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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le « terrain attenant » ne doit plus nécessairement être « cédé »

L’article 1er, § 9, 2°, du Code TVA dispose que la cession d’un bâtiment neuf et la cession du terrain attenant sont assujetties au même régime de TVA lorsqu’elles se font simultanément et par la même personne.

Cette disposition utilise le même terme de cession pour le sol et le bâti neuf en sorte que l’administration a toujours considéré qu’il doit être question du même droit réel.

Aussi, dès lors que le bâti neuf est vendu (droit de propriété) et que le sol fait l’objet d’un droit réel d’emphytéose ou de superficie, la constitution de tels droit n’intervient pas en régime TVA.

Et par conséquent, elle n’entraîne pas l’exemption des droits d’enregistrement au taux proportionnel.

Cette position a fait l’objet d’une décision du 11 septembre 2013, n° E.E./105.446 ; j’en ai fait état dans un article du 17 février 2014 sur le présent site.

J’écrivais « l’arrêt Breitsholh énonce que l’option de soumettre à la TVA doit porter, de manière indissociable, sur la livraison des bâtiments ou fractions de bâtiments et sur le sol y attenant (considérant n° 51, 8 juin 2000, Aff. C-400/98). Il ne paraît donc pas contraire aux principes de la TVA de soumettre à la taxe la cession du bâti neuf avec un indissociable droit réel sur le sol attenant. »

Et effectivement, l’administration commence à changer d’avis.

Pas à cause de moi mais en raison de divers montage immobilier exploitant l’économie fiscale (vente des quotités bâties et de parts indivises dans une emphytéose sur le sol taxée à 2 %, au lieu de la TVA à 21 %).

Il semble que des promotions comme le projet Up-Site d’Atenor au Canal (251 logements) aient fait évoluer l’administration.

En effet une décision anticipée n° 2017.036 du 21 février 2017 évoque une opération dans laquelle le promoteur cède la propriété d’appartements pour étudiant couplée à des parts dans un droit de superficie.

Le SDA admet que la cession de l’ensemble peut être assujettie à la TVA, ce qui constitue une rupture par rapport à la position actuelle.

Plus intéressant : le SDA répond en se référant au « réexamen actuellement en cours par l’administration de la portée de l’article 1, § 9, 2°, du Code TVA concernant la notion de ‘terrain attenant’ qui devrait aboutir, dans le futur, à considérer selon des modalités qui restent à fixer que la cession conjointe d’un bâtiment neuf et du droit réel portant sur le terrain attenant à ce bâtiment est soumise pour le tout à la TVA » (considérant n° 19).

Voilà qui devrait sonner le glas des opérations par lesquelles le promoteur cède la propriété de l’appartement et une quotité de droit réel (superficie conséquence ou principale).

En revanche les montages dans lesquels les intervenants ne sont pas la même personne (propriétaire du sol et bâtisseur) restent possibles.

La photo : l’immeuble CBR à Boitsfort (Marcel Lambrichs et Constantin Brodzki 1967-1970). Façade en éléments de béton moulés, vitrage orange dans le plus pur style des années ‘60. L’immeuble a acquis ses lettres de noblesse en étant sélectionné parmi les 200 bâtiments remarquables des années 60 pour une exposition du Moma de New York. Aujourd’hui, le bâtiment est partiellement déserté. On sait ce que cela veut dire. Aussi, le 27 octobre 2016, la Région a ouvert une procédure d’inscription sur la liste de sauvegarde. C’est un immeuble d’architecture globale en ce sens que chaque meuble et accessoire a été conçu avec et pour le bâtiment, notamment par le designer Jules Wabbes. Cerise sur le gâteau, l’aménagement paysager est dû à René Pechère. On a connu pire.

CBR

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Le mandataire achète lui-même l’immeuble

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente. La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant. Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui […]

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Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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