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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Abattement et abus fiscal

Au moment de procéder à la signature d’un compromis d’acquisition en région de Bruxelles-Capitale, d’une habitation de moins de 500.000 €, se pose la question de l’abattement.

Le problème est que cet avantage fiscal est réservé au primo acquéreur.

Cela signifie que l’acquéreur ne peut posséder, à la date de la convention d’acquisition, la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.

Lorsque l’acquisition est faite par plus d’une personne, chaque acquéreur doit remplir cette condition et, en outre, les acquéreurs ne peuvent posséder ensemble la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.

« La totalité en pleine propriété d’un autre immeuble » : pourquoi alors ne pas rapidement céder une petite part indivise à un enfant ou à un parent ? Cela restitue l’avantage.

L’idée est en principe pertinente mais, réalisée de la sorte, il y a un risque très important que l’opération soit vue comme un abus fiscal visée par l’article 18, § 2, du Code des droits d’enregistrement.

La seule possibilité permettant d’éviter l’abus serait de parvenir à justifier pourquoi, par des raisons non fiscales, il s’avère nécessaire de céder une part de la propriété dans l’immeuble.

Précisons encore que pour la demande de restitution des droits d’enregistrements après l’achat (abattement dit secondaire), elle est effectivement possible en cas de cession de parts indivises dans l’immeuble déjà possédé (selon la circulaire n° 4/2003 (AAF 4/2003) du 24 février 2003).

La condition est effet de ne pas (de ne plus) être plein propriétaire d’un immeuble d’habitation.

Mais, cela étant, se posera toujours la question d’un éventuel abus.

Il s’agit finalement d’une question de fait. Mais il est clair que la restitution ne sera pas possible s’il n’existe pas de réels motifs non fiscaux qui justifient la cession d’une part indivise.

Il y a une autre manouvre à laquelle l’abus fiscal pourrait s’appliquer.

Rappelons que l’abattement ne peut être appliqué que lorsque le montant sur lequel le droit devrait être liquidé, n’excède pas 500.000 €.

Si l’on est proche de cette limite fatidique, pourquoi ne pas découpler l’acquisition de l’appartement de celle du garage ?

On attendra quelque mois pour acquérir le garage ; ou, si l’on est plus retors encore, c’est un enfant qui fera l’acquisition de ce précieux accessoire.

Ou enfin, on fera l’acquisition d’un droit d’emphytéose sur le garage (au prix de la pleine propriété, bien sûr). La limite s’applique en effet sur le montant sur lequel le droit devrait être liquidé conformément aux articles 44 à 46 du Code.

C’est parfaitement légal, rien ne l’interdit. Et c’est parfaitement sincère dès lors que les parties acceptent les conséquences de la formule choisie.

Mais c’est évidemment un abus fiscal ! 

L’abus fiscal ne suppose ni fraude ni simulation.

Il faut, ici encore, justifier par un motif non fiscal que l’opération se justifie. Ce motif ne peut être négligeable mais il ne doit pas être prépondérant.

En d’autres termes, il faut autant d’imagination pour contourner la loi fiscale que pour justifier qu’on le fait pour des motifs non fiscaux.

La photo : le bâtiment Shell au Ravenstein-Cantersteen à Bruxelles (Alexis Dumont et Marcel Van Goethem en 1931-1934). Cet immeuble de style moderniste est, comme il se doit, construit de manière moderne : une ossature en béton, fenêtres bandeau et une façade dont la courbe épouse celle de la rue Ravenstein. La rue anciennement plus courte et plus étroite fut surélevée par une structure en béton soutenue par des piliers et des murs de soutènement. Les étages supérieurs sont en retrait ce qui allège le bâtiment et préserve la fluidité née du mouvement de la rue. Sur le fronton, on voit l’inscription Shell en lettres typiques des années ’30.

Commentaires

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  1. Avatar
    Cécile Leconte #

    Bonjour maître Carnoy,
    Puis-je vous exposer mon problème?
    Neuf ans après l’acquisition de mon appartement à Bruxelles (en 2011), l’administration fiscale me contacte, en affirmant que je n’ai pas respecté la condition des deux ans de résidence pour l’octroi de l’abattement. Elle me réclame 7,500 euros de droits complémentaires et 2,500 euros d’amende. Or il s’agissait d’un immeuble acquis sur plan et ce sont les trois ans qui compte, sauf erreur. Par ailleurs, malgré des retards de plus d’un an dans la livraison, je suis parvenue à m’installer dans l’appartement avant la fin des trois ans. Le problème est que je me suis enregistrée à la commune 4 mois et demi après la fin des trois ans. L’administration fiscale peut-elle reconnaître que j’ai bien respecté la règle des trois ans dès lors que j’ai des factures de consommation d’énergie et d’eau à mon nom prouvant que je me suis bien installée dans l’appartement dans les délais? Par ailleurs, l’administration fiscale peut-elle me contacter neuf ans après la signature de l’acte de vente pour me demander des comptes? N’y a t-il pas un délai de prescription (même si j’ai bien respecté la loi)?
    Je vous remercie par avance pour votre réponse.
    Avec mes salutations distinguées.
    Cécile Leconte

    décembre 17, 2020

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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