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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Construction sur un immeuble acquis à l’état de terrain : comment est taxée la plus-value ?

Principe de base à l’IPP

S’il n’est pas question d’une plus-value professionnelle, ni d’une plus-value spéculative (90, 1°, CIR/92), on applique les articles 90, al. 1er, 8° et 10°, à savoir :

L’article 90, al. 1er, 8° taxe la plus-value sur les terrains revendus dans les 8 ans à 33% si la revente intervient dans les 5 ans et à 16,5% si la revente intervient entre 5 et 8 ans.

L’article 90, al, 1er, 10° taxe la plus-value sur les immeubles bâtis revendus dans les 5 ans, toujours à 16,5%.

Quid si l’acquéreur bâti sur un terrain ?

Selon l’article 91 :

« Par dérogation à l’article 90, alinéa 1er, 10°, les plus-values réalisées sur des terrains sur lesquels sont érigés des bâtiments dont la valeur vénale est inférieure à 30 % du prix de réalisation de l’ensemble, tombent dans le champ d’application de l’article 90, alinéa 1er, 8° ».

C’est ce critère des 30% de valeur qui détermine s’il s’agit d’une plus-value sur  un terrain ou sur un immeuble bâti.

Qu’en est-il si l’acquéreur bâtit dans les 5 ans mais revend dans les 8 ans ? Il y aura taxation !

L’article 90, al 1er, 10°, c), impose (à 16,5% donc) :

« les plus-values réalisées à l’occasion d’une cession à titre onéreux, sur des immeubles bâtis situés en Belgique ou sur des droits réels autres qu’un droit d’emphytéose ou de superficie ou qu’un droit immobilier similaire portant sur ces immeubles, pour autant qu’il s’agisse :

(…)

c) de biens non bâtis qui ont été acquis à titre onéreux ou par voie de donation entre vifs, sur lesquels un bâtiment a été érigé par le contribuable, dont la construction a débuté dans les cinq ans de l’acquisition du terrain à titre onéreux par le contribuable ou par le donateur et pour autant que l’ensemble ait été aliéné dans les cinq ans de la date de la première occupation ou location de l’immeuble ».

C’est une disposition dangereuse car elle rallonge le délai de taxation de manière surprenante.

Voyons des exemples :

Exemple 1 :

  • 2020 : achat du terrain,
  • 2023 : début des constructions ,
  • 2030 : première occupation,
  • 2033 : vente.

Taxation car la construction a débuté dans les 5 ans et il y a vente dans les 5 ans suivant la première occupation.

Le délai de taxation peut être très long si les travaux durent longtemps ou si la date de première occupation est tardive.

Exemple 2 :

  • 2020 : achat du terrain,
  • 2026 : début des constructions ,
  • 2030 : première occupation,
  • 2033 : vente.

Pas de taxation car la construction n’a pas débuté dans les 5 ans et ce même s’il y a vente dans les 5 ans suivant la première occupation.

Exemple 3 :

  • 2020 : achat du terrain,
  • 2023 : début des constructions,
  • 2030 : première occupation,
  • 2037 : vente.

Pas de taxation car même si la construction a débuté dans les 5 ans il n’y a pas de vente dans les 5 ans suivant la première occupation.

La photo : la Maison Saint Cyr situé square Ambiorix à Bruxelles (Gustave Strauven, 1901), commandée par le peintre bruxellois Georges Léonard de Saint Cyr. Expression presque outrancière de l’Art nouveau, elle est remarquable par ses ferronneries en entrelacs qui l’enserrent comme une végétation. La maison fut classées en 1988, heureusement car peu avant la Commission royale des monuments et sites disait « c’est une œuvre tumultueuse, dans des proportions déconcertantes, qui fait plus penser à un décor de théâtre qu’à un ensemble architectural sérieux, ordonné et logique ». Et, de fait, elle fut méprisée à l’époque de sa construction, comme exagérément théâtrale et de mauvais goût. La restauration de la maison fut conduite par l’architecte spécialisé dans la protection du patrimoine, Francis Metzger. Allez voir les visuels sur son site https://www.ma2.be/fr/projets/maison-saint-cyr-75/. C’est tout simplement saisissant.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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