Un droit d’emphytéose est constitué sur un immeuble et une pâture.

Il est convenu que l’emphytéote peut construire.

L’emphytéote transforme l’immeuble existant en un vaste complexe hôtelier.

L’acte constitutif prévoit une option d’achat sur le tréfonds pour un prix de 3.900.000 francs, environ 100.000 €.

Il est aussi prévu que l’accession, en fin de bail emphytéotique, intervient sans indemnité.

L’option est levée par l’emphytéote pour le prix prévu d’environ 100.000 €.

Le tréfoncier considère que par la vente du tréfonds, l’emphytéose prend fin ce qui implique que l’accession non indemnisée doit sortir ses effets.

De la sorte, l’exercice de l’option d’achat  porte en réalité sur le transfert de la propriété du fonds mais aussi du complexe hôtelier.

Or le prix de 100.000 € est largement inférieur à la valeur du complexe hôtelier.

Le tréfoncier invoque alors la lésion énorme de l’article 1674 de l’ancien Code civil.

La Cour d’appel de Liège juge l’action en rescision recevable par vraisemblance de lésion, et désigne un collège d’expert pour établir s’il y eu lésion.

L’emphytéote-acquéreur forme un pourvoi en cassation.

Selon la première branche du moyen unique, l’acquisition du tréfonds par l’emphytéote opère confusion par la réunion des qualités de tréfoncier et d’emphytéote.

La confusion ne met fin aux effets de l’emphytéose qu’aussi longtemps que ces deux qualités sont réunies sur la même tête.

Le pourvoi affirme donc que la confusion neutralise le droit mais n’opère pas la résiliation de l’emphytéose.

La Cour de cassation suit ce raisonnement et en conclut (Cass., 27 mars 2026, rôle n° C.25.0014.F) :

« … lorsque l’emphytéote exerce l’option d’achat portant sur l’immeuble grevé du droit d’emphytéose dont il devient ainsi propriétaire, la confusion qui en résulte n’emporte pas extinction définitive de l’emphytéose, partant n’a pas pour effet de transférer au bailleur emphytéotique initial la propriété des constructions réalisées par l’emphytéote. »

De la sorte, comme l’accession n’a pas joué, le tréfoncier ne vend pas la construction réalisée par l’emphytéote et la question de la lésion ne se pose pas.

En résumé, l’exercice de son option d’achat sur le tréfonds par l’emphytéote, crée une neutralisation de l’emphytéose qui ne donne pas lieu à accession puisqu’elle ne met pas définitivement fin à l’emphytéose.

Il y a une logique économique à cela : l’emphytéote qui acquiert les droits du tréfoncier ne doit pas acheter ce qu’il a lui-même construit.

Le contraire serait fiscalement fâcheux.

Il résulte de l’arrêt en question que, pour dire les choses simplement, l’accession nait d’une extinction définitive de l’emphytéose et non d’une extinction temporaire ou provisoire.

Le qualificatif « définitif » est précisé dans l’arrêt. Il change tout.

Cette jurisprudence applique la loi du 10 janvier 1824 ; qu’en est-il dans le livre 3 ?

Si la confusion figure dans les modes « spécifiques d’extinction des droits réels d’usage » de l’article 3.16, du Code civil, c’est avec cette réserve : « 3° la confusion, le temps de celle-ci, des qualités de titulaire du droit réel et de constituant du droit réel ; »

Notons que l’article 3.174 renvoie expressément à cet article 3.16.

La confusion est donc un mode spécifique d’extinction non définitive, le temps seulement de la réunion des postures juridiques. 

La jurisprudence de la Cour de cassation l’affirmait déjà dans le passé, évoquant un mode de neutralisation plus que d’extinction.

Quant à l’accession, il faut considérer l’article 3.176 du Code civil :

« A l’extinction du droit d’emphytéose, la propriété des ouvrages et plantations réalisés en application de l’article 3.172, passe au constituant du droit d’emphytéose ou à son ayant droit. »

On comprend que le terme « extinction », au sens de cette disposition, vise une extinction définitive.

Il y a un autre problème dans cette affaire, qui ne fut manifestement pas litigieux.

L’emphytéose fut constituée en 1999 pour la durée minimale de 27 ans, à l’époque, et l’option fut exercée en 2012.

Peut-on exercer une telle option avant l’écoulement de la durée minimale ?           

Les bons auteurs répondent par la négative (A. Brohez et L. Bellinck, « Emphytéose et superficie », R.P.D.B., Larcier, Bruxelles, 2023, p.119 ; B. Pirlet, « Le droit d’emphytéose », in P. Lecocq et I. Durant (dir.), Le nouveau droit des biens, Larcier, Bruxelles, 2020, p. 349). Monsieur Sagaert va dans ce sens également mais cite une abondante doctrine et jurisprudence dans les deux sens (V. Sagaert, « Goederenrecht », Beginselen van Belgisch privaatrecht, T. V, Kluwer, Mechelen, 2021, p. 913).

En effet, l’article 3.174, alinéa 2, dispose que « … le droit d’emphytéose ne peut s’éteindre avant le délai minimal de quinze ans du seul fait de la volonté d’une des parties. »

Certes l’exercice de l’option résulte du seul fait d’une des parties, mais bien de la volonté des deux parties, s’agissant d’une clause de l’acte.

Mais, surtout, la confusion n’éteint pas irréversiblement le droit, comme on vient de le voir.

C’est la raison pour laquelle j’ai toujours pensé que les options d’achat du tréfonds sont valables, même exerçables dans les vingt-sept ou à présent quinze première années.

La photo : la reproduction grandeur nature de la grotte de Lourdes, avenue Brassine à Rhode Saint Genèse, avec une vraie vierge en plâtre. L’ensemble est d’un goût discutable mais non dénué de pittoresque. Il est dédié à Notre Dame de la Justice. De nombreux ex voto garnissent les murs de la grotte, en remerciement d’un procès gagné. Parfois, dans les moments de découragement, je me dis que, finalement, je devrais aussi conseiller cela à mes clients. Pour ceux que cela intéresse, le cierge de dévotion est en vente pour un euro.