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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les risques de la RDA (V)

La RDA dans une promotion immobilière est consentie à durée déterminée, en général de trois à cinq ans, sans tacite reconduction.

Il faut en effet laisser au promoteur le temps d’obtenir ses permis (urbanisme et environnement), de construire et enfin de commercialiser.

Il arrive que le délai expire pendant la commercialisation sans que l’on s’en rende compte.

Pour rattraper la situation, il est demandé au notaire de dresser un avenant de prolongation, avec effet rétroactif.   Ou d’installer une nouvelle RDA.

Or la convention de RDA prévoit que les constructions restantes deviennent la propriété du tréfoncier, moyennant une indemnité au profit du superficiaire.

Une prolongation ou une nouvelle RDA est-elle possible ?

L’accession est intervenue par l’effet de la loi et en vertu de la convention de RDA. C’est un mode originaire d’accès à la propriété.

Si on reconduit le droit ou si on le prolonge avec maintien de la propriété en faveur du constructeur, avec un effet rétroactif conventionnel, alors que la propriété est déjà acquise au propriétaire du sol, l’administration peut y voir une convention par laquelle on retransfère la propriété.

Cela constitue un acte translatif cette fois, fait générateur des droits proportionnels si le bien n’est pas devenu neuf. 

C’est d’autant plus vrai que le superficiaire va renoncer à l’indemnité d’accession donc payer un prix.

Bref, l’administration peut y voir une vente taxable. Si l’accession apparaît d’un acte, il y a mutation apparente (art. 187 C. enreg.), toujours en régime de droit d’enregistrement.

Mais l’hypothèse la plus fréquente reste celle où le bien est encore neuf; la TVA s’applique et seul le droit général fixe est dû.

L’accession en neuf rend, à mon avis, la TVA exigible sur l’indemnité voire sur la « valeur normale » du bien (art. 36, § 1, a), du Code TVA).

Cela maintient le droit à déduction du promoteur sur ses coûts en amont.

Le propriétaire du sol devra s’assujettir occasionnellement pour revendre au promoteur avec TVA, récupérer la taxe payée et compenser le prix avec l’indemnité d’accession …

Le promoteur redevenu propriétaire pourra vendre en régime TVA et récupérer la taxe qu’il aura payée au propriétaire du sol.

La situation est donc moins contrariante en régime TVA.

Quant à une nouvelle RDA au droit général fixe, elle n’a pas d’objet car il n’y a plus d’accession à régler ; elle a déjà eu lieu.

On voit l’intérêt de prévoir une possibilité de tacite reconduction ou l’exigence d’un acte de résiliation avec préavis pour pouvoir invoquer le terme.

On peut aussi doubler le terme d’un objet déterminé qui s’applique alternativement.

L’objet est la promotion. Si l’objet n’est pas épuisé, la date n’expire pas et la RDA se poursuit jusqu’à achèvement.

Ou alors prévoir une RDA de très longue durée. Mais le propriétaire du sol souhaite maintenir un rythme serré car veut percevoir la valeur du foncier sans trop attendre.

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Contrat multi-parties

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit. Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation. En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre. Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit […]

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L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit.

Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation.

En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre.

Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit deux parties. Mais comment appliquer ce principe lorqu’il y a plusieurs parties dans le même contrat ?

Un arrêt du 30 octobre 2020 de la Cour de cassation (rôle n° C.20.0061.N, www.juridat.be) répond à cette question.

La Cour rappelle d’abord que l’exercice de l’ENAC suppose la connexité (verknochtheid) entre les obligations concernées.

Et la Cour poursuit (ma traduction) :

Dans le cas d’un contrat multi-parties, une partie peut, sur base de cette exception, suspendre l’exécution de son obligation à l’égard d’une autre partie si cette partie est en défaut d’exécuter son obligation envers elle ou une obligation envers une autre partie pour autant qu’il existe un lien de connexité envers les obligations.

En d’autres termes, l’ENAC peut porter sur un autre rapport du même contrat, pour autant que les obligations concernées soient connexes.

Dans la langue de l’’arrêt :

« 4. Ingeval van een meerpartijenovereenkomst kan een contractspartij op grond van deze exceptie de uitvoering van haar verbintenissen ten opzichte van een andere partij opschorten indien deze partij in gebreke is een verbintenis jegens haar uit te voeren of een verbintenis tegen een andere partij in zoverre er verknochtheid bestaat tussen de verbintenissen. »

Cela présente de l’intérêt dans les promotions en RDA ou en scission emphytéose. L’acheteur mécontent d’un désordre pourrait suspendre son obligation de payer envers le propriétaire du terrain également.

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