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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Une SICAFI absorbe une société immobilière

Une circulaire n° 12/2011 du 25 février 2011 apporte une précision sur le régime fiscal applicable à l’opération par laquelle une SICAFI absorbe une société immobilière.

La question est de savoir à quoi s’applique le taux réduit de 16,5 % de l’article 216, 1°bis, CIR/92).

Le législateur a expressément exclu les opérations de fusions, scissions ou opérations assimilées à une fusion auxquelles prend part une SICAFI, du régime de neutralité organisé par l’article 211, § 1er, CIR/92.

L’absorption de la société immobilière par une SICAFI est assimilée à un partage de l’avoir social, en d’autres termes une liquidation, entraînant l’application des articles 208 et 209, CIR/92.

Ces disposition prévoient la taxation des plus-values qui sont réalisées ou constatées à l’occasion de ce partage de l’avoir social.

Le taux réduit s’applique-t-il à la totalité du bénéfice imposable de la société absorbée ou seulement à la partie constituée des plus-values latentes et réserves exonérées ?

Seule la taxation des plus-values latentes et réserves exonérées de la société effectuant l’apport seront soumises à un impôt au taux réduit de 19,5%, dit l’administration.

En conséquence, il convient de ventiler le résultat fiscal de la société absorbée entre d’une part le bénéfice ordinaire soumis au taux visé à l’art. 215, alinéa 1er ou 2 CIR/92 (en principe 33,99 %), et, d’autre part, les sommes afférentes aux plus-values latentes et réserves immunisées, soumises au taux de l’art. 216, 1°bis, CIR 92 (16,5 %).

Cela ne s’applique pas seulement lorsque la SICAFI absorbe une société immobilière.

C’est également applicable en cas d’exit tax, c’est-à-dire lorsque une société immobilière demande son agrément en qualité de SICAFI.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Avatar

    bonjour M. Carnoy.
    que se passerait dans l’hypothèse où ma femme et moi, actionnaires d’une 50/50 d’une société patrimoniale, vendions des actions d’une SICAFI acquises dans le cadre d’une opération de scission (partielle ou classique). Quel serait le régime fiscal (plus-values) d’une telle scission? Le Fisc pourrait-il considérer qu’il y a eu en réalite acquisition d’immeuble par la SICAFI? BàV

    mars 31, 2014

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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