Carnet de route en Droit ImmobilierMar 24
La 4ième chambre du tribunal de première instance du Brabant wallon a prononcé un jugement, le 1er février 2022 (R.G. n° 21/1336/A), concernant la validité de la condition suspensive de régularisation urbanistique dans les ventes d’immeuble. La vente porte sur une « maison d’habitation ». Mais la situation de droit du bien est toute différente ; […]
Lire plus arrow_forwardNov 5
Le 27 janvier dernier, nous évoquions un arrêt de la Cour de Justice de l’Union Européenne du 1er octobre 2020 (affaire C‑405/19, Vos Aannemingen BVBA contre l’Etat belge)[1]. Cet arrêt traitait de la possibilité pour un promoteur, ayant érigé des constructions sur le terrain d’un tiers en vertu d’un droit de superficie, de déduire l’entièreté de la […]
Lire plus arrow_forwardOct 14
Le promoteur a construit sur une RDA, placé les lots en copropriété et les a vendus en régime Breyne (ou non). En ce cas, il y a deux opérations avec chaque acquéreur : la vente du lot bâti par le promoteur et la cession des quotes-parts dans le sol par le propriétaire du terrain. Souvent l’instrumentum […]
Lire plus arrow_forwardOct 14
A l’extinction du droit de superficie, la propriété du volume passe au constituant du droit à charge d’indemniser le superficiaire. La matière n’est pas d’ordre public et peut faire l’objet d’une organisation conventionnelle de l’indemnisation. À défaut d’un tel dispositif, c’est l’article 3.188 du Code civil qui gouverne aujourd’hui l’indemnisation de l’accession. Selon cette disposition, […]
Lire plus arrow_forwardJan 27
Position de la question Un propriétaire foncier renonce au droit d’accession au profit d’un promoteur. Le promoteur construit un bâtiment neuf. Le promoteur vend les lots neufs en régime TVA. A ce titre, il peut déduire la TVA sur les frais de construction. Le tréfoncier vend quant à lui les quotes-parts terrain, en régime de […]
Lire plus arrow_forwardJan 21
Dans une promotion immobilière en RDA, le promoteur superficiaire vend les lots bâtis et le propriétaire du sol vend les quotes-parts terrains y attachées. À l’occasion de chaque vente d’appartement, le propriétaire devrait donc se déplacer chez le notaire mais il est généralement substitué par un collaborateur de l’étude du notaire instrumentant. En tout cas, […]
Lire plus arrow_forwardNov 8
Cet article constitue la mise à jour de celui publié le 8 novembre 2020 relativement à l’extension du taux de 6% pour les opérations de démolition-reconstruction. La loi-programme prévoyant ce taux réduit de 6% a été adoptée à la Chambre ce 17 décembre 2020. Un FAQ a maintenant été publié par l’administration fiscale (https://finances.belgium.be/sites/default/files/downloads/112-demolition-reconstruction-faq.pdf). La […]
Lire plus arrow_forwardJuil 25
L’avant-projet de réforme du RRU bruxellois contient un nouvel article 2/1 intitulé « Reconversion des immeubles ». Il se lit comme suit : « En cas de construction d’un immeuble de bureaux neuf, d’extension d’un immeuble de bureaux existant ou de construction d’un immeuble de parking hors sol, portant sur une superficie de plancher brute de plus de 1000 […]
Lire plus arrow_forwardJan 29
La TVA trouvera toujours à s’appliquer tant qu’un bâtiment est neuf. Et le caractère neuf d’un bâtiment dépend du critère de première occupation. Aussi, dès lors qu’un bâtiment n’a pas encore été occupé ou utilisé, et quant bien même il aurait été construit depuis plusieurs années, il est censé demeurer neuf sur le plan de […]
Lire plus arrow_forwardMai 27
La directive TVA assujettit les livraisons de bâtiments neufs Pour rappel, le principe de base est l’assujettissement à la TVA des livraisons de bâtiments neufs, soit, selon l’article 12, § 1er, a) de la directive : « la livraison d’un bâtiment ou d’une fraction de bâtiment et du sol y attenant, effectuée avant sa première occupation ». L’article […]
Lire plus arrow_forwardAvr 2
Un arrêt du 28 novembre 2017 de la Cour d’appel de Gand réduit le droit à déduction du promoteur dans une RDA (rôle n° 2016/AR/1075, www.fisconet.be). L’arrêt fait l’objet d’un commentaire dans le site www.expert.taxwin.be. Un promoteur construit de appartements neufs en RDA, soit sur le fonds d’un tiers. Lors de chaque vente de lot […]
Lire plus arrow_forwardDéc 29
Le SDA admet que : « Conformément à l’article 44, § 3, 1°, a), deuxième phrase, 1er tiret, du CTVA, la cession des bâtiments neufs par la société promotrice sera soumise à la TVA. Suite au réexamen – actuellement en cours – par l’administration de la portée de l’article 1er, § 9, 2°, du CTVA […]
Lire plus arrow_forwardDéc 28
Par suite de l’utilisation des dispositions relatives à la pratique abusive ou l’abus fiscal par l’administration ou, plus largement, suite à une simple erreur sur la qualité neuve ou non du bâtiment rénové, se pose la question de la conservation du droit à déduction ou de la restitution des droits d’enregistrements. Deux situations peuvent se […]
Lire plus arrow_forwardNov 5
En TVA, lorsque plusieurs opérations sont réalisées de manière groupée ou en même temps, il est important de vérifier si l’on est en présence d’une opération unique. Si c’est le cas, l’opération unique suivra, dans son ensemble, le régime TVA applicable à l’opération reconnue comme principale (CJUE, 15 mai 2001, Primback, C‑34/99). En revanche, les opérations […]
Lire plus arrow_forwardNov 5
L’article 1er, § 9, 2°, du Code TVA dispose que la cession d’un bâtiment neuf et la cession du terrain attenant sont assujetties au même régime de TVA lorsqu’elles se font simultanément et par la même personne. Cette disposition utilise le même terme de cession pour le sol et le bâti neuf en sorte que […]
Lire plus arrow_forwardNov 1
Les Communes ou la Région peuvent subordonner la délivrance d’un permis d’urbanisme ou d’un permis de lotir à la réalisation de travaux, à titre gratuit, dans des espaces ou bâtiments publics ou dans des logements. Cette possibilité existe tant en Région bruxelloise (articles 100 et 112 du CoBAT) qu’en Région wallonne (article D.IV.54 du CoDT). […]
Lire plus arrow_forwardOct 28
Faisons le point sur un sujet que nous avons souvent abordé dans ce blog. En TVA, le bâtiment neuf est, en règle, celui dont la cession est effectuée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation dudit […]
Lire plus arrow_forwardAvr 11
Une RDA permet de scinder la propriété du sol et du bâti. La TVA ne portera que sur la livraison du bâti neuf. En effet, la TVA ne frappe l’ensemble qu’à la condition que la parcelle attenante et le bâti soient vendus simultanément par le même vendeur. Lorsque le vendeur n’est pas la même personne, […]
Lire plus arrow_forwardSep 7
L’emphytéote exerce tous les droits attachés à la propriété du fonds, dit l’article 3, alinéa 1er, de la loi du 10 janvier 1824, mais il ne peut rien faire qui en diminue la valeur. L’emphytéote peut donc construire un immeuble bâti sur le fonds dont il a reçu le droit de jouissance d’emphytéose. Il disposera […]
Lire plus arrow_forwardJan 27
Un promoteur acquiert un immeuble délabré et le rénove, au point de le rendre neuf. Il réalise des appartements qu’il devra, en principe, revendre au taux de 21 % de TVA. Quant à la TVA sur les travaux, le promoteur la placera en TVA due et en TVA à récupérer dans sa propre déclaration (régime […]
Lire plus arrow_forward22 juin 2022
Un arrêté royal du 23 mars 2022 a réduit temporairement la TVA à 6% sur la livraison de l’électricité et du gaz pour la période du 1er avril au 30 septembre 2022. Il s’agit de soutenir les ménages en raison de la brutale hausse des prix que l’énergie a connu récemment. L’arrêté royal distingue les […]
