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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles tagué ‘immeuble neuf’

Vente du bâti et droit réel sur le sol : du nouveau

Le SDA admet que : « Conformément à l’article 44, § 3, 1°, a), deuxième phrase, 1er tiret, du CTVA, la cession des bâtiments neufs par la société promotrice sera soumise à la TVA. Suite au réexamen – actuellement en cours – par l’administration de la portée de l’article 1er, § 9, 2°, du CTVA […]

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TVA ou droits d’enregistrement sur la vente d’immeuble ou comment réparer les conséquences d’une application erronée ?

Par suite de l’utilisation des dispositions relatives à la pratique abusive ou l’abus fiscal par l’administration ou, plus largement, suite à une simple erreur sur la qualité neuve ou non du bâtiment rénové, se pose la question de la conservation du droit à déduction ou de la restitution des droits d’enregistrements. Deux situations peuvent se […]

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Le bâtiment redevenu neuf

Faisons le point sur un sujet que nous avons souvent abordé dans ce blog. En TVA, le bâtiment neuf est, en règle, celui dont la cession est effectuée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation dudit […]

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La TVA quand la vente de l’immeuble neuf échoue

La TVA est due lors de la vente d’un bien immeuble neuf par un assujetti professionnel ou sur option. Que se passe-t-il à cet égard lorsque, finalement, la vente échoue ou que les parties y renoncent ? L’article 77 du Code TVA prévoit dans quelles circonstances la TVA est restituée. Il est prévu que la taxe […]

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TVA sur la cession payante d’une option d’achat d’un immeuble

La cession rémunérée d’une option d’achat sur un immeuble non neuf, par un assujetti, est-elle une opération soumise à la TVA ? Une décision n° T. 6937 du 26 juillet 1971 disait que la taxe n’est pas due pour la cession à titre onéreux d’une option d’achat d’un immeuble, mais l’administration a changé d’avis. Pour l’administration, […]

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Echange et TVA

Par acte notarié, quatre propriétaires d’un terrain constituent un droit de superficie au profit d’une société bulgare dénommée Orfey. En rémunération de ce droit, la société Orfey s’engage à livrer clé en main certains des bâtiments qu’elle construira sur base de son droit (des appartements dans l’immeuble à construire). Un contrôle fiscal fait apparaître que […]

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La TVA sur la cession d’emphytéose avec vente du bâti

Dans les formules de Community Land Trust il est prévu que le sol soit apporté à une fondation et fasse l’objet d’un droit d’emphytéose au profit du promoteur. Ce dernier rénove ou construit puis cède les unités de logement en transférant au client final son droit d’emphytéose sur le terrain. La constitution, la cession et […]

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Le casco est-il neuf ?

La vente d’un bâtiment est normalement soumise aux droits d’enregistrement (12,5 % ou 10 % en Flandre) sauf si le bâtiment est neuf, auquel cas le constructeur professionnel doit le vendre sous TVA (21 %). L’administration considère que si certaines conditions sont réunies, des bâtiments anciens, mais radicalement rénovés et transformés, peuvent être considérés comme […]

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Le dol dans la vente

Le dol au sens de l’article 1116 du Code civil implique qu’un cocontractant utilise intentionnellement des artifices en vue d’inciter l’autre partie à conclure le contrat. La réticence d’une partie, lors de la conclusion d’une convention, peut, dans certaines circonstances, être constitutive de dol lorsqu’elle porte sur un fait qui, s’il avait été connu de […]

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Le dol au sens de l’article 1116 du Code civil implique qu’un cocontractant utilise intentionnellement des artifices en vue d’inciter l’autre partie à conclure le contrat.

La réticence d’une partie, lors de la conclusion d’une convention, peut, dans certaines circonstances, être constitutive de dol lorsqu’elle porte sur un fait qui, s’il avait été connu de l’autre partie, l’aurait amenée à ne pas conclure le contrat ou à ne le conclure qu’à des conditions moins onéreuses.

Une annexe d’une maison de repos est construite sans permis d’urbanisme.

L’immeuble appartient à une société. Les parts de la société sont cédées.

Le cédant ne dit rien de la situation.

La Cour d’appel de Mons considère qu’il appartenait au cédant de porter à la connaissance des cessionnaires que l’annexe avait été construite sans permis.

La Cour d’appel décide :

« En s’abstenant de donner cette information, [le cédant] a manifesté une réticence dolosive sciemment en vue de favoriser l’obtention du consentement [du cessionnaire] à la cession des parts de la société propriétaire de cet immeuble et de son annexe ».

Et la Cour de conclure :

« L’incidence du défaut de permis d’urbanisme sur la possibilité pour la société de réaliser son objet social et la menace en résultant sur sa rentabilité faisaient peser sur [le cédant] une obligation d’en informer le [cessionnaire] ».

Ce disant, juge la Cour de cassation, le juge d’appel justifie légalement sa décision d’annuler pour dol la convention de cession de parts.

Cass., 11 mars 2019, rôle n° C.18.0399.F, www.juridat.be.

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