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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les notaires gagnent 1 % !

L’article 53 du Code des droits d’enregistrement prévoit un taux réduit du droit proportionnel à 5 % ou 6 % pour la vente de petites propriétés rurales et d’habitations modestes.

En Région de Bruxelles-Capitale, ce régime a été abrogé par l’article 11, 1°  à 10°, de l’ordonnance du 20 décembre 2002 introduisant le mécanisme de l’abattement. Le régime survit en Wallonie où n’existe pas l’abattement. En Flandre le taux réduit coexiste avec l’abattement et la portabilité (art. 61/1 à 61/3), sans cumul.

Le taux réduit n’est pas le seul avantage pour l’acquéreur d’une habitation modeste : l’article 117, § 2, de la loi organique du notariat dispose que les honoraires du notaire sont réduits de 250 € pour la vente d’une première habitation familiale bénéficiant d’un droit d’enregistrement réduit de 6 %, lorsque l’acheteur emprunte la moitié du prix.

Notons que l’on ne parle plus de 6 % en Flandre, mais de 5 %, et en Wallonie de 5 % ou de 6 %, mais la loi organique n’a pas été adaptée et reste fixée sur le taux de 6 %.

Il existe en outre une réduction d’honoraires sur le tarif applicable à l’acte de crédit ou de prêt (art. 8, 3, D, de l’arrêté royal du 16 décembre 1950).

Rassurez-vous, le notaire n’y perd rien.

L’art. 117, § 3, de la loi organique lui permet de récupérer la réduction de 250 € sur ses honoraires auprès du fonds notarial. Ce fonds est alimenté par une contribution de 1,5 % calculée sur le revenu net imposable de tous les notaires.

Si cette contribution est excessive, la Chambre nationale des notaires peut demander au ministre de la Justice de réduire temporairement le pourcentage de la contribution.

C’est ce qu’elle a fait le 13 février 2013.

Il est vrai qu’il y a moins de maison présentant un RC sous 745 € et que le régime des habitations modestes a été revu en Wallonie où la base est plafonnée pour les immeubles situés dans une zone de pression immobilière. Enfin, le régime n’existe plus à Bruxelles.

Le Ministre de la justice a pris un arrêté le 19 juin 2014 réduisant la contribution des notaires au fonds notarial de 1,5 % à 0,5 %, avec effet au 1er janvier 2015. L’arrêté a été publié au Moniteur Belge de ce jour.

C’est une bonne nouvelle pour les notaires.

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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