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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Déduire les frais de la villa de Knokke

La déduction à l’impôt des sociétés des frais relatifs à une résidence secondaire reste délicate.

En général, le dirigeant de la société déclare un ATN pour la jouissance de la maison appartenant à la société.

L’immeuble se justifie dans le patrimoine social par le fait qu’il représente un mode de rémunération du dirigeant dont le travail est nécessaire à la société.

L’administration n’hésite cependant pas à rejeter en DNA les frais de la maison au motif de ce que ces frais ne répondent pas aux conditions de l’article 49 CIR/92.

En effet les dépenses sont déductibles si elles font naître ou conservent des produits, ce qui n’est pas le cas d’une résidence secondaire seulement affectée à l’agrément du dirigeant.

Autrement dit, les frais générés par la résidence secondaire ne sont pas jugés « professionnels » par le fisc.

Un arrêt de la Cour d’appel de Gand du 17 septembre 2019 (www.taxwin.be) nous rappelle aussi l’article 53, 9°, CIR/92 selon lequel « ne constituent pas des frais professionnels : (…) les frais de toute nature qui se rapportent à (…) des résidences de plaisance ou d’agrément … »

Il s’agissait d’une villa à Knokke, ce qui peut répondre à la qualification de résidence d’agrément, cette Commune balnéaire n’étant pas désagréable.

Le texte ajoute : « …, sauf dans l’éventualité et dans la mesure où le contribuable établit qu’ils sont nécessités par l’exercice de son activité professionnelle en raison même de l’objet de celle-ci ou qu’ils sont compris parmi les rémunérations imposables des membres du personnel au profit desquels ils sont exposés ; »

C’est la deuxième réserve qui nous intéresse.

La Cour d’appel de Gand en déduit, à raison selon moi, que les frais sont alors déductibles sans que cette déductibilité puisse excéder l’ATN.  

Donc, si le fisc admet le caractère de frais professionnels des coûts de la villa de Knokke, encore la déduction sera-t-elle limitée à l’ATN du dirigeant.

La photo : villa de style moderniste 32 avenue de l’Horizon à Woluwe Saint Pierre (Léon Mercenier, 1931).

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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