Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Spéculer, c’est risquer (II)

Celui qui spécule prend un risque ; c’est en cela qu’il s’écarte d’une gestion en bon père de famille.

La plus-value qui en résultera sera alors taxable sur pied de l’article 90, 1°, CIR/92.

Il reste que la  gestion  normale  du  patrimoine  privé  peut  impliquer  une spéculation, à condition que le risque pris ne soit pas déraisonnable.

Selon Madame Igalson (« Les cessions immobilières et le régime des plus-values », Séminaire Van Ham & Van Ham, 19 mai 2009, p. 27), si le contribuable dispose de fonds propres ou ne met pas en danger son patrimoine ou sa famille pour acquérir, la spéculation réalisée ne sort pas de la gestion normale du patrimoine privé.

Donc en soi la spéculation n’est pas suffisante, contrairement à ce que laisse entendre le texte.

Comment synthétiser la matière ?

  1. En principe la plus-value immobilière n’est pas taxée sauf si un texte le prévoit expressément.
  2. Si les conditions des articles 90, 8° (terrain) et 10° (terrain bâti) sont rencontrées (revente dans les cinq ans ou huit ans pour les terrains), taxation de la plus-value sur cette base. Le taux est de 16,5 % ou 33 % pour les terrains dans les cinq premières années.
  3. Mais si la plus-value ressort d’une opération spéculative, elle sera taxée sur pied de l’article 90, 1°, au taux de 33 % ; en effet l’article 90, 1° débute par ces termes « sans préjudice des dispositions du 8° et du 10° …».
  4. Enfin, si le bien vendu avec plus-value est affecté à une activité professionnelle, ou s’il a été acquis dans le cadre d’une activité professionnelle, la plus-value sera taxée comme revenu professionnel, mais la taxation pourra être étalée sur la durée d’amortissement sous condition de remploi (art. 47 CIR/92).

Notons qu’un bien est acquis dans le cadre d’une activité professionnelle lorsque les opérations immobilières forment un ensemble d’opérations suffisamment fréquentes et liées entre elles pour constituer une occupation continuelle et habituelle (Cass., 6 mai 1969, Pas., 1969, I, p. 803).

Revenons aux antiquaires (actu de hier). Ils ont eu gain de cause devant la Cour d’appel de Bruxelles, relativement à la taxation donnée par l’article 90, 1°, CIR/92.

Mais ils ont revendu dans les cinq ans. Ils pourraient donc encore être taxés sur base de l’article 90, 10°, cette fois.

Certes, après la longue procédure le délai d’imposition est dépassé.

Mais l’administration peut encore taxer « en raison de tout ou partie des mêmes éléments d’imposition », après annulation de la cotisation, grâce à la seconde chance que lui donne l’article 356 CIR/92.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

PI et improductivité en Wallonie

Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année. Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire. Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée […]

Lire plus arrow_forward

Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année.

Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire.

Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée dans la mesure où la période d’inoccupation dépasse douze mois sauf dans le cas d’un immeuble dont le contribuable ne peut exercer les droits réels pour cause de calamité, de force majeure, d’une procédure ou d’une enquête administrative ou judiciaire empêchant la jouissance libre de l’immeuble.

Que signifie ici le concept de force majeure ?

La Cour de cassation répond : « la force majeure empêchant l’exercice par le contribuable de ses droits réels sur l’immeuble suppose une circonstance indépendante de la volonté humaine que celle-ci n’a pu ni prévoir ni conjurer. »

Le caractère extérieur, imprévisible et irrésistible est similaire en matière civile. Mais c’est très restrictif ici en matière fiscale.

Cass., 8 septembre 2017, rôle n° F.16.0098.F, www.juridat.be.

  • Sitothèque

  • close