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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Construction sur un immeuble acquis à l’état de terrain : comment est taxée la plus-value ?

Principe de base à l’IPP

S’il n’est pas question d’une plus-value professionnelle, ni d’une plus-value spéculative (90, 1°, CIR/92), on applique les articles 90, al. 1er, 8° et 10°, à savoir :

L’article 90, al. 1er, 8° taxe la plus-value sur les terrains revendus dans les 8 ans à 33% si la revente intervient dans les 5 ans et à 16,5% si la revente intervient entre 5 et 8 ans.

L’article 90, al, 1er, 10° taxe la plus-value sur les immeubles bâtis revendus dans les 5 ans, toujours à 16,5%.

Quid si l’acquéreur bâti sur un terrain ?

Selon l’article 91 :

« Par dérogation à l’article 90, alinéa 1er, 10°, les plus-values réalisées sur des terrains sur lesquels sont érigés des bâtiments dont la valeur vénale est inférieure à 30 % du prix de réalisation de l’ensemble, tombent dans le champ d’application de l’article 90, alinéa 1er, 8° ».

C’est ce critère des 30% de valeur qui détermine s’il s’agit d’une plus-value sur  un terrain ou sur un immeuble bâti.

Qu’en est-il si l’acquéreur bâtit dans les 5 ans mais revend dans les 8 ans ? Il y aura taxation !

L’article 90, al 1er, 10°, c), impose (à 16,5% donc) :

« les plus-values réalisées à l’occasion d’une cession à titre onéreux, sur des immeubles bâtis situés en Belgique ou sur des droits réels autres qu’un droit d’emphytéose ou de superficie ou qu’un droit immobilier similaire portant sur ces immeubles, pour autant qu’il s’agisse :

(…)

c) de biens non bâtis qui ont été acquis à titre onéreux ou par voie de donation entre vifs, sur lesquels un bâtiment a été érigé par le contribuable, dont la construction a débuté dans les cinq ans de l’acquisition du terrain à titre onéreux par le contribuable ou par le donateur et pour autant que l’ensemble ait été aliéné dans les cinq ans de la date de la première occupation ou location de l’immeuble ».

C’est une disposition dangereuse car elle rallonge le délai de taxation de manière surprenante.

Voyons des exemples :

Exemple 1 :

  • 2020 : achat du terrain,
  • 2023 : début des constructions ,
  • 2030 : première occupation,
  • 2033 : vente.

Taxation car la construction a débuté dans les 5 ans et il y a vente dans les 5 ans suivant la première occupation.

Le délai de taxation peut être très long si les travaux durent longtemps ou si la date de première occupation est tardive.

Exemple 2 :

  • 2020 : achat du terrain,
  • 2026 : début des constructions ,
  • 2030 : première occupation,
  • 2033 : vente.

Pas de taxation car la construction n’a pas débuté dans les 5 ans et ce même s’il y a vente dans les 5 ans suivant la première occupation.

Exemple 3 :

  • 2020 : achat du terrain,
  • 2023 : début des constructions,
  • 2030 : première occupation,
  • 2037 : vente.

Pas de taxation car même si la construction a débuté dans les 5 ans il n’y a pas de vente dans les 5 ans suivant la première occupation.

La photo : la Maison Saint Cyr situé square Ambiorix à Bruxelles (Gustave Strauven, 1901), commandée par le peintre bruxellois Georges Léonard de Saint Cyr. Expression presque outrancière de l’Art nouveau, elle est remarquable par ses ferronneries en entrelacs qui l’enserrent comme une végétation. La maison fut classées en 1988, heureusement car peu avant la Commission royale des monuments et sites disait « c’est une œuvre tumultueuse, dans des proportions déconcertantes, qui fait plus penser à un décor de théâtre qu’à un ensemble architectural sérieux, ordonné et logique ». Et, de fait, elle fut méprisée à l’époque de sa construction, comme exagérément théâtrale et de mauvais goût. La restauration de la maison fut conduite par l’architecte spécialisé dans la protection du patrimoine, Francis Metzger. Allez voir les visuels sur son site https://www.ma2.be/fr/projets/maison-saint-cyr-75/. C’est tout simplement saisissant.

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COVID-19 : on ne peut plus expulser !

À Bruxelles, arrêté du Ministre-Président du 17 mars 2020 interdit les expulsions domiciliaires. L’arrêté suspend l’exécution de toutes les décisions judiciaires et administratives ordonnant une expulsion de domicile, jusqu’au 3 avril 2020 inclus. Cela vise donc les expulsion des locataires ou des squatteurs. Un arrêté d’inhabitabilité du Bourgmestre n’est pas nécessairement une expulsion, ni une […]

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À Bruxelles, arrêté du Ministre-Président du 17 mars 2020 interdit les expulsions domiciliaires.

L’arrêté suspend l’exécution de toutes les décisions judiciaires et administratives ordonnant une expulsion de domicile, jusqu’au 3 avril 2020 inclus.

Cela vise donc les expulsion des locataires ou des squatteurs.

Un arrêté d’inhabitabilité du Bourgmestre n’est pas nécessairement une expulsion, ni une décision du service logement, mais peuvent y aboutir.

L’arrêté est motivé par le principe de précaution dans le cadre de la gestion de la crise sanitaire internationale du corona virus.

Les Considérant ajoutent « … les autorités régionales sont vigilantes et mettent en œuvre tous les moyens pour préserver la santé publique avec une attention particulière pour les personnes les plus fragilisées et précarisées ; cela implique d’éviter que des personnes menacées d’expulsion se retrouvent sans domicile fixe ou sans solution pérenne de logement ou à la rue ; qu’en ce sens l’exécution des décisions d’expulsion doit être suspendue. »

Par ailleurs, les huissiers refusent d’exécuter.

L’arrêté ministériel du 18 mars 2020 portant des mesures d’urgence pour limiter la propagation du coronavirus COVID-19 reconnait la profession d’huissier de justice (et aussi les avocats) comme « service public nécessaire à la protection des besoins vitaux de la Nation et des besoins de la population ».

Ils peuvent continuer d’exercer leurs activités.

Mais une circulaire n° 2020CIR022 de la Chambre Nationale des huissiers interdit de procéder à des significations d’acte sans raison d’une urgence impérieuse, telle qu’une prescription ou un délai.

De ce fait, les huissiers ont suspendu les expulsions.

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