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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les notaires gagnent 1 % !

L’article 53 du Code des droits d’enregistrement prévoit un taux réduit du droit proportionnel à 5 % ou 6 % pour la vente de petites propriétés rurales et d’habitations modestes.

En Région de Bruxelles-Capitale, ce régime a été abrogé par l’article 11, 1°  à 10°, de l’ordonnance du 20 décembre 2002 introduisant le mécanisme de l’abattement. Le régime survit en Wallonie où n’existe pas l’abattement. En Flandre le taux réduit coexiste avec l’abattement et la portabilité (art. 61/1 à 61/3), sans cumul.

Le taux réduit n’est pas le seul avantage pour l’acquéreur d’une habitation modeste : l’article 117, § 2, de la loi organique du notariat dispose que les honoraires du notaire sont réduits de 250 € pour la vente d’une première habitation familiale bénéficiant d’un droit d’enregistrement réduit de 6 %, lorsque l’acheteur emprunte la moitié du prix.

Notons que l’on ne parle plus de 6 % en Flandre, mais de 5 %, et en Wallonie de 5 % ou de 6 %, mais la loi organique n’a pas été adaptée et reste fixée sur le taux de 6 %.

Il existe en outre une réduction d’honoraires sur le tarif applicable à l’acte de crédit ou de prêt (art. 8, 3, D, de l’arrêté royal du 16 décembre 1950).

Rassurez-vous, le notaire n’y perd rien.

L’art. 117, § 3, de la loi organique lui permet de récupérer la réduction de 250 € sur ses honoraires auprès du fonds notarial. Ce fonds est alimenté par une contribution de 1,5 % calculée sur le revenu net imposable de tous les notaires.

Si cette contribution est excessive, la Chambre nationale des notaires peut demander au ministre de la Justice de réduire temporairement le pourcentage de la contribution.

C’est ce qu’elle a fait le 13 février 2013.

Il est vrai qu’il y a moins de maison présentant un RC sous 745 € et que le régime des habitations modestes a été revu en Wallonie où la base est plafonnée pour les immeubles situés dans une zone de pression immobilière. Enfin, le régime n’existe plus à Bruxelles.

Le Ministre de la justice a pris un arrêté le 19 juin 2014 réduisant la contribution des notaires au fonds notarial de 1,5 % à 0,5 %, avec effet au 1er janvier 2015. L’arrêté a été publié au Moniteur Belge de ce jour.

C’est une bonne nouvelle pour les notaires.

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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