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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Spéculer, c’est risquer (I)

Des antiquaires achètent un immeuble au Sablon en 1989, au prix de 22.000.000 anciens francs.

Dix mois plus tard, ils le revendent 75.000.000 francs.

Comme on peut s’en  douter, cela intéresse l’administration fiscale.

Elle décide de taxer la plus-value sur base de l’article 90, 1°, CIR/92 (ou plutôt la version de l’époque, l’art. 67, 1° CIR/64).

Il s’agit d’une taxation au titre de revenus divers, provenant d’opérations spéculatives, au taux distinct de 33 % (art. 171, 1°, a, CIR/92).

La base d’imposition est la plus-value mais une certaine doctrine considère que, s’agissant de la taxation d’opérations spéculatives, on ne devrait taxer que la partie obtenue par spéculation.

La plus-value normale devrait être exclue, c’est-à-dire celle provenant de l’effet du temps ou de l’action du marché, car elle existe indépendant de la spéculation.

C’est la doctrine Baltus (« La base imposable des cotisations établies sur le résultat d’opérations non spéculatives mais sortant du cadre de la gestion du patrimoine privé », J.D.F., 2004, p.198), reconnue par l’arrêt de la Cour de cassation du 30 novembre 2006 (rôle n° F050066F, www.juridat.be) qui énonce :

« … l’article 90, 1°, (…) ne soumet pas à l’impôt la plus-value réalisée à l’occasion d’une vente excédant les limites de la gestion du patrimoine privé, mais uniquement le bénéfice ou profit qui résulte d’une telle opération. »

Cette jurisprudence a provoqué la modification du régime d’imposition des plus-values sur cession d’actions, par une loi du 11 décembre 2008 (art. 90, 9°).

Mais l’article 90, 1° n’est pas modifié comme tel. Les plus-values qui résultent de prestations, opérations ou spéculations quelconques, par exemple immobilières, sont toujours taxées à titre de revenus divers.

Cependant, la doctrine Baltus (qui me séduit) ne semble plus appliquée, et c’est regrettable.

Revenons aux antiquaires. Ils ont contesté la taxation au motif de ce qu’ils n’ont été animés par aucune intention spéculative.

Ils ont saisi une aubaine surprenante et unique, ce qui constitue un comportement répondant à la gestion normale du patrimoine privé.

La Cour d’appel de Bruxelles va leur donner raison (14 février 2013, rôle n° 2010/FR/42, cité par Fiscalnet).

La Cour relève en effet :

« 8. En l’espèce, la Cour ne peut que relever que les époux C – L et leur co-indivisaire ont consulté trois experts pour recueillir des avis quant à l’estimation du bien litigieux avant leur acquisition d’avril 1989. L’offre subite émise dix mois plus tard pour le triple du prix d’acquisition, soit 75 millions de francs belges par une société anonyme dénommée P, constituée le même jour que celui de la vente (29 juin 1990, pièce 20) était une occasion surprenante et unique pour les auteurs des requérantes et le co-indivisaire de ceux-ci, en dehors de toute programmation d’une opération quelconque. Eu égard à ces circonstances exceptionnelles, il n’y avait pas lieu à retenir la notion de revenus divers visée à l’article 67, 1° CIR 1964 (article 90, 1° CIR 1992). »

Le critère généralement retenu pour déceler l’opération de gestion de patrimoine privé ou l’opération qui excède cette gestion est la prise de risque.

Celui qui spécule prend un risque ; ce n’est évidemment pas le cas de celui qui saisit une opportunité sans l’avoir recherchée en s’inscrivant dans une gestion « sportive ».

Commentaires

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    Concernant la doctrine Baltus, selon la Cour de cassation, lorsque l’achat est spéculatif, « le produit total […] sera le résultat de cette spéculation et sera ainsi intégralement imposable en application de l’article 90, 1° [CIR 1992], déduction faite des frais visés à l’article 97 [CIR 1992] » (Cass. 6 mai 2011, http://www.cass.be, Fisc., nr. 1254 , p. 3). En pareil cas, la doctrine précitée ne joue donc pas .

    octobre 29, 2013

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Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

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Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

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