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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Rehausse : les parkings non neufs vendus avec TVA

En TVA, lorsque plusieurs opérations sont réalisées de manière groupée ou en même temps, il est important de vérifier si l’on est en présence d’une opération unique.

Si c’est le cas, l’opération unique suivra, dans son ensemble, le régime TVA applicable à l’opération reconnue comme principale (CJUE, 15 mai 2001, Primback, C‑34/99).

En revanche, les opérations distinctes ou dissociables suivront chacune le régime qui leur est applicable. (Tellmer Property, 11 juin 2009, C-572/07).

La Cour de justice de l’Union européenne a déjà fait usage de ce principe à plusieurs reprises dans sa jurisprudence (p. ex. en matière de service Field Fisher Waterhouse, 27 septembre 2012, C‑392/11 ; Part Service, 21 février 2008, C‑425/06).

Il y a prestation unique lorsque ses éléments sont si étroitement liés qu’ils forment objectivement une seule prestation économique indissociable dont la décomposition revêtirait un caractère artificiel (27 octobre 2005, Levob Verzekeringen BV, OV Bank NV, C‑41/04).

Ceci étant posé, voyons la situation d’un immeuble rénové en logement sans modification de structure.

Les appartements seront vendus en régime de droits d’enregistrement sauf les nouvelles unités neuves construites en rehausse.

Dans ce cas, le promoteur n’a pas rendu neuf le sous-sol en sorte que les parkings ne sont pas vendus avec application de la TVA.

Qu’en est-il du parking ou de la cave, non neuf, mais vendu accessoirement à un appartement neuf construit en rehausse, simultanément et par le même vendeur ?

Si la livraison de l’appartement et la livraison de son accessoire, le parking, forment une prestation unique, la TVA s’appliquera sur l’ensemble.

C’est un cas étonnant de vente d’un bien non neuf soumise à la TVA.

Sera-ce toujours le cas ? Par exemple, qu’en est-il si parking peut être vendu séparément, et s’il n’est pas obligatoire d’acheter un emplacement de parking avec l’appartement ?

Il faut évidemment que tant l’acte de base que la documentation commerciale du promoteur, permettent de commercialiser séparément les deux éléments.

Deux possibilités existent afin de considérer l’opération comme unique et, ainsi, appliquer la TVA sur le tout, en ce compris sur une opération qui – prise isolément – serait exonérée (Purple Parking Ltd et Airparks Services Ltd, 19 janvier 2012, C-117/11 ; voy. aussi 27 juin 2013, RR Donnelley Global Turnkey Solutions Poland, C-155/12) :

  • Une première conception laisse moins de marge de discussion : du point de vue du consommateur moyen, les différentes prestations fournies forment un tout indissociable car elles ne sont pas indépendantes l’une de l’autre : leur décomposition serait purement artificielle.
  • Une seconde conception est plus souple : du point de vue du consommateur moyen, une prestation principale est accompagnée de prestations accessoires ; les prestations accessoires permettent au consommateur de bénéficier dans les meilleures conditions de la prestation principale, la ou les prestations accessoires ne constituant pas une fin en soi.

En l’occurrence, nous sommes plutôt dans la seconde hypothèse.

En effet, il semble assez évident que la première hypothèse de la décomposition artificielle ne trouve ici pas à s’appliquer.

Mais il faut reconnaître que l’acquisition du garage avec l’appartement permet de bénéficier dans les meilleures conditions de la jouissance de l’immeuble.

L’administration pourrait donc se baser sur cette circonstance et assujettir la livraison globale à la TVA.

Néanmoins, pour certains acquéreurs, le fait que le bien dispose d’un parking peut constituer une fin en soi, en sorte que cette acquisition non obligatoire d’après les conditions de commercialisation, ne serait pas accessoire et suivrait son régime propre (exonération).

Reconnaissons cependant que rares seront les cas où, dans l’achat d’un logement, l’acquisition du parking sera une fin en soi. Ce pourra être un élément déterminant, certes, mais de l’opération principale.

Voilà pourquoi, généralement, les accessoires non neufs comme la cave et l’emplacement de parking en sous-sol, seront vendus avec application de la TVA, si l’appartement est neuf.

Il n’en sera autrement que si les vendeurs sont différents (RDA).

La photo : le bâtiment Glaverbel à Boitsfort (André Jacqmain, Renaat Braem, Victor Mulpas et Pierre Guillissen, 1967). L’immeuble est formé d’une superposition d’anneaux en béton pourvus de châssis en acier et verre et séparés par un revêtement en croûte de pierre bleue. Le bâtiment s’intègre dans un magnifique parc. Le verrier belge Glaverbel est devenu japonais (AGC Glass Europe) et a quitté le bâtiment pour construire un immeuble tout aussi fameux à Louvain la Neuve.

Glaverbel

Glaverbel 2

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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