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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Une SICAFI absorbe une société immobilière

Une circulaire n° 12/2011 du 25 février 2011 apporte une précision sur le régime fiscal applicable à l’opération par laquelle une SICAFI absorbe une société immobilière.

La question est de savoir à quoi s’applique le taux réduit de 16,5 % de l’article 216, 1°bis, CIR/92).

Le législateur a expressément exclu les opérations de fusions, scissions ou opérations assimilées à une fusion auxquelles prend part une SICAFI, du régime de neutralité organisé par l’article 211, § 1er, CIR/92.

L’absorption de la société immobilière par une SICAFI est assimilée à un partage de l’avoir social, en d’autres termes une liquidation, entraînant l’application des articles 208 et 209, CIR/92.

Ces disposition prévoient la taxation des plus-values qui sont réalisées ou constatées à l’occasion de ce partage de l’avoir social.

Le taux réduit s’applique-t-il à la totalité du bénéfice imposable de la société absorbée ou seulement à la partie constituée des plus-values latentes et réserves exonérées ?

Seule la taxation des plus-values latentes et réserves exonérées de la société effectuant l’apport seront soumises à un impôt au taux réduit de 19,5%, dit l’administration.

En conséquence, il convient de ventiler le résultat fiscal de la société absorbée entre d’une part le bénéfice ordinaire soumis au taux visé à l’art. 215, alinéa 1er ou 2 CIR/92 (en principe 33,99 %), et, d’autre part, les sommes afférentes aux plus-values latentes et réserves immunisées, soumises au taux de l’art. 216, 1°bis, CIR 92 (16,5 %).

Cela ne s’applique pas seulement lorsque la SICAFI absorbe une société immobilière.

C’est également applicable en cas d’exit tax, c’est-à-dire lorsque une société immobilière demande son agrément en qualité de SICAFI.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Avatar

    bonjour M. Carnoy.
    que se passerait dans l’hypothèse où ma femme et moi, actionnaires d’une 50/50 d’une société patrimoniale, vendions des actions d’une SICAFI acquises dans le cadre d’une opération de scission (partielle ou classique). Quel serait le régime fiscal (plus-values) d’une telle scission? Le Fisc pourrait-il considérer qu’il y a eu en réalite acquisition d’immeuble par la SICAFI? BàV

    mars 31, 2014

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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