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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Impôts directs’

Immeuble situé à l’étranger détenu par un résident belge – La Cour de Justice de l’Union Européenne confirme sa jurisprudence

Fiscalité internationale – CPDI, exonération et réserve de progressivité Selon les CPDI (Convention Préventive de la Double Imposition) conclues par la Belgique, les revenus issus des immeubles sont imposables dans l’Etat où sont situés ces immeubles. Dès lors, un immeuble situé à l’étranger sera imposable à l’étranger. Aussi, le revenu issu d’un immeuble situé à […]

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Immeuble à l’étranger : que faut-il déclarer ?

L’article 5 du CIR/92 dispose que les habitant du Royaume sont soumis à l’impôt des personnes physiques à raison de tous ses revenus visés dans le Code, même si ces revenus sont produits ou recueillis à l’étranger. L’article 7, § 1°, b), ajoute que les revenus des biens immobiliers sont, pour les biens sis à […]

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L’affaire du coefficient pour l’ATN « mise à disposition »

Il n’échappé à personne que deux Cours d’Appel (Gand, 24 mai 2016 et Anvers, 24 janvier 2017) ont jugé inconstitutionnelle l’application d’un coefficient de 3,8 dans le calcul de l’ATN lorsque le logement est mis à disposition par une personne morale. En effet, ce coefficient ne s’applique pas lorsque c’est une personne physique qui met […]

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Un non résident possède un immeuble en Belgique

Deux impôts directs principaux trouvent à s’appliquer sur les immeubles sis en Belgique. Il s’agit du précompte immobilier et de l’impôt sur les revenus (via le revenu immobilier). Si, à l’origine, le précompte immobilier était imputé sur le revenu immobilier, ce n’est plus le cas depuis l’exercice d’imposition 1995, ceci en raison de l’article 21 […]

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Qu’est devenu le bonus logement ?

À Bruxelles, à compter de l’exercice d’imposition 2017, le bonus logement est supprimé pour les acquisitions immobilières postérieures au 1er janvier 2017. Le bonus logement est la réduction d’impôt octroyée pour les emprunts et assurances-vie contractées en vue de l’acquisition de l’habitation propre et unique. Ce bonus logement demeure cependant applicable pour les emprunts ET […]

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La théorie de la rémunération mise en question

La théorie de la rémunération en deux mots La théorie de la rémunération veut les avantages de toute nature (ATN) octroyés par une société à son gérant ou à un salarié constituent une forme de rémunération et que les frais occasionnés soient, à ce titre, déductibles pour la société. Cette vision des choses (caractère imposable […]

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La fiscalité de logeurs AirBnb

On verra rapidement la situation où l’activité est logée en société (1) pour ensuite se concentrer plus largement sur la situation d’une personne physique (2). On terminera en évoquant les éventuelles taxes locales (3). En société  Impôt des sociétés La situation n’est guère complexe en ce qui concerne une société. En effet, dans la mesure […]

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Indemnité d’expropriation et impôt

L’indemnité d’expropriation doit-elle intégrer l’impôt sur la plus-value immobilière réalisée à l’occasion de l’expropriation ? En d’autres termes, faut-il majorer l’indemnité de la taxation qu’elle va provoquer ? Les autorités expropriantes y ont toujours été opposées. Elles font habituellement valoir que l’impôt constitue une cause juridique propre qui rompt le lien de causalité entre l’expropriation et le […]

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Le point sur les plus-values internes

Les plus-values sur actions et parts réalisées par des personnes physiques sont taxables lorsque : Soit il s’agit d’une plus-value réalisée dans le cadre de l’activité professionnelle : je n’examinerai pas cette hypothèse ; Soit lorsqu’elle est réalisée en dehors de la gestion normale du patrimoine privé, ceci au regard de l’article 90, 1°, ou 90, 9°, du […]

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La DLU quater

La loi du 21 juillet 2016, en vigueur depuis le 1er août 2016, instaure la DLU quater qui, contrairement à ses trois grandes sœurs, est destinée à être permanente. Historique des DLU Les DLU ont pour but de conférer une amnistie fiscale et pénale aux fraudeurs repentis. Cette rédemption s’effectue tout simplement par une déclaration […]

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Dispense du versement du PP pour les starters et exonération d’impôt des intérêts de prêts pour Starter

Les mesures exposées ci-dessous sont applicables dès l’exercice d’imposition 2016 (loi-programme du 10 août 2015). Dispense de versement du précompte professionnel pour Starter Les PME (art. 15 C. Soc.) Starter existant depuis moins de 4 ans ou les personnes physiques Starter (conditions art. 15. C. Soc.) qui ont des employés, bénéficient d’une dispense de versement […]

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Déduction majorée pour investissements dans le numérique

La loi-programme du 26 décembre 2015 a mis en place, à partir de l’exercice d’imposition 2016, les prémisses de ce que l’on appelle le Tax Shift. Les mesures adoptées devraient entrer, pour partie, en mesure successivement jusqu’à la fin du mandat du gouvernement Michel. Nous commençons une série d’articles résumant les différents points du Tax […]

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Tax shelter pour start up

Introduction La loi-programme du 10 août 2015, en ses articles 48 à 65 et 73 à 76, institue un Tax Shelter pour les entreprises qui débutent. Il s’agit de mesures favorisant la création de nouvelles sociétés, plus communément appelées « Start Up ». A la base, le régime de Tax Shelter est un incitant fiscal […]

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Louer à une ambassade

J’ai déjà traité de cette question dans un article de 2011 ; il était temps d’actualiser l’information. Il s’agit donc d’examiner la taxation dans le chef du bailleur qui, agissant en dehors de sa profession, obtient de la part d’une ambassade un loyer sur immeuble bâti. La première considération qu’il est possible d’opérer est celle du […]

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Taxation de l’emphytéose

Les membres d’une famille apportent des immeubles en société et se font concéder un  droit d’emphytéose sur ces immeubles. L’objectif est sans doute d’entrer dans un cadre de gestion efficace de l’indivision tout en continuant à disposer de revenus immobiliers propres. Il est prévu que la rémunération de l’emphytéose est double. D’une part, les membres […]

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Je prête de l’argent à ma société

Comment traiter les intérêts des avances de fonds à la société, réalisées par le dirigeant ? D’un point de vue comptable, les intérêts sont une charge qui grève le compte de résultat et nullement une distribution des bénéfices de la société. D’un point de vue fiscal, les intérêts sont en principe déductibles comme les autres frais […]

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Le bail de carrière : un bon placement

Il y a deux sens à la notion de bail de carrière : Le bail à ferme pour la durée de la carrière professionnelle du fermier, Le bail d’une carrière pour l’extraction de pierres. Ce sont des baux forts différents (et le deuxième n’est pas totalement un bail, à mon avis). Intéressons-nous d’abord au premier bail. […]

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Ma société me prête de l’argent

La société peut-elle prêter de l’argent à ses dirigeants ? Elle peut avancer des fonds à ses dirigeants si cela s’inscrit dans un projet qui entre dans son activité statutaire (spécialité statutaire) qui lui permette d’enrichir des actionnaires (spécialité légale). La méconnaissance du premier principe engage la responsabilité de l’organe ; la méconnaissance du second est sanctionnée […]

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(IV) Optimalisation fiscale de la promotion immobilière : acquérir un appartement sans payer ni droit ni taxe

Le propriétaire d’un terrain confère un droit de superficie à un promoteur (RDA) qui construit des appartements. Le promoteur vend les unités de logement et le tréfoncier vend les quotes-parts dans le terrain. Mais la dernière unité n’est pas vendue ; au terme contractuel du droit de superficie, elle revient au propriétaire du sol par accession, […]

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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