Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Publicité’

L’avant-projet de réforme du CoBAT et les renseignements urbanistiques

Il existe un avant-projet de réforme du Code Bruxellois de l’Aménagement du Territoire et de l’Urbanisme. Pourquoi déjà en parler ? Parce qu’il contient des dispositions qui prêtent à inquiétude, même si elles ne sont par hypothèse pas définitives. En voici un avant-goût dans la matière, ô combien sensible, des renseignements urbanistiques. Le principe des articles […]

Lire plus arrow_forward

Les options croisées et l’urbanisme

A promet de vendre son immeuble à B, à tel prix et conditions, et concomitamment B, au même prix et aux mêmes conditions, promet de l’acheter. Il s’agit d’une promesse d’achat et d’une promesse de vente. Ces promesses génèrent des options croisées de vente et d’achat mais ce n’est pas encore une vente. Il faut […]

Lire plus arrow_forward

La publicité urbanistique en Wallonie

Le lotissement ou l’urbanisation On ne peut sans permis préalable ni urbaniser ni commercialiser ni même faire de la publicité pour la commercialisation de lots (art. 88, §1er, CWATUPE). Lorsque l’on peut faire de la publicité, il faut indiquer la commune de situation, la date et le numéro du permis (art. 96). La vente et […]

Lire plus arrow_forward

Les nouvelles obligations d’information urbanistique dans la vente d’immeuble à Bruxelles

Introduction L’agent immobilier, à la location ou à la vente, doit délivrer une information fiable aux candidats intéressés. C’est une obligation personnelle de l’agent immobilier ; ce n’est pas une obligation du vendeur ou du bailleur que l’agent exécute pour le compte de ce dernier. Cela veut dire que l’agent immobilier qui méconnait cette obligation engage […]

Lire plus arrow_forward

Quand faut-il parler de la PEB ?

L’article 237/28 CWATUPE dispose que, pour un bâtiment existant, le propriétaire est tenu de disposer du certificat PEB « lors de l’établissement d’un acte qui confère un droit personnel de jouissance » et « lors de l’établissement de tout acte déclaratif, translatif ou constitutif d’un droit réel. » En cas de location, le propriétaire est tenu de mettre le […]

Lire plus arrow_forward

Quand le vendeur vend deux fois l’immeuble

Qui est considéré comme l’acheteur lorsque le vendeur vend son bien immeuble deux fois ? À l’égard des tiers, l’opposabilité de la vente dépend de la publicité qui en est faite. Cette publicité est réalisée par la transcription de l’acte dans un registre tenu à la conservation des hypothèques de l’arrondissement dans lequel le bien est […]

Lire plus arrow_forward

La TVA quand la vente de l’immeuble neuf échoue

La TVA est due lors de la vente d’un bien immeuble neuf par un assujetti professionnel ou sur option. Que se passe-t-il à cet égard lorsque, finalement, la vente échoue ou que les parties y renoncent ? L’article 77 du Code TVA prévoit dans quelles circonstances la TVA est restituée. Il est prévu que la taxe […]

Lire plus arrow_forward

Vente d’un lot en copropriété

Lors de la vente d’un lot en copropriété, le vendeur comme le notaire ou l’agent immobilier, doivent respecter une obligation d’information  (art. 577-11, § 1er, du Code civil) : « Dans la perspective de la cession du droit de propriété d’un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel ou le cédant, selon […]

Lire plus arrow_forward

Précisions sur la PEB à Bruxelles

À Bruxelles, l’agent immobilier ou le propriétaire qui commercialise son bien doit remettre gratuitement à tout candidat acquéreur ou locataire  une copie du  certificat PEB sur simple demande (art. 25 de l’ordonnance du 7 juin 2007). Il doit communiquer la classe énergétique (par exemple C +) et le niveau d’émissions de CO2  (par exemple 26 […]

Lire plus arrow_forward

L’information d’urbanisme en Flandre

Les articles 5.2.1 à 5.2.3 du Vlaamse Codex imposent des obligations d’information à charge du notaire en matière de vente, constitution de droit réel ou division d’immeuble. Il en va de même à l’occasion d’un compromis de vente (art. 5.2.5) et aussi dans le cadre de la publicité à la vente (art. 5.2.6). Dans ce […]

Lire plus arrow_forward

ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

Lire plus arrow_forward

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

  • Sitothèque

  • close