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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le mandat apparent quand intervient un notaire (IV)

Cela nous permet de revenir sur un arrêt du 2 septembre 2010 de la Cour de cassation belge (rôle n° C.10.0014.F, www.judidat.be).

Des personnes acceptent l’offre de vente de parcelles qui leur avait été adressée par le notaire du propriétaire dans la croyance erronée que ce notaire était mandaté à cet effet.

Ces personnes citent en passation d’acte sur base du mandat apparent.

La Cour de cassation belge retient d’abord qu’une personne peut être engagée sur le fondement d’un mandat apparent si l’apparence lui est imputable, c’est-à-dire si elle a librement par son comportement, même non fautif, contribué à créer ou à laisser subsister cette apparence (Cass., 25 juin 2004, Pas., 2004, I, p. 357).

Or le propriétaire s’était rendu chez son notaire, non pas seulement pour obtenir des précisions quant à la possibilité de vendre les terres agricoles occupées en bail à ferme, mais aussi pour connaître les intentions des locataires quant à leur éventuel intérêt pour l’achat de ces terres.

Après cette entrevue, le notaire avait écrit une lettre aux acheteurs avec copie au propriétaire.

Et, à la suite d’une nouvelle entrevue, le notaire avait envoyé au propriétaire l’offre qu’il avait reçue.

Sur base de ces éléments, la Cour de cassation considère que le mandat apparent du notaire relève bien d’une apparence imputable au propriétaire.

S’il fallait appliquer la jurisprudence française, et si l’acheteur (dans l’affaire exposée ici) avait été représenté par un notaire tenu de vérifier les pouvoirs de son confrère, le mandat apparent n’aurait pu être utilisé pour valider la vente.

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Le dol dans la vente

Le dol au sens de l’article 1116 du Code civil implique qu’un cocontractant utilise intentionnellement des artifices en vue d’inciter l’autre partie à conclure le contrat. La réticence d’une partie, lors de la conclusion d’une convention, peut, dans certaines circonstances, être constitutive de dol lorsqu’elle porte sur un fait qui, s’il avait été connu de […]

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Le dol au sens de l’article 1116 du Code civil implique qu’un cocontractant utilise intentionnellement des artifices en vue d’inciter l’autre partie à conclure le contrat.

La réticence d’une partie, lors de la conclusion d’une convention, peut, dans certaines circonstances, être constitutive de dol lorsqu’elle porte sur un fait qui, s’il avait été connu de l’autre partie, l’aurait amenée à ne pas conclure le contrat ou à ne le conclure qu’à des conditions moins onéreuses.

Une annexe d’une maison de repos est construite sans permis d’urbanisme.

L’immeuble appartient à une société. Les parts de la société sont cédées.

Le cédant ne dit rien de la situation.

La Cour d’appel de Mons considère qu’il appartenait au cédant de porter à la connaissance des cessionnaires que l’annexe avait été construite sans permis.

La Cour d’appel décide :

« En s’abstenant de donner cette information, [le cédant] a manifesté une réticence dolosive sciemment en vue de favoriser l’obtention du consentement [du cessionnaire] à la cession des parts de la société propriétaire de cet immeuble et de son annexe ».

Et la Cour de conclure :

« L’incidence du défaut de permis d’urbanisme sur la possibilité pour la société de réaliser son objet social et la menace en résultant sur sa rentabilité faisaient peser sur [le cédant] une obligation d’en informer le [cessionnaire] ».

Ce disant, juge la Cour de cassation, le juge d’appel justifie légalement sa décision d’annuler pour dol la convention de cession de parts.

Cass., 11 mars 2019, rôle n° C.18.0399.F, www.juridat.be.

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