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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Spéculer, c’est risquer (II)

Celui qui spécule prend un risque ; c’est en cela qu’il s’écarte d’une gestion en bon père de famille.

La plus-value qui en résultera sera alors taxable sur pied de l’article 90, 1°, CIR/92.

Il reste que la  gestion  normale  du  patrimoine  privé  peut  impliquer  une spéculation, à condition que le risque pris ne soit pas déraisonnable.

Selon Madame Igalson (« Les cessions immobilières et le régime des plus-values », Séminaire Van Ham & Van Ham, 19 mai 2009, p. 27), si le contribuable dispose de fonds propres ou ne met pas en danger son patrimoine ou sa famille pour acquérir, la spéculation réalisée ne sort pas de la gestion normale du patrimoine privé.

Donc en soi la spéculation n’est pas suffisante, contrairement à ce que laisse entendre le texte.

Comment synthétiser la matière ?

  1. En principe la plus-value immobilière n’est pas taxée sauf si un texte le prévoit expressément.
  2. Si les conditions des articles 90, 8° (terrain) et 10° (terrain bâti) sont rencontrées (revente dans les cinq ans ou huit ans pour les terrains), taxation de la plus-value sur cette base. Le taux est de 16,5 % ou 33 % pour les terrains dans les cinq premières années.
  3. Mais si la plus-value ressort d’une opération spéculative, elle sera taxée sur pied de l’article 90, 1°, au taux de 33 % ; en effet l’article 90, 1° débute par ces termes « sans préjudice des dispositions du 8° et du 10° …».
  4. Enfin, si le bien vendu avec plus-value est affecté à une activité professionnelle, ou s’il a été acquis dans le cadre d’une activité professionnelle, la plus-value sera taxée comme revenu professionnel, mais la taxation pourra être étalée sur la durée d’amortissement sous condition de remploi (art. 47 CIR/92).

Notons qu’un bien est acquis dans le cadre d’une activité professionnelle lorsque les opérations immobilières forment un ensemble d’opérations suffisamment fréquentes et liées entre elles pour constituer une occupation continuelle et habituelle (Cass., 6 mai 1969, Pas., 1969, I, p. 803).

Revenons aux antiquaires (actu de hier). Ils ont eu gain de cause devant la Cour d’appel de Bruxelles, relativement à la taxation donnée par l’article 90, 1°, CIR/92.

Mais ils ont revendu dans les cinq ans. Ils pourraient donc encore être taxés sur base de l’article 90, 10°, cette fois.

Certes, après la longue procédure le délai d’imposition est dépassé.

Mais l’administration peut encore taxer « en raison de tout ou partie des mêmes éléments d’imposition », après annulation de la cotisation, grâce à la seconde chance que lui donne l’article 356 CIR/92.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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