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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Capacité’

Capacité des parties à l’acte

La loi du 15 décembre 2013 portant des dispositions diverses concernant la simplification administrative (M.B. du 31 décembre 2013) modifie l’article 3 de la loi du 8 août 1983 organisant un Registre national des personnes physiques. La modification consiste (entre autres choses) à ajouter au Registre la mention des actes et décisions relatifs à la […]

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Si l’administrateur devient incapable, la société est incapable

Une société représentée par son administrateur délégué donne un immeuble à bail commercial. Il se fait que, fort malheureusement, cet administrateur délégué n’était pas sain d’esprit lorsqu’il a conclu l’opération. Cette situation affectant le mandataire de la société peut-elle conduire à considérer que le bail est nul ? Autrement dit, la capacité de la société se […]

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Le mandat apparent quand intervient un notaire (IV)

Cela nous permet de revenir sur un arrêt du 2 septembre 2010 de la Cour de cassation belge (rôle n° C.10.0014.F, www.judidat.be). Des personnes acceptent l’offre de vente de parcelles qui leur avait été adressée par le notaire du propriétaire dans la croyance erronée que ce notaire était mandaté à cet effet. Ces personnes citent […]

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Le mandat apparent quand intervient un notaire (III)

En Belgique aussi, le notaire doit bien évidemment vérifier les pouvoirs de celui qui se présente à lui pour le compte d’une partie ; cela procède de son devoir d’assurer la sécurité juridique de l’acte qu’il doit dresser. Cette obligation existe à mon avis tant dans les fonctions conseillères qu’instrumentaires du notaire, c’est-à-dire aussi bien dans […]

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Le mandat apparent quand intervient un notaire (II)

On a vu dans l’article précédent, qu’en France, la Cour de cassation exclut le mandat apparent dans un acte où interviennent des notaires car ceux-ci ont l’obligation de vérifier les pouvoirs. Faut-il approuver la jurisprudence française ? On a tendance, à première vue, à questionner cette jurisprudence. En effet, la croyance légitime est celle de la […]

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Le mandat apparent quand intervient un notaire (I)

Des époux décident de vendre un box de garage. Leur notaire adresse au notaire du candidat acquéreur une promesse de vente avec possibilité de substitution. Mais les vendeurs refusent de vendre à la société qui se présente comme substituée, opposant n’avoir jamais donné mandat à leur notaire de faire offre ou d’accepter offre. La Cour […]

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Quand l’agent immobilier outrepasse son mandat (II)

Si l’agent immobilier dépasse son mandat et que le commettant ne ratifie pas la vente conclue hors mandant, le tiers pourrait-il invoquer la responsabilité de l’agent immobilier ? Il faut d’abord insister sur le fait que le mandant n’est pas tenu par l’acte posé par son mandataire agent immobilier en dehors des limites du mandat (art. […]

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Quand l’agent immobilier outrepasse son mandat (I)

L’agent immobilier est un prestataire de service lorsque sa mission consiste à chercher et présenter un candidat amateur au prix convenu. La qualification de louage de service sera alors retenue. Mais ce service peut se doubler d’un mandat lorsque l’agent immobilier est aussi investi d’une mission de négocier la vente, dans une fourchette de prix, […]

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Vente sous la condition de l’accord du conseil d’administration

Peut-on conclure une vente d’immeuble au nom d’une société sous la condition suspensive de la décision d’approbation de cette transaction par le conseil d’administration ?  Il n’est malheureusement pas rare de rencontrer ce genre de clause, qui semble parfaitement nulle s’il s’agit d’une condition suspensive. Rappelons que la condition suspensive est un événement futur et incertain […]

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Règle des conflits d’intérêts

Lorsque la règle de dénonciation du conflit d’intérêts trouve à s’appliquer (voir l’actu de hier), sa violation peut entraîner différentes sanctions. Premièrement, la société peut agir en nullité des décisions prises ou des opérations accomplies en violation des règles applicables, si l’autre partie concernée par la décision ou l’opération litigieuse avait ou devait avoir connaissance […]

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Que se passe-t-il lorsqu’un administrateur entend acheter personnellement un immeuble de la société ?

L’article 523 du Code des sociétés dispose que si un administrateur a directement ou indirectement un intérêt de nature patrimoniale opposé à une décision ou à une opération relevant du conseil d’administration, il doit le communiquer aux autres administrateurs avant la délibération du conseil d’administration. Comme un représentant permanent exerce le mandat d’administrateur au nom […]

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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