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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Trouble de voisinage à charge du bénéficiaire d’une RDA

Le propriétaire d’un terrain bâti renonce à l’accession au profit d’un promoteur constructeur qui est autorisé à développer une promotion.

Les démolitions vont générer des troubles dont se plaint un voisin.

L’assureur du constructeur conteste que son assuré, simple bénéficiaire d’une renonciation au droit d’accession, puisse être responsable sur base de la théorie des troubles de voisinage.

L’assureur plaide que le constructeur n’est pas propriétaire du fonds sur lequel il a entrepris les travaux de démolition.

La renonciation au droit d’accession au profit du constructeur ne peut sortir ses effets qu’après qu’il ait érigé des constructions, dit son assureur.

Avant cela, le constructeur ne peut encourir de responsabilité sur base de l’article 544 du Code civil.

Comme la rupture d’équilibre est intervenue au stade des démolitions, avant que n’existe le bâtiment à ériger, la demande de compensation doit être rejetée.

La Cour d’appel de Mons est d’un autre avis, et applique la théorie des troubles de voisinage au constructeur.

La Cour d’appel constate que renonciation à l’accession est immédiate au profit du constructeur, même si ses effets vont se déployer au fur et à mesure des constructions.

La Cour d’appel relève que depuis un arrêt de la Cour de cassation du 19 mai 1988 (Pas., 1988, I, p. 1142), la renonciation à l’accession ne peut engendrer qu’un droit de superficie.

La Cour en déduit que le constructeur bénéficie d’un droit réel démembré sur le terrain sur lequel il a entrepris des travaux de démolition.

Or, ajoute la Cour, la rupture d’équilibre oblige à compensation le propriétaire de l’immeuble mais aussi celui qui dispose d’un des attributs du droit de propriété.

C’est le cas de tout titulaire de droit réel même démembré, que ce soit du reste comme demandeur ou défendeur à l’action en compensation.

En conséquence, la Cour d’appel de Mons reconnait la responsabilité du constructeur pour trouble de voisinage, sur base de l’article 544 du Code civil.

L’assureur du constructeur ne l’entend  pas de cette oreille. Il forme un pourvoi en cassation.

Le pourvoi s’articule sur la considération de ce que droit de superficie consiste à avoir des ouvrages sur le fonds d’autrui, et n’existe donc pas à défaut de tels bâtiments.

La première branche du premier moyen pose donc que, comme le bâtiment à ériger sur lequel portait le droit futur de superficie n’était pas encore construit, la Cour a violé les dispositions en matière d’accession et de superficie.

La deuxième branche reconnait qu’un superficiaire peut être responsable de troubles de voisinage dans l’utilisation de son droit réel.

Mais, affirme le pourvoi, cette responsabilité ne peut concerner que les troubles causés par l’usage des ouvrages à ériger, sur lesquels porte précisément son droit réel.

Cette responsabilité ne peut porter sur le fonds proprement dit, comme c’est le cas s’agissant de troublés nés de la démolition préalable à la construction.

La Cour de cassation rejette le pourvoi en ces termes (Cass., 23 mai 2013, rôle n° C.12.0435.F, www.juridat.be) :

« Aux termes de l’article 1er de la loi du 10 janvier 1824 concernant le droit de superficie, le droit de superficie est un droit réel, qui consiste à avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à autrui.

Ce droit constitue une dérogation temporaire aux articles 552 et suivants du Code civil, qui posent en règle que toutes constructions, ouvrages et plantations appartiennent au propriétaire du sol.

Il peut s’appliquer à des bâtiments à construire ou à des ouvrages ou plantations à faire.

Le moyen qui, en cette branche, repose tout entier sur le soutènement contraire, manque en droit. »

Autrement dit, la RDA ou renonciation au droit d’accession génère immédiatement un droit de superficie. C’est une confirmation bienvenue.

Ce droit peut porter sur  les bâtiments et ouvrages à ériger. Il ne faut donc pas attendre qu’ils sortent de terre.

Par voie de conséquence, la responsabilité du superficiaire sur base des troubles de voisinage ne doit pas davantage attendre que l’ouvrage soit exécuté.

Cette responsabilité est susceptible de survenir dès que le droit réel est constitué.

Cet arrêt balise utilement le régime juridique de la RDA et définit correctement la responsabilité du promoteur bénéficiaire.

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L’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage

L’immeuble d’une personne est ravagé par le feu. L’incendie s’est propagée à partir de l’immeuble du voisin. Ce dernier avait demandé à une entreprise de réaliser des travaux sur une plate-forme couvrant une partie de son immeuble. La Cour d’appel de Mons relève « que l’incendie trouve sa cause physique dans l’utilisation, par [l’entreprise], d’un […]

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L’immeuble d’une personne est ravagé par le feu.

L’incendie s’est propagée à partir de l’immeuble du voisin.

Ce dernier avait demandé à une entreprise de réaliser des travaux sur une plate-forme couvrant une partie de son immeuble.

La Cour d’appel de Mons relève « que l’incendie trouve sa cause physique dans l’utilisation, par [l’entreprise], d’un chalumeau (…) pour procéder à la réparation du revêtement (…). »

La Cour considère que « cette utilisation constitue une activité inhérente à l’ouvrage dont il avait la charge, pendant son exécution ».

La question est de savoir si le propriétaire qui a commandé ces travaux à son immeuble est tenu de compenser les dégâts chez son voisin comme troubles de voisinage.

C’est le problème de l’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage.

L’article 544 du Code civil reconnaît à tout propriétaire le droit de jouir normalement de sa chose.

Le propriétaire d’un immeuble qui, par un fait, une omission ou un comportement quelconque, rompt l’équilibre entre les propriétés en imposant à un propriétaire voisin un trouble excédant la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage lui doit une juste et adéquate compensation, rétablissant l’égalité rompue.

Il ne faut pas que le propriétaire ait commis une faute pour cela ; il ne faut pas un lien de causalité, il suffit de constater l’imputabilité.

Cette condition est-elle rencontrée quand le propriétaire se borne à faire exécuter des travaux à son immeuble et que l’entrepreneur commet une faute ?

Oui, dit la Cour de cassation (7 mai 2018, rôle n° C.17.0285.F, www.juridat.be).

La Cour d’appel avait jugé que « le trouble est imputable à [le propriétaire], de sorte que ses héritiers doivent compensation, sur la base de la théorie des troubles de voisinage, du trouble que [le voisin] a subi ensuite de l’incendie ».

La Cour de cassation juge que le juge d’appel a ainsi légalement justifié sa décision.

En effet « la victime peut intenter contre le voisin qui a rompu cet équilibre une action fondée sur l’article 544 du Code civil lors même que le dommage a pour origine la faute d’un tiers. »

On constate que la Cour de cassation a une appréciation très large de l’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage.

Faire réaliser des travaux est ne manière de jouir de son bien. Cela suffit pour être responsable sans faute si les travaux rompent l’équilibre des jouissances.

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