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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand l’agent immobilier outrepasse son mandat (I)

L’agent immobilier est un prestataire de service lorsque sa mission consiste à chercher et présenter un candidat amateur au prix convenu. La qualification de louage de service sera alors retenue.

Mais ce service peut se doubler d’un mandat lorsque l’agent immobilier est aussi investi d’une mission de négocier la vente, dans une fourchette de prix, et de conclure l’opération. Cette mission relève du mandat en ce qu’elle suppose de poser des actes juridiques.

Dans ses rapports avec un consommateur, l’agent immobilier doit respecter l’article 2, 1°, de l’A.R. du 12 janvier 2007 qui impose d’exprimer clairement dans le contrat « une description claire de la possibilité et des limites dans lesquelles l’agent immobilier peut négocier le prix et les conditions dans le cadre de la mission convenue. »

L’article 9 du Code de déontologie ne dit rien d’autres, mais il s’applique à toutes les missions, pas seulement celles conclues avec des commettants consommateurs : « lorsqu’un projet de convention qu’il propose à son commettant potentiel comporte un mandat, l’agent immobilier est tenu de le stipuler de manière claire et apparente. »

Que se passe-t-il lorsque l’agent immobilier agit en dehors de son mandat ? Quand il négocie et conclut la vente sous la limite fixée par son mandant ?

L’article 58 du Code de déontologie en fait un manquement disciplinaire : « l’agent immobilier courtier ne peut engager son commettant que conformément aux termes de son mandat. »

Sur le plan civil, le commettant mandant n’est pas lié par les actes du mandataire excédant le mandat. L’effet de représentation ne joue que dans le cadre du mandat. Si l’agent immobilier a outrepassé son mandat, le commettant mandant ne sera donc pas tenu : il ne sera pas lié par une vente à des conditions qu’il n’a pas autorisées.

Le principe est déposé dans l’article 1998 du Code civil mais il comporte deux exceptions : le mandant sera tenu s’il ratifie expressément ou tacitement l’engagement (art. 1998 in fine).

Le mandant sera aussi tenu envers le tiers si ce dernier peut invoquer un mandat apparent permettant à l’agent immobilier de conclure aux conditions litigieuses.

Selon la théorie du mandant apparent, une personne peut être liée envers les tiers par des actes accomplis par celui qui présente l’apparence d’être son mandataire, pour autant que l’apparence puisse être imputée à cette personne (Cass., 20 janvier 2000, R.D.C., 2000, p. 483, obs. P.A. Foriers ;  Cass., 25 juin 2004, rôle n° C020122F, www.juridat.be).

Si donc une apparence de mandat existe, pour conclure aux conditions litigieuses, et si cette apparence est imputable au commettant par son fait (qui ne doit pas être fautif) le tiers pourrait faire valoir la vente. Pour un exemple de notaire négociateur, mandataire apparent, voyez Cass., 2 septembre 2010, rôle n° C.10.0014.F, www.judidat.be).

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Nouveaux droits de rôle

La sage des droits de rôle se termine. La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle. Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande. L’arrêt maintenait les effets de la […]

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La sage des droits de rôle se termine.

La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle.

Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande.

L’arrêt maintenait les effets de la loi jusqu’au 31 août 2017.

Mais le 1er septembre 2017, rien n’est venu. On est alors revenu à la loi antérieure, à savoir la loi programme du 22 juin 2012.

Une loi correctrice est finalement intervenue le 14 octobre 2018. Elle est entrée en vigueur le 1er février 2019.

Le principe de faire varier les droits en fonction de l’enjeu disparaît.

La grande nouveauté est que le paiement des droits de rôle est différé au jugement.

C’est le juge qui condamnera la partie succombant au paiement, notamment, des droits de rôle.

Si chaque partie succombe sur un chef de demande, le juge arbitrera la débition des droits entre elles.

Le demandeur qui introduit sa demande ne devra donc plus préfinancer les droits, ce qui est un progrès.

Les nouveaux droits de rôle sont les suivants :

  • Justices de paix et tribunaux de police : 50 €.
  • Tribunaux de première instance et tribunaux de l’entreprise : 165 €.
  • Cours d’appel : 400 € (ça c’est malheureusement plus cher).
  • Cour de cassation : 650 €.
  • Procédure de réorganisation judiciaire : suppression du droit de 1.000 €.
  • Action « Livre XX » (faillite et PRJ) : exemption de droit de rôle.
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