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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le mandat apparent quand intervient un notaire (IV)

Cela nous permet de revenir sur un arrêt du 2 septembre 2010 de la Cour de cassation belge (rôle n° C.10.0014.F, www.judidat.be).

Des personnes acceptent l’offre de vente de parcelles qui leur avait été adressée par le notaire du propriétaire dans la croyance erronée que ce notaire était mandaté à cet effet.

Ces personnes citent en passation d’acte sur base du mandat apparent.

La Cour de cassation belge retient d’abord qu’une personne peut être engagée sur le fondement d’un mandat apparent si l’apparence lui est imputable, c’est-à-dire si elle a librement par son comportement, même non fautif, contribué à créer ou à laisser subsister cette apparence (Cass., 25 juin 2004, Pas., 2004, I, p. 357).

Or le propriétaire s’était rendu chez son notaire, non pas seulement pour obtenir des précisions quant à la possibilité de vendre les terres agricoles occupées en bail à ferme, mais aussi pour connaître les intentions des locataires quant à leur éventuel intérêt pour l’achat de ces terres.

Après cette entrevue, le notaire avait écrit une lettre aux acheteurs avec copie au propriétaire.

Et, à la suite d’une nouvelle entrevue, le notaire avait envoyé au propriétaire l’offre qu’il avait reçue.

Sur base de ces éléments, la Cour de cassation considère que le mandat apparent du notaire relève bien d’une apparence imputable au propriétaire.

S’il fallait appliquer la jurisprudence française, et si l’acheteur (dans l’affaire exposée ici) avait été représenté par un notaire tenu de vérifier les pouvoirs de son confrère, le mandat apparent n’aurait pu être utilisé pour valider la vente.

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PI et improductivité en Wallonie

Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année. Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire. Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée […]

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Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année.

Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire.

Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée dans la mesure où la période d’inoccupation dépasse douze mois sauf dans le cas d’un immeuble dont le contribuable ne peut exercer les droits réels pour cause de calamité, de force majeure, d’une procédure ou d’une enquête administrative ou judiciaire empêchant la jouissance libre de l’immeuble.

Que signifie ici le concept de force majeure ?

La Cour de cassation répond : « la force majeure empêchant l’exercice par le contribuable de ses droits réels sur l’immeuble suppose une circonstance indépendante de la volonté humaine que celle-ci n’a pu ni prévoir ni conjurer. »

Le caractère extérieur, imprévisible et irrésistible est similaire en matière civile. Mais c’est très restrictif ici en matière fiscale.

Cass., 8 septembre 2017, rôle n° F.16.0098.F, www.juridat.be.

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