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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Braeckeveldt, avocats de l’immobilier à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Emphytéose et superficie’

La renonciation à un droit réel d’usage

L’abandon porte sur un bien (voy. art. 656 et 699 de l’ancien Code civil), la renonciation porte sur un droit. Seul le propriétaire peut abandonner son bien, mais le titualire de droit réel peut renoncer à ce droit. En règle, il a toujours été admis que le titulaire d’un droit réel peut y renoncer. Cela […]

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La copropriété et les communautés d’énergie

Les communautés d’énergie[1] Il s’agit d’équipements partagés, souvent importants, permettant d’optimaliser la production d’énergie. L’objectif est que les copropriétaires et locataires règlent leur facture mensuelle d’électricité privative à la copropriété plutôt qu’à un fournisseur tiers, le bénéfice pouvant alimenter le fonds de réserve. Cela peut passer par des panneaux solaires photovoltaïques, la cogénération voire des […]

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Les clauses covid dans les baux commerciaux

On apprend par l’expérience. Les bailleurs professionnels ont beaucoup appris avec le covid. Ils ont eu la mauvaise surprise de se voir privés de loyer quand leur locataire commercial invoquait la théorie des risques consécutive à la force majeure que constituait le covid. En effet, le bailleur s’est trouvé dans l’impossibilité de procurer au locataire […]

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Le financement de superficie-conséquence sur le domaine public

L’article 3.182 du Livre  3 du Code civil concerne la superficie-conséquence. L’alinéa premier définit comme suit ce mode originaire d’accès à la propriété temporaire : Le droit de superficie peut aussi naître comme la conséquence d’un droit d’usage sur un immeuble qui confère le pouvoir d’y réaliser des ouvrages ou plantations. Ainsi un locataire qui réalise […]

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La revente en remembrement après l’acquisition en démembrement : 2,52 % ou 12,5 % ?

Avant l’introduction de l’actuelle disposition anti-abus dans le Code des droits d’enregistrement (art. 18, § 2 – en vigueur au 1er juin 2012), nombres de sociétés liés procédaient à une acquisition en démembrement emphytéose/tréfonds. La constitution de l’emphytéose de 99 ans, évaluée à 95 % de la pleine propriété, était taxé – à l’époque – […]

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Les risques de la RDA VII (autorisation de démolition)

Bien souvent, le promoteur se voit octroyer une RDA (un droit de superficie) sur un fond où des constructions sont présentes. Du moins dans les entités urbaines où le foncier nu est rare. Le promoteur va démolir le bâti existant pour reconstruire et la convention de RDA l’y autorise expressément. Or  l’article 5 de la […]

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Les risques de la RDA VI

Il y a une nouveauté dans le livre 3 du Code civil, qui sera d’application le 1er septembre 2021. La définition du droit de superficie est donnée par l’article 3.177. Il est prévu que « le droit de superficie est un droit réel d’usage qui confère la propriété de volumes, bâtis ou non, en tout ou […]

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Accession et TVA : nouveauté dans le Commentaire TVA

L’indemnité d’accession concernant un bâtiment neuf est-elle soumise à TVA ? J’avais déjà réalisé une publication en 2016 sur le sujet (https://gillescarnoy.be/2016/09/07/lindemnite-daccession-est-elle-soumise-a-la-tva/). Je soulignais que la notion de « livraison » en TVA a un champ d’application plus large que celui d’une mutation en droits d’enregistrement. Dans la mesure où l’accession suppose que le propriétaire ait préalablement accordé […]

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Les risques de la RDA (V)

La RDA dans une promotion immobilière est consentie à durée déterminée, en général de trois à cinq ans, sans tacite reconduction. Il faut en effet laisser au promoteur le temps d’obtenir ses permis (urbanisme et environnement), de construire et enfin de commercialiser. Il arrive que le délai expire pendant la commercialisation sans que l’on s’en […]

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Emphytéose avec option d’achat du tréfonds

Il est tentant d’acquérir un droit d’emphytéose de 99 ans taxé à 2 % et, ensuite, d’opter pour acquérir le droit résiduaire au taux de 10 % ou 12,5 % sur la partie congrue. L’opération a été jugé ne constituant pas une simulation par le tribunal de première instance de Bruges (10 mars 2014, Fisc., […]

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Exonération du revenu de cession d’emphytéose

Les revenus immobiliers ne comprennent pas seulement les revenus issus de la location. Ils comprennent également « les sommes obtenues à l’occasion de la constitution ou de la cession d’un droit d’emphytéose ou de superficie ou de droits immobiliers similaires » (art. 7, § 1er, 3°, du CIR). Les « droits immobiliers similaires » sont les droits d’usage à long terme […]

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La rehausse d’immeuble

On ne trouve plus beaucoup de terrain dans les entités urbaines, ou alors à des prix prohibitifs. Les m² en hauteur, avec vue, se vendent à de bon prix (surtout sur la côte flamande lorsqu’ils parviennent à une vue sur mer). Ces deux considérations conduisent à s’intéresser à la rehausse d’immeuble, même s’il existe d’autres […]

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Comment évaluer un droit d’emphytéose

Quelles sont les bonnes pratiques pour évaluer un droit d’emphytéose et, par différence avec la valeur de la pleine propriété, la valeur du tréfonds. Introduction Contrairement à ce qui concerne l’évaluation d’un usufruit, aucune méthode de valorisation n’est mise place par un texte de loi. L’administration fiscale et, particulièrement, le Service des Décisions Anticipées (SDA) […]

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La coopérative bruxelloise est une société de personnes

L’ordonnance bruxelloise du 1er juin 2023 adapte la législation fiscale bruxelloise au Code des sociétés et des associations. Cette ordonnance apporte des modifications aux articles 129 et 130 du Code des droits d’enregistrement relatifs à l’acquisition par les associés d’immeubles qui proviennent d’une société. Les articles 129 et 130 précités ont pour objet de soumettre au droit établi […]

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L’ordonnance bruxelloise du 1er juin 2023 adapte la législation fiscale bruxelloise au Code des sociétés et des associations.

Cette ordonnance apporte des modifications aux articles 129 et 130 du Code des droits d’enregistrement relatifs à l’acquisition par les associés d’immeubles qui proviennent d’une société.

Les articles 129 et 130 précités ont pour objet de soumettre au droit établi pour les ventes les acquisitions par un ou plusieurs associés, autrement que par voie d’apport en société, d’immeubles situés en Belgique qui proviennent d’une société.

L’article 129 s’applique aux « sociétés de personnes » et l’article 130 s’applique aux « sociétés de capitaux ».

Ces articles ont été adaptés afin de tenir compte des modifications de certaines dénominations de formes de sociétés et de la suppression de la société agricole et de la société à finalité sociale.

Le nouveau CSA a supprimé la notion de capital social pour toutes les formes de société à l’exception de la société anonyme, de la société européenne et de la société coopérative européenne.

Ainsi, en raison de la suppression d’exigence de capital, la société coopérative, initialement visée par l’article 130 est déplacée dans l’article 129.

Désormais, l’acquisition par les associés d’un immeuble provenant d’une société coopérative n’est plus soumise au droit établi pour les ventes s’il s’agit :

  • des immeubles apportés à la société, lorsqu’ils sont acquis par la personne qui a effectué l’apport ;
  • des immeubles acquis par la société avec paiement du droit d’enregistrement fixé pour les ventes, lorsqu’il est établi que l’associé qui devient propriétaire de ces immeubles faisait partie de la société au jour de l’acquisition par celle-ci.

Les modifications apportées aux articles 129 et 130 concernant la société coopérative  entrent en vigueur le jour de la publication de l’ordonnance au Moniteur belge, donc pour les acquisitions à compter du 12 juillet 2023.

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