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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le mandat apparent quand intervient un notaire (II)

On a vu dans l’article précédent, qu’en France, la Cour de cassation exclut le mandat apparent dans un acte où interviennent des notaires car ceux-ci ont l’obligation de vérifier les pouvoirs.

Faut-il approuver la jurisprudence française ?

On a tendance, à première vue, à questionner cette jurisprudence. En effet, la croyance légitime est celle de la partie qui croit avoir contracté avec un véritable mandataire.

Donc l’erreur légitime doit exister dans le chef des parties, pas de leur notaire. C’est l’acheteur, pas son notaire, qui contracte et c’est dans son chef qu’il faut déceler une croyance légitime.

Certes, son notaire a commis une négligence en n’empêchant pas la survenance de cette croyance légitime, mais cela ne rend pas illégitime la croyance de l’acheteur.

On peut même penser que c’est même tout le contraire. L’erreur du notaire de l’acheteur qui ne vérifie pas les pouvoirs de son confrère mandataire apparent du vendeur, conforte l’acheteur dans une croyance légitime.

Sans doute, mais le caractère légitime de l’erreur doit être objectif et ne peut s’alimenter de considération subjective.

En effet, c’est dans le chef d’un tiers, le mandant apparent, que la théorie du mandat apparent génère des obligations. L’apparence qui lui est opposée doit donc être objectivement légitime.

Et pour la même raison, il faut que l’apparence légitime lui soit imputable, même si elle ne doit pas être fautive.

Si une partie est assistée d’un notaire sur qui pèse un devoir de vérification des pouvoirs, une erreur sur ceux-ci ne peut être objectivement légitime, ce qui exclut la théorie du mandat apparent.

Ceci est vrai même si la négligence du notaire génère une croyance subjectivement légitime dans le chef de la partie qui traite avec le mandataire apparent.

On peut donc approuver la jurisprudence française.

(à suivre)

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Contrat multi-parties

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit. Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation. En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre. Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit […]

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L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit.

Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation.

En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre.

Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit deux parties. Mais comment appliquer ce principe lorqu’il y a plusieurs parties dans le même contrat ?

Un arrêt du 30 octobre 2020 de la Cour de cassation (rôle n° C.20.0061.N, www.juridat.be) répond à cette question.

La Cour rappelle d’abord que l’exercice de l’ENAC suppose la connexité (verknochtheid) entre les obligations concernées.

Et la Cour poursuit (ma traduction) :

Dans le cas d’un contrat multi-parties, une partie peut, sur base de cette exception, suspendre l’exécution de son obligation à l’égard d’une autre partie si cette partie est en défaut d’exécuter son obligation envers elle ou une obligation envers une autre partie pour autant qu’il existe un lien de connexité envers les obligations.

En d’autres termes, l’ENAC peut porter sur un autre rapport du même contrat, pour autant que les obligations concernées soient connexes.

Dans la langue de l’’arrêt :

« 4. Ingeval van een meerpartijenovereenkomst kan een contractspartij op grond van deze exceptie de uitvoering van haar verbintenissen ten opzichte van een andere partij opschorten indien deze partij in gebreke is een verbintenis jegens haar uit te voeren of een verbintenis tegen een andere partij in zoverre er verknochtheid bestaat tussen de verbintenissen. »

Cela présente de l’intérêt dans les promotions en RDA ou en scission emphytéose. L’acheteur mécontent d’un désordre pourrait suspendre son obligation de payer envers le propriétaire du terrain également.

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