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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Abattement et abus fiscal

Au moment de procéder à la signature d’un compromis d’acquisition en région de Bruxelles-Capitale, d’une habitation de moins de 500.000 €, se pose la question de l’abattement.

Le problème est que cet avantage fiscal est réservé au primo acquéreur.

Cela signifie que l’acquéreur ne peut posséder, à la date de la convention d’acquisition, la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.

Lorsque l’acquisition est faite par plus d’une personne, chaque acquéreur doit remplir cette condition et, en outre, les acquéreurs ne peuvent posséder ensemble la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.

« La totalité en pleine propriété d’un autre immeuble » : pourquoi alors ne pas rapidement céder une petite part indivise à un enfant ou à un parent ? Cela restitue l’avantage.

L’idée est en principe pertinente mais, réalisée de la sorte, il y a un risque très important que l’opération soit vue comme un abus fiscal visée par l’article 18, § 2, du Code des droits d’enregistrement.

La seule possibilité permettant d’éviter l’abus serait de parvenir à justifier pourquoi, par des raisons non fiscales, il s’avère nécessaire de céder une part de la propriété dans l’immeuble.

Précisons encore que pour la demande de restitution des droits d’enregistrements après l’achat (abattement dit secondaire), elle est effectivement possible en cas de cession de parts indivises dans l’immeuble déjà possédé (selon la circulaire n° 4/2003 (AAF 4/2003) du 24 février 2003).

La condition est effet de ne pas (de ne plus) être plein propriétaire d’un immeuble d’habitation.

Mais, cela étant, se posera toujours la question d’un éventuel abus.

Il s’agit finalement d’une question de fait. Mais il est clair que la restitution ne sera pas possible s’il n’existe pas de réels motifs non fiscaux qui justifient la cession d’une part indivise.

Il y a une autre manouvre à laquelle l’abus fiscal pourrait s’appliquer.

Rappelons que l’abattement ne peut être appliqué que lorsque le montant sur lequel le droit devrait être liquidé, n’excède pas 500.000 €.

Si l’on est proche de cette limite fatidique, pourquoi ne pas découpler l’acquisition de l’appartement de celle du garage ?

On attendra quelque mois pour acquérir le garage ; ou, si l’on est plus retors encore, c’est un enfant qui fera l’acquisition de ce précieux accessoire.

Ou enfin, on fera l’acquisition d’un droit d’emphytéose sur le garage (au prix de la pleine propriété, bien sûr). La limite s’applique en effet sur le montant sur lequel le droit devrait être liquidé conformément aux articles 44 à 46 du Code.

C’est parfaitement légal, rien ne l’interdit. Et c’est parfaitement sincère dès lors que les parties acceptent les conséquences de la formule choisie.

Mais c’est évidemment un abus fiscal ! 

L’abus fiscal ne suppose ni fraude ni simulation.

Il faut, ici encore, justifier par un motif non fiscal que l’opération se justifie. Ce motif ne peut être négligeable mais il ne doit pas être prépondérant.

En d’autres termes, il faut autant d’imagination pour contourner la loi fiscale que pour justifier qu’on le fait pour des motifs non fiscaux.

La photo : le bâtiment Shell au Ravenstein-Cantersteen à Bruxelles (Alexis Dumont et Marcel Van Goethem en 1931-1934). Cet immeuble de style moderniste est, comme il se doit, construit de manière moderne : une ossature en béton, fenêtres bandeau et une façade dont la courbe épouse celle de la rue Ravenstein. La rue anciennement plus courte et plus étroite fut surélevée par une structure en béton soutenue par des piliers et des murs de soutènement. Les étages supérieurs sont en retrait ce qui allège le bâtiment et préserve la fluidité née du mouvement de la rue. Sur le fronton, on voit l’inscription Shell en lettres typiques des années ’30.

Commentaires

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    Cécile Leconte #

    Bonjour maître Carnoy,
    Puis-je vous exposer mon problème?
    Neuf ans après l’acquisition de mon appartement à Bruxelles (en 2011), l’administration fiscale me contacte, en affirmant que je n’ai pas respecté la condition des deux ans de résidence pour l’octroi de l’abattement. Elle me réclame 7,500 euros de droits complémentaires et 2,500 euros d’amende. Or il s’agissait d’un immeuble acquis sur plan et ce sont les trois ans qui compte, sauf erreur. Par ailleurs, malgré des retards de plus d’un an dans la livraison, je suis parvenue à m’installer dans l’appartement avant la fin des trois ans. Le problème est que je me suis enregistrée à la commune 4 mois et demi après la fin des trois ans. L’administration fiscale peut-elle reconnaître que j’ai bien respecté la règle des trois ans dès lors que j’ai des factures de consommation d’énergie et d’eau à mon nom prouvant que je me suis bien installée dans l’appartement dans les délais? Par ailleurs, l’administration fiscale peut-elle me contacter neuf ans après la signature de l’acte de vente pour me demander des comptes? N’y a t-il pas un délai de prescription (même si j’ai bien respecté la loi)?
    Je vous remercie par avance pour votre réponse.
    Avec mes salutations distinguées.
    Cécile Leconte

    décembre 17, 2020

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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