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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Braeckeveldt, avocats de l’immobilier à Bruxelles

Articles tagué ‘RDA’

Le vendeur du terrain dans la loi Breyne

Le sort du promoteur vendeur n’est pas toujours enviable en loi Breyne. Il est en effet tenu à la responsabilité décennale, au même titre que l’entrepreneur et l’architecte (art. 6). La loi Breyne vise toute convention par laquelle un promoteur procure un bien d’habitation, pour autant qu’un ou plusieurs versements doivent intervenir avant l’achèvement. Traditionnellement, […]

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Promotion en RDA et TVA sur les frais de commercialisation

Position de la question Un propriétaire foncier renonce au droit d’accession au profit d’un promoteur. Le promoteur construit un bâtiment neuf. Le promoteur vend les lots neufs en régime TVA. A ce titre, il peut déduire la TVA sur les frais de construction. Le tréfoncier vend quant à lui les quotes-parts terrain, en régime de […]

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Les risques de la RDA VII (autorisation de démolition)

Bien souvent, le promoteur se voit octroyer une RDA (un droit de superficie) sur un fond où des constructions sont présentes. Du moins dans les entités urbaines où le foncier nu est rare. Le promoteur va démolir le bâti existant pour reconstruire et la convention de RDA l’y autorise expressément. Or  l’article 5 de la […]

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Les risques de la RDA (V)

La RDA dans une promotion immobilière est consentie à durée déterminée, en général de trois à cinq ans, sans tacite reconduction. Il faut en effet laisser au promoteur le temps d’obtenir ses permis (urbanisme et environnement), de construire et enfin de commercialiser. Il arrive que le délai expire pendant la commercialisation sans que l’on s’en […]

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La rehausse d’immeuble

On ne trouve plus beaucoup de terrain dans les entités urbaines, ou alors à des prix prohibitifs. Les m² en hauteur, avec vue, se vendent à de bon prix (surtout sur la côte flamande lorsqu’ils parviennent à une vue sur mer). Ces deux considérations conduisent à s’intéresser à la rehausse d’immeuble, même s’il existe d’autres […]

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Les accords de valorisation en vue de la vente d’un immeuble

A est propriétaire d’un bien qui vieillit ou qui se prête à amélioration. Mais il ne dispose pas des moyens de valoriser son immeuble avant la vente. B dispose quant à lui des aptitudes lui permettant de réaliser les travaux (c’est souvent un architecte ou un entrepreneur) mais il n’a pas les fonds pour acheter […]

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Les risques de la RDA (II)

La RDA dans une promotion immobilière exprime souvent une collaboration entre le propriétaire foncier et le promoteur immobilier. Chacun y trouve son compte. Le promoteur ne doit pas immobiliser des fonds pour acheter le terrain pour y construire, et le propriétaire du sol vendra au prix du bâti, flatté par la construction par rapport au […]

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Les risques de la RDA (I)

Une RDA permet de scinder la propriété du sol et du bâti. La TVA ne portera que sur la livraison du bâti neuf. En effet, la TVA ne frappe l’ensemble qu’à la condition que la parcelle attenante et le bâti soient vendus simultanément par le même vendeur. Lorsque le vendeur n’est pas la même personne, […]

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L’indemnité d’accession est-elle soumise à la TVA ?

La problématique réside dans la question de savoir si l’accession prévue par la Code civil, qui permet au propriétaire d’un fonds d’acquérir moyennant indemnisation la propriété des constructions érigées par un tiers sur ledit fonds, est soumise à la TVA. La réponse donnée à cette question a une certaine incidence pour les promotions immobilières basées […]

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(IV) Optimalisation fiscale de la promotion immobilière : acquérir un appartement sans payer ni droit ni taxe

Le propriétaire d’un terrain confère un droit de superficie à un promoteur (RDA) qui construit des appartements. Le promoteur vend les unités de logement et le tréfoncier vend les quotes-parts dans le terrain. Mais la dernière unité n’est pas vendue ; au terme contractuel du droit de superficie, elle revient au propriétaire du sol par accession, […]

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Le rehaussement d’immeuble

Le promoteur souhaite rénover et rehausser un immeuble ancien. Le propriétaire souhaite rester dans l’immeuble, et profiter de la rénovation. Le propriétaire peut vendre l’immeuble au promoteur avec un paiement à terme[1]. Il lui achète en même temps un ou des appartements en état de futur achèvement, dans l’immeuble transformé. Les prix peuvent se compenser[2] […]

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Trouble de voisinage à charge du bénéficiaire d’une RDA

Le propriétaire d’un terrain bâti renonce à l’accession au profit d’un promoteur constructeur qui est autorisé à développer une promotion. Les démolitions vont générer des troubles dont se plaint un voisin. L’assureur du constructeur conteste que son assuré, simple bénéficiaire d’une renonciation au droit d’accession, puisse être responsable sur base de la théorie des troubles […]

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RDA à titre gratuit

Dans une promotion immobilière, il est fréquent que le promoteur n’achète pas le terrain. Il demande au propriétaire l’autorisation de construire sur son terrain, avec renonciation au droit d’accession. Lorsque le promoteur vendra ses appartements, le propriétaire du sol viendra vendre la quote-part du terrain, à meilleur prix puisqu’il vendra bâti. Le client final ne […]

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La coopérative bruxelloise est une société de personnes

L’ordonnance bruxelloise du 1er juin 2023 adapte la législation fiscale bruxelloise au Code des sociétés et des associations. Cette ordonnance apporte des modifications aux articles 129 et 130 du Code des droits d’enregistrement relatifs à l’acquisition par les associés d’immeubles qui proviennent d’une société. Les articles 129 et 130 précités ont pour objet de soumettre au droit établi […]

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L’ordonnance bruxelloise du 1er juin 2023 adapte la législation fiscale bruxelloise au Code des sociétés et des associations.

Cette ordonnance apporte des modifications aux articles 129 et 130 du Code des droits d’enregistrement relatifs à l’acquisition par les associés d’immeubles qui proviennent d’une société.

Les articles 129 et 130 précités ont pour objet de soumettre au droit établi pour les ventes les acquisitions par un ou plusieurs associés, autrement que par voie d’apport en société, d’immeubles situés en Belgique qui proviennent d’une société.

L’article 129 s’applique aux « sociétés de personnes » et l’article 130 s’applique aux « sociétés de capitaux ».

Ces articles ont été adaptés afin de tenir compte des modifications de certaines dénominations de formes de sociétés et de la suppression de la société agricole et de la société à finalité sociale.

Le nouveau CSA a supprimé la notion de capital social pour toutes les formes de société à l’exception de la société anonyme, de la société européenne et de la société coopérative européenne.

Ainsi, en raison de la suppression d’exigence de capital, la société coopérative, initialement visée par l’article 130 est déplacée dans l’article 129.

Désormais, l’acquisition par les associés d’un immeuble provenant d’une société coopérative n’est plus soumise au droit établi pour les ventes s’il s’agit :

  • des immeubles apportés à la société, lorsqu’ils sont acquis par la personne qui a effectué l’apport ;
  • des immeubles acquis par la société avec paiement du droit d’enregistrement fixé pour les ventes, lorsqu’il est établi que l’associé qui devient propriétaire de ces immeubles faisait partie de la société au jour de l’acquisition par celle-ci.

Les modifications apportées aux articles 129 et 130 concernant la société coopérative  entrent en vigueur le jour de la publication de l’ordonnance au Moniteur belge, donc pour les acquisitions à compter du 12 juillet 2023.

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