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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente du bâti et droit réel sur le sol : du nouveau

Le SDA admet que :

« Conformément à l’article 44, § 3, 1°, a), deuxième phrase, 1er tiret, du CTVA, la cession des bâtiments neufs par la société promotrice sera soumise à la TVA.

Suite au réexamen – actuellement en cours – par l’administration de la portée de l’article 1er, § 9, 2°, du CTVA qui devrait aboutir, dans le futur, à considérer que la cession conjointe d’un bâtiment neuf et du droit réel portant sur le terrain attenant à ce bâtiment est soumise pour le tout à la TVA, le demandeur peut opérer la cession du droit de superficie avec application de la TVA » (§§ 18 et 19). »

Le SDA n’est pas incisif : il indique que le promoteur « peut » opérer la cession du droit de superficie avec application de la TVA.

Dans l’attente de la nouvelle interprétation dont le SDA se fait le porte-parole, il semble donc que le promoteur ait aujourd’hui le choix entre l’application des droits d’enregistrements ou de la TVA sur la cession de son droit réel.

Par sécurité, il convient néanmoins de passer par le SDA.

En conclusion, le régime fiscal applicable aux cessions opérées par le promoteur qui bâtit du neuf sera le suivant :

  • La cession du bâti neuf sera soumise à la TVA,
  • La cession du droit réel (superficie ou emphytéose) sera soumise au droit proportionnel de 2% calculé sur les redevances et charges restant à courir, ce qui peut aboutir au seul droit fixe général de 50 € s’il n’y a ni redevances ni charges ; cette cession du droit réel peut aussi, voire devra, être soumise à TVA.

Il convient encore de noter que, si la cession du droit de superficie ou d’emphytéose est soumise à la TVA, cela sera plus onéreux pour l’acquéreur, et pas seulement à cause d’une question de taux (2% de Dr.Enr. contre 21% de TVA).

En vertu de l’article 36, § 1er, a), CTVA, la base d’imposition pour les biens visés à l’article 1er, § 9, ne peut être inférieure à la valeur normale, telle qu’elle est déterminée par l’article 32, alinéa 1er.

Par « valeur normale » au sens de l’article 31, alinéa 1er du Code :

« On entend le montant total qu’un preneur, se trouvant au stade de commercialisation auquel est effectuée la livraison de biens ou la prestation de services, devrait payer, dans des conditions de pleine concurrence, à un fournisseur ou prestataire indépendant à l’intérieur du pays dans lequel la transaction est imposée, pour se procurer à ce moment les biens ou les services en question ».

Le Manuel TVA (n° 134) indique que cette valeur est représentée par la valeur vénale du bâtiment cédé, c’est-à-dire la valeur qui peut normalement être demandée et obtenue pour ce bien.

En ce qui concerne la fixation de la valeur normale, le propriétaire du bâtiment et l’administration peuvent, soit conclure un accord à l’amiable soit mettre en œuvre la procédure de l’expertise prévue par l’article 59, § 2, du Code.

Et lorsqu’il est reconnu que la TVA a été acquittée sur une base insuffisante, la TVA supplémentaire est due par la personne à qui la demande d’expertise doit être notifiée par l’administration, à savoir l’acquéreur du bâtiment cédé avec application de la TVA. Les amendes et intérêts seront également dues pas l’acquéreur.

Le Manuel TVA (n° 134) indique que la « valeur normale » est applicable à la cession de la nue-propriété (en vertu de la décision E.T. 20.368 du 12 novembre 1975) mais pas aux « constitutions de droits réels autres que le droit de propriété » (je souligne).

Si réellement l’administration entend faire de l’application de la TVA sur la cession d’un droit réel sur lequel repose un bâtiment neuf la norme, faut-il craindre que la « valeur normale » devra également être appliquée ?

En effet, le Manuel TVA fait uniquement référence aux constitutions de droits réels et non aux cessions.

Dans un arrêt du 2 septembre 2016 (F.14.0027.N, www.fisconet.be), la Cour de cassation s’est par ailleurs déjà penchée sur la notion de valeur normale en ce qui concerne la cession d’un droit de superficie.

Elle y a reconnu l’applicabilité de la valeur normale à la cession d’un droit de superficie.

Jusque maintenant, la cession d’un droit de superficie pouvait être effectuée en régime de droits d’enregistrements.

Or, en droit d’enregistrements, pour ce qui concerne les « baux » (en ce compris les droits de superficie et d’emphytéose), il n’y a pas de référence à une valeur normale minimale (ce qui existe pour la pleine propriété, la nue-propriété et l’usufruit (art. 46, 47, 48 et 49 C.Enr.)).

Mais en TVA, la valeur normale comme base imposable minimale touche les biens visés à l’article 1er, § 9, du CTVA, sans distinction et en ce compris le sol.

Or, si un droit d’emphytéose ou de superficie est assimilé au sol, cela signifie que la valeur normale doit aussi lui être appliqué.

En résumé, l’application de la TVA sur les cessions de droit réel engendrera potentiellement – la position définitive de l’administration fiscale doit encore être mise en place – un coût fiscal important pour l’acquéreur.

La photo : de belles jumelles rue Dautzenberg 18 et 20 à Ixelles (A. Gellé, 1902). Leur style est qualifié d’éclectisme, néo renaissance flamande. Et, justement, la rue initialement dénommée rue Van Elewyck fut rebaptisée en 1889 en hommage au poète et militant flamand Johan Michiel Dautzenberg.

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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