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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le mandat apparent quand intervient un notaire (II)

On a vu dans l’article précédent, qu’en France, la Cour de cassation exclut le mandat apparent dans un acte où interviennent des notaires car ceux-ci ont l’obligation de vérifier les pouvoirs.

Faut-il approuver la jurisprudence française ?

On a tendance, à première vue, à questionner cette jurisprudence. En effet, la croyance légitime est celle de la partie qui croit avoir contracté avec un véritable mandataire.

Donc l’erreur légitime doit exister dans le chef des parties, pas de leur notaire. C’est l’acheteur, pas son notaire, qui contracte et c’est dans son chef qu’il faut déceler une croyance légitime.

Certes, son notaire a commis une négligence en n’empêchant pas la survenance de cette croyance légitime, mais cela ne rend pas illégitime la croyance de l’acheteur.

On peut même penser que c’est même tout le contraire. L’erreur du notaire de l’acheteur qui ne vérifie pas les pouvoirs de son confrère mandataire apparent du vendeur, conforte l’acheteur dans une croyance légitime.

Sans doute, mais le caractère légitime de l’erreur doit être objectif et ne peut s’alimenter de considération subjective.

En effet, c’est dans le chef d’un tiers, le mandant apparent, que la théorie du mandat apparent génère des obligations. L’apparence qui lui est opposée doit donc être objectivement légitime.

Et pour la même raison, il faut que l’apparence légitime lui soit imputable, même si elle ne doit pas être fautive.

Si une partie est assistée d’un notaire sur qui pèse un devoir de vérification des pouvoirs, une erreur sur ceux-ci ne peut être objectivement légitime, ce qui exclut la théorie du mandat apparent.

Ceci est vrai même si la négligence du notaire génère une croyance subjectivement légitime dans le chef de la partie qui traite avec le mandataire apparent.

On peut donc approuver la jurisprudence française.

(à suivre)

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Le vice caché doit exister au moins en germe au moment de la vente

Dans la garantie des vices cachés, le vice doit exister au moment de la vente, au moins en germe. C’est ce que nous enseigne un arrêt de la Cour de cassaion du 27 avril 2020 (rôle n° C.19.0337.N, www.juridat.be) : “het gebrek moet ten minste in de kiem bestaan van op het ogenblik van de […]

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Dans la garantie des vices cachés, le vice doit exister au moment de la vente, au moins en germe.

C’est ce que nous enseigne un arrêt de la Cour de cassaion du 27 avril 2020 (rôle n° C.19.0337.N, www.juridat.be) : “het gebrek moet ten minste in de kiem bestaan van op het ogenblik van de verkoop.”

Il s’agissait comme souvent d’un problème d’infiltration d’eau dans l’appartement d’un copropriétaire et dans les parties communes.

L’expert incrimine l’entrepreneur en toiture, par une déduction des causes par élimination.

La Cour d’appel d’Anvers n’avait pas exclu que la cause du problème résidait dans des travaux exécutés après la livraison des appartements. s travaux cause du problème.

Les juges d’appel avaient mis hors cause l’entrepreneur en toiture par défaut de preuve d’une faute d’exécution.

Ils avaient en revanche déclaré fondée la demande en garantie des vices cachés contre le promoteur vendeur.

L’arrêt de la Cour d’appel d’Anvers est cassé par la Cour de cassation.

En effet, en dépit de conclusions en ce sens, les juges d’appel avaient négligé de constater que le vice existait en germe au moment de la vente.

Dans la langue de l’arrêt : “de appelrechters die aldus de eiseres voor een verborgen gebrek aansprakelijk stellen en, ondanks een daartoe strekkende conclusie, nalaten vast te stellen, dat het gebrek op het ogenblik van de verkoop in de kiem aanwezig was, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.”

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