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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente du bâti et droit réel sur le sol : du nouveau

Le SDA admet que :

« Conformément à l’article 44, § 3, 1°, a), deuxième phrase, 1er tiret, du CTVA, la cession des bâtiments neufs par la société promotrice sera soumise à la TVA.

Suite au réexamen – actuellement en cours – par l’administration de la portée de l’article 1er, § 9, 2°, du CTVA qui devrait aboutir, dans le futur, à considérer que la cession conjointe d’un bâtiment neuf et du droit réel portant sur le terrain attenant à ce bâtiment est soumise pour le tout à la TVA, le demandeur peut opérer la cession du droit de superficie avec application de la TVA » (§§ 18 et 19). »

Le SDA n’est pas incisif : il indique que le promoteur « peut » opérer la cession du droit de superficie avec application de la TVA.

Dans l’attente de la nouvelle interprétation dont le SDA se fait le porte-parole, il semble donc que le promoteur ait aujourd’hui le choix entre l’application des droits d’enregistrements ou de la TVA sur la cession de son droit réel.

Par sécurité, il convient néanmoins de passer par le SDA.

En conclusion, le régime fiscal applicable aux cessions opérées par le promoteur qui bâtit du neuf sera le suivant :

  • La cession du bâti neuf sera soumise à la TVA,
  • La cession du droit réel (superficie ou emphytéose) sera soumise au droit proportionnel de 2% calculé sur les redevances et charges restant à courir, ce qui peut aboutir au seul droit fixe général de 50 € s’il n’y a ni redevances ni charges ; cette cession du droit réel peut aussi, voire devra, être soumise à TVA.

Il convient encore de noter que, si la cession du droit de superficie ou d’emphytéose est soumise à la TVA, cela sera plus onéreux pour l’acquéreur, et pas seulement à cause d’une question de taux (2% de Dr.Enr. contre 21% de TVA).

En vertu de l’article 36, § 1er, a), CTVA, la base d’imposition pour les biens visés à l’article 1er, § 9, ne peut être inférieure à la valeur normale, telle qu’elle est déterminée par l’article 32, alinéa 1er.

Par « valeur normale » au sens de l’article 31, alinéa 1er du Code :

« On entend le montant total qu’un preneur, se trouvant au stade de commercialisation auquel est effectuée la livraison de biens ou la prestation de services, devrait payer, dans des conditions de pleine concurrence, à un fournisseur ou prestataire indépendant à l’intérieur du pays dans lequel la transaction est imposée, pour se procurer à ce moment les biens ou les services en question ».

Le Manuel TVA (n° 134) indique que cette valeur est représentée par la valeur vénale du bâtiment cédé, c’est-à-dire la valeur qui peut normalement être demandée et obtenue pour ce bien.

En ce qui concerne la fixation de la valeur normale, le propriétaire du bâtiment et l’administration peuvent, soit conclure un accord à l’amiable soit mettre en œuvre la procédure de l’expertise prévue par l’article 59, § 2, du Code.

Et lorsqu’il est reconnu que la TVA a été acquittée sur une base insuffisante, la TVA supplémentaire est due par la personne à qui la demande d’expertise doit être notifiée par l’administration, à savoir l’acquéreur du bâtiment cédé avec application de la TVA. Les amendes et intérêts seront également dues pas l’acquéreur.

Le Manuel TVA (n° 134) indique que la « valeur normale » est applicable à la cession de la nue-propriété (en vertu de la décision E.T. 20.368 du 12 novembre 1975) mais pas aux « constitutions de droits réels autres que le droit de propriété » (je souligne).

Si réellement l’administration entend faire de l’application de la TVA sur la cession d’un droit réel sur lequel repose un bâtiment neuf la norme, faut-il craindre que la « valeur normale » devra également être appliquée ?

En effet, le Manuel TVA fait uniquement référence aux constitutions de droits réels et non aux cessions.

Dans un arrêt du 2 septembre 2016 (F.14.0027.N, www.fisconet.be), la Cour de cassation s’est par ailleurs déjà penchée sur la notion de valeur normale en ce qui concerne la cession d’un droit de superficie.

Elle y a reconnu l’applicabilité de la valeur normale à la cession d’un droit de superficie.

Jusque maintenant, la cession d’un droit de superficie pouvait être effectuée en régime de droits d’enregistrements.

Or, en droit d’enregistrements, pour ce qui concerne les « baux » (en ce compris les droits de superficie et d’emphytéose), il n’y a pas de référence à une valeur normale minimale (ce qui existe pour la pleine propriété, la nue-propriété et l’usufruit (art. 46, 47, 48 et 49 C.Enr.)).

Mais en TVA, la valeur normale comme base imposable minimale touche les biens visés à l’article 1er, § 9, du CTVA, sans distinction et en ce compris le sol.

Or, si un droit d’emphytéose ou de superficie est assimilé au sol, cela signifie que la valeur normale doit aussi lui être appliqué.

En résumé, l’application de la TVA sur les cessions de droit réel engendrera potentiellement – la position définitive de l’administration fiscale doit encore être mise en place – un coût fiscal important pour l’acquéreur.

La photo : de belles jumelles rue Dautzenberg 18 et 20 à Ixelles (A. Gellé, 1902). Leur style est qualifié d’éclectisme, néo renaissance flamande. Et, justement, la rue initialement dénommée rue Van Elewyck fut rebaptisée en 1889 en hommage au poète et militant flamand Johan Michiel Dautzenberg.

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Démolir et reconstruire à 6 %, au même endroit ?

Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit : « Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. » Il est donc question de démolir et […]

Lire plus arrow_forward

Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit :

« Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. »

Il est donc question de démolir et reconstruire un bâtiment, ce qui suppose que c’est sur ce bâtiment.

Les choses ne sont pas toujours aussi simple. Il faut parfois respecter des contraintes urbanistique ou technique, ou encore des charges d’urbanisme, qui imposent de reconstruire à un autre endroit.

La reconstruction sera à proximité et participera bien de la notion de reconstruction sur les plan matériel, même s’il ne partage pas les fondations du bâtiment démoli.

Bien souvent, le propriétaire n’a pas vraiment le choix.

Faut-il ester sur la même empreinte au sol ?

Le Ministre des Finances a précisé cette condition en réponse à une question parlementaire posée le 23 juin 2009 par le député Josy Arens :

« L’administration admet que le bâtiment d’habitation issu de la reconstruction ne se situe pas exactement au même endroit que le bâtiment démoli pour autant cependant qu’il soit érigé sur la même parcelle. »

Il faut donc rester sur la même parcelle cadastrale même si on ne construit pas au même endroit.

Cette condition n’est absolument pas présente dans le texte mais on en comprend évidemment la logique.

Selon une décision du SDA, si le bâtiment neuf est construit en partie sur la parcelle cadastrale du bâtiment démoli et en partie sur un terrain à bâtir adjacent, le taux de TVA réduit de 6 % ne peut pas être appliqué (décision anticipée n° 2019.0626 du 13 août 2019).

Cette décision est excessive et contraire à l’esprit du texte, à l’objectif du législateur, lorsque la différence d’emplacement résulte de considérations urbanistiques ou techniques comme l’ouverture d’une voiries.

L’administration (le SDA aussi) doit appliquer le cadre XXXVII de manière intelligente, au cas par cas et en fonction des contingences, en s’abstenant de position de principe.

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