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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles tagué ‘taux réduit’

Faut-il encore demander le statut de marchand de biens ?

Le statut de marchand de biens est un régime purement fiscal. Ce statut permet aux professionnels qui achètent et vendent habituellement des immeubles, d’effectuer leurs transactions directement au taux réduit sans devoir demander la restitution pour revente dans les deux ans. Le taux réduit est de 4 % en Flandre, 5 % en Wallonie et […]

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Je prête de l’argent à ma société

Comment traiter les intérêts des avances de fonds à la société, réalisées par le dirigeant ? D’un point de vue comptable, les intérêts sont une charge qui grève le compte de résultat et nullement une distribution des bénéfices de la société. D’un point de vue fiscal, les intérêts sont en principe déductibles comme les autres frais […]

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TVA : transformer une habitation en l’agrandissant

Introduction La rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 du 20 Juillet 1970 précise que les travaux effectués dans un bâtiment d’habitation servant après travaux soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé sont soumis à un taux réduit de 6 % pour autant que les opérations aient « […]

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Le ciel s’éclaircit pour la TVA à 6 % dans la rénovation

Le taux réduit de la TVA, soit 6 %, est applicable à la rénovation – transformation (cadre XXXI et XXXVIII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal TVA n° 20) et à la démolition –reconstruction (cadre XXXVII). Une condition importante pour l’application du taux réduit est que l’immeuble objet des travaux soit affecté à […]

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Les notaires gagnent 1 % !

L’article 53 du Code des droits d’enregistrement prévoit un taux réduit du droit proportionnel à 5 % ou 6 % pour la vente de petites propriétés rurales et d’habitations modestes. En Région de Bruxelles-Capitale, ce régime a été abrogé par l’article 11, 1°  à 10°, de l’ordonnance du 20 décembre 2002 introduisant le mécanisme de […]

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Menace sur la TVA à 6 % dans la rénovation

La directive 112/2006 CE contient des dispositions temporaires (renouvelées jusqu’ici) pour certains services à forte intensité de main-d’œuvre (art. 106). Les États membres peuvent être autorisés à appliquer les taux réduits aux services figurant à l’annexe IV de la directive. Le point 2 de l’annexe IV porte sur « la rénovation et la réparation de logements […]

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Taux réduit de la TVA : l’administration réfléchit

Il est tentant pour une  entreprise de construction de vendre avec application des droits d’enregistrement à un particulier un immeuble d’habitation dont la première occupation date de plus de cinq ans, et, simultanément ou peu de temps après, de conclure avec ce même acheteur une convention de rénovation de l’immeuble, au taux réduit de la […]

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Le taux réduit de la TVA et la rénovation d’éléments non attenants à l’habitation

Une intéressante question parlementaire a été posée au Ministre des finances concernant l’application du taux réduit de la TVA (transformation et rénovation d’habitation). Après avoir acheté une habitation dotée d’un hangar non attenant, le propriétaire transforme et rénove ce hangar en espace habitable pour sa famille. Ces travaux de transformation et de rénovation du hangar non attenant pour en faire un espace de vie, sont-ils soumis au taux réduit de la TVA de 6% (rubrique XXXI du tableau A […]

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Le casco est-il neuf ?

La vente d’un bâtiment est normalement soumise aux droits d’enregistrement (12,5 % ou 10 % en Flandre) sauf si le bâtiment est neuf, auquel cas le constructeur professionnel doit le vendre sous TVA (21 %). L’administration considère que si certaines conditions sont réunies, des bâtiments anciens, mais radicalement rénovés et transformés, peuvent être considérés comme […]

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Agrandir un logement à 6 % TVA ?

Le taux de la TVA est de 6 % pour les travaux immobiliers de rénovation et de transformation d’un logement. Il convient que la première occupation remonte à plus de cinq ans (ou quinze ans si le législateur ne prolonge pas la condition de cinq ans). Le taux réduit est prévu par la rubrique XXXI du tableau […]

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Une SICAFI absorbe une société immobilière

Une circulaire n° 12/2011 du 25 février 2011 apporte une précision sur le régime fiscal applicable à l’opération par laquelle une SICAFI absorbe une société immobilière. La question est de savoir à quoi s’applique le taux réduit de 16,5 % de l’article 216, 1°bis, CIR/92). Le législateur a expressément exclu les opérations de fusions, scissions […]

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La TVA à 6 % et le passage de 2010 à 2011

Démolition – reconstruction L’article 56 de la loi-programme du 27 décembre 2006 a introduit une rubrique XXXVII dans le tableau A de l’annexe de l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970. Cette rubrique dénommée « démolition et reconstruction de bâtiments dans des zones urbaines » prévoit que le taux réduit de la TVA s’appliquera aux travaux […]

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Le taux réduit de la TVA pour les logements

La TVA à 6 % sur les 50.000 premier euros du prix d’un logement neuf, pour l’année 2010, est condamnée. Le 3 juin 2010, la Commission européenne a imposé à la Belgique de supprimer cette mesure dans les deux mois. Il en résultait une économie de 7.500 €. Ce n’est pas déterminant dans la décision […]

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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