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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le mandat apparent quand intervient un notaire (II)

On a vu dans l’article précédent, qu’en France, la Cour de cassation exclut le mandat apparent dans un acte où interviennent des notaires car ceux-ci ont l’obligation de vérifier les pouvoirs.

Faut-il approuver la jurisprudence française ?

On a tendance, à première vue, à questionner cette jurisprudence. En effet, la croyance légitime est celle de la partie qui croit avoir contracté avec un véritable mandataire.

Donc l’erreur légitime doit exister dans le chef des parties, pas de leur notaire. C’est l’acheteur, pas son notaire, qui contracte et c’est dans son chef qu’il faut déceler une croyance légitime.

Certes, son notaire a commis une négligence en n’empêchant pas la survenance de cette croyance légitime, mais cela ne rend pas illégitime la croyance de l’acheteur.

On peut même penser que c’est même tout le contraire. L’erreur du notaire de l’acheteur qui ne vérifie pas les pouvoirs de son confrère mandataire apparent du vendeur, conforte l’acheteur dans une croyance légitime.

Sans doute, mais le caractère légitime de l’erreur doit être objectif et ne peut s’alimenter de considération subjective.

En effet, c’est dans le chef d’un tiers, le mandant apparent, que la théorie du mandat apparent génère des obligations. L’apparence qui lui est opposée doit donc être objectivement légitime.

Et pour la même raison, il faut que l’apparence légitime lui soit imputable, même si elle ne doit pas être fautive.

Si une partie est assistée d’un notaire sur qui pèse un devoir de vérification des pouvoirs, une erreur sur ceux-ci ne peut être objectivement légitime, ce qui exclut la théorie du mandat apparent.

Ceci est vrai même si la négligence du notaire génère une croyance subjectivement légitime dans le chef de la partie qui traite avec le mandataire apparent.

On peut donc approuver la jurisprudence française.

(à suivre)

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Le vendeur peut-il invoquer l’erreur sur le prix ?

Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice. Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable. C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle […]

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Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice.

Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable.

C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

Le vendeur peut-il poursuivre la nullité de la vente pour erreur substantielle sur le prix ?

L’état du bien, sa fonctionnalité ou son statut urbanistique sont sans doute des éléments déterminants pour l’acheteur, puisqu’ils conditionnent l’usage possible du bien, mais pas pour le vendeur qui, justement, s’en défait.

La motivation du vendeur s’arrête souvent au prix ou du moins à l’intérêt de transformer en argent un bien coûteux ou peu liquide.

Une appréciation maladroite de la valeur du bien, lors de la fixation du prix, est-elle un élément substantiel ?

La jurisprudence est réticente a reconnaître une erreur substantielle dans le prix.

En effet, l’erreur doit porter sur la substance de la chose.

Par ailleurs, l’erreur doit être commune ce qui signifie qu’elle doit porter sur un élément entré dans le champ contractuel (Cass., 23 janvier 2014, rôle n° C.13.0114.N, www.juridat.be).

Or la composition du prix relève d’éléments propres au vendeur.

D’après le Prof. P. Van Ommeslaghe, l’erreur sur la valeur de la chose n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation d’une convention par application de l’article 1110 du Code civil, à défaut d’être substantielle (« Droit des obligation », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, pp. 236 et 243).

Le Prof. Wéry parle, lui, d’erreur indifférentes.

Pour cet auteur , l’erreur sur la valeur ou sur le prix n’est pas prise en considération comme cause de nullité ; en effet, la lésion ne vicie point les conventions sauf le dispositif spécifique de la lésion énorme (art. 1674 du Code civil) ou la lésion qualifiée qui est une variante du dol et non de l’erreur.

Il en va cependant autrement lorsque l’erreur sur le prix est la conséquence d’une erreur sur la substance de la chose (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 224).

En ce cas, on retrouve le concept d’erreur sur la chose, pour autant qu’elle soit substantielle.

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