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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Rehausse : les parkings non neufs vendus avec TVA

En TVA, lorsque plusieurs opérations sont réalisées de manière groupée ou en même temps, il est important de vérifier si l’on est en présence d’une opération unique.

Si c’est le cas, l’opération unique suivra, dans son ensemble, le régime TVA applicable à l’opération reconnue comme principale (CJUE, 15 mai 2001, Primback, C‑34/99).

En revanche, les opérations distinctes ou dissociables suivront chacune le régime qui leur est applicable. (Tellmer Property, 11 juin 2009, C-572/07).

La Cour de justice de l’Union européenne a déjà fait usage de ce principe à plusieurs reprises dans sa jurisprudence (p. ex. en matière de service Field Fisher Waterhouse, 27 septembre 2012, C‑392/11 ; Part Service, 21 février 2008, C‑425/06).

Il y a prestation unique lorsque ses éléments sont si étroitement liés qu’ils forment objectivement une seule prestation économique indissociable dont la décomposition revêtirait un caractère artificiel (27 octobre 2005, Levob Verzekeringen BV, OV Bank NV, C‑41/04).

Ceci étant posé, voyons la situation d’un immeuble rénové en logement sans modification de structure.

Les appartements seront vendus en régime de droits d’enregistrement sauf les nouvelles unités neuves construites en rehausse.

Dans ce cas, le promoteur n’a pas rendu neuf le sous-sol en sorte que les parkings ne sont pas vendus avec application de la TVA.

Qu’en est-il du parking ou de la cave, non neuf, mais vendu accessoirement à un appartement neuf construit en rehausse, simultanément et par le même vendeur ?

Si la livraison de l’appartement et la livraison de son accessoire, le parking, forment une prestation unique, la TVA s’appliquera sur l’ensemble.

C’est un cas étonnant de vente d’un bien non neuf soumise à la TVA.

Sera-ce toujours le cas ? Par exemple, qu’en est-il si parking peut être vendu séparément, et s’il n’est pas obligatoire d’acheter un emplacement de parking avec l’appartement ?

Il faut évidemment que tant l’acte de base que la documentation commerciale du promoteur, permettent de commercialiser séparément les deux éléments.

Deux possibilités existent afin de considérer l’opération comme unique et, ainsi, appliquer la TVA sur le tout, en ce compris sur une opération qui – prise isolément – serait exonérée (Purple Parking Ltd et Airparks Services Ltd, 19 janvier 2012, C-117/11 ; voy. aussi 27 juin 2013, RR Donnelley Global Turnkey Solutions Poland, C-155/12) :

  • Une première conception laisse moins de marge de discussion : du point de vue du consommateur moyen, les différentes prestations fournies forment un tout indissociable car elles ne sont pas indépendantes l’une de l’autre : leur décomposition serait purement artificielle.
  • Une seconde conception est plus souple : du point de vue du consommateur moyen, une prestation principale est accompagnée de prestations accessoires ; les prestations accessoires permettent au consommateur de bénéficier dans les meilleures conditions de la prestation principale, la ou les prestations accessoires ne constituant pas une fin en soi.

En l’occurrence, nous sommes plutôt dans la seconde hypothèse.

En effet, il semble assez évident que la première hypothèse de la décomposition artificielle ne trouve ici pas à s’appliquer.

Mais il faut reconnaître que l’acquisition du garage avec l’appartement permet de bénéficier dans les meilleures conditions de la jouissance de l’immeuble.

L’administration pourrait donc se baser sur cette circonstance et assujettir la livraison globale à la TVA.

Néanmoins, pour certains acquéreurs, le fait que le bien dispose d’un parking peut constituer une fin en soi, en sorte que cette acquisition non obligatoire d’après les conditions de commercialisation, ne serait pas accessoire et suivrait son régime propre (exonération).

Reconnaissons cependant que rares seront les cas où, dans l’achat d’un logement, l’acquisition du parking sera une fin en soi. Ce pourra être un élément déterminant, certes, mais de l’opération principale.

Voilà pourquoi, généralement, les accessoires non neufs comme la cave et l’emplacement de parking en sous-sol, seront vendus avec application de la TVA, si l’appartement est neuf.

Il n’en sera autrement que si les vendeurs sont différents (RDA).

La photo : le bâtiment Glaverbel à Boitsfort (André Jacqmain, Renaat Braem, Victor Mulpas et Pierre Guillissen, 1967). L’immeuble est formé d’une superposition d’anneaux en béton pourvus de châssis en acier et verre et séparés par un revêtement en croûte de pierre bleue. Le bâtiment s’intègre dans un magnifique parc. Le verrier belge Glaverbel est devenu japonais (AGC Glass Europe) et a quitté le bâtiment pour construire un immeuble tout aussi fameux à Louvain la Neuve.

Glaverbel

Glaverbel 2

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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