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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Réaliser une plus-value sur son habitation

Les plus-values réalisées sur immeubles bâtis situés en Belgique, vendus dans les cinq ans de l’acquisition, sont imposables à titre de revenus divers (art. 90, 10°, CIR).

Ces plus-values sont taxables distinctement au taux de 16,5 % (art. 171, 4°, e) sur une base d’imposition définie à l’article 101, § 2, du Code.

L’article 93bis fait dérogation à cette taxation pour l’immeuble d’habitation du contribuable.

L’immeuble d’habitation est celui pour lequel le revenu cadastral est exonéré par l’article 12, § 3, CIR.

Cette exonération doit avoir eu lieu pendant une période ininterrompue d’au moins 12 mois qui précède le mois au cours duquel l’aliénation a eu lieu.

Donc si je vends en juin, mon immeuble doit avoir été exonéré de mai de l’année passée à mai dernier.

Et l’on peut ajouter 6 mois maximum d’inoccupation entre cette occupation et la vente (art. 93bis).

C’est logique car souvent on a quitté la maison avant de la vendre.

Le revenu cadastral exonéré (mais le précompte immobilier n’est pas exonéré) est celui de l’habitation que le contribuable occupe et dont il est propriétaire.

Si le contribuable occupe plus d’une habitation, il devra choisir une seule habitation.

Aussi, en réalisant ce choix, le contribuable prendra donc en compte, non seulement l’économie dans le revenu immobilier, mais aussi l’éventualité d’une cession rapide de tel bien.

Notons aussi que l’immeuble d’habitation ne doit pas forcément être occupé : l’exonération peut en effet porter sur l’immeuble que le contribuable n’occupe pas personnellement « pour des raisons professionnelles ou sociales. »

En cas d’usage partiellement professionnel, l’exonération est partielle. Il en sera donc pareillement pour la dérogation à la taxation de la plus-value.

Auparavant, il existait une déduction sur le RC (3.000 € indexé) mais depuis l’exercice 2006, le RC est exonéré (loi-programme du 27 décembre 2004, M.B. du 31 décembre 2004).

Les conditions de la dérogation ont aussi été modifiées par la loi-programme du 27 décembre 2004, et ce à partir de l’exercice 2005, revenus 2004.

Auparavant (jusqu’aux revenus 2003), la plus-value était exonérée si l’habitation bénéficiait de la déduction sur le RC sur la période du 1er janvier de l’année précédant celle de la vente et la date de la vente.

Autrement dit, si la vente intervenait le 12 septembre 2002, l’immeuble devait avoir faire l’objet de la déduction pour habitation (être occupé) à partir du 1er janvier 2001 jusqu’au 12 septembre 2002.

Actuellement, c’est-à-dire depuis l’exercice 2005, revenus 2004, le délai d’habitation personnelle est de 12 mois d’occupation ininterrompue avant la vente.

Et comme déjà dit, le vendeur peut n’avoir pas occupé l’immeuble pendant maximum 6 mois entre la période d’au moins 12 mois et le mois durant lequel la vente a eu lieu.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Degrendel #

    J’ai lu également qu’il y a des particularités pour les maisons en construction. Je m’explique. Si j’ai acquis un terrain en 2006, j’ai commencé à construire avec emprunt hypothécaire en 2007, j’ai occupé effectivement la maison à partir de février 2008 et j’ai revendu en novembre 2008. Sur papier, il n’y a pas un an, mais d’après le site du ministère, l’immeuble en construction (ou rénovation) ne doit pas nécessairement être effectivement occupé pour pouvoir profiter de la déductibilité pour habitation propre et unique. Donc, je pourrait faire valoir que la déduction était déjà applicable à partir de 2007 (à la date de l’emprunt et lorsque l’habitation était en cours de construction), et que donc, j’ai bien profité de la déduction plus de 12 mois jusque la vente en novembre 2008. Exact?

    avril 19, 2011

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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