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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Vente d’immeuble’

La reconversion des immeubles de bureau en logement

L’avant-projet de réforme du RRU bruxellois contient un nouvel article 2/1 intitulé « Reconversion des immeubles ». Il se lit comme suit : « En cas de construction d’un immeuble de bureaux neuf,  d’extension d’un immeuble de bureaux existant ou de construction d’un immeuble de parking hors sol, portant sur une superficie de plancher brute de plus de 1000 […]

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TVA : le promoteur consent un droit réel sur l’immeuble neuf

La TVA trouvera toujours à s’appliquer tant qu’un bâtiment est neuf. Et le caractère neuf d’un bâtiment dépend du critère de première occupation. Aussi, dès lors qu’un bâtiment n’a pas encore été occupé ou utilisé, et quant bien même il aurait été construit depuis plusieurs années, il est censé demeurer neuf sur le plan de […]

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L’impact de l’arrêt Kozuba de la Cour de Justice de l’Union Européenne sur les rénovations de bâtiment

La directive TVA assujettit les livraisons de bâtiments neufs Pour rappel, le principe de base est l’assujettissement à la TVA des livraisons de bâtiments neufs, soit, selon l’article 12, § 1er, a) de la directive : « la livraison d’un bâtiment ou d’une fraction de bâtiment et du sol y attenant, effectuée avant sa première occupation ». L’article […]

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Les risques de la RDA (IV)

Un arrêt du 28 novembre 2017 de la Cour d’appel de Gand réduit le droit à déduction du promoteur dans une RDA (rôle n° 2016/AR/1075, www.fisconet.be). L’arrêt fait l’objet d’un commentaire dans le site www.expert.taxwin.be. Un promoteur construit de appartements neufs en RDA, soit sur le fonds d’un tiers. Lors de chaque vente de lot […]

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Vente du bâti et droit réel sur le sol : du nouveau

Le SDA admet que : « Conformément à l’article 44, § 3, 1°, a), deuxième phrase, 1er tiret, du CTVA, la cession des bâtiments neufs par la société promotrice sera soumise à la TVA. Suite au réexamen – actuellement en cours – par l’administration de la portée de l’article 1er, § 9, 2°, du CTVA […]

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TVA ou droits d’enregistrement sur la vente d’immeuble ou comment réparer les conséquences d’une application erronée ?

Par suite de l’utilisation des dispositions relatives à la pratique abusive ou l’abus fiscal par l’administration ou, plus largement, suite à une simple erreur sur la qualité neuve ou non du bâtiment rénové, se pose la question de la conservation du droit à déduction ou de la restitution des droits d’enregistrements. Deux situations peuvent se […]

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Rehausse : les parkings non neufs vendus avec TVA

En TVA, lorsque plusieurs opérations sont réalisées de manière groupée ou en même temps, il est important de vérifier si l’on est en présence d’une opération unique. Si c’est le cas, l’opération unique suivra, dans son ensemble, le régime TVA applicable à l’opération reconnue comme principale (CJUE, 15 mai 2001, Primback, C‑34/99). En revanche, les opérations […]

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La TVA sur les travaux destinés à se conformer à des charges d’urbanisme est-elle déductible ?

Les Communes ou la Région peuvent subordonner la délivrance d’un permis d’urbanisme ou d’un permis de lotir à la réalisation de travaux, à titre gratuit, dans des espaces ou bâtiments publics ou dans des logements. Cette possibilité existe tant en Région bruxelloise (articles 100 et 112 du CoBAT) qu’en Région wallonne (article D.IV.54 du CoDT). […]

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Le bâtiment redevenu neuf

Faisons le point sur un sujet que nous avons souvent abordé dans ce blog. En TVA, le bâtiment neuf est, en règle, celui dont la cession est effectuée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation dudit […]

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Les risques de la RDA (I)

Une RDA permet de scinder la propriété du sol et du bâti. La TVA ne portera que sur la livraison du bâti neuf. En effet, la TVA ne frappe l’ensemble qu’à la condition que la parcelle attenante et le bâti soient vendus simultanément par le même vendeur. Lorsque le vendeur n’est pas la même personne, […]

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(IV) Optimalisation fiscale de la promotion immobilière : acquérir un appartement sans payer ni droit ni taxe

Le propriétaire d’un terrain confère un droit de superficie à un promoteur (RDA) qui construit des appartements. Le promoteur vend les unités de logement et le tréfoncier vend les quotes-parts dans le terrain. Mais la dernière unité n’est pas vendue ; au terme contractuel du droit de superficie, elle revient au propriétaire du sol par accession, […]

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La révision de la TVA en cas de démolition – reconstruction d’un site immobilier

Lorsqu’un bien d’investissement cesse d’exister dans l’entreprise, l’assujetti doit effectuer la révision de la TVA initialement déduite. En effet, les déductions initialement opérées ne sont définitives que si un événement ultérieur ne vient pas modifier la destination primitive que l’assujetti avait assignée au bien d’investissement (Manuel TVA, n° 377). Pour les immeubles, le délai de […]

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Cession de terrains et travaux d’infrastructure

L’administration a publié la décision attendue en la matière (décision TVA, n° E.T. 124.513, du 23 décembre 2013). L’administration y exprime des conceptions assez restrictives. La livraison d’un terrain   La livraison à titre onéreux d’un terrain, à bâtir ou non, est exemptée de la TVA en Belgique. La taxe n’est due que s’il s’agit d’un […]

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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