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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le « terrain attenant » ne doit plus nécessairement être « cédé »

L’article 1er, § 9, 2°, du Code TVA dispose que la cession d’un bâtiment neuf et la cession du terrain attenant sont assujetties au même régime de TVA lorsqu’elles se font simultanément et par la même personne.

Cette disposition utilise le même terme de cession pour le sol et le bâti neuf en sorte que l’administration a toujours considéré qu’il doit être question du même droit réel.

Aussi, dès lors que le bâti neuf est vendu (droit de propriété) et que le sol fait l’objet d’un droit réel d’emphytéose ou de superficie, la constitution de tels droit n’intervient pas en régime TVA.

Et par conséquent, elle n’entraîne pas l’exemption des droits d’enregistrement au taux proportionnel.

Cette position a fait l’objet d’une décision du 11 septembre 2013, n° E.E./105.446 ; j’en ai fait état dans un article du 17 février 2014 sur le présent site.

J’écrivais « l’arrêt Breitsholh énonce que l’option de soumettre à la TVA doit porter, de manière indissociable, sur la livraison des bâtiments ou fractions de bâtiments et sur le sol y attenant (considérant n° 51, 8 juin 2000, Aff. C-400/98). Il ne paraît donc pas contraire aux principes de la TVA de soumettre à la taxe la cession du bâti neuf avec un indissociable droit réel sur le sol attenant. »

Et effectivement, l’administration commence à changer d’avis.

Pas à cause de moi mais en raison de divers montage immobilier exploitant l’économie fiscale (vente des quotités bâties et de parts indivises dans une emphytéose sur le sol taxée à 2 %, au lieu de la TVA à 21 %).

Il semble que des promotions comme le projet Up-Site d’Atenor au Canal (251 logements) aient fait évoluer l’administration.

En effet une décision anticipée n° 2017.036 du 21 février 2017 évoque une opération dans laquelle le promoteur cède la propriété d’appartements pour étudiant couplée à des parts dans un droit de superficie.

Le SDA admet que la cession de l’ensemble peut être assujettie à la TVA, ce qui constitue une rupture par rapport à la position actuelle.

Plus intéressant : le SDA répond en se référant au « réexamen actuellement en cours par l’administration de la portée de l’article 1, § 9, 2°, du Code TVA concernant la notion de ‘terrain attenant’ qui devrait aboutir, dans le futur, à considérer selon des modalités qui restent à fixer que la cession conjointe d’un bâtiment neuf et du droit réel portant sur le terrain attenant à ce bâtiment est soumise pour le tout à la TVA » (considérant n° 19).

Voilà qui devrait sonner le glas des opérations par lesquelles le promoteur cède la propriété de l’appartement et une quotité de droit réel (superficie conséquence ou principale).

En revanche les montages dans lesquels les intervenants ne sont pas la même personne (propriétaire du sol et bâtisseur) restent possibles.

La photo : l’immeuble CBR à Boitsfort (Marcel Lambrichs et Constantin Brodzki 1967-1970). Façade en éléments de béton moulés, vitrage orange dans le plus pur style des années ‘60. L’immeuble a acquis ses lettres de noblesse en étant sélectionné parmi les 200 bâtiments remarquables des années 60 pour une exposition du Moma de New York. Aujourd’hui, le bâtiment est partiellement déserté. On sait ce que cela veut dire. Aussi, le 27 octobre 2016, la Région a ouvert une procédure d’inscription sur la liste de sauvegarde. C’est un immeuble d’architecture globale en ce sens que chaque meuble et accessoire a été conçu avec et pour le bâtiment, notamment par le designer Jules Wabbes. Cerise sur le gâteau, l’aménagement paysager est dû à René Pechère. On a connu pire.

CBR

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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