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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Plus-values immobilières’

Indemnité d’expropriation et impôt

L’indemnité d’expropriation doit-elle intégrer l’impôt sur la plus-value immobilière réalisée à l’occasion de l’expropriation ? En d’autres termes, faut-il majorer l’indemnité de la taxation qu’elle va provoquer ? Les autorités expropriantes y ont toujours été opposées. Elles font habituellement valoir que l’impôt constitue une cause juridique propre qui rompt le lien de causalité entre l’expropriation et le […]

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Vente d’immeuble et plus-value de cessation (I)

Les plus-values réalisées lors de la cessation des activités d’un exploitant personne physique constituent un bénéfice imposable. L’article 28, 1°, CIR/92 évoque « les revenus qui sont obtenus ou constatées en raison ou à l’occasion de la cessation complète et définitive de  l’entreprise  ou  de  l’exercice  d’une  profession libérale,  charges,  offices ou  occupations  lucratives et qui  […]

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Vente d’immeuble et plus-value de cessation (II)

Nous avons vu ce qu’il en était d’un actif affecté à l’exercice d’une activité, condition pour que la plus-value à la revente soit taxable. Voyons les autres conditions relatives à la cessation des activités. L’article 28, alinéa 1, 1°, CIR/92, qualifie de bénéfice « les revenus qui sont obtenus ou constatés en raison ou à l’occasion […]

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Taxation de la plus-value immobilière : exit la doctrine Baltus ?

Un contribuable se lance dans une opération immobilière ambitieuse. Il acquiert un complexe immobilier en finançant complètement l’opération par un prêt et par une ouverture de crédit, et revend le bien en réalisant une plus-value non négligeable. L’administration fiscale l’attend au tournant. Elle considère  que ce n’est pas une opération de gestion normale d’un patrimoine […]

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Spéculer, c’est risquer (II)

Celui qui spécule prend un risque ; c’est en cela qu’il s’écarte d’une gestion en bon père de famille. La plus-value qui en résultera sera alors taxable sur pied de l’article 90, 1°, CIR/92. Il reste que la  gestion  normale  du  patrimoine  privé  peut  impliquer  une spéculation, à condition que le risque pris ne soit pas […]

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Spéculer, c’est risquer (I)

Des antiquaires achètent un immeuble au Sablon en 1989, au prix de 22.000.000 anciens francs. Dix mois plus tard, ils le revendent 75.000.000 francs. Comme on peut s’en  douter, cela intéresse l’administration fiscale. Elle décide de taxer la plus-value sur base de l’article 90, 1°, CIR/92 (ou plutôt la version de l’époque, l’art. 67, 1° […]

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Vente viagère et plus-value

La plus-value à la revente en dehors d’une activité professionnelle d’un bien acquis en viager est-elle taxée, et dans quelles conditions ? Précisons que le remembrement (fin de l’usufruit par le décès du crédirentier) n’est pas la réalisation d’une plus-value taxable. La réalisation de la plus-value taxable au titre de revenu divers est la revente (art. […]

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Remploi en viager ?

À la suite de la vente d’un immeuble professionnel avec plus-value, le contribuable taxé sur ses bénéfices et profits, peut-il étaler la taxation en réinvestissant dans une acquisition en viager ? Pour bénéficier de la taxation étalée, le contribuable doit apporter la preuve de ce qu’il a remployé, dans les formes requises et dans le délai […]

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Faire du noir lors de la vente d’immeuble (IV)

Occulter une partie du prix peut répondre à la crainte de subir la taxation de la plus-value. En effet, en cas de revente dans les cinq ans d’un immeuble bâti situé en Belgique, qui n’est pas la maison familiale, la plus-value est imposable au taux distinct de 16,5 % (art. 90, 10° CIR/92). Il s’agit […]

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PI et improductivité en Wallonie

Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année. Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire. Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée […]

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Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année.

Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire.

Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée dans la mesure où la période d’inoccupation dépasse douze mois sauf dans le cas d’un immeuble dont le contribuable ne peut exercer les droits réels pour cause de calamité, de force majeure, d’une procédure ou d’une enquête administrative ou judiciaire empêchant la jouissance libre de l’immeuble.

Que signifie ici le concept de force majeure ?

La Cour de cassation répond : « la force majeure empêchant l’exercice par le contribuable de ses droits réels sur l’immeuble suppose une circonstance indépendante de la volonté humaine que celle-ci n’a pu ni prévoir ni conjurer. »

Le caractère extérieur, imprévisible et irrésistible est similaire en matière civile. Mais c’est très restrictif ici en matière fiscale.

Cass., 8 septembre 2017, rôle n° F.16.0098.F, www.juridat.be.

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