Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Rehausse : les parkings non neufs vendus avec TVA

En TVA, lorsque plusieurs opérations sont réalisées de manière groupée ou en même temps, il est important de vérifier si l’on est en présence d’une opération unique.

Si c’est le cas, l’opération unique suivra, dans son ensemble, le régime TVA applicable à l’opération reconnue comme principale (CJUE, 15 mai 2001, Primback, C‑34/99).

En revanche, les opérations distinctes ou dissociables suivront chacune le régime qui leur est applicable. (Tellmer Property, 11 juin 2009, C-572/07).

La Cour de justice de l’Union européenne a déjà fait usage de ce principe à plusieurs reprises dans sa jurisprudence (p. ex. en matière de service Field Fisher Waterhouse, 27 septembre 2012, C‑392/11 ; Part Service, 21 février 2008, C‑425/06).

Il y a prestation unique lorsque ses éléments sont si étroitement liés qu’ils forment objectivement une seule prestation économique indissociable dont la décomposition revêtirait un caractère artificiel (27 octobre 2005, Levob Verzekeringen BV, OV Bank NV, C‑41/04).

Ceci étant posé, voyons la situation d’un immeuble rénové en logement sans modification de structure.

Les appartements seront vendus en régime de droits d’enregistrement sauf les nouvelles unités neuves construites en rehausse.

Dans ce cas, le promoteur n’a pas rendu neuf le sous-sol en sorte que les parkings ne sont pas vendus avec application de la TVA.

Qu’en est-il du parking ou de la cave, non neuf, mais vendu accessoirement à un appartement neuf construit en rehausse, simultanément et par le même vendeur ?

Si la livraison de l’appartement et la livraison de son accessoire, le parking, forment une prestation unique, la TVA s’appliquera sur l’ensemble.

C’est un cas étonnant de vente d’un bien non neuf soumise à la TVA.

Sera-ce toujours le cas ? Par exemple, qu’en est-il si parking peut être vendu séparément, et s’il n’est pas obligatoire d’acheter un emplacement de parking avec l’appartement ?

Il faut évidemment que tant l’acte de base que la documentation commerciale du promoteur, permettent de commercialiser séparément les deux éléments.

Deux possibilités existent afin de considérer l’opération comme unique et, ainsi, appliquer la TVA sur le tout, en ce compris sur une opération qui – prise isolément – serait exonérée (Purple Parking Ltd et Airparks Services Ltd, 19 janvier 2012, C-117/11 ; voy. aussi 27 juin 2013, RR Donnelley Global Turnkey Solutions Poland, C-155/12) :

  • Une première conception laisse moins de marge de discussion : du point de vue du consommateur moyen, les différentes prestations fournies forment un tout indissociable car elles ne sont pas indépendantes l’une de l’autre : leur décomposition serait purement artificielle.
  • Une seconde conception est plus souple : du point de vue du consommateur moyen, une prestation principale est accompagnée de prestations accessoires ; les prestations accessoires permettent au consommateur de bénéficier dans les meilleures conditions de la prestation principale, la ou les prestations accessoires ne constituant pas une fin en soi.

En l’occurrence, nous sommes plutôt dans la seconde hypothèse.

En effet, il semble assez évident que la première hypothèse de la décomposition artificielle ne trouve ici pas à s’appliquer.

Mais il faut reconnaître que l’acquisition du garage avec l’appartement permet de bénéficier dans les meilleures conditions de la jouissance de l’immeuble.

L’administration pourrait donc se baser sur cette circonstance et assujettir la livraison globale à la TVA.

Néanmoins, pour certains acquéreurs, le fait que le bien dispose d’un parking peut constituer une fin en soi, en sorte que cette acquisition non obligatoire d’après les conditions de commercialisation, ne serait pas accessoire et suivrait son régime propre (exonération).

Reconnaissons cependant que rares seront les cas où, dans l’achat d’un logement, l’acquisition du parking sera une fin en soi. Ce pourra être un élément déterminant, certes, mais de l’opération principale.

Voilà pourquoi, généralement, les accessoires non neufs comme la cave et l’emplacement de parking en sous-sol, seront vendus avec application de la TVA, si l’appartement est neuf.

Il n’en sera autrement que si les vendeurs sont différents (RDA).

La photo : le bâtiment Glaverbel à Boitsfort (André Jacqmain, Renaat Braem, Victor Mulpas et Pierre Guillissen, 1967). L’immeuble est formé d’une superposition d’anneaux en béton pourvus de châssis en acier et verre et séparés par un revêtement en croûte de pierre bleue. Le bâtiment s’intègre dans un magnifique parc. Le verrier belge Glaverbel est devenu japonais (AGC Glass Europe) et a quitté le bâtiment pour construire un immeuble tout aussi fameux à Louvain la Neuve.

Glaverbel

Glaverbel 2

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Travaux immobiliers à un immeuble destiné à être loué en option TVA

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be. Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf. Cela signifie que l’option […]

Lire plus arrow_forward

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

  • Sitothèque

  • close