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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les notaires gagnent 1 % !

L’article 53 du Code des droits d’enregistrement prévoit un taux réduit du droit proportionnel à 5 % ou 6 % pour la vente de petites propriétés rurales et d’habitations modestes.

En Région de Bruxelles-Capitale, ce régime a été abrogé par l’article 11, 1°  à 10°, de l’ordonnance du 20 décembre 2002 introduisant le mécanisme de l’abattement. Le régime survit en Wallonie où n’existe pas l’abattement. En Flandre le taux réduit coexiste avec l’abattement et la portabilité (art. 61/1 à 61/3), sans cumul.

Le taux réduit n’est pas le seul avantage pour l’acquéreur d’une habitation modeste : l’article 117, § 2, de la loi organique du notariat dispose que les honoraires du notaire sont réduits de 250 € pour la vente d’une première habitation familiale bénéficiant d’un droit d’enregistrement réduit de 6 %, lorsque l’acheteur emprunte la moitié du prix.

Notons que l’on ne parle plus de 6 % en Flandre, mais de 5 %, et en Wallonie de 5 % ou de 6 %, mais la loi organique n’a pas été adaptée et reste fixée sur le taux de 6 %.

Il existe en outre une réduction d’honoraires sur le tarif applicable à l’acte de crédit ou de prêt (art. 8, 3, D, de l’arrêté royal du 16 décembre 1950).

Rassurez-vous, le notaire n’y perd rien.

L’art. 117, § 3, de la loi organique lui permet de récupérer la réduction de 250 € sur ses honoraires auprès du fonds notarial. Ce fonds est alimenté par une contribution de 1,5 % calculée sur le revenu net imposable de tous les notaires.

Si cette contribution est excessive, la Chambre nationale des notaires peut demander au ministre de la Justice de réduire temporairement le pourcentage de la contribution.

C’est ce qu’elle a fait le 13 février 2013.

Il est vrai qu’il y a moins de maison présentant un RC sous 745 € et que le régime des habitations modestes a été revu en Wallonie où la base est plafonnée pour les immeubles situés dans une zone de pression immobilière. Enfin, le régime n’existe plus à Bruxelles.

Le Ministre de la justice a pris un arrêté le 19 juin 2014 réduisant la contribution des notaires au fonds notarial de 1,5 % à 0,5 %, avec effet au 1er janvier 2015. L’arrêté a été publié au Moniteur Belge de ce jour.

C’est une bonne nouvelle pour les notaires.

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Redevance « recognitive » d’emphytéose et TVA

Il est possible de constituer un droit d’emphytéose pour une valeur symbolique. En effet, la redevance doit être recognitive du droit de propriété du constituant ; elle n’est pas indemnitaire ni compensatoire. La redevance sert à établir que celui qui exerce toutes les prérogatives de la propriété n’est en fait pas le propriétaire puisqu’il paie son […]

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Il est possible de constituer un droit d’emphytéose pour une valeur symbolique.

En effet, la redevance doit être recognitive du droit de propriété du constituant ; elle n’est pas indemnitaire ni compensatoire.

La redevance sert à établir que celui qui exerce toutes les prérogatives de la propriété n’est en fait pas le propriétaire puisqu’il paie son droit au propriétaire.

Cela doit évidemment s’apprécier dans une perspective historique, le droit d’emphytéose est une ancienne institution.

Peut-on procéder de la sorte sur un bâtiment neuf, le droit étant constitué en régime TVA ?

Ceci ne pose pas de problème en matière de TVA.

L’article 36 du CTVA dispose que les opérations de cessions de bâtiments neufs doivent répondre à une « valeur normale ».

Est-ce que cela s’étend aux cessions ou constitutions de droits réels ?

Le Manuel TVA reprend au numéro 134 que :

« Si la disposition en cause [l’article 36] s’applique en cas de cession de la nue-propriété (v. décision E.T. 20.368 du 12.11.1975 – Revue de la TVA n° 24, pp. 76-77, n° 552), il n’en est pas de même en ce qui concerne les constitutions de droits réels autres que le droit de propriété ».

Donc, il n’est pas nécessaire de reprendre une valeur d’emphytéose « normale ».

Et la TVA peut donc, en toute légalité, trouver à s’appliquer sur la valeur symbolique qui sera définie.

Reste alors à examiner l’impact potentiel que cela aura en matière d’ATN si l’emphytéote est dirigeant ou d’avantager anormal ou bénévole si le droit à prix symbolique échoit à un tiers qui n’est pas taxable sur cet avantage.

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