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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles tagué ‘PEB’

Quand faut-il parler de la PEB ?

L’article 237/28 CWATUPE dispose que, pour un bâtiment existant, le propriétaire est tenu de disposer du certificat PEB « lors de l’établissement d’un acte qui confère un droit personnel de jouissance » et « lors de l’établissement de tout acte déclaratif, translatif ou constitutif d’un droit réel. » En cas de location, le propriétaire est tenu de mettre le […]

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Actes exclus de la PEB

Une circulaire du 5 juillet 2013 précise le champ d’application de l’article 18, § 2, de l’ordonnance du 7 juin 2007 relative à la PEB. Il s’agit d’exclure certains actes de transaction pour lesquels la certification PEB n’a pas d’intérêt en regard de son objectif. Cet objectif est, rappelons-le, d’informer le futur cessionnaire du droit […]

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Précisions sur la PEB à Bruxelles

À Bruxelles, l’agent immobilier ou le propriétaire qui commercialise son bien doit remettre gratuitement à tout candidat acquéreur ou locataire  une copie du  certificat PEB sur simple demande (art. 25 de l’ordonnance du 7 juin 2007). Il doit communiquer la classe énergétique (par exemple C +) et le niveau d’émissions de CO2  (par exemple 26 […]

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Calendrier des obligations PEB (bâtiments non neufs)

Flandre Résidentiel Vente : 1er novembre 2008. Location : 1er janvier 2009. Non résidentiel Non. Wallonie Maison unifamiliale Vente et permis demandé à partir du 1er décembre 1996 (accusé de réception) : 1er juin 2010. Vente et permis demandé avant le 1er décembre 1996 (accusé de réception) : 1er janvier 2011. Ventes publiques volontaires, à caractère judiciaire ou non : […]

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La PEB à Bruxelles est enfin sur les rails

Bref rappel historique A l’origine se trouve la directive européenne (2002/91/CE) sur la performance énergétique des bâtiments. Pour rencontrer les objectifs de Kyoto et assurer la transparence, donc la fluidité, du marché immobilier européen, la directive prévoit un outil uniforme de comparaison de la performance énergétique des bâtiments. La directive prévoit : Une méthodologie commune du […]

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Bruxelles avance sur la PEB

La Région de Bruxelles-Capitale a soumis à avis trois projets d’arrêtés du Gouvernement intéressant la PEB (performance énergétique des bâtiments). À Bruxelles, le certificat de PEB  devra être disponible et communiqué pour les ventes d’immeuble non neufs, bureaux ou résidentiels, à partir du 1er mai 2011. Pour les locations, le délai est fixé au 1er […]

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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