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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Rehausse : les parkings non neufs vendus avec TVA

En TVA, lorsque plusieurs opérations sont réalisées de manière groupée ou en même temps, il est important de vérifier si l’on est en présence d’une opération unique.

Si c’est le cas, l’opération unique suivra, dans son ensemble, le régime TVA applicable à l’opération reconnue comme principale (CJUE, 15 mai 2001, Primback, C‑34/99).

En revanche, les opérations distinctes ou dissociables suivront chacune le régime qui leur est applicable. (Tellmer Property, 11 juin 2009, C-572/07).

La Cour de justice de l’Union européenne a déjà fait usage de ce principe à plusieurs reprises dans sa jurisprudence (p. ex. en matière de service Field Fisher Waterhouse, 27 septembre 2012, C‑392/11 ; Part Service, 21 février 2008, C‑425/06).

Il y a prestation unique lorsque ses éléments sont si étroitement liés qu’ils forment objectivement une seule prestation économique indissociable dont la décomposition revêtirait un caractère artificiel (27 octobre 2005, Levob Verzekeringen BV, OV Bank NV, C‑41/04).

Ceci étant posé, voyons la situation d’un immeuble rénové en logement sans modification de structure.

Les appartements seront vendus en régime de droits d’enregistrement sauf les nouvelles unités neuves construites en rehausse.

Dans ce cas, le promoteur n’a pas rendu neuf le sous-sol en sorte que les parkings ne sont pas vendus avec application de la TVA.

Qu’en est-il du parking ou de la cave, non neuf, mais vendu accessoirement à un appartement neuf construit en rehausse, simultanément et par le même vendeur ?

Si la livraison de l’appartement et la livraison de son accessoire, le parking, forment une prestation unique, la TVA s’appliquera sur l’ensemble.

C’est un cas étonnant de vente d’un bien non neuf soumise à la TVA.

Sera-ce toujours le cas ? Par exemple, qu’en est-il si parking peut être vendu séparément, et s’il n’est pas obligatoire d’acheter un emplacement de parking avec l’appartement ?

Il faut évidemment que tant l’acte de base que la documentation commerciale du promoteur, permettent de commercialiser séparément les deux éléments.

Deux possibilités existent afin de considérer l’opération comme unique et, ainsi, appliquer la TVA sur le tout, en ce compris sur une opération qui – prise isolément – serait exonérée (Purple Parking Ltd et Airparks Services Ltd, 19 janvier 2012, C-117/11 ; voy. aussi 27 juin 2013, RR Donnelley Global Turnkey Solutions Poland, C-155/12) :

  • Une première conception laisse moins de marge de discussion : du point de vue du consommateur moyen, les différentes prestations fournies forment un tout indissociable car elles ne sont pas indépendantes l’une de l’autre : leur décomposition serait purement artificielle.
  • Une seconde conception est plus souple : du point de vue du consommateur moyen, une prestation principale est accompagnée de prestations accessoires ; les prestations accessoires permettent au consommateur de bénéficier dans les meilleures conditions de la prestation principale, la ou les prestations accessoires ne constituant pas une fin en soi.

En l’occurrence, nous sommes plutôt dans la seconde hypothèse.

En effet, il semble assez évident que la première hypothèse de la décomposition artificielle ne trouve ici pas à s’appliquer.

Mais il faut reconnaître que l’acquisition du garage avec l’appartement permet de bénéficier dans les meilleures conditions de la jouissance de l’immeuble.

L’administration pourrait donc se baser sur cette circonstance et assujettir la livraison globale à la TVA.

Néanmoins, pour certains acquéreurs, le fait que le bien dispose d’un parking peut constituer une fin en soi, en sorte que cette acquisition non obligatoire d’après les conditions de commercialisation, ne serait pas accessoire et suivrait son régime propre (exonération).

Reconnaissons cependant que rares seront les cas où, dans l’achat d’un logement, l’acquisition du parking sera une fin en soi. Ce pourra être un élément déterminant, certes, mais de l’opération principale.

Voilà pourquoi, généralement, les accessoires non neufs comme la cave et l’emplacement de parking en sous-sol, seront vendus avec application de la TVA, si l’appartement est neuf.

Il n’en sera autrement que si les vendeurs sont différents (RDA).

La photo : le bâtiment Glaverbel à Boitsfort (André Jacqmain, Renaat Braem, Victor Mulpas et Pierre Guillissen, 1967). L’immeuble est formé d’une superposition d’anneaux en béton pourvus de châssis en acier et verre et séparés par un revêtement en croûte de pierre bleue. Le bâtiment s’intègre dans un magnifique parc. Le verrier belge Glaverbel est devenu japonais (AGC Glass Europe) et a quitté le bâtiment pour construire un immeuble tout aussi fameux à Louvain la Neuve.

Glaverbel

Glaverbel 2

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Nouveaux droits de rôle

La sage des droits de rôle se termine. La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle. Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande. L’arrêt maintenait les effets de la […]

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La sage des droits de rôle se termine.

La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle.

Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande.

L’arrêt maintenait les effets de la loi jusqu’au 31 août 2017.

Mais le 1er septembre 2017, rien n’est venu. On est alors revenu à la loi antérieure, à savoir la loi programme du 22 juin 2012.

Une loi correctrice est finalement intervenue le 14 octobre 2018. Elle est entrée en vigueur le 1er février 2019.

Le principe de faire varier les droits en fonction de l’enjeu disparaît.

La grande nouveauté est que le paiement des droits de rôle est différé au jugement.

C’est le juge qui condamnera la partie succombant au paiement, notamment, des droits de rôle.

Si chaque partie succombe sur un chef de demande, le juge arbitrera la débition des droits entre elles.

Le demandeur qui introduit sa demande ne devra donc plus préfinancer les droits, ce qui est un progrès.

Les nouveaux droits de rôle sont les suivants :

  • Justices de paix et tribunaux de police : 50 €.
  • Tribunaux de première instance et tribunaux de l’entreprise : 165 €.
  • Cours d’appel : 400 € (ça c’est malheureusement plus cher).
  • Cour de cassation : 650 €.
  • Procédure de réorganisation judiciaire : suppression du droit de 1.000 €.
  • Action « Livre XX » (faillite et PRJ) : exemption de droit de rôle.
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