Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les risques de la RDA (IV)

Un arrêt du 28 novembre 2017 de la Cour d’appel de Gand réduit le droit à déduction du promoteur dans une RDA (rôle n° 2016/AR/1075, www.fisconet.be).

Un promoteur construit de appartements neufs en RDA, soit sur le fonds d’un tiers.

Lors de chaque vente de lot le promoteur vend le lot bâti et le propriétaire du terrain vient vendre la quote-part terrain.

Le promoteur déploie des frais de publicité (site internet, folders, annonces, etc.) et des frais d’agence pour commercialiser la promotion.

Comme il vend des unités neuves, activité dans le champ et non exemptée, il dispose d’un droit à déduction (art. 45, § 1er, du Code de la TVA et 168, a), de la directive 2006/112/CE).

Il entreprend donc de déduire la TVA sur ses frais de publicité et sur les commissions d’agence.

L’administration fiscale entend limiter le droit à déduction sur ces postes.

Selon elle, les frais de publicité et d’agence ne couvraient pas seulement la vente des appartements mais également la vente des terrains.

De fait, il est difficile de vendre les appartements sans un droit indivis sur le sol.

Pour l’administration, la TVA sur ces dépenses est uniquement déductible dans la mesure où elle grève la vente des immeubles bâtis.

Il faut donc opérer un prorata de déduction en proportion de la seule partie du bâti dans le prix total, bâti et terrain.

Le tribunal de première instance de Flandre occidentale rejette cette prétention de l’administration.

Pour le tribunal, les frais de publicité et les commissions doivent être intégrés en totalité dans les frais généraux liés à l’ensemble de l’activité économique de l’assujetti.

C’est évident.

Pas pour la Cour d’appel de Gand qui réforme le jugement.

Selon la Cour, s’il y a un lien certain entre la vente des immeubles et la vente du fonds (effectivement …), il ne s’agit toutefois pas d’un lien direct et immédiat requis pour permettre la déduction totale de la taxe sur les frais intéressant les deux éléments.

En effet, les deux éléments sont vendus par des parties différentes.

Pour la Cour, ce sont des frais qui devraient être supportés pour partie par un tiers, le propriétaire du fonds.

Et, ajoute la Cour, ce ne sont pas des frais généraux de l’activité de l’assujetti promoteur puisque, justement, ces frais sont engagés pour la vente de bâtiments et terrains spécifiques.

Et la Cour de valider le prorata de déduction sur base de la valeur du bâti dans le prix global au consommateur.

Ce raisonnement méconnait totalement le fonctionnement économique de la promotion en RDA.

Le promoteur est traité comme s’il engageait une partie de ses frais de commercialisation sans aucune utilité pour ses ventes.

On rapprochera cette problématique de celle des frais d’infrastructure.

Le promoteur ne vend pas les voiries qu’il rétrocède gratuitement à la Commune mais il peut déduire la taxe qui grève leurs coûts si ces coûts sont intégrés dans le prix des lots vendus.

Cela devrait être pareil pour les frais de publicité et d’agence.

Si ces frais sont finalement portés entièrement en compte aux acquéreurs de lots bâtis, intégrés dans le prix, la taxe doit être déductible.

Espérons donc que cette jurisprudence ne fasse pas contagion.

La photo : la maison communale Woluwé Saint Lambert due à Joseph Diongre en 1938 (oui, l’auteur du Flagey). Elle est classée depuis 1995. Diongre avait préparé les plans d’une nouvelle maison communale en style néo-renaissance flamande, sur concours en 1908. La guerre empêcha sa réalisation. Lorsqu’il reprit son ouvrage en 1934, son style avait (heureusement) changé. L’immeuble est de style moderniste. Les matériaux utilisés se limitent essentiellement à des briques jaunes de Boom, des appuis et linteaux de fenêtres en pierre bleue, des meneaux en grès et des châssis en métal. Les toitures planes sont asphaltées et revêtues d’une couverture de cuivre. La qualité de la construction est palpable lorsque l’on s’approche de l’immeuble.

WSL Diongre

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

Lire plus arrow_forward

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

  • Sitothèque

  • close