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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Trouble de voisinage à charge du bénéficiaire d’une RDA

Le propriétaire d’un terrain bâti renonce à l’accession au profit d’un promoteur constructeur qui est autorisé à développer une promotion.

Les démolitions vont générer des troubles dont se plaint un voisin.

L’assureur du constructeur conteste que son assuré, simple bénéficiaire d’une renonciation au droit d’accession, puisse être responsable sur base de la théorie des troubles de voisinage.

L’assureur plaide que le constructeur n’est pas propriétaire du fonds sur lequel il a entrepris les travaux de démolition.

La renonciation au droit d’accession au profit du constructeur ne peut sortir ses effets qu’après qu’il ait érigé des constructions, dit son assureur.

Avant cela, le constructeur ne peut encourir de responsabilité sur base de l’article 544 du Code civil.

Comme la rupture d’équilibre est intervenue au stade des démolitions, avant que n’existe le bâtiment à ériger, la demande de compensation doit être rejetée.

La Cour d’appel de Mons est d’un autre avis, et applique la théorie des troubles de voisinage au constructeur.

La Cour d’appel constate que renonciation à l’accession est immédiate au profit du constructeur, même si ses effets vont se déployer au fur et à mesure des constructions.

La Cour d’appel relève que depuis un arrêt de la Cour de cassation du 19 mai 1988 (Pas., 1988, I, p. 1142), la renonciation à l’accession ne peut engendrer qu’un droit de superficie.

La Cour en déduit que le constructeur bénéficie d’un droit réel démembré sur le terrain sur lequel il a entrepris des travaux de démolition.

Or, ajoute la Cour, la rupture d’équilibre oblige à compensation le propriétaire de l’immeuble mais aussi celui qui dispose d’un des attributs du droit de propriété.

C’est le cas de tout titulaire de droit réel même démembré, que ce soit du reste comme demandeur ou défendeur à l’action en compensation.

En conséquence, la Cour d’appel de Mons reconnait la responsabilité du constructeur pour trouble de voisinage, sur base de l’article 544 du Code civil.

L’assureur du constructeur ne l’entend  pas de cette oreille. Il forme un pourvoi en cassation.

Le pourvoi s’articule sur la considération de ce que droit de superficie consiste à avoir des ouvrages sur le fonds d’autrui, et n’existe donc pas à défaut de tels bâtiments.

La première branche du premier moyen pose donc que, comme le bâtiment à ériger sur lequel portait le droit futur de superficie n’était pas encore construit, la Cour a violé les dispositions en matière d’accession et de superficie.

La deuxième branche reconnait qu’un superficiaire peut être responsable de troubles de voisinage dans l’utilisation de son droit réel.

Mais, affirme le pourvoi, cette responsabilité ne peut concerner que les troubles causés par l’usage des ouvrages à ériger, sur lesquels porte précisément son droit réel.

Cette responsabilité ne peut porter sur le fonds proprement dit, comme c’est le cas s’agissant de troublés nés de la démolition préalable à la construction.

La Cour de cassation rejette le pourvoi en ces termes (Cass., 23 mai 2013, rôle n° C.12.0435.F, www.juridat.be) :

« Aux termes de l’article 1er de la loi du 10 janvier 1824 concernant le droit de superficie, le droit de superficie est un droit réel, qui consiste à avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à autrui.

Ce droit constitue une dérogation temporaire aux articles 552 et suivants du Code civil, qui posent en règle que toutes constructions, ouvrages et plantations appartiennent au propriétaire du sol.

Il peut s’appliquer à des bâtiments à construire ou à des ouvrages ou plantations à faire.

Le moyen qui, en cette branche, repose tout entier sur le soutènement contraire, manque en droit. »

Autrement dit, la RDA ou renonciation au droit d’accession génère immédiatement un droit de superficie. C’est une confirmation bienvenue.

Ce droit peut porter sur  les bâtiments et ouvrages à ériger. Il ne faut donc pas attendre qu’ils sortent de terre.

Par voie de conséquence, la responsabilité du superficiaire sur base des troubles de voisinage ne doit pas davantage attendre que l’ouvrage soit exécuté.

Cette responsabilité est susceptible de survenir dès que le droit réel est constitué.

Cet arrêt balise utilement le régime juridique de la RDA et définit correctement la responsabilité du promoteur bénéficiaire.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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