Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Spéculer, c’est risquer (I)

Des antiquaires achètent un immeuble au Sablon en 1989, au prix de 22.000.000 anciens francs.

Dix mois plus tard, ils le revendent 75.000.000 francs.

Comme on peut s’en  douter, cela intéresse l’administration fiscale.

Elle décide de taxer la plus-value sur base de l’article 90, 1°, CIR/92 (ou plutôt la version de l’époque, l’art. 67, 1° CIR/64).

Il s’agit d’une taxation au titre de revenus divers, provenant d’opérations spéculatives, au taux distinct de 33 % (art. 171, 1°, a, CIR/92).

La base d’imposition est la plus-value mais une certaine doctrine considère que, s’agissant de la taxation d’opérations spéculatives, on ne devrait taxer que la partie obtenue par spéculation.

La plus-value normale devrait être exclue, c’est-à-dire celle provenant de l’effet du temps ou de l’action du marché, car elle existe indépendant de la spéculation.

C’est la doctrine Baltus (« La base imposable des cotisations établies sur le résultat d’opérations non spéculatives mais sortant du cadre de la gestion du patrimoine privé », J.D.F., 2004, p.198), reconnue par l’arrêt de la Cour de cassation du 30 novembre 2006 (rôle n° F050066F, www.juridat.be) qui énonce :

« … l’article 90, 1°, (…) ne soumet pas à l’impôt la plus-value réalisée à l’occasion d’une vente excédant les limites de la gestion du patrimoine privé, mais uniquement le bénéfice ou profit qui résulte d’une telle opération. »

Cette jurisprudence a provoqué la modification du régime d’imposition des plus-values sur cession d’actions, par une loi du 11 décembre 2008 (art. 90, 9°).

Mais l’article 90, 1° n’est pas modifié comme tel. Les plus-values qui résultent de prestations, opérations ou spéculations quelconques, par exemple immobilières, sont toujours taxées à titre de revenus divers.

Cependant, la doctrine Baltus (qui me séduit) ne semble plus appliquée, et c’est regrettable.

Revenons aux antiquaires. Ils ont contesté la taxation au motif de ce qu’ils n’ont été animés par aucune intention spéculative.

Ils ont saisi une aubaine surprenante et unique, ce qui constitue un comportement répondant à la gestion normale du patrimoine privé.

La Cour d’appel de Bruxelles va leur donner raison (14 février 2013, rôle n° 2010/FR/42, cité par Fiscalnet).

La Cour relève en effet :

« 8. En l’espèce, la Cour ne peut que relever que les époux C – L et leur co-indivisaire ont consulté trois experts pour recueillir des avis quant à l’estimation du bien litigieux avant leur acquisition d’avril 1989. L’offre subite émise dix mois plus tard pour le triple du prix d’acquisition, soit 75 millions de francs belges par une société anonyme dénommée P, constituée le même jour que celui de la vente (29 juin 1990, pièce 20) était une occasion surprenante et unique pour les auteurs des requérantes et le co-indivisaire de ceux-ci, en dehors de toute programmation d’une opération quelconque. Eu égard à ces circonstances exceptionnelles, il n’y avait pas lieu à retenir la notion de revenus divers visée à l’article 67, 1° CIR 1964 (article 90, 1° CIR 1992). »

Le critère généralement retenu pour déceler l’opération de gestion de patrimoine privé ou l’opération qui excède cette gestion est la prise de risque.

Celui qui spécule prend un risque ; ce n’est évidemment pas le cas de celui qui saisit une opportunité sans l’avoir recherchée en s’inscrivant dans une gestion « sportive ».

Commentaires

facebook comments:

Un commentaire Poster un commentaire
  1. Avatar

    Concernant la doctrine Baltus, selon la Cour de cassation, lorsque l’achat est spéculatif, « le produit total […] sera le résultat de cette spéculation et sera ainsi intégralement imposable en application de l’article 90, 1° [CIR 1992], déduction faite des frais visés à l’article 97 [CIR 1992] » (Cass. 6 mai 2011, http://www.cass.be, Fisc., nr. 1254 , p. 3). En pareil cas, la doctrine précitée ne joue donc pas .

    octobre 29, 2013

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Examen des incidences pour les PU relatifs à des parkings

Les article 232, 4°, et 233, 7°, de l’ordonnance du 30 novembre 2017 avaient modifié les annexes A et B du CoBAT. Il s’agissait de hausser les seuils des rubrique 17 (annexe A – étude d’incidence) et 25 (annexe B – rapport d’incidence) à partir desquels ces formalités devaient être réalisée. La raison était de […]

Lire plus arrow_forward

Les article 232, 4°, et 233, 7°, de l’ordonnance du 30 novembre 2017 avaient modifié les annexes A et B du CoBAT.

Il s’agissait de hausser les seuils des rubrique 17 (annexe A – étude d’incidence) et 25 (annexe B – rapport d’incidence) à partir desquels ces formalités devaient être réalisée.

La raison était de simplifier les démarches requises pour favoriser les parkings.

Par arrêt du 21 janvier 2021, la Cour constitutionnelle a annulé, avec effet immédiat, les modifications du CoBAT qui prescrivaient de monter les seuils imposant la réalisation d’une étude d’incidence, en Région de Bruxelles-Capitale, pour les projets immobiliers intégrant des parking couverts ou extérieurs.

Depuis le 20 avril 2019 la situation était la suivante :

Seuils annulés (depuis le 21.01.2021)
Etude incidences

1.      + de 400 emplacements parkings

 Rapport d’incidences

2.      50 – 400 emplacements parkings

Dans l’attente d’une nouvelle intervention du législateur, et sous réserve de plus amples informations, les « anciens seuils » devraient s’appliquer à nouveau :

Anciens seuils (à nouveau d’application) Seuils annulés (depuis le 21.01.2021)
Etude incidences :

3.      Parc de stationnement + de 200 emplacements

Etude incidences

4.      + de 400 emplacements parkings

 

Rapport d’incidences

5.      Parc de stationnement air libre 50 à 200 emplacements ;

6.      Stationnement couvert de 25 à 200 emplacements.

Rapport d’incidences

7.      50 – 400 emplacements parkings

La plus grande prudence est donc de mise pour tous les projets qui n’auraient pas été soumis à évaluation des incidences et qui auraient été délivrés sous couvert de la législation en vigueur depuis le 20 avril 2019 ou qui sont toujours en cours d’instruction  (crédit : nos collègues d’Urbanlaw).

  • Sitothèque

  • close