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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Spéculer, c’est risquer (II)

Celui qui spécule prend un risque ; c’est en cela qu’il s’écarte d’une gestion en bon père de famille.

La plus-value qui en résultera sera alors taxable sur pied de l’article 90, 1°, CIR/92.

Il reste que la  gestion  normale  du  patrimoine  privé  peut  impliquer  une spéculation, à condition que le risque pris ne soit pas déraisonnable.

Selon Madame Igalson (« Les cessions immobilières et le régime des plus-values », Séminaire Van Ham & Van Ham, 19 mai 2009, p. 27), si le contribuable dispose de fonds propres ou ne met pas en danger son patrimoine ou sa famille pour acquérir, la spéculation réalisée ne sort pas de la gestion normale du patrimoine privé.

Donc en soi la spéculation n’est pas suffisante, contrairement à ce que laisse entendre le texte.

Comment synthétiser la matière ?

  1. En principe la plus-value immobilière n’est pas taxée sauf si un texte le prévoit expressément.
  2. Si les conditions des articles 90, 8° (terrain) et 10° (terrain bâti) sont rencontrées (revente dans les cinq ans ou huit ans pour les terrains), taxation de la plus-value sur cette base. Le taux est de 16,5 % ou 33 % pour les terrains dans les cinq premières années.
  3. Mais si la plus-value ressort d’une opération spéculative, elle sera taxée sur pied de l’article 90, 1°, au taux de 33 % ; en effet l’article 90, 1° débute par ces termes « sans préjudice des dispositions du 8° et du 10° …».
  4. Enfin, si le bien vendu avec plus-value est affecté à une activité professionnelle, ou s’il a été acquis dans le cadre d’une activité professionnelle, la plus-value sera taxée comme revenu professionnel, mais la taxation pourra être étalée sur la durée d’amortissement sous condition de remploi (art. 47 CIR/92).

Notons qu’un bien est acquis dans le cadre d’une activité professionnelle lorsque les opérations immobilières forment un ensemble d’opérations suffisamment fréquentes et liées entre elles pour constituer une occupation continuelle et habituelle (Cass., 6 mai 1969, Pas., 1969, I, p. 803).

Revenons aux antiquaires (actu de hier). Ils ont eu gain de cause devant la Cour d’appel de Bruxelles, relativement à la taxation donnée par l’article 90, 1°, CIR/92.

Mais ils ont revendu dans les cinq ans. Ils pourraient donc encore être taxés sur base de l’article 90, 10°, cette fois.

Certes, après la longue procédure le délai d’imposition est dépassé.

Mais l’administration peut encore taxer « en raison de tout ou partie des mêmes éléments d’imposition », après annulation de la cotisation, grâce à la seconde chance que lui donne l’article 356 CIR/92.

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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