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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le mandat apparent quand intervient un notaire (IV)

Cela nous permet de revenir sur un arrêt du 2 septembre 2010 de la Cour de cassation belge (rôle n° C.10.0014.F, www.judidat.be).

Des personnes acceptent l’offre de vente de parcelles qui leur avait été adressée par le notaire du propriétaire dans la croyance erronée que ce notaire était mandaté à cet effet.

Ces personnes citent en passation d’acte sur base du mandat apparent.

La Cour de cassation belge retient d’abord qu’une personne peut être engagée sur le fondement d’un mandat apparent si l’apparence lui est imputable, c’est-à-dire si elle a librement par son comportement, même non fautif, contribué à créer ou à laisser subsister cette apparence (Cass., 25 juin 2004, Pas., 2004, I, p. 357).

Or le propriétaire s’était rendu chez son notaire, non pas seulement pour obtenir des précisions quant à la possibilité de vendre les terres agricoles occupées en bail à ferme, mais aussi pour connaître les intentions des locataires quant à leur éventuel intérêt pour l’achat de ces terres.

Après cette entrevue, le notaire avait écrit une lettre aux acheteurs avec copie au propriétaire.

Et, à la suite d’une nouvelle entrevue, le notaire avait envoyé au propriétaire l’offre qu’il avait reçue.

Sur base de ces éléments, la Cour de cassation considère que le mandat apparent du notaire relève bien d’une apparence imputable au propriétaire.

S’il fallait appliquer la jurisprudence française, et si l’acheteur (dans l’affaire exposée ici) avait été représenté par un notaire tenu de vérifier les pouvoirs de son confrère, le mandat apparent n’aurait pu être utilisé pour valider la vente.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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