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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les notaires gagnent 1 % !

L’article 53 du Code des droits d’enregistrement prévoit un taux réduit du droit proportionnel à 5 % ou 6 % pour la vente de petites propriétés rurales et d’habitations modestes.

En Région de Bruxelles-Capitale, ce régime a été abrogé par l’article 11, 1°  à 10°, de l’ordonnance du 20 décembre 2002 introduisant le mécanisme de l’abattement. Le régime survit en Wallonie où n’existe pas l’abattement. En Flandre le taux réduit coexiste avec l’abattement et la portabilité (art. 61/1 à 61/3), sans cumul.

Le taux réduit n’est pas le seul avantage pour l’acquéreur d’une habitation modeste : l’article 117, § 2, de la loi organique du notariat dispose que les honoraires du notaire sont réduits de 250 € pour la vente d’une première habitation familiale bénéficiant d’un droit d’enregistrement réduit de 6 %, lorsque l’acheteur emprunte la moitié du prix.

Notons que l’on ne parle plus de 6 % en Flandre, mais de 5 %, et en Wallonie de 5 % ou de 6 %, mais la loi organique n’a pas été adaptée et reste fixée sur le taux de 6 %.

Il existe en outre une réduction d’honoraires sur le tarif applicable à l’acte de crédit ou de prêt (art. 8, 3, D, de l’arrêté royal du 16 décembre 1950).

Rassurez-vous, le notaire n’y perd rien.

L’art. 117, § 3, de la loi organique lui permet de récupérer la réduction de 250 € sur ses honoraires auprès du fonds notarial. Ce fonds est alimenté par une contribution de 1,5 % calculée sur le revenu net imposable de tous les notaires.

Si cette contribution est excessive, la Chambre nationale des notaires peut demander au ministre de la Justice de réduire temporairement le pourcentage de la contribution.

C’est ce qu’elle a fait le 13 février 2013.

Il est vrai qu’il y a moins de maison présentant un RC sous 745 € et que le régime des habitations modestes a été revu en Wallonie où la base est plafonnée pour les immeubles situés dans une zone de pression immobilière. Enfin, le régime n’existe plus à Bruxelles.

Le Ministre de la justice a pris un arrêté le 19 juin 2014 réduisant la contribution des notaires au fonds notarial de 1,5 % à 0,5 %, avec effet au 1er janvier 2015. L’arrêté a été publié au Moniteur Belge de ce jour.

C’est une bonne nouvelle pour les notaires.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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