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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Construction sur un immeuble acquis à l’état de terrain : comment est taxée la plus-value ?

Principe de base à l’IPP

S’il n’est pas question d’une plus-value professionnelle, ni d’une plus-value spéculative (90, 1°, CIR/92), on applique les articles 90, al. 1er, 8° et 10°, à savoir :

L’article 90, al. 1er, 8° taxe la plus-value sur les terrains revendus dans les 8 ans à 33% si la revente intervient dans les 5 ans et à 16,5% si la revente intervient entre 5 et 8 ans.

L’article 90, al, 1er, 10° taxe la plus-value sur les immeubles bâtis revendus dans les 5 ans, toujours à 16,5%.

Quid si l’acquéreur bâti sur un terrain ?

Selon l’article 91 :

« Par dérogation à l’article 90, alinéa 1er, 10°, les plus-values réalisées sur des terrains sur lesquels sont érigés des bâtiments dont la valeur vénale est inférieure à 30 % du prix de réalisation de l’ensemble, tombent dans le champ d’application de l’article 90, alinéa 1er, 8° ».

C’est ce critère des 30% de valeur qui détermine s’il s’agit d’une plus-value sur  un terrain ou sur un immeuble bâti.

Qu’en est-il si l’acquéreur bâtit dans les 5 ans mais revend dans les 8 ans ? Il y aura taxation !

L’article 90, al 1er, 10°, c), impose (à 16,5% donc) :

« les plus-values réalisées à l’occasion d’une cession à titre onéreux, sur des immeubles bâtis situés en Belgique ou sur des droits réels autres qu’un droit d’emphytéose ou de superficie ou qu’un droit immobilier similaire portant sur ces immeubles, pour autant qu’il s’agisse :

(…)

c) de biens non bâtis qui ont été acquis à titre onéreux ou par voie de donation entre vifs, sur lesquels un bâtiment a été érigé par le contribuable, dont la construction a débuté dans les cinq ans de l’acquisition du terrain à titre onéreux par le contribuable ou par le donateur et pour autant que l’ensemble ait été aliéné dans les cinq ans de la date de la première occupation ou location de l’immeuble ».

C’est une disposition dangereuse car elle rallonge le délai de taxation de manière surprenante.

Voyons des exemples :

Exemple 1 :

  • 2020 : achat du terrain,
  • 2023 : début des constructions ,
  • 2030 : première occupation,
  • 2033 : vente.

Taxation car la construction a débuté dans les 5 ans et il y a vente dans les 5 ans suivant la première occupation.

Le délai de taxation peut être très long si les travaux durent longtemps ou si la date de première occupation est tardive.

Exemple 2 :

  • 2020 : achat du terrain,
  • 2026 : début des constructions ,
  • 2030 : première occupation,
  • 2033 : vente.

Pas de taxation car la construction n’a pas débuté dans les 5 ans et ce même s’il y a vente dans les 5 ans suivant la première occupation.

Exemple 3 :

  • 2020 : achat du terrain,
  • 2023 : début des constructions,
  • 2030 : première occupation,
  • 2037 : vente.

Pas de taxation car même si la construction a débuté dans les 5 ans il n’y a pas de vente dans les 5 ans suivant la première occupation.

La photo : la Maison Saint Cyr situé square Ambiorix à Bruxelles (Gustave Strauven, 1901), commandée par le peintre bruxellois Georges Léonard de Saint Cyr. Expression presque outrancière de l’Art nouveau, elle est remarquable par ses ferronneries en entrelacs qui l’enserrent comme une végétation. La maison fut classées en 1988, heureusement car peu avant la Commission royale des monuments et sites disait « c’est une œuvre tumultueuse, dans des proportions déconcertantes, qui fait plus penser à un décor de théâtre qu’à un ensemble architectural sérieux, ordonné et logique ». Et, de fait, elle fut méprisée à l’époque de sa construction, comme exagérément théâtrale et de mauvais goût. La restauration de la maison fut conduite par l’architecte spécialisé dans la protection du patrimoine, Francis Metzger. Allez voir les visuels sur son site https://www.ma2.be/fr/projets/maison-saint-cyr-75/. C’est tout simplement saisissant.

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Démolir et reconstruire à 6 %, au même endroit ?

Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit : « Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. » Il est donc question de démolir et […]

Lire plus arrow_forward

Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit :

« Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. »

Il est donc question de démolir et reconstruire un bâtiment, ce qui suppose que c’est sur ce bâtiment.

Les choses ne sont pas toujours aussi simple. Il faut parfois respecter des contraintes urbanistique ou technique, ou encore des charges d’urbanisme, qui imposent de reconstruire à un autre endroit.

La reconstruction sera à proximité et participera bien de la notion de reconstruction sur les plan matériel, même s’il ne partage pas les fondations du bâtiment démoli.

Bien souvent, le propriétaire n’a pas vraiment le choix.

Faut-il ester sur la même empreinte au sol ?

Le Ministre des Finances a précisé cette condition en réponse à une question parlementaire posée le 23 juin 2009 par le député Josy Arens :

« L’administration admet que le bâtiment d’habitation issu de la reconstruction ne se situe pas exactement au même endroit que le bâtiment démoli pour autant cependant qu’il soit érigé sur la même parcelle. »

Il faut donc rester sur la même parcelle cadastrale même si on ne construit pas au même endroit.

Cette condition n’est absolument pas présente dans le texte mais on en comprend évidemment la logique.

Selon une décision du SDA, si le bâtiment neuf est construit en partie sur la parcelle cadastrale du bâtiment démoli et en partie sur un terrain à bâtir adjacent, le taux de TVA réduit de 6 % ne peut pas être appliqué (décision anticipée n° 2019.0626 du 13 août 2019).

Cette décision est excessive et contraire à l’esprit du texte, à l’objectif du législateur, lorsque la différence d’emplacement résulte de considérations urbanistiques ou techniques comme l’ouverture d’une voiries.

L’administration (le SDA aussi) doit appliquer le cadre XXXVII de manière intelligente, au cas par cas et en fonction des contingences, en s’abstenant de position de principe.

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