Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La TVA quand la vente de l’immeuble neuf échoue

La TVA est due lors de la vente d’un bien immeuble neuf par un assujetti professionnel ou sur option. Que se passe-t-il à cet égard lorsque, finalement, la vente échoue ou que les parties y renoncent ?

L’article 77 du Code TVA prévoit dans quelles circonstances la TVA est restituée. Il est prévu que la taxe est restituée à due concurrence :

  • « Lorsque la convention a été résiliée avant la livraison du bien ou l’exécution de la prestation » (art. 77, § 1, 4°).
  • « Lorsque la convention a été annulée ou résolue, soit à l’amiable, soit en justice par une décision coulée en force de chose jugée » (art. 77, § 1, 5°).

L’acquéreur qui a payé la TVA n’a pas de droit contre l’administration. Il doit la réclamer à son vendeur par application du droit commun (théorie des restitutions, dommage de résolution, clause contractuelle dans l’avenant de résiliation).

Le vendeur doit, pour sa part, introduire une demande de restitution auprès de l’administration.

Il sera attentif à la prescription. L’action en restitution de la taxe commence à se prescrire dès le jour où cette action naît (art. 82 du Code TVA).  La prescription est acquise à l’expiration de la troisième année civile qui suit celle durant laquelle la cause de restitution de ces taxes, intérêts et amendes fiscales est intervenue.

Notons que l’article 334 de la loi-programme du 27 décembre 2004 permet à l’administration de s’opposer à la restitution si l’assujetti a des dettes fiscales, même en cas de concours, ce qui constitue un quasi privilège au profit de l’administration.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

Lire plus arrow_forward

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

  • Sitothèque

  • close