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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les notaires gagnent 1 % !

L’article 53 du Code des droits d’enregistrement prévoit un taux réduit du droit proportionnel à 5 % ou 6 % pour la vente de petites propriétés rurales et d’habitations modestes.

En Région de Bruxelles-Capitale, ce régime a été abrogé par l’article 11, 1°  à 10°, de l’ordonnance du 20 décembre 2002 introduisant le mécanisme de l’abattement. Le régime survit en Wallonie où n’existe pas l’abattement. En Flandre le taux réduit coexiste avec l’abattement et la portabilité (art. 61/1 à 61/3), sans cumul.

Le taux réduit n’est pas le seul avantage pour l’acquéreur d’une habitation modeste : l’article 117, § 2, de la loi organique du notariat dispose que les honoraires du notaire sont réduits de 250 € pour la vente d’une première habitation familiale bénéficiant d’un droit d’enregistrement réduit de 6 %, lorsque l’acheteur emprunte la moitié du prix.

Notons que l’on ne parle plus de 6 % en Flandre, mais de 5 %, et en Wallonie de 5 % ou de 6 %, mais la loi organique n’a pas été adaptée et reste fixée sur le taux de 6 %.

Il existe en outre une réduction d’honoraires sur le tarif applicable à l’acte de crédit ou de prêt (art. 8, 3, D, de l’arrêté royal du 16 décembre 1950).

Rassurez-vous, le notaire n’y perd rien.

L’art. 117, § 3, de la loi organique lui permet de récupérer la réduction de 250 € sur ses honoraires auprès du fonds notarial. Ce fonds est alimenté par une contribution de 1,5 % calculée sur le revenu net imposable de tous les notaires.

Si cette contribution est excessive, la Chambre nationale des notaires peut demander au ministre de la Justice de réduire temporairement le pourcentage de la contribution.

C’est ce qu’elle a fait le 13 février 2013.

Il est vrai qu’il y a moins de maison présentant un RC sous 745 € et que le régime des habitations modestes a été revu en Wallonie où la base est plafonnée pour les immeubles situés dans une zone de pression immobilière. Enfin, le régime n’existe plus à Bruxelles.

Le Ministre de la justice a pris un arrêté le 19 juin 2014 réduisant la contribution des notaires au fonds notarial de 1,5 % à 0,5 %, avec effet au 1er janvier 2015. L’arrêté a été publié au Moniteur Belge de ce jour.

C’est une bonne nouvelle pour les notaires.

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Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

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Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

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