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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Les risques de la RDA (V)

La RDA dans une promotion immobilière est consentie à durée déterminée, en général de trois à cinq ans, sans tacite reconduction.

Il faut en effet laisser au promoteur le temps d’obtenir ses permis (urbanisme et environnement), de construire et enfin de commercialiser.

Il arrive que le délai expire pendant la commercialisation sans que l’on s’en rende compte.

Pour rattraper la situation, il est demandé au notaire de dresser un avenant de prolongation, avec effet rétroactif.   Ou d’installer une nouvelle RDA.

Or la convention de RDA prévoit que les constructions restantes deviennent la propriété du tréfoncier, moyennant une indemnité au profit du superficiaire.

Une prolongation ou une nouvelle RDA est-elle possible ?

L’accession est intervenue par l’effet de la loi et en vertu de la convention de RDA. C’est un mode originaire d’accès à la propriété.

Si on reconduit le droit ou si on le prolonge avec maintien de la propriété en faveur du constructeur, avec un effet rétroactif conventionnel, alors que la propriété est déjà acquise au propriétaire du sol, l’administration peut y voir une convention par laquelle on retransfère la propriété.

Cela constitue un acte translatif cette fois, fait générateur des droits proportionnels si le bien n’est pas devenu neuf. 

C’est d’autant plus vrai que le superficiaire va renoncer à l’indemnité d’accession donc payer un prix.

Bref, l’administration peut y voir une vente taxable. Si l’accession apparaît d’un acte, il y a mutation apparente (art. 187 C. enreg.), toujours en régime de droit d’enregistrement.

Mais l’hypothèse la plus fréquente reste celle où le bien est encore neuf; la TVA s’applique et seul le droit général fixe est dû.

L’accession en neuf rend, à mon avis, la TVA exigible sur l’indemnité voire sur la « valeur normale » du bien (art. 36, § 1, a), du Code TVA).

Cela maintient le droit à déduction du promoteur sur ses coûts en amont.

Le propriétaire du sol devra s’assujettir occasionnellement pour revendre au promoteur avec TVA, récupérer la taxe payée et compenser le prix avec l’indemnité d’accession …

Le promoteur redevenu propriétaire pourra vendre en régime TVA et récupérer la taxe qu’il aura payée au propriétaire du sol.

La situation est donc moins contrariante en régime TVA.

Quant à une nouvelle RDA au droit général fixe, elle n’a pas d’objet car il n’y a plus d’accession à régler ; elle a déjà eu lieu.

On voit l’intérêt de prévoir une possibilité de tacite reconduction ou l’exigence d’un acte de résiliation avec préavis pour pouvoir invoquer le terme.

On peut aussi doubler le terme d’un objet déterminé qui s’applique alternativement.

L’objet est la promotion. Si l’objet n’est pas épuisé, la date n’expire pas et la RDA se poursuit jusqu’à achèvement.

Ou alors prévoir une RDA de très longue durée. Mais le propriétaire du sol souhaite maintenir un rythme serré car veut percevoir la valeur du foncier sans trop attendre.

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Vendre un immeuble à un Etat étranger

Les actes portant acquisition d’un immeuble en Belgique par un Etat étranger sont enregistrés gratuitement sous condition de réciprocité dans l’Etat étranger en question. Cela figure dans l’article 161, 6°, du Code des droits d’enregistrement. Il faut que l’immeuble soit destiné à l’installation de la représentation diplomatique ou consulaire de l’Etat étranger en Belgique, soit […]

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Les actes portant acquisition d’un immeuble en Belgique par un Etat étranger sont enregistrés gratuitement sous condition de réciprocité dans l’Etat étranger en question.

Cela figure dans l’article 161, 6°, du Code des droits d’enregistrement.

Il faut que l’immeuble soit destiné à l’installation de la représentation diplomatique ou consulaire de l’Etat étranger en Belgique, soit l’ambassade, ou à l’habitation du chef de poste.

La résidence de l’ambassadeur est donc visée.

La même exemption est donnée dans les Traités de Vienne du 18 avril 1861 et du 24 avril 1963 en matière de représentation diplomatique et consulaire.

Il faut cependant adresser une demande au Ministre des affaires étrangères belge expliquant l’acquisition et donnant l’assurance de la réciprocité.

Une instruction expresse donnée par le Ministre au receveur de l‘enregistrement est requise.

En général, c’est le notaire instrumentant qui se charge de cette requête.

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