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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Braeckeveldt, avocats de l’immobilier à Bruxelles

Articles tagué ‘plus-value’

Le délai de remploi pour étaler la taxation

L’article 47 du CIR permet un étalement de la taxation d’une plus-value au même rythme que l’amortissement de biens acquis en remploi, lorsqu’un actif amortissable est cédé alors que : Il existe depuis 5 ans dans le patrimoine professionnel au moment de son aliénation ; Le prix de cession est intégralement réinvesti dans un ou […]

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Les accords de valorisation en vue de la vente d’un immeuble

A est propriétaire d’un bien qui vieillit ou qui se prête à amélioration. Mais il ne dispose pas des moyens de valoriser son immeuble avant la vente. B dispose quant à lui des aptitudes lui permettant de réaliser les travaux (c’est souvent un architecte ou un entrepreneur) mais il n’a pas les fonds pour acheter […]

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Indemnité d’expropriation et impôt

L’indemnité d’expropriation doit-elle intégrer l’impôt sur la plus-value immobilière réalisée à l’occasion de l’expropriation ? En d’autres termes, faut-il majorer l’indemnité de la taxation qu’elle va provoquer ? Les autorités expropriantes y ont toujours été opposées. Elles font habituellement valoir que l’impôt constitue une cause juridique propre qui rompt le lien de causalité entre l’expropriation et le […]

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Vente d’immeuble et plus-value de cessation (I)

Les plus-values réalisées lors de la cessation des activités d’un exploitant personne physique constituent un bénéfice imposable. L’article 28, 1°, CIR/92 évoque « les revenus qui sont obtenus ou constatées en raison ou à l’occasion de la cessation complète et définitive de  l’entreprise  ou  de  l’exercice  d’une  profession libérale,  charges,  offices ou  occupations  lucratives et qui  […]

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Vente d’immeuble et plus-value de cessation (II)

Nous avons vu ce qu’il en était d’un actif affecté à l’exercice d’une activité, condition pour que la plus-value à la revente soit taxable. Voyons les autres conditions relatives à la cessation des activités. L’article 28, alinéa 1, 1°, CIR/92, qualifie de bénéfice « les revenus qui sont obtenus ou constatés en raison ou à l’occasion […]

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Taxation de la plus-value immobilière : exit la doctrine Baltus ?

Un contribuable se lance dans une opération immobilière ambitieuse. Il acquiert un complexe immobilier en finançant complètement l’opération par un prêt et par une ouverture de crédit, et revend le bien en réalisant une plus-value non négligeable. L’administration fiscale l’attend au tournant. Elle considère  que ce n’est pas une opération de gestion normale d’un patrimoine […]

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Spéculer, c’est risquer (II)

Celui qui spécule prend un risque ; c’est en cela qu’il s’écarte d’une gestion en bon père de famille. La plus-value qui en résultera sera alors taxable sur pied de l’article 90, 1°, CIR/92. Il reste que la  gestion  normale  du  patrimoine  privé  peut  impliquer  une spéculation, à condition que le risque pris ne soit pas […]

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Spéculer, c’est risquer (I)

Des antiquaires achètent un immeuble au Sablon en 1989, au prix de 22.000.000 anciens francs. Dix mois plus tard, ils le revendent 75.000.000 francs. Comme on peut s’en  douter, cela intéresse l’administration fiscale. Elle décide de taxer la plus-value sur base de l’article 90, 1°, CIR/92 (ou plutôt la version de l’époque, l’art. 67, 1° […]

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Vente viagère et plus-value

La plus-value à la revente en dehors d’une activité professionnelle d’un bien acquis en viager est-elle taxée, et dans quelles conditions ? Précisons que le remembrement (fin de l’usufruit par le décès du crédirentier) n’est pas la réalisation d’une plus-value taxable. La réalisation de la plus-value taxable au titre de revenu divers est la revente (art. […]

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Remploi en viager ?

À la suite de la vente d’un immeuble professionnel avec plus-value, le contribuable taxé sur ses bénéfices et profits, peut-il étaler la taxation en réinvestissant dans une acquisition en viager ? Pour bénéficier de la taxation étalée, le contribuable doit apporter la preuve de ce qu’il a remployé, dans les formes requises et dans le délai […]

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Agent immobilier, conseiller fiscal ?

IPI news, la newsletter de l’Institut des agents immobiliers annonce que « le Service Public Fédéral Finances demande aux agents immobiliers de rappeler à leurs clients l’obligation de déclarer les plus-values réalisées à l’occasion d’une cession à titre onéreux sur des immeubles bâtis ou non bâtis situés en Belgique. » Il s’agit des plus-values réalisées à l’occasion […]

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Faire du noir lors de la vente d’immeuble (IV)

Occulter une partie du prix peut répondre à la crainte de subir la taxation de la plus-value. En effet, en cas de revente dans les cinq ans d’un immeuble bâti situé en Belgique, qui n’est pas la maison familiale, la plus-value est imposable au taux distinct de 16,5 % (art. 90, 10° CIR/92). Il s’agit […]

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Que signifie le droit de « s’aligner sur une offre »

Un avocat bruxellois convoite une belle demeure située dans la riante commune de Watermael-Boitsfort, annoncée au prix de 2.650.000 €. Il hésite à faire offre, redoutant que l’agence L. L. utilise son offre pour faire enchérir d’autres candidats à l’achat. L’avocat bruxellois demande une option payante (75.000 €) sur le bien ; cela lui est refusé. […]

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Etaler la taxation de la plus-value en remployant dans l’EEE

Le régime belge de la taxation étalée des plus-values est sur la sellette. Le 6 avril 2011, la Commission européenne a invité la Belgique à réformer ce régime qui méconnait, d’après la Commission, la libre circulation des capitaux. Les plus-values réalisées sur des actifs immobilisés détenus pendant au moins cinq ans dans l’entreprise sont temporairement […]

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Réaliser une plus-value sur son habitation

Les plus-values réalisées sur immeubles bâtis situés en Belgique, vendus dans les cinq ans de l’acquisition, sont imposables à titre de revenus divers (art. 90, 10°, CIR). Ces plus-values sont taxables distinctement au taux de 16,5 % (art. 171, 4°, e) sur une base d’imposition définie à l’article 101, § 2, du Code. L’article 93bis […]

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Vendre un immeuble et acheter un autre bien : timing et plus-value

Une société veut vendre son immeuble pour construire ailleurs un nouvel immeuble plus moderne. Cela pose souvent un problème de timing. En effet, on ne peut attendre que l’immeuble soit vendu pour se rétablir car il faudrait alors improviser un déplacement de l’activité en quatre mois et surtout racheter un bien dans ce délai, ce […]

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Une SICAFI absorbe une société immobilière

Une circulaire n° 12/2011 du 25 février 2011 apporte une précision sur le régime fiscal applicable à l’opération par laquelle une SICAFI absorbe une société immobilière. La question est de savoir à quoi s’applique le taux réduit de 16,5 % de l’article 216, 1°bis, CIR/92). Le législateur a expressément exclu les opérations de fusions, scissions […]

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Le sort du droit de superficie constitué par la société quand elle est dissoute

En cas de liquidation d’une société dissoute, le partage de l’avoir social est considéré comme un dividende distribué. Les dividendes comprennent tous les avantages attribués par une société aux actions quelle que soit leur dénomination (art. 18, 1° CIR). Une société a concédé un droit de superficie à ses actionnaires qui ont construit sur le […]

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En cas de liquidation d’une société dissoute, le partage de l’avoir social est considéré comme un dividende distribué.

Les dividendes comprennent tous les avantages attribués par une société aux actions quelle que soit leur dénomination (art. 18, 1° CIR).

Une société a concédé un droit de superficie à ses actionnaires qui ont construit sur le terrain.

La société est dissoute. Si la dissolution de la société met fin au droit de superficie, les constructions reviennent à la société et le dividende (boni de liquidation) porte sur le terrain et les constructions.

Si la dissolution ne met pas fin au droit de superficie, seul le terrain est attribué aux actionnaires, comme dividende. En ce cas, le droit s’éteint pas confusion, les actionnaires devenant à la fois tréfonciers et superficiaires.

La dissolution de la société doit être considérée comme le décès pour un constituant personne physique. Or, en règle, le décès ne met pas fin au droit de superficie.

Donc la dissolution de la personne morale n’entraine pas l’extinction du droit de superficie.

Donc c’est le terrain grevé du droit qui est transmis aux actionnaires au titre de partage de l’avoir social, et le droit s’éteint par confusion et non par dissolution de la société.

Cela signifie que le dividende de liquidation n’inclut pas les bâtiments, contrairement à la thèse de l’administration.

(Tribunal de première instance de Flandre Occidentale, div. Bruges, 10ième chambre, 15 mai 2023, rôle n° 21/2976/A, publié sur taxwin.be).

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