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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles tagué ‘notaire’

Quel notaire travaille ?

Le titre est un peu provocateur; en réalité, il s’agit simplement de définir quel notaire fait quoi lorsque chaque partie à la vente immobilière consulte son propre notaire. Le cadre réglementaire général relatif aux règles de la pratique notariale a été adopté par l’assemblée générale du 24 octobre 2000. Il fut modifié par les assemblées […]

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Les notaires gagnent 1 % !

L’article 53 du Code des droits d’enregistrement prévoit un taux réduit du droit proportionnel à 5 % ou 6 % pour la vente de petites propriétés rurales et d’habitations modestes. En Région de Bruxelles-Capitale, ce régime a été abrogé par l’article 11, 1°  à 10°, de l’ordonnance du 20 décembre 2002 introduisant le mécanisme de […]

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Capacité des parties à l’acte

La loi du 15 décembre 2013 portant des dispositions diverses concernant la simplification administrative (M.B. du 31 décembre 2013) modifie l’article 3 de la loi du 8 août 1983 organisant un Registre national des personnes physiques. La modification consiste (entre autres choses) à ajouter au Registre la mention des actes et décisions relatifs à la […]

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Avocats et notaires : le retour de la provision

Le recours quasi systématique au tarif horaire et au time sheet a amené les avocats à facturer les prestations encodées à l’issue de périodes souvent mensuelles. De cette manière, les honoraires sont justifiés par les relevés de prestations, et le risque client est limité à un ou deux mois. Cette pratique va sans doute changer […]

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Le mandat apparent quand intervient un notaire (IV)

Cela nous permet de revenir sur un arrêt du 2 septembre 2010 de la Cour de cassation belge (rôle n° C.10.0014.F, www.judidat.be). Des personnes acceptent l’offre de vente de parcelles qui leur avait été adressée par le notaire du propriétaire dans la croyance erronée que ce notaire était mandaté à cet effet. Ces personnes citent […]

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Le mandat apparent quand intervient un notaire (III)

En Belgique aussi, le notaire doit bien évidemment vérifier les pouvoirs de celui qui se présente à lui pour le compte d’une partie ; cela procède de son devoir d’assurer la sécurité juridique de l’acte qu’il doit dresser. Cette obligation existe à mon avis tant dans les fonctions conseillères qu’instrumentaires du notaire, c’est-à-dire aussi bien dans […]

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Le mandat apparent quand intervient un notaire (II)

On a vu dans l’article précédent, qu’en France, la Cour de cassation exclut le mandat apparent dans un acte où interviennent des notaires car ceux-ci ont l’obligation de vérifier les pouvoirs. Faut-il approuver la jurisprudence française ? On a tendance, à première vue, à questionner cette jurisprudence. En effet, la croyance légitime est celle de la […]

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Le mandat apparent quand intervient un notaire (I)

Des époux décident de vendre un box de garage. Leur notaire adresse au notaire du candidat acquéreur une promesse de vente avec possibilité de substitution. Mais les vendeurs refusent de vendre à la société qui se présente comme substituée, opposant n’avoir jamais donné mandat à leur notaire de faire offre ou d’accepter offre. La Cour […]

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Compétence territoriale du notaire

Selon l’article 1317 du Code civil, l’acte authentique est celui qui a été reçu par officiers publics ayant le droit d’instrumenter dans le lieu où l’acte a été rédigé, et avec les solennités requises. Le notaire, officier public, a donc une compétence territoriale. L’article 5, § 1, de la loi organique du notariat (16 mars […]

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Le notaire doit bien faire le compte de la provision

Le statut des débours, c’est-à-dire le remboursement des frais qui sont portés en compte par le notaire à ses clients, a été précisé au point 3 de la décision n° E.T. 121.923 du 3 avril 2012. Une décision TVA n° E.T. 123.376 du 31 janvier 2013 apporte une précision à ce sujet, concernant les frais […]

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Bruxelles : une notification fiscale pour les taxes régionales

On connaissait déjà la notification de l’article 93ter du Code TVA, et celle de l’article 433 CIR/92 pour les impôts directs. L’ordonnance du 21 décembre 2012 sur la procédure fiscale en Région de Bruxelles-Capitale établit à présent une procédure identique pour les taxes régionales bruxelloises. Les articles 25 et suivants de l’ordonnance apportent donc une […]

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Prescription de l’action en responsabilité du notaire

Ce sont les délais de prescription de droit commun qui s’appliquent à l’action en responsabilité professionnelle contre un notaire, sauf pour les fautes professionnelle pour testament et institutions contractuelles (art. 2276quinquies). Dans ces derniers cas, le délai de prescription ne commence à courir qu’à dater du décès. Pour la responsabilité professionnelle des avocats, le délai […]

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Les avocats et la TVA

L’article 53 de la loi du 28 décembre 2011 supprime l’exonération de la TVA s’appliquant aux notaires et aux huissiers. Comme dans tous les autres Etats européens, leurs services sont dorénavant soumis à la taxe. Le 18 janvier 2012, deux notaires louvanistes ont déposé un recours en annulation devant la Cour constitutionnelle. Ils reprochent à […]

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Notaire et agent immobilier

Il semble que les négociateurs politiques envisagent de faire entrer de l’argent dans les caisses de l’Etat en renonçant à la faculté d’exonérer de la TVA les prestations de service des notaires (ipinews). Cela réduirait certainement la distorsion de concurrence entre les agents immobiliers et les notaires qui pratiquent le courtage. A cet égard, ce […]

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La saisie fiscale du prix lors de la vente d’un immeuble

Lorsqu’une personne vend un immeuble, le notaire doit en avertir[1] le Ministère des finances en principe au moyen d’une procédure informatisée[2] (art. 433, § 1er, 1° CIR/92). Il faut pareillement informer le fonctionnaire de la Région flamande pour ce qui concerne le précompte immobilier sur un bien situé en Flandre[3]et aussi les receveurs communaux[4]. Dans […]

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Le notaire et la vente d’un immeuble appartenant à un non-résident

L’article 35 C. En. fait obligation au notaire de faire enregistrer les actes et déclarations de leur ministère et de payer les droits y afférents et éventuellement les amendes, dont l’exigibilité résulte desdits actes et déclarations. L’article 270, 5°CIR/92 dispose que sont redevables du précompte professionnel ceux qui ont l’obligation de faire enregistrer les actes […]

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Vente publique d’immeuble : La loi du 15 mai 2009

1. Pourquoi une réforme ? Le législateur est parti du constat de ce que, tant pour les ventes publiques volontaires que forcées, la première séance est bien souvent suivie d’une seconde séance. Cela génère des pertes de temps et de frais complémentaires. La loi vise donc, tout d’abord, à supprimer la seconde séance, mais elle maintient […]

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Le mandataire achète lui-même l’immeuble

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente. La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant. Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui […]

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Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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