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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La TVA quand la vente de l’immeuble neuf échoue

La TVA est due lors de la vente d’un bien immeuble neuf par un assujetti professionnel ou sur option. Que se passe-t-il à cet égard lorsque, finalement, la vente échoue ou que les parties y renoncent ?

L’article 77 du Code TVA prévoit dans quelles circonstances la TVA est restituée. Il est prévu que la taxe est restituée à due concurrence :

  • « Lorsque la convention a été résiliée avant la livraison du bien ou l’exécution de la prestation » (art. 77, § 1, 4°).
  • « Lorsque la convention a été annulée ou résolue, soit à l’amiable, soit en justice par une décision coulée en force de chose jugée » (art. 77, § 1, 5°).

L’acquéreur qui a payé la TVA n’a pas de droit contre l’administration. Il doit la réclamer à son vendeur par application du droit commun (théorie des restitutions, dommage de résolution, clause contractuelle dans l’avenant de résiliation).

Le vendeur doit, pour sa part, introduire une demande de restitution auprès de l’administration.

Il sera attentif à la prescription. L’action en restitution de la taxe commence à se prescrire dès le jour où cette action naît (art. 82 du Code TVA).  La prescription est acquise à l’expiration de la troisième année civile qui suit celle durant laquelle la cause de restitution de ces taxes, intérêts et amendes fiscales est intervenue.

Notons que l’article 334 de la loi-programme du 27 décembre 2004 permet à l’administration de s’opposer à la restitution si l’assujetti a des dettes fiscales, même en cas de concours, ce qui constitue un quasi privilège au profit de l’administration.

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L’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage

L’immeuble d’une personne est ravagé par le feu. L’incendie s’est propagée à partir de l’immeuble du voisin. Ce dernier avait demandé à une entreprise de réaliser des travaux sur une plate-forme couvrant une partie de son immeuble. La Cour d’appel de Mons relève « que l’incendie trouve sa cause physique dans l’utilisation, par [l’entreprise], d’un […]

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L’immeuble d’une personne est ravagé par le feu.

L’incendie s’est propagée à partir de l’immeuble du voisin.

Ce dernier avait demandé à une entreprise de réaliser des travaux sur une plate-forme couvrant une partie de son immeuble.

La Cour d’appel de Mons relève « que l’incendie trouve sa cause physique dans l’utilisation, par [l’entreprise], d’un chalumeau (…) pour procéder à la réparation du revêtement (…). »

La Cour considère que « cette utilisation constitue une activité inhérente à l’ouvrage dont il avait la charge, pendant son exécution ».

La question est de savoir si le propriétaire qui a commandé ces travaux à son immeuble est tenu de compenser les dégâts chez son voisin comme troubles de voisinage.

C’est le problème de l’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage.

L’article 544 du Code civil reconnaît à tout propriétaire le droit de jouir normalement de sa chose.

Le propriétaire d’un immeuble qui, par un fait, une omission ou un comportement quelconque, rompt l’équilibre entre les propriétés en imposant à un propriétaire voisin un trouble excédant la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage lui doit une juste et adéquate compensation, rétablissant l’égalité rompue.

Il ne faut pas que le propriétaire ait commis une faute pour cela ; il ne faut pas un lien de causalité, il suffit de constater l’imputabilité.

Cette condition est-elle rencontrée quand le propriétaire se borne à faire exécuter des travaux à son immeuble et que l’entrepreneur commet une faute ?

Oui, dit la Cour de cassation (7 mai 2018, rôle n° C.17.0285.F, www.juridat.be).

La Cour d’appel avait jugé que « le trouble est imputable à [le propriétaire], de sorte que ses héritiers doivent compensation, sur la base de la théorie des troubles de voisinage, du trouble que [le voisin] a subi ensuite de l’incendie ».

La Cour de cassation juge que le juge d’appel a ainsi légalement justifié sa décision.

En effet « la victime peut intenter contre le voisin qui a rompu cet équilibre une action fondée sur l’article 544 du Code civil lors même que le dommage a pour origine la faute d’un tiers. »

On constate que la Cour de cassation a une appréciation très large de l’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage.

Faire réaliser des travaux est ne manière de jouir de son bien. Cela suffit pour être responsable sans faute si les travaux rompent l’équilibre des jouissances.

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