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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Spéculer, c’est risquer (I)

Des antiquaires achètent un immeuble au Sablon en 1989, au prix de 22.000.000 anciens francs.

Dix mois plus tard, ils le revendent 75.000.000 francs.

Comme on peut s’en  douter, cela intéresse l’administration fiscale.

Elle décide de taxer la plus-value sur base de l’article 90, 1°, CIR/92 (ou plutôt la version de l’époque, l’art. 67, 1° CIR/64).

Il s’agit d’une taxation au titre de revenus divers, provenant d’opérations spéculatives, au taux distinct de 33 % (art. 171, 1°, a, CIR/92).

La base d’imposition est la plus-value mais une certaine doctrine considère que, s’agissant de la taxation d’opérations spéculatives, on ne devrait taxer que la partie obtenue par spéculation.

La plus-value normale devrait être exclue, c’est-à-dire celle provenant de l’effet du temps ou de l’action du marché, car elle existe indépendant de la spéculation.

C’est la doctrine Baltus (« La base imposable des cotisations établies sur le résultat d’opérations non spéculatives mais sortant du cadre de la gestion du patrimoine privé », J.D.F., 2004, p.198), reconnue par l’arrêt de la Cour de cassation du 30 novembre 2006 (rôle n° F050066F, www.juridat.be) qui énonce :

« … l’article 90, 1°, (…) ne soumet pas à l’impôt la plus-value réalisée à l’occasion d’une vente excédant les limites de la gestion du patrimoine privé, mais uniquement le bénéfice ou profit qui résulte d’une telle opération. »

Cette jurisprudence a provoqué la modification du régime d’imposition des plus-values sur cession d’actions, par une loi du 11 décembre 2008 (art. 90, 9°).

Mais l’article 90, 1° n’est pas modifié comme tel. Les plus-values qui résultent de prestations, opérations ou spéculations quelconques, par exemple immobilières, sont toujours taxées à titre de revenus divers.

Cependant, la doctrine Baltus (qui me séduit) ne semble plus appliquée, et c’est regrettable.

Revenons aux antiquaires. Ils ont contesté la taxation au motif de ce qu’ils n’ont été animés par aucune intention spéculative.

Ils ont saisi une aubaine surprenante et unique, ce qui constitue un comportement répondant à la gestion normale du patrimoine privé.

La Cour d’appel de Bruxelles va leur donner raison (14 février 2013, rôle n° 2010/FR/42, cité par Fiscalnet).

La Cour relève en effet :

« 8. En l’espèce, la Cour ne peut que relever que les époux C – L et leur co-indivisaire ont consulté trois experts pour recueillir des avis quant à l’estimation du bien litigieux avant leur acquisition d’avril 1989. L’offre subite émise dix mois plus tard pour le triple du prix d’acquisition, soit 75 millions de francs belges par une société anonyme dénommée P, constituée le même jour que celui de la vente (29 juin 1990, pièce 20) était une occasion surprenante et unique pour les auteurs des requérantes et le co-indivisaire de ceux-ci, en dehors de toute programmation d’une opération quelconque. Eu égard à ces circonstances exceptionnelles, il n’y avait pas lieu à retenir la notion de revenus divers visée à l’article 67, 1° CIR 1964 (article 90, 1° CIR 1992). »

Le critère généralement retenu pour déceler l’opération de gestion de patrimoine privé ou l’opération qui excède cette gestion est la prise de risque.

Celui qui spécule prend un risque ; ce n’est évidemment pas le cas de celui qui saisit une opportunité sans l’avoir recherchée en s’inscrivant dans une gestion « sportive ».

Commentaires

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    Concernant la doctrine Baltus, selon la Cour de cassation, lorsque l’achat est spéculatif, « le produit total […] sera le résultat de cette spéculation et sera ainsi intégralement imposable en application de l’article 90, 1° [CIR 1992], déduction faite des frais visés à l’article 97 [CIR 1992] » (Cass. 6 mai 2011, http://www.cass.be, Fisc., nr. 1254 , p. 3). En pareil cas, la doctrine précitée ne joue donc pas .

    octobre 29, 2013

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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