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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Trouble de voisinage à charge du bénéficiaire d’une RDA

Le propriétaire d’un terrain bâti renonce à l’accession au profit d’un promoteur constructeur qui est autorisé à développer une promotion.

Les démolitions vont générer des troubles dont se plaint un voisin.

L’assureur du constructeur conteste que son assuré, simple bénéficiaire d’une renonciation au droit d’accession, puisse être responsable sur base de la théorie des troubles de voisinage.

L’assureur plaide que le constructeur n’est pas propriétaire du fonds sur lequel il a entrepris les travaux de démolition.

La renonciation au droit d’accession au profit du constructeur ne peut sortir ses effets qu’après qu’il ait érigé des constructions, dit son assureur.

Avant cela, le constructeur ne peut encourir de responsabilité sur base de l’article 544 du Code civil.

Comme la rupture d’équilibre est intervenue au stade des démolitions, avant que n’existe le bâtiment à ériger, la demande de compensation doit être rejetée.

La Cour d’appel de Mons est d’un autre avis, et applique la théorie des troubles de voisinage au constructeur.

La Cour d’appel constate que renonciation à l’accession est immédiate au profit du constructeur, même si ses effets vont se déployer au fur et à mesure des constructions.

La Cour d’appel relève que depuis un arrêt de la Cour de cassation du 19 mai 1988 (Pas., 1988, I, p. 1142), la renonciation à l’accession ne peut engendrer qu’un droit de superficie.

La Cour en déduit que le constructeur bénéficie d’un droit réel démembré sur le terrain sur lequel il a entrepris des travaux de démolition.

Or, ajoute la Cour, la rupture d’équilibre oblige à compensation le propriétaire de l’immeuble mais aussi celui qui dispose d’un des attributs du droit de propriété.

C’est le cas de tout titulaire de droit réel même démembré, que ce soit du reste comme demandeur ou défendeur à l’action en compensation.

En conséquence, la Cour d’appel de Mons reconnait la responsabilité du constructeur pour trouble de voisinage, sur base de l’article 544 du Code civil.

L’assureur du constructeur ne l’entend  pas de cette oreille. Il forme un pourvoi en cassation.

Le pourvoi s’articule sur la considération de ce que droit de superficie consiste à avoir des ouvrages sur le fonds d’autrui, et n’existe donc pas à défaut de tels bâtiments.

La première branche du premier moyen pose donc que, comme le bâtiment à ériger sur lequel portait le droit futur de superficie n’était pas encore construit, la Cour a violé les dispositions en matière d’accession et de superficie.

La deuxième branche reconnait qu’un superficiaire peut être responsable de troubles de voisinage dans l’utilisation de son droit réel.

Mais, affirme le pourvoi, cette responsabilité ne peut concerner que les troubles causés par l’usage des ouvrages à ériger, sur lesquels porte précisément son droit réel.

Cette responsabilité ne peut porter sur le fonds proprement dit, comme c’est le cas s’agissant de troublés nés de la démolition préalable à la construction.

La Cour de cassation rejette le pourvoi en ces termes (Cass., 23 mai 2013, rôle n° C.12.0435.F, www.juridat.be) :

« Aux termes de l’article 1er de la loi du 10 janvier 1824 concernant le droit de superficie, le droit de superficie est un droit réel, qui consiste à avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à autrui.

Ce droit constitue une dérogation temporaire aux articles 552 et suivants du Code civil, qui posent en règle que toutes constructions, ouvrages et plantations appartiennent au propriétaire du sol.

Il peut s’appliquer à des bâtiments à construire ou à des ouvrages ou plantations à faire.

Le moyen qui, en cette branche, repose tout entier sur le soutènement contraire, manque en droit. »

Autrement dit, la RDA ou renonciation au droit d’accession génère immédiatement un droit de superficie. C’est une confirmation bienvenue.

Ce droit peut porter sur  les bâtiments et ouvrages à ériger. Il ne faut donc pas attendre qu’ils sortent de terre.

Par voie de conséquence, la responsabilité du superficiaire sur base des troubles de voisinage ne doit pas davantage attendre que l’ouvrage soit exécuté.

Cette responsabilité est susceptible de survenir dès que le droit réel est constitué.

Cet arrêt balise utilement le régime juridique de la RDA et définit correctement la responsabilité du promoteur bénéficiaire.

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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