Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Spéculer, c’est risquer (I)

Des antiquaires achètent un immeuble au Sablon en 1989, au prix de 22.000.000 anciens francs.

Dix mois plus tard, ils le revendent 75.000.000 francs.

Comme on peut s’en  douter, cela intéresse l’administration fiscale.

Elle décide de taxer la plus-value sur base de l’article 90, 1°, CIR/92 (ou plutôt la version de l’époque, l’art. 67, 1° CIR/64).

Il s’agit d’une taxation au titre de revenus divers, provenant d’opérations spéculatives, au taux distinct de 33 % (art. 171, 1°, a, CIR/92).

La base d’imposition est la plus-value mais une certaine doctrine considère que, s’agissant de la taxation d’opérations spéculatives, on ne devrait taxer que la partie obtenue par spéculation.

La plus-value normale devrait être exclue, c’est-à-dire celle provenant de l’effet du temps ou de l’action du marché, car elle existe indépendant de la spéculation.

C’est la doctrine Baltus (« La base imposable des cotisations établies sur le résultat d’opérations non spéculatives mais sortant du cadre de la gestion du patrimoine privé », J.D.F., 2004, p.198), reconnue par l’arrêt de la Cour de cassation du 30 novembre 2006 (rôle n° F050066F, www.juridat.be) qui énonce :

« … l’article 90, 1°, (…) ne soumet pas à l’impôt la plus-value réalisée à l’occasion d’une vente excédant les limites de la gestion du patrimoine privé, mais uniquement le bénéfice ou profit qui résulte d’une telle opération. »

Cette jurisprudence a provoqué la modification du régime d’imposition des plus-values sur cession d’actions, par une loi du 11 décembre 2008 (art. 90, 9°).

Mais l’article 90, 1° n’est pas modifié comme tel. Les plus-values qui résultent de prestations, opérations ou spéculations quelconques, par exemple immobilières, sont toujours taxées à titre de revenus divers.

Cependant, la doctrine Baltus (qui me séduit) ne semble plus appliquée, et c’est regrettable.

Revenons aux antiquaires. Ils ont contesté la taxation au motif de ce qu’ils n’ont été animés par aucune intention spéculative.

Ils ont saisi une aubaine surprenante et unique, ce qui constitue un comportement répondant à la gestion normale du patrimoine privé.

La Cour d’appel de Bruxelles va leur donner raison (14 février 2013, rôle n° 2010/FR/42, cité par Fiscalnet).

La Cour relève en effet :

« 8. En l’espèce, la Cour ne peut que relever que les époux C – L et leur co-indivisaire ont consulté trois experts pour recueillir des avis quant à l’estimation du bien litigieux avant leur acquisition d’avril 1989. L’offre subite émise dix mois plus tard pour le triple du prix d’acquisition, soit 75 millions de francs belges par une société anonyme dénommée P, constituée le même jour que celui de la vente (29 juin 1990, pièce 20) était une occasion surprenante et unique pour les auteurs des requérantes et le co-indivisaire de ceux-ci, en dehors de toute programmation d’une opération quelconque. Eu égard à ces circonstances exceptionnelles, il n’y avait pas lieu à retenir la notion de revenus divers visée à l’article 67, 1° CIR 1964 (article 90, 1° CIR 1992). »

Le critère généralement retenu pour déceler l’opération de gestion de patrimoine privé ou l’opération qui excède cette gestion est la prise de risque.

Celui qui spécule prend un risque ; ce n’est évidemment pas le cas de celui qui saisit une opportunité sans l’avoir recherchée en s’inscrivant dans une gestion « sportive ».

Commentaires

facebook comments:

Un commentaire Poster un commentaire
  1. Concernant la doctrine Baltus, selon la Cour de cassation, lorsque l’achat est spéculatif, « le produit total […] sera le résultat de cette spéculation et sera ainsi intégralement imposable en application de l’article 90, 1° [CIR 1992], déduction faite des frais visés à l’article 97 [CIR 1992] » (Cass. 6 mai 2011, http://www.cass.be, Fisc., nr. 1254 , p. 3). En pareil cas, la doctrine précitée ne joue donc pas .

    octobre 29, 2013

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

Lire plus arrow_forward

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

  • Sitothèque

  • close