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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Plus-values immobilières’

Indemnité d’expropriation et impôt

L’indemnité d’expropriation doit-elle intégrer l’impôt sur la plus-value immobilière réalisée à l’occasion de l’expropriation ? En d’autres termes, faut-il majorer l’indemnité de la taxation qu’elle va provoquer ? Les autorités expropriantes y ont toujours été opposées. Elles font habituellement valoir que l’impôt constitue une cause juridique propre qui rompt le lien de causalité entre l’expropriation et le […]

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Vente d’immeuble et plus-value de cessation (I)

Les plus-values réalisées lors de la cessation des activités d’un exploitant personne physique constituent un bénéfice imposable. L’article 28, 1°, CIR/92 évoque « les revenus qui sont obtenus ou constatées en raison ou à l’occasion de la cessation complète et définitive de  l’entreprise  ou  de  l’exercice  d’une  profession libérale,  charges,  offices ou  occupations  lucratives et qui  […]

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Vente d’immeuble et plus-value de cessation (II)

Nous avons vu ce qu’il en était d’un actif affecté à l’exercice d’une activité, condition pour que la plus-value à la revente soit taxable. Voyons les autres conditions relatives à la cessation des activités. L’article 28, alinéa 1, 1°, CIR/92, qualifie de bénéfice « les revenus qui sont obtenus ou constatés en raison ou à l’occasion […]

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Taxation de la plus-value immobilière : exit la doctrine Baltus ?

Un contribuable se lance dans une opération immobilière ambitieuse. Il acquiert un complexe immobilier en finançant complètement l’opération par un prêt et par une ouverture de crédit, et revend le bien en réalisant une plus-value non négligeable. L’administration fiscale l’attend au tournant. Elle considère  que ce n’est pas une opération de gestion normale d’un patrimoine […]

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Spéculer, c’est risquer (II)

Celui qui spécule prend un risque ; c’est en cela qu’il s’écarte d’une gestion en bon père de famille. La plus-value qui en résultera sera alors taxable sur pied de l’article 90, 1°, CIR/92. Il reste que la  gestion  normale  du  patrimoine  privé  peut  impliquer  une spéculation, à condition que le risque pris ne soit pas […]

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Spéculer, c’est risquer (I)

Des antiquaires achètent un immeuble au Sablon en 1989, au prix de 22.000.000 anciens francs. Dix mois plus tard, ils le revendent 75.000.000 francs. Comme on peut s’en  douter, cela intéresse l’administration fiscale. Elle décide de taxer la plus-value sur base de l’article 90, 1°, CIR/92 (ou plutôt la version de l’époque, l’art. 67, 1° […]

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Vente viagère et plus-value

La plus-value à la revente en dehors d’une activité professionnelle d’un bien acquis en viager est-elle taxée, et dans quelles conditions ? Précisons que le remembrement (fin de l’usufruit par le décès du crédirentier) n’est pas la réalisation d’une plus-value taxable. La réalisation de la plus-value taxable au titre de revenu divers est la revente (art. […]

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Remploi en viager ?

À la suite de la vente d’un immeuble professionnel avec plus-value, le contribuable taxé sur ses bénéfices et profits, peut-il étaler la taxation en réinvestissant dans une acquisition en viager ? Pour bénéficier de la taxation étalée, le contribuable doit apporter la preuve de ce qu’il a remployé, dans les formes requises et dans le délai […]

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Faire du noir lors de la vente d’immeuble (IV)

Occulter une partie du prix peut répondre à la crainte de subir la taxation de la plus-value. En effet, en cas de revente dans les cinq ans d’un immeuble bâti situé en Belgique, qui n’est pas la maison familiale, la plus-value est imposable au taux distinct de 16,5 % (art. 90, 10° CIR/92). Il s’agit […]

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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