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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand l’agent immobilier outrepasse son mandat (I)

L’agent immobilier est un prestataire de service lorsque sa mission consiste à chercher et présenter un candidat amateur au prix convenu. La qualification de louage de service sera alors retenue.

Mais ce service peut se doubler d’un mandat lorsque l’agent immobilier est aussi investi d’une mission de négocier la vente, dans une fourchette de prix, et de conclure l’opération. Cette mission relève du mandat en ce qu’elle suppose de poser des actes juridiques.

Dans ses rapports avec un consommateur, l’agent immobilier doit respecter l’article 2, 1°, de l’A.R. du 12 janvier 2007 qui impose d’exprimer clairement dans le contrat « une description claire de la possibilité et des limites dans lesquelles l’agent immobilier peut négocier le prix et les conditions dans le cadre de la mission convenue. »

L’article 9 du Code de déontologie ne dit rien d’autres, mais il s’applique à toutes les missions, pas seulement celles conclues avec des commettants consommateurs : « lorsqu’un projet de convention qu’il propose à son commettant potentiel comporte un mandat, l’agent immobilier est tenu de le stipuler de manière claire et apparente. »

Que se passe-t-il lorsque l’agent immobilier agit en dehors de son mandat ? Quand il négocie et conclut la vente sous la limite fixée par son mandant ?

L’article 58 du Code de déontologie en fait un manquement disciplinaire : « l’agent immobilier courtier ne peut engager son commettant que conformément aux termes de son mandat. »

Sur le plan civil, le commettant mandant n’est pas lié par les actes du mandataire excédant le mandat. L’effet de représentation ne joue que dans le cadre du mandat. Si l’agent immobilier a outrepassé son mandat, le commettant mandant ne sera donc pas tenu : il ne sera pas lié par une vente à des conditions qu’il n’a pas autorisées.

Le principe est déposé dans l’article 1998 du Code civil mais il comporte deux exceptions : le mandant sera tenu s’il ratifie expressément ou tacitement l’engagement (art. 1998 in fine).

Le mandant sera aussi tenu envers le tiers si ce dernier peut invoquer un mandat apparent permettant à l’agent immobilier de conclure aux conditions litigieuses.

Selon la théorie du mandant apparent, une personne peut être liée envers les tiers par des actes accomplis par celui qui présente l’apparence d’être son mandataire, pour autant que l’apparence puisse être imputée à cette personne (Cass., 20 janvier 2000, R.D.C., 2000, p. 483, obs. P.A. Foriers ;  Cass., 25 juin 2004, rôle n° C020122F, www.juridat.be).

Si donc une apparence de mandat existe, pour conclure aux conditions litigieuses, et si cette apparence est imputable au commettant par son fait (qui ne doit pas être fautif) le tiers pourrait faire valoir la vente. Pour un exemple de notaire négociateur, mandataire apparent, voyez Cass., 2 septembre 2010, rôle n° C.10.0014.F, www.judidat.be).

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Utopie et urbanisme

En 1933, architectes et urbanistes issus de vingt-deux nations différentes se réunissent à l’occasion du IVe Congrès International d’Architecture Moderne tenu dans un bateau entre Marseille et Athènes. Guidés par la thématique de « La Ville Fonctionnelle », le membres du Congrès débattent et repensent la planification et la construction des villes, mais pas seulement. Cinq grands […]

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En 1933, architectes et urbanistes issus de vingt-deux nations différentes se réunissent à l’occasion du IVe Congrès International d’Architecture Moderne tenu dans un bateau entre Marseille et Athènes.

Guidés par la thématique de « La Ville Fonctionnelle », le membres du Congrès débattent et repensent la planification et la construction des villes, mais pas seulement. Cinq grands thèmes les animent : habitation, loisirs, travail, circulation et patrimoine historique des villes.

Le constat est sans équivoque : les villes souffrent de troubles fonctionnels et l’arrivée de l’ère machiniste est la première pointée du doigt.

Le fruit de leurs échanges se ponctue de nonante-cinq paragraphes rédigés de manière succincte et qui constitueront par la suite la « Charte d’Athènes  ». Dans celle-ci, constats et remèdes se succèdent.

Au sujet de l’habitation, on peut y lire :

«  9      La population est trop dense à l’intérieur du noyau historique des villes (on compte jusqu’à 1.000 et même 1.500 habitants à l’hectare), ainsi que dans certaines zones d’expansion industrielle du XIXe siècle.

10        Dans ces secteurs urbains comprimés, les conditions d’habitation sont néfastes faute d’espace suffisant attribué au logis, faute de surfaces vertes disponibles, faute enfin d’entretien des bâtiments (exploitation basée sur la spéculation). Etat de chose aggravé encore par la présence d’une population au standard de vie très bas, incapable de prendre, par elle-même, des mesures défensives (mortalité atteignant jusqu’à 20 %).

 IL FAUT EXIGER

28        qu’il soit tenu compte des ressources techniques modernes pour élever des constructions hautes…

29        qui, implantées à grande distance l’une de l’autre, libèrent le sol en faveur de larges surfaces vertes. »

Heureusement, ces recommandations n’ont pas été mises en œuvre mais la Charte a inspiré, en France, le développement de tours HLM qui ne représentent pas un idéal urbanistique.

On en retiendra cependant l’idée du zonage fonctionnel de la ville, qui est la base de la planologie urbanistique.

La Charte d’Aalborg (1994 – revue en 2004) est au antipode de la Charte d’Athènes.

Elle prône une densité et une mixité des fonctions urbaines au service du développement durable.

Les moyens que cette charte propose d’appliquer sont des plans locaux de durabilité, la négociation comme méthode de résolution des problèmes, l’aménagement durable du territoire, la mobilité urbaine, la responsabilité climatique et l’autogestion au plan local.

Vaste programme …

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