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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le « terrain attenant » ne doit plus nécessairement être « cédé »

L’article 1er, § 9, 2°, du Code TVA dispose que la cession d’un bâtiment neuf et la cession du terrain attenant sont assujetties au même régime de TVA lorsqu’elles se font simultanément et par la même personne.

Cette disposition utilise le même terme de cession pour le sol et le bâti neuf en sorte que l’administration a toujours considéré qu’il doit être question du même droit réel.

Aussi, dès lors que le bâti neuf est vendu (droit de propriété) et que le sol fait l’objet d’un droit réel d’emphytéose ou de superficie, la constitution de tels droit n’intervient pas en régime TVA.

Et par conséquent, elle n’entraîne pas l’exemption des droits d’enregistrement au taux proportionnel.

Cette position a fait l’objet d’une décision du 11 septembre 2013, n° E.E./105.446 ; j’en ai fait état dans un article du 17 février 2014 sur le présent site.

J’écrivais « l’arrêt Breitsholh énonce que l’option de soumettre à la TVA doit porter, de manière indissociable, sur la livraison des bâtiments ou fractions de bâtiments et sur le sol y attenant (considérant n° 51, 8 juin 2000, Aff. C-400/98). Il ne paraît donc pas contraire aux principes de la TVA de soumettre à la taxe la cession du bâti neuf avec un indissociable droit réel sur le sol attenant. »

Et effectivement, l’administration commence à changer d’avis.

Pas à cause de moi mais en raison de divers montage immobilier exploitant l’économie fiscale (vente des quotités bâties et de parts indivises dans une emphytéose sur le sol taxée à 2 %, au lieu de la TVA à 21 %).

Il semble que des promotions comme le projet Up-Site d’Atenor au Canal (251 logements) aient fait évoluer l’administration.

En effet une décision anticipée n° 2017.036 du 21 février 2017 évoque une opération dans laquelle le promoteur cède la propriété d’appartements pour étudiant couplée à des parts dans un droit de superficie.

Le SDA admet que la cession de l’ensemble peut être assujettie à la TVA, ce qui constitue une rupture par rapport à la position actuelle.

Plus intéressant : le SDA répond en se référant au « réexamen actuellement en cours par l’administration de la portée de l’article 1, § 9, 2°, du Code TVA concernant la notion de ‘terrain attenant’ qui devrait aboutir, dans le futur, à considérer selon des modalités qui restent à fixer que la cession conjointe d’un bâtiment neuf et du droit réel portant sur le terrain attenant à ce bâtiment est soumise pour le tout à la TVA » (considérant n° 19).

Voilà qui devrait sonner le glas des opérations par lesquelles le promoteur cède la propriété de l’appartement et une quotité de droit réel (superficie conséquence ou principale).

En revanche les montages dans lesquels les intervenants ne sont pas la même personne (propriétaire du sol et bâtisseur) restent possibles.

La photo : l’immeuble CBR à Boitsfort (Marcel Lambrichs et Constantin Brodzki 1967-1970). Façade en éléments de béton moulés, vitrage orange dans le plus pur style des années ‘60. L’immeuble a acquis ses lettres de noblesse en étant sélectionné parmi les 200 bâtiments remarquables des années 60 pour une exposition du Moma de New York. Aujourd’hui, le bâtiment est partiellement déserté. On sait ce que cela veut dire. Aussi, le 27 octobre 2016, la Région a ouvert une procédure d’inscription sur la liste de sauvegarde. C’est un immeuble d’architecture globale en ce sens que chaque meuble et accessoire a été conçu avec et pour le bâtiment, notamment par le designer Jules Wabbes. Cerise sur le gâteau, l’aménagement paysager est dû à René Pechère. On a connu pire.

CBR

CBR 2

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Habitat groupé et TVA

Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA). Il faut y être attentif lors […]

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Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA).

Il faut y être attentif lors de la vente d’un projet. Le SDA a eu à connaître la situation d’un projet d’habitat groupé en raison du caractère évolutif de la composition du groupe au fil de la réalisation du projet immobilier. Les initiateurs débutent le projet et son rejoints par de nouveaux membres.

Dans une décision anticipée n° 2018.0823 du 23 octobre 2018, le SDA admet l’identité de maître de l’ouvrage aux « maîtres d’ouvrage/résidents qui embarquent par la suite dans le projet », à la condition qu’ils introduisent la déclaration de la rubrique XXXVII, al. 2, 4°, en même temps que les initiateurs du projet. Cette déclaration doit être introduite au contrôle TVA avant que la taxe ne devienne exigible et il faut y joindre le permis d’urbanisme et le contrat d’entreprise. La déclaration porte sur la nature des travaux (démolition et reconstruction) et leur destination (habitation privée). Bref, le groupe doit être complet avant la première facture de travaux, soit très tôt.

Le ministre des Finances quant à lui exige que « l’identité [des membres du projet d’habitat groupé] doit […] être connue avant de faire des choix et de contracter tout engagement juridique, par exemple avec le bureau d’architectes ou le propriétaire du bâtiment ancien » (Q.R., Chambre, n° 54-185, Bulletin du 30 avril 2019, p. 201).

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