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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles tagué ‘responsabilité’

L’exclusion de solidarité dans la garantie décennale

La garantie décennale des articles 1792 et 2270 du Code civil est d’ordre public ; on ne peut donc s’en libérer par des conventions particulières (art. 6 du Code civil). Cette responsabilité pèse sur l’architecte et l’entrepreneur. Ces intervenants à l’art de bâtir peuvent-ils exclure la solidarité, ou pour être précis le caractère in solidum de […]

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Dégâts de chasse

La loi du 14 juillet 1961 organise une responsabilité spécifique en matière de dégâts causés par le gros gibier. Les titulaires du droit de chasse répondent en effet du dommage causé aux champs, fruits et récoltes par les cervidés, chevreuils, daims, mouflons ou sangliers provenant des parcelles boisées sur lesquelles ils possèdent le droit de […]

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Il faut fermer les portes à clef

La responsabilité civile requiert trois éléments : une faute, un dommage et un lien de causalité nécessaire entre la faute et le dommage. Il faut un lien de causalité et non de probabilité ; il est requis que, sans la faute, le dommage tel qu’il s’est produit, ne serait pas survenu. Dans un arrêt du 22 avril […]

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Trouble de voisinage à charge du bénéficiaire d’une RDA

Le propriétaire d’un terrain bâti renonce à l’accession au profit d’un promoteur constructeur qui est autorisé à développer une promotion. Les démolitions vont générer des troubles dont se plaint un voisin. L’assureur du constructeur conteste que son assuré, simple bénéficiaire d’une renonciation au droit d’accession, puisse être responsable sur base de la théorie des troubles […]

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Quand l’agent immobilier outrepasse son mandat (I)

L’agent immobilier est un prestataire de service lorsque sa mission consiste à chercher et présenter un candidat amateur au prix convenu. La qualification de louage de service sera alors retenue. Mais ce service peut se doubler d’un mandat lorsque l’agent immobilier est aussi investi d’une mission de négocier la vente, dans une fourchette de prix, […]

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L’indemnisation de la perte d’une chance (II)

L’arrêt de la Cour de cassation du 1er avril 2004 dont question hier, a agité toute la doctrine. Il faut dire qu’à la suite d’une longue évolution, il était alors reconnu que la victime qui ne parvient pas à démontrer une causalité certaine entre une faute et le dommage réellement subi, conservait la possibilité de […]

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L’indemnisation de la perte d’une chance (I)

L’indemnisation de la perte d’une chance a déjà fait couler beaucoup d’encre. En Belgique, la matière est marquée par le drame de la dame vitriolée. Une femme victime du comportement violent de son compagnon porte plainte et réclame la protection de la police. En vain, l’intéressé n’est pas inquiété et la femme est agressée au […]

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Remettre les clés à l’acheteur avant l’acte

Il arrive que l’acquéreur demande un accès à l’immeuble avant l’acte authentique, c’est-à-dire avant le transfert de la propriété, de la jouissance, des risques et des fruits. Cette demande peut se justifier pour établir des métrés et plans, pour discuter des travaux avec les entreprises, pour réaliser la reconnaissance d’état de sol, l’étude de stabilité, […]

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L’ACP est gardienne des parties communes

Un arrêt du 28 mai 2010 (C.09.0233.F) de la Cour de cassation est venu mettre fin à une controverse en matière de copropriété d’immeuble à appartements. La question est de savoir si l’association des copropriétaires est responsable du vice de la chose aux parties communes, sur base de l’article 1384, alinéa 1, du Code civil, […]

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Le propriétaire responsable des travaux irréguliers du locataire

Des constructions sont érigées par un tiers (locataire par exemple) sur un terrain sans respecter les règles d’urbanisme. Qui est responsable ? Celui qui a effectué les travaux irréguliers ? Ou également le propriétaire ? La question est importante car les infractions d’urbanisme sont punies de sanctions pénales allant jusqu’à l’obligation de démolition. Dans un […]

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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