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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Trouble de voisinage à charge du bénéficiaire d’une RDA

Le propriétaire d’un terrain bâti renonce à l’accession au profit d’un promoteur constructeur qui est autorisé à développer une promotion.

Les démolitions vont générer des troubles dont se plaint un voisin.

L’assureur du constructeur conteste que son assuré, simple bénéficiaire d’une renonciation au droit d’accession, puisse être responsable sur base de la théorie des troubles de voisinage.

L’assureur plaide que le constructeur n’est pas propriétaire du fonds sur lequel il a entrepris les travaux de démolition.

La renonciation au droit d’accession au profit du constructeur ne peut sortir ses effets qu’après qu’il ait érigé des constructions, dit son assureur.

Avant cela, le constructeur ne peut encourir de responsabilité sur base de l’article 544 du Code civil.

Comme la rupture d’équilibre est intervenue au stade des démolitions, avant que n’existe le bâtiment à ériger, la demande de compensation doit être rejetée.

La Cour d’appel de Mons est d’un autre avis, et applique la théorie des troubles de voisinage au constructeur.

La Cour d’appel constate que renonciation à l’accession est immédiate au profit du constructeur, même si ses effets vont se déployer au fur et à mesure des constructions.

La Cour d’appel relève que depuis un arrêt de la Cour de cassation du 19 mai 1988 (Pas., 1988, I, p. 1142), la renonciation à l’accession ne peut engendrer qu’un droit de superficie.

La Cour en déduit que le constructeur bénéficie d’un droit réel démembré sur le terrain sur lequel il a entrepris des travaux de démolition.

Or, ajoute la Cour, la rupture d’équilibre oblige à compensation le propriétaire de l’immeuble mais aussi celui qui dispose d’un des attributs du droit de propriété.

C’est le cas de tout titulaire de droit réel même démembré, que ce soit du reste comme demandeur ou défendeur à l’action en compensation.

En conséquence, la Cour d’appel de Mons reconnait la responsabilité du constructeur pour trouble de voisinage, sur base de l’article 544 du Code civil.

L’assureur du constructeur ne l’entend  pas de cette oreille. Il forme un pourvoi en cassation.

Le pourvoi s’articule sur la considération de ce que droit de superficie consiste à avoir des ouvrages sur le fonds d’autrui, et n’existe donc pas à défaut de tels bâtiments.

La première branche du premier moyen pose donc que, comme le bâtiment à ériger sur lequel portait le droit futur de superficie n’était pas encore construit, la Cour a violé les dispositions en matière d’accession et de superficie.

La deuxième branche reconnait qu’un superficiaire peut être responsable de troubles de voisinage dans l’utilisation de son droit réel.

Mais, affirme le pourvoi, cette responsabilité ne peut concerner que les troubles causés par l’usage des ouvrages à ériger, sur lesquels porte précisément son droit réel.

Cette responsabilité ne peut porter sur le fonds proprement dit, comme c’est le cas s’agissant de troublés nés de la démolition préalable à la construction.

La Cour de cassation rejette le pourvoi en ces termes (Cass., 23 mai 2013, rôle n° C.12.0435.F, www.juridat.be) :

« Aux termes de l’article 1er de la loi du 10 janvier 1824 concernant le droit de superficie, le droit de superficie est un droit réel, qui consiste à avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à autrui.

Ce droit constitue une dérogation temporaire aux articles 552 et suivants du Code civil, qui posent en règle que toutes constructions, ouvrages et plantations appartiennent au propriétaire du sol.

Il peut s’appliquer à des bâtiments à construire ou à des ouvrages ou plantations à faire.

Le moyen qui, en cette branche, repose tout entier sur le soutènement contraire, manque en droit. »

Autrement dit, la RDA ou renonciation au droit d’accession génère immédiatement un droit de superficie. C’est une confirmation bienvenue.

Ce droit peut porter sur  les bâtiments et ouvrages à ériger. Il ne faut donc pas attendre qu’ils sortent de terre.

Par voie de conséquence, la responsabilité du superficiaire sur base des troubles de voisinage ne doit pas davantage attendre que l’ouvrage soit exécuté.

Cette responsabilité est susceptible de survenir dès que le droit réel est constitué.

Cet arrêt balise utilement le régime juridique de la RDA et définit correctement la responsabilité du promoteur bénéficiaire.

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

Lire plus arrow_forward

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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