Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles tagué ‘taxation’

Immeuble à l’étranger : que faut-il déclarer ?

L’article 5 du CIR/92 dispose que les habitant du Royaume sont soumis à l’impôt des personnes physiques à raison de tous ses revenus visés dans le Code, même si ces revenus sont produits ou recueillis à l’étranger. L’article 7, § 1°, b), ajoute que les revenus des biens immobiliers sont, pour les biens sis à […]

Lire plus arrow_forward

La fiscalité de logeurs AirBnb

On verra rapidement la situation où l’activité est logée en société (1) pour ensuite se concentrer plus largement sur la situation d’une personne physique (2). On terminera en évoquant les éventuelles taxes locales (3). En société  Impôt des sociétés La situation n’est guère complexe en ce qui concerne une société. En effet, dans la mesure […]

Lire plus arrow_forward

Louer à une ambassade

J’ai déjà traité de cette question dans un article de 2011 ; il était temps d’actualiser l’information. Il s’agit donc d’examiner la taxation dans le chef du bailleur qui, agissant en dehors de sa profession, obtient de la part d’une ambassade un loyer sur immeuble bâti. La première considération qu’il est possible d’opérer est celle du […]

Lire plus arrow_forward

Vente d’immeuble et plus-value de cessation (I)

Les plus-values réalisées lors de la cessation des activités d’un exploitant personne physique constituent un bénéfice imposable. L’article 28, 1°, CIR/92 évoque « les revenus qui sont obtenus ou constatées en raison ou à l’occasion de la cessation complète et définitive de  l’entreprise  ou  de  l’exercice  d’une  profession libérale,  charges,  offices ou  occupations  lucratives et qui  […]

Lire plus arrow_forward

Vente d’immeuble et plus-value de cessation (II)

Nous avons vu ce qu’il en était d’un actif affecté à l’exercice d’une activité, condition pour que la plus-value à la revente soit taxable. Voyons les autres conditions relatives à la cessation des activités. L’article 28, alinéa 1, 1°, CIR/92, qualifie de bénéfice « les revenus qui sont obtenus ou constatés en raison ou à l’occasion […]

Lire plus arrow_forward

Fondation privée : le sort des fonds à la dissolution

Il peut être avantageux de constituer une fondation privée, par exemple un fonds permettant de financer des frais médicaux pour un enfant handicapé, ou des études. La constitution d’une fondation privée est frappée d’un droit d’enregistrement de 7 % (art. 131, § 2, 2°, C. enreg.). La loi ne prévoit pas de durée maximale. L’affectation […]

Lire plus arrow_forward

Spéculer, c’est risquer (II)

Celui qui spécule prend un risque ; c’est en cela qu’il s’écarte d’une gestion en bon père de famille. La plus-value qui en résultera sera alors taxable sur pied de l’article 90, 1°, CIR/92. Il reste que la  gestion  normale  du  patrimoine  privé  peut  impliquer  une spéculation, à condition que le risque pris ne soit pas […]

Lire plus arrow_forward

Spéculer, c’est risquer (I)

Des antiquaires achètent un immeuble au Sablon en 1989, au prix de 22.000.000 anciens francs. Dix mois plus tard, ils le revendent 75.000.000 francs. Comme on peut s’en  douter, cela intéresse l’administration fiscale. Elle décide de taxer la plus-value sur base de l’article 90, 1°, CIR/92 (ou plutôt la version de l’époque, l’art. 67, 1° […]

Lire plus arrow_forward

Vente viagère et plus-value

La plus-value à la revente en dehors d’une activité professionnelle d’un bien acquis en viager est-elle taxée, et dans quelles conditions ? Précisons que le remembrement (fin de l’usufruit par le décès du crédirentier) n’est pas la réalisation d’une plus-value taxable. La réalisation de la plus-value taxable au titre de revenu divers est la revente (art. […]

Lire plus arrow_forward

Le locataire reçoit une remise de loyer pour travaux

Si le bailleur consent une remise de loyer contre des travaux, accorde-t-il au locataire un avantage anormal ou bénévole, dont le montant serait ajouté  à ses revenus imposables suivant l’article 26 CIR/92 ? En principe, non si le locataire est un contribuable taxé en Belgique et, de toute façon, il n’existe un avantage que si la […]

Lire plus arrow_forward

Remploi en viager ?

À la suite de la vente d’un immeuble professionnel avec plus-value, le contribuable taxé sur ses bénéfices et profits, peut-il étaler la taxation en réinvestissant dans une acquisition en viager ? Pour bénéficier de la taxation étalée, le contribuable doit apporter la preuve de ce qu’il a remployé, dans les formes requises et dans le délai […]

Lire plus arrow_forward

Agent immobilier, conseiller fiscal ?

IPI news, la newsletter de l’Institut des agents immobiliers annonce que « le Service Public Fédéral Finances demande aux agents immobiliers de rappeler à leurs clients l’obligation de déclarer les plus-values réalisées à l’occasion d’une cession à titre onéreux sur des immeubles bâtis ou non bâtis situés en Belgique. » Il s’agit des plus-values réalisées à l’occasion […]

Lire plus arrow_forward

Question d’emphytéose (X)

La taxation de la redevance d’emphytéose est lourde pour les personnes physiques soumises à l’IPP. L’article 7, § 1er, 3°, CIR/92 classe dans les revenus immobiliers « les sommes obtenues à l’occasion de la constitution ou de la cession d’un droit d’emphytéose ou de superficie ou de droits immobiliers similaires. » Le canon payé constitue donc un […]

Lire plus arrow_forward

Etaler la taxation de la plus-value en remployant dans l’EEE

Le régime belge de la taxation étalée des plus-values est sur la sellette. Le 6 avril 2011, la Commission européenne a invité la Belgique à réformer ce régime qui méconnait, d’après la Commission, la libre circulation des capitaux. Les plus-values réalisées sur des actifs immobilisés détenus pendant au moins cinq ans dans l’entreprise sont temporairement […]

Lire plus arrow_forward

La société loue pour ses employés

Il arrive qu’un employeur doive louer des logements destinés à ses employés, pour une durée qui exclut le recours à l’hébergement en appart-hôtel. Il peut s’agir d’une ambassade qui loge son personnel, d’une entreprise qui loge des experts ou cadres expatriés, de consultants en mission de longue durée, etc. Quel type de location s’ouvre à la société ou à l’ambassade qui […]

Lire plus arrow_forward

Réaliser une plus-value sur son habitation

Les plus-values réalisées sur immeubles bâtis situés en Belgique, vendus dans les cinq ans de l’acquisition, sont imposables à titre de revenus divers (art. 90, 10°, CIR). Ces plus-values sont taxables distinctement au taux de 16,5 % (art. 171, 4°, e) sur une base d’imposition définie à l’article 101, § 2, du Code. L’article 93bis […]

Lire plus arrow_forward

Vendre un immeuble et acheter un autre bien : timing et plus-value

Une société veut vendre son immeuble pour construire ailleurs un nouvel immeuble plus moderne. Cela pose souvent un problème de timing. En effet, on ne peut attendre que l’immeuble soit vendu pour se rétablir car il faudrait alors improviser un déplacement de l’activité en quatre mois et surtout racheter un bien dans ce délai, ce […]

Lire plus arrow_forward

Deux baux plutôt qu’un

On sait que le revenu taxé d’un bien immobilier bâti, situé en Belgique, s’entend du revenu cadastral majoré de 40 % si le bien est donné en location à une personne physique qui ne l’affecte ni totalement ni partiellement à l’exercice de son activité professionnelle (art.7 CIR). Autrement, c’est le montant total du loyer et […]

Lire plus arrow_forward

Les paradoxes de la revente d’immeuble avec plus-value

On verra que le spéculateur immobilier, qui réalise une bonne affaire, a parfois intérêt à payer plus de droits d’enregistrement qu’il ne faudrait. L’article 90, 10 ° CIR établit la taxation de la plus-value sur la revente dans les 5 ans d’un bien bâti acquis à titre onéreux. Cette taxation intervient au taux distinct de […]

Lire plus arrow_forward
Page 1 sur 11

Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

Lire plus arrow_forward

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

  • Sitothèque

  • close