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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand faut-il parler de la PEB ?

L’article 237/28 CWATUPE dispose que, pour un bâtiment existant, le propriétaire est tenu de disposer du certificat PEB « lors de l’établissement d’un acte qui confère un droit personnel de jouissance » et « lors de l’établissement de tout acte déclaratif, translatif ou constitutif d’un droit réel. »

En cas de location, le propriétaire est tenu de mettre le certificat PEB à la disposition du candidat locataire sur simple demande de ce dernier.

Donc, en cas de vente d’immeuble, c’est à l’acte que le certificat doit être disponible.

L’article 2.2 de la directive 2010/31/EU du Parlement européen et du Conseil du 19 mai 2010 sur la performance énergétique des bâtiments précise toutefois :

« Les États membres exigent que, lors de la construction, de la vente ou de la location d’un bâtiment ou d’une unité de bâtiment, le certificat de performance énergétique ou une copie de celui-ci soit montré au nouveau locataire ou acquéreur potentiel et soit transmis à l’acquéreur ou au nouveau locataire. »

Le droit régional wallon prévoit donc que le certificat doit être « disponible » à l’acte et non à la vente qui peut intervenir avant,  à savoir au compromis.

Le droit communautaire veut pourtant que le droit national préconise que ce soit à la vente que le certificat de PEB soit non seulement disponible mais surtout « montré. »

C’est logique car la performance énergétique peut constituer un élément déterminant les qualités du bien vendu, élément qui doit donc entrer dans le champ contractuel pour l’échange des consentements.

Montrer le certificat à la vente ne suffit pas.

L’article 2.4 de la directive 2010/31/UE dispose :

« Les États membres exigent que lorsque:

  • un bâtiment possédant un certificat de performance énergétique,
  • une unité de bâtiment faisant partie d’un bâtiment possédant un certificat de performance énergétique, et
  • une unité de bâtiment possédant un certificat de performance énergétique,

Sont proposés à la vente ou à la location, l’indicateur de performance énergétique du certificat de performance énergétique du bâtiment ou de l’unité de bâtiment, selon le cas, figure dans les publicités paraissant dans les médias commerciaux. »

C’est une obligation d’information au stade de l’annonce.

L’annonce précède la publicité. Elle constitue en droit une invitation à faire offre d’achat ou à manifester intérêt.

Elle permet la sélection des biens pour lesquels l’information précontractuelle va être demandée et délivrée.

Ce que la directive veut faire imposer devait être intégré en droit national au plus tard le 9 juillet 2012 pour une entrée en vigueur le 9 janvier 2013.

La Wallonie est en retard puisque l’on a vu que l’article 237/28 CWATUPE ne répond pas entièrement au prescription de la directive.

Mais selon le texte de la directive « les États membres exigent que » ce qui signifie qu’il faut un acte de transposition pour que ce système soit en vigueur.

L’obligation n’existe donc pas encore « horizontalement », entre personnes privées.

Un nouveau décret PEB a toutefois été adopté en Wallonie le 28 novembre 2013 (M.B. 27 décembre 2013).

Il transpose la directive européenne 2010/31/UE précitée.

Le décret prévoir ceci (art. 34, § 4) :

«  Le ou les indicateurs de performance énergétique sont mentionnés dans toutes les publicités réalisées pour la vente ou la location du bâtiment ou de l’unité PEB.

Le certificat PEB est communiqué à l’acquéreur ou au locataire avant la signature de la convention qui atteste que cette communication a bien été réalisée. »

Ce nouveau décret n’entrera en vigueur qu’après l’adoption de son arrêté d’exécution, qui poursuit actuellement son parcours législatif, avec l’objectif d’aboutir juste avant les élections du 25 mai 2014.

La sanction en cas de non-respect du décret est une amende administrative entre 250 euros et 50.000 euros (art. 59 et 60).

L’annulation de la vente n’est pas prévue comme sanction spécifique.

Il est utile d’anticiper sur l’entrée en vigueur du décret et de communiquer déjà les informations de PEB dès qu’un candidat se manifeste, et avant qu’il ne s’engage.

Cela évite des mauvaises surprises après le compromis et assure la stabilité des ventes.

Et en Région de Bruxelles-Capitale ?

À Bruxelles, la nouvelle ordonnance du 2 mai 2013 portant le Code bruxellois de l’Air, du Climat et de la Maîtrise de l’Energie, n’a pas innové, ce qui se comprend dès lors qu’il s’agit d’une simple codification.

Aux termes de l’article 2.2.14, Le vendeur ou l’agent immobilier doit :

  • indiquer sans équivoque, dans la publicité relative à la vente, la performance énergétique du bien,
  • fournit gratuitement, à toute demande, copie du certificat PEB ou du rapport intermédiaire,
  • s’assurer de ce que les informations relatives au certificat PEB sont présentes dans l’acte de transaction immobilière.

Par publicité, il faut donc entendre l’annonce, le droit national s’interprétant à la lumière du droit communautaire qu’il est supposé transposer.

Le droit bruxellois en donc relativement plus fidèle aux exigences européennes.

Ajoutons qu’en Région de Bruxelles-Capitale, la sanction en cas de méconnaissance de cette obligation d’information est « un emprisonnement de 8 jours à 12 mois et une amende de 25 à 25.000 euros ou une de ces peines seulement » (art. 2.6.5).

La vente n’est pas nulle du fait de l’infraction, contrairement à ce que d’aucuns affirment, mais le notaire doit dénoncer les contrevenants à l’IBGE.

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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