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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Les risques de la RDA (V)

La RDA dans une promotion immobilière est consentie à durée déterminée, en général de trois à cinq ans, sans tacite reconduction.

Il faut en effet laisser au promoteur le temps d’obtenir ses permis (urbanisme et environnement), de construire et enfin de commercialiser.

Il arrive que le délai expire pendant la commercialisation sans que l’on s’en rende compte.

Pour rattraper la situation, il est demandé au notaire de dresser un avenant de prolongation, avec effet rétroactif.   Ou d’installer une nouvelle RDA.

Or la convention de RDA prévoit que les constructions restantes deviennent la propriété du tréfoncier, moyennant une indemnité au profit du superficiaire.

Une prolongation ou une nouvelle RDA est-elle possible ?

L’accession est intervenue par l’effet de la loi et en vertu de la convention de RDA. C’est un mode originaire d’accès à la propriété.

Si on reconduit le droit ou si on le prolonge avec maintien de la propriété en faveur du constructeur, avec un effet rétroactif conventionnel, alors que la propriété est déjà acquise au propriétaire du sol, l’administration peut y voir une convention par laquelle on retransfère la propriété.

Cela constitue un acte translatif cette fois, fait générateur des droits proportionnels si le bien n’est pas devenu neuf. 

C’est d’autant plus vrai que le superficiaire va renoncer à l’indemnité d’accession donc payer un prix.

Bref, l’administration peut y voir une vente taxable. Si l’accession apparaît d’un acte, il y a mutation apparente (art. 187 C. enreg.), toujours en régime de droit d’enregistrement.

Mais l’hypothèse la plus fréquente reste celle où le bien est encore neuf; la TVA s’applique et seul le droit général fixe est dû.

L’accession en neuf rend, à mon avis, la TVA exigible sur l’indemnité voire sur la « valeur normale » du bien (art. 36, § 1, a), du Code TVA).

Cela maintient le droit à déduction du promoteur sur ses coûts en amont.

Le propriétaire du sol devra s’assujettir occasionnellement pour revendre au promoteur avec TVA, récupérer la taxe payée et compenser le prix avec l’indemnité d’accession …

Le promoteur redevenu propriétaire pourra vendre en régime TVA et récupérer la taxe qu’il aura payée au propriétaire du sol.

La situation est donc moins contrariante en régime TVA.

Quant à une nouvelle RDA au droit général fixe, elle n’a pas d’objet car il n’y a plus d’accession à régler ; elle a déjà eu lieu.

On voit l’intérêt de prévoir une possibilité de tacite reconduction ou l’exigence d’un acte de résiliation avec préavis pour pouvoir invoquer le terme.

On peut aussi doubler le terme d’un objet déterminé qui s’applique alternativement.

L’objet est la promotion. Si l’objet n’est pas épuisé, la date n’expire pas et la RDA se poursuit jusqu’à achèvement.

Ou alors prévoir une RDA de très longue durée. Mais le propriétaire du sol souhaite maintenir un rythme serré car veut percevoir la valeur du foncier sans trop attendre.

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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