Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le « terrain attenant » ne doit plus nécessairement être « cédé »

L’article 1er, § 9, 2°, du Code TVA dispose que la cession d’un bâtiment neuf et la cession du terrain attenant sont assujetties au même régime de TVA lorsqu’elles se font simultanément et par la même personne.

Cette disposition utilise le même terme de cession pour le sol et le bâti neuf en sorte que l’administration a toujours considéré qu’il doit être question du même droit réel.

Aussi, dès lors que le bâti neuf est vendu (droit de propriété) et que le sol fait l’objet d’un droit réel d’emphytéose ou de superficie, la constitution de tels droit n’intervient pas en régime TVA.

Et par conséquent, elle n’entraîne pas l’exemption des droits d’enregistrement au taux proportionnel.

Cette position a fait l’objet d’une décision du 11 septembre 2013, n° E.E./105.446 ; j’en ai fait état dans un article du 17 février 2014 sur le présent site.

J’écrivais « l’arrêt Breitsholh énonce que l’option de soumettre à la TVA doit porter, de manière indissociable, sur la livraison des bâtiments ou fractions de bâtiments et sur le sol y attenant (considérant n° 51, 8 juin 2000, Aff. C-400/98). Il ne paraît donc pas contraire aux principes de la TVA de soumettre à la taxe la cession du bâti neuf avec un indissociable droit réel sur le sol attenant. »

Et effectivement, l’administration commence à changer d’avis.

Pas à cause de moi mais en raison de divers montage immobilier exploitant l’économie fiscale (vente des quotités bâties et de parts indivises dans une emphytéose sur le sol taxée à 2 %, au lieu de la TVA à 21 %).

Il semble que des promotions comme le projet Up-Site d’Atenor au Canal (251 logements) aient fait évoluer l’administration.

En effet une décision anticipée n° 2017.036 du 21 février 2017 évoque une opération dans laquelle le promoteur cède la propriété d’appartements pour étudiant couplée à des parts dans un droit de superficie.

Le SDA admet que la cession de l’ensemble peut être assujettie à la TVA, ce qui constitue une rupture par rapport à la position actuelle.

Plus intéressant : le SDA répond en se référant au « réexamen actuellement en cours par l’administration de la portée de l’article 1, § 9, 2°, du Code TVA concernant la notion de ‘terrain attenant’ qui devrait aboutir, dans le futur, à considérer selon des modalités qui restent à fixer que la cession conjointe d’un bâtiment neuf et du droit réel portant sur le terrain attenant à ce bâtiment est soumise pour le tout à la TVA » (considérant n° 19).

Voilà qui devrait sonner le glas des opérations par lesquelles le promoteur cède la propriété de l’appartement et une quotité de droit réel (superficie conséquence ou principale).

En revanche les montages dans lesquels les intervenants ne sont pas la même personne (propriétaire du sol et bâtisseur) restent possibles.

La photo : l’immeuble CBR à Boitsfort (Marcel Lambrichs et Constantin Brodzki 1967-1970). Façade en éléments de béton moulés, vitrage orange dans le plus pur style des années ‘60. L’immeuble a acquis ses lettres de noblesse en étant sélectionné parmi les 200 bâtiments remarquables des années 60 pour une exposition du Moma de New York. Aujourd’hui, le bâtiment est partiellement déserté. On sait ce que cela veut dire. Aussi, le 27 octobre 2016, la Région a ouvert une procédure d’inscription sur la liste de sauvegarde. C’est un immeuble d’architecture globale en ce sens que chaque meuble et accessoire a été conçu avec et pour le bâtiment, notamment par le designer Jules Wabbes. Cerise sur le gâteau, l’aménagement paysager est dû à René Pechère. On a connu pire.

CBR

CBR 2

CBR 3

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

Lire plus arrow_forward

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

  • Sitothèque

  • close