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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Quand faut-il parler de la PEB ?

L’article 237/28 CWATUPE dispose que, pour un bâtiment existant, le propriétaire est tenu de disposer du certificat PEB « lors de l’établissement d’un acte qui confère un droit personnel de jouissance » et « lors de l’établissement de tout acte déclaratif, translatif ou constitutif d’un droit réel. »

En cas de location, le propriétaire est tenu de mettre le certificat PEB à la disposition du candidat locataire sur simple demande de ce dernier.

Donc, en cas de vente d’immeuble, c’est à l’acte que le certificat doit être disponible.

L’article 2.2 de la directive 2010/31/EU du Parlement européen et du Conseil du 19 mai 2010 sur la performance énergétique des bâtiments précise toutefois :

« Les États membres exigent que, lors de la construction, de la vente ou de la location d’un bâtiment ou d’une unité de bâtiment, le certificat de performance énergétique ou une copie de celui-ci soit montré au nouveau locataire ou acquéreur potentiel et soit transmis à l’acquéreur ou au nouveau locataire. »

Le droit régional wallon prévoit donc que le certificat doit être « disponible » à l’acte et non à la vente qui peut intervenir avant,  à savoir au compromis.

Le droit communautaire veut pourtant que le droit national préconise que ce soit à la vente que le certificat de PEB soit non seulement disponible mais surtout « montré. »

C’est logique car la performance énergétique peut constituer un élément déterminant les qualités du bien vendu, élément qui doit donc entrer dans le champ contractuel pour l’échange des consentements.

Montrer le certificat à la vente ne suffit pas.

L’article 2.4 de la directive 2010/31/UE dispose :

« Les États membres exigent que lorsque:

  • un bâtiment possédant un certificat de performance énergétique,
  • une unité de bâtiment faisant partie d’un bâtiment possédant un certificat de performance énergétique, et
  • une unité de bâtiment possédant un certificat de performance énergétique,

Sont proposés à la vente ou à la location, l’indicateur de performance énergétique du certificat de performance énergétique du bâtiment ou de l’unité de bâtiment, selon le cas, figure dans les publicités paraissant dans les médias commerciaux. »

C’est une obligation d’information au stade de l’annonce.

L’annonce précède la publicité. Elle constitue en droit une invitation à faire offre d’achat ou à manifester intérêt.

Elle permet la sélection des biens pour lesquels l’information précontractuelle va être demandée et délivrée.

Ce que la directive veut faire imposer devait être intégré en droit national au plus tard le 9 juillet 2012 pour une entrée en vigueur le 9 janvier 2013.

La Wallonie est en retard puisque l’on a vu que l’article 237/28 CWATUPE ne répond pas entièrement au prescription de la directive.

Mais selon le texte de la directive « les États membres exigent que » ce qui signifie qu’il faut un acte de transposition pour que ce système soit en vigueur.

L’obligation n’existe donc pas encore « horizontalement », entre personnes privées.

Un nouveau décret PEB a toutefois été adopté en Wallonie le 28 novembre 2013 (M.B. 27 décembre 2013).

Il transpose la directive européenne 2010/31/UE précitée.

Le décret prévoir ceci (art. 34, § 4) :

«  Le ou les indicateurs de performance énergétique sont mentionnés dans toutes les publicités réalisées pour la vente ou la location du bâtiment ou de l’unité PEB.

Le certificat PEB est communiqué à l’acquéreur ou au locataire avant la signature de la convention qui atteste que cette communication a bien été réalisée. »

Ce nouveau décret n’entrera en vigueur qu’après l’adoption de son arrêté d’exécution, qui poursuit actuellement son parcours législatif, avec l’objectif d’aboutir juste avant les élections du 25 mai 2014.

La sanction en cas de non-respect du décret est une amende administrative entre 250 euros et 50.000 euros (art. 59 et 60).

L’annulation de la vente n’est pas prévue comme sanction spécifique.

Il est utile d’anticiper sur l’entrée en vigueur du décret et de communiquer déjà les informations de PEB dès qu’un candidat se manifeste, et avant qu’il ne s’engage.

Cela évite des mauvaises surprises après le compromis et assure la stabilité des ventes.

Et en Région de Bruxelles-Capitale ?

À Bruxelles, la nouvelle ordonnance du 2 mai 2013 portant le Code bruxellois de l’Air, du Climat et de la Maîtrise de l’Energie, n’a pas innové, ce qui se comprend dès lors qu’il s’agit d’une simple codification.

Aux termes de l’article 2.2.14, Le vendeur ou l’agent immobilier doit :

  • indiquer sans équivoque, dans la publicité relative à la vente, la performance énergétique du bien,
  • fournit gratuitement, à toute demande, copie du certificat PEB ou du rapport intermédiaire,
  • s’assurer de ce que les informations relatives au certificat PEB sont présentes dans l’acte de transaction immobilière.

Par publicité, il faut donc entendre l’annonce, le droit national s’interprétant à la lumière du droit communautaire qu’il est supposé transposer.

Le droit bruxellois en donc relativement plus fidèle aux exigences européennes.

Ajoutons qu’en Région de Bruxelles-Capitale, la sanction en cas de méconnaissance de cette obligation d’information est « un emprisonnement de 8 jours à 12 mois et une amende de 25 à 25.000 euros ou une de ces peines seulement » (art. 2.6.5).

La vente n’est pas nulle du fait de l’infraction, contrairement à ce que d’aucuns affirment, mais le notaire doit dénoncer les contrevenants à l’IBGE.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

Lire plus arrow_forward

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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