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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Réaliser une plus-value sur son habitation

Les plus-values réalisées sur immeubles bâtis situés en Belgique, vendus dans les cinq ans de l’acquisition, sont imposables à titre de revenus divers (art. 90, 10°, CIR).

Ces plus-values sont taxables distinctement au taux de 16,5 % (art. 171, 4°, e) sur une base d’imposition définie à l’article 101, § 2, du Code.

L’article 93bis fait dérogation à cette taxation pour l’immeuble d’habitation du contribuable.

L’immeuble d’habitation est celui pour lequel le revenu cadastral est exonéré par l’article 12, § 3, CIR.

Cette exonération doit avoir eu lieu pendant une période ininterrompue d’au moins 12 mois qui précède le mois au cours duquel l’aliénation a eu lieu.

Donc si je vends en juin, mon immeuble doit avoir été exonéré de mai de l’année passée à mai dernier.

Et l’on peut ajouter 6 mois maximum d’inoccupation entre cette occupation et la vente (art. 93bis).

C’est logique car souvent on a quitté la maison avant de la vendre.

Le revenu cadastral exonéré (mais le précompte immobilier n’est pas exonéré) est celui de l’habitation que le contribuable occupe et dont il est propriétaire.

Si le contribuable occupe plus d’une habitation, il devra choisir une seule habitation.

Aussi, en réalisant ce choix, le contribuable prendra donc en compte, non seulement l’économie dans le revenu immobilier, mais aussi l’éventualité d’une cession rapide de tel bien.

Notons aussi que l’immeuble d’habitation ne doit pas forcément être occupé : l’exonération peut en effet porter sur l’immeuble que le contribuable n’occupe pas personnellement « pour des raisons professionnelles ou sociales. »

En cas d’usage partiellement professionnel, l’exonération est partielle. Il en sera donc pareillement pour la dérogation à la taxation de la plus-value.

Auparavant, il existait une déduction sur le RC (3.000 € indexé) mais depuis l’exercice 2006, le RC est exonéré (loi-programme du 27 décembre 2004, M.B. du 31 décembre 2004).

Les conditions de la dérogation ont aussi été modifiées par la loi-programme du 27 décembre 2004, et ce à partir de l’exercice 2005, revenus 2004.

Auparavant (jusqu’aux revenus 2003), la plus-value était exonérée si l’habitation bénéficiait de la déduction sur le RC sur la période du 1er janvier de l’année précédant celle de la vente et la date de la vente.

Autrement dit, si la vente intervenait le 12 septembre 2002, l’immeuble devait avoir faire l’objet de la déduction pour habitation (être occupé) à partir du 1er janvier 2001 jusqu’au 12 septembre 2002.

Actuellement, c’est-à-dire depuis l’exercice 2005, revenus 2004, le délai d’habitation personnelle est de 12 mois d’occupation ininterrompue avant la vente.

Et comme déjà dit, le vendeur peut n’avoir pas occupé l’immeuble pendant maximum 6 mois entre la période d’au moins 12 mois et le mois durant lequel la vente a eu lieu.

Commentaires

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  1. Degrendel #

    J’ai lu également qu’il y a des particularités pour les maisons en construction. Je m’explique. Si j’ai acquis un terrain en 2006, j’ai commencé à construire avec emprunt hypothécaire en 2007, j’ai occupé effectivement la maison à partir de février 2008 et j’ai revendu en novembre 2008. Sur papier, il n’y a pas un an, mais d’après le site du ministère, l’immeuble en construction (ou rénovation) ne doit pas nécessairement être effectivement occupé pour pouvoir profiter de la déductibilité pour habitation propre et unique. Donc, je pourrait faire valoir que la déduction était déjà applicable à partir de 2007 (à la date de l’emprunt et lorsque l’habitation était en cours de construction), et que donc, j’ai bien profité de la déduction plus de 12 mois jusque la vente en novembre 2008. Exact?

    avril 19, 2011

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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