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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Spéculer, c’est risquer (II)

Celui qui spécule prend un risque ; c’est en cela qu’il s’écarte d’une gestion en bon père de famille.

La plus-value qui en résultera sera alors taxable sur pied de l’article 90, 1°, CIR/92.

Il reste que la  gestion  normale  du  patrimoine  privé  peut  impliquer  une spéculation, à condition que le risque pris ne soit pas déraisonnable.

Selon Madame Igalson (« Les cessions immobilières et le régime des plus-values », Séminaire Van Ham & Van Ham, 19 mai 2009, p. 27), si le contribuable dispose de fonds propres ou ne met pas en danger son patrimoine ou sa famille pour acquérir, la spéculation réalisée ne sort pas de la gestion normale du patrimoine privé.

Donc en soi la spéculation n’est pas suffisante, contrairement à ce que laisse entendre le texte.

Comment synthétiser la matière ?

  1. En principe la plus-value immobilière n’est pas taxée sauf si un texte le prévoit expressément.
  2. Si les conditions des articles 90, 8° (terrain) et 10° (terrain bâti) sont rencontrées (revente dans les cinq ans ou huit ans pour les terrains), taxation de la plus-value sur cette base. Le taux est de 16,5 % ou 33 % pour les terrains dans les cinq premières années.
  3. Mais si la plus-value ressort d’une opération spéculative, elle sera taxée sur pied de l’article 90, 1°, au taux de 33 % ; en effet l’article 90, 1° débute par ces termes « sans préjudice des dispositions du 8° et du 10° …».
  4. Enfin, si le bien vendu avec plus-value est affecté à une activité professionnelle, ou s’il a été acquis dans le cadre d’une activité professionnelle, la plus-value sera taxée comme revenu professionnel, mais la taxation pourra être étalée sur la durée d’amortissement sous condition de remploi (art. 47 CIR/92).

Notons qu’un bien est acquis dans le cadre d’une activité professionnelle lorsque les opérations immobilières forment un ensemble d’opérations suffisamment fréquentes et liées entre elles pour constituer une occupation continuelle et habituelle (Cass., 6 mai 1969, Pas., 1969, I, p. 803).

Revenons aux antiquaires (actu de hier). Ils ont eu gain de cause devant la Cour d’appel de Bruxelles, relativement à la taxation donnée par l’article 90, 1°, CIR/92.

Mais ils ont revendu dans les cinq ans. Ils pourraient donc encore être taxés sur base de l’article 90, 10°, cette fois.

Certes, après la longue procédure le délai d’imposition est dépassé.

Mais l’administration peut encore taxer « en raison de tout ou partie des mêmes éléments d’imposition », après annulation de la cotisation, grâce à la seconde chance que lui donne l’article 356 CIR/92.

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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