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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Réaliser une plus-value sur son habitation

Les plus-values réalisées sur immeubles bâtis situés en Belgique, vendus dans les cinq ans de l’acquisition, sont imposables à titre de revenus divers (art. 90, 10°, CIR).

Ces plus-values sont taxables distinctement au taux de 16,5 % (art. 171, 4°, e) sur une base d’imposition définie à l’article 101, § 2, du Code.

L’article 93bis fait dérogation à cette taxation pour l’immeuble d’habitation du contribuable.

L’immeuble d’habitation est celui pour lequel le revenu cadastral est exonéré par l’article 12, § 3, CIR.

Cette exonération doit avoir eu lieu pendant une période ininterrompue d’au moins 12 mois qui précède le mois au cours duquel l’aliénation a eu lieu.

Donc si je vends en juin, mon immeuble doit avoir été exonéré de mai de l’année passée à mai dernier.

Et l’on peut ajouter 6 mois maximum d’inoccupation entre cette occupation et la vente (art. 93bis).

C’est logique car souvent on a quitté la maison avant de la vendre.

Le revenu cadastral exonéré (mais le précompte immobilier n’est pas exonéré) est celui de l’habitation que le contribuable occupe et dont il est propriétaire.

Si le contribuable occupe plus d’une habitation, il devra choisir une seule habitation.

Aussi, en réalisant ce choix, le contribuable prendra donc en compte, non seulement l’économie dans le revenu immobilier, mais aussi l’éventualité d’une cession rapide de tel bien.

Notons aussi que l’immeuble d’habitation ne doit pas forcément être occupé : l’exonération peut en effet porter sur l’immeuble que le contribuable n’occupe pas personnellement « pour des raisons professionnelles ou sociales. »

En cas d’usage partiellement professionnel, l’exonération est partielle. Il en sera donc pareillement pour la dérogation à la taxation de la plus-value.

Auparavant, il existait une déduction sur le RC (3.000 € indexé) mais depuis l’exercice 2006, le RC est exonéré (loi-programme du 27 décembre 2004, M.B. du 31 décembre 2004).

Les conditions de la dérogation ont aussi été modifiées par la loi-programme du 27 décembre 2004, et ce à partir de l’exercice 2005, revenus 2004.

Auparavant (jusqu’aux revenus 2003), la plus-value était exonérée si l’habitation bénéficiait de la déduction sur le RC sur la période du 1er janvier de l’année précédant celle de la vente et la date de la vente.

Autrement dit, si la vente intervenait le 12 septembre 2002, l’immeuble devait avoir faire l’objet de la déduction pour habitation (être occupé) à partir du 1er janvier 2001 jusqu’au 12 septembre 2002.

Actuellement, c’est-à-dire depuis l’exercice 2005, revenus 2004, le délai d’habitation personnelle est de 12 mois d’occupation ininterrompue avant la vente.

Et comme déjà dit, le vendeur peut n’avoir pas occupé l’immeuble pendant maximum 6 mois entre la période d’au moins 12 mois et le mois durant lequel la vente a eu lieu.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Degrendel #

    J’ai lu également qu’il y a des particularités pour les maisons en construction. Je m’explique. Si j’ai acquis un terrain en 2006, j’ai commencé à construire avec emprunt hypothécaire en 2007, j’ai occupé effectivement la maison à partir de février 2008 et j’ai revendu en novembre 2008. Sur papier, il n’y a pas un an, mais d’après le site du ministère, l’immeuble en construction (ou rénovation) ne doit pas nécessairement être effectivement occupé pour pouvoir profiter de la déductibilité pour habitation propre et unique. Donc, je pourrait faire valoir que la déduction était déjà applicable à partir de 2007 (à la date de l’emprunt et lorsque l’habitation était en cours de construction), et que donc, j’ai bien profité de la déduction plus de 12 mois jusque la vente en novembre 2008. Exact?

    avril 19, 2011

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Redevance « recognitive » d’emphytéose et TVA

Il est possible de constituer un droit d’emphytéose pour une valeur symbolique. En effet, la redevance doit être recognitive du droit de propriété du constituant ; elle n’est pas indemnitaire ni compensatoire. La redevance sert à établir que celui qui exerce toutes les prérogatives de la propriété n’est en fait pas le propriétaire puisqu’il paie son […]

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Il est possible de constituer un droit d’emphytéose pour une valeur symbolique.

En effet, la redevance doit être recognitive du droit de propriété du constituant ; elle n’est pas indemnitaire ni compensatoire.

La redevance sert à établir que celui qui exerce toutes les prérogatives de la propriété n’est en fait pas le propriétaire puisqu’il paie son droit au propriétaire.

Cela doit évidemment s’apprécier dans une perspective historique, le droit d’emphytéose est une ancienne institution.

Peut-on procéder de la sorte sur un bâtiment neuf, le droit étant constitué en régime TVA ?

Ceci ne pose pas de problème en matière de TVA.

L’article 36 du CTVA dispose que les opérations de cessions de bâtiments neufs doivent répondre à une « valeur normale ».

Est-ce que cela s’étend aux cessions ou constitutions de droits réels ?

Le Manuel TVA reprend au numéro 134 que :

« Si la disposition en cause [l’article 36] s’applique en cas de cession de la nue-propriété (v. décision E.T. 20.368 du 12.11.1975 – Revue de la TVA n° 24, pp. 76-77, n° 552), il n’en est pas de même en ce qui concerne les constitutions de droits réels autres que le droit de propriété ».

Donc, il n’est pas nécessaire de reprendre une valeur d’emphytéose « normale ».

Et la TVA peut donc, en toute légalité, trouver à s’appliquer sur la valeur symbolique qui sera définie.

Reste alors à examiner l’impact potentiel que cela aura en matière d’ATN si l’emphytéote est dirigeant ou d’avantager anormal ou bénévole si le droit à prix symbolique échoit à un tiers qui n’est pas taxable sur cet avantage.

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