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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles tagué ‘résidence’

Déduire les frais de la villa de Knokke

La déduction à l’impôt des sociétés des frais relatifs à une résidence secondaire reste délicate. En général, le dirigeant de la société déclare un ATN pour la jouissance de la maison appartenant à la société. L’immeuble se justifie dans le patrimoine social par le fait qu’il représente un mode de rémunération du dirigeant dont le […]

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La force majeure en matière d’abattement

En Région de Bruxelles-Capitale, le bénéfice de l’abattement est subordonné à diverses conditions énoncées à l’article 46bis C. enreg. Le redevable ne peut posséder une autre habitation (alinéa 5, 2°, a) et doit établir sa résidence dans les deux ans dans l’immeuble acquis (alinéa 5, 2°, b) et y maintenir sa résidence pendant cinq ans […]

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Caution de longue durée pour bail de courte durée

L’article 1740 du Code civil dispose que la caution du locataire n’est pas tenue des obligations de celui-ci dans le cas où le bail a été reconduit tacitement (article 1738 du Code civil). Il en va de même lorsque le locataire se maintient sans titre ni droit dans les lieux loués au-delà du terme, nonobstant […]

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L’entrée en vigueur de la nouvelle condition de maintien de résidence pour l’abattement à Bruxelles

La circulaire n° 2/2013 (AAF n° 4/2013) du 19 février 2013 fixe les modalités d’entrée en vigueur, au 1er janvier 2013, de la modification au régime de l’abattement en Région de Bruxelles-Capitale Il s’agit de la nouvelle condition pour l’abattement (droit d’enregistrement proportionnel de vente) à la primo acquisition (art. 46bis et 212bis du C. […]

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L’abattement à Bruxelles, suite mais pas encore fin

Revenons à l’abattement bruxellois qui suscite bien des questions des visiteurs du site. On sait qu’à l’acquisition d’un immeuble d’habitation situé en Région de Bruxelles-Capitale, les droits d’enregistrement peuvent être réduits à certaines conditions. Il faut qu’il s’agisse : D’une acquisition de la totalité en pleine propriété, D’un immeuble destiné en tout ou en partie à […]

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Le divorce et le bail du logement familial

Le juge de paix de Furnes-Nieuport a été sensible à la situation suivante. Des époux divorcent. Un seul conjoint avait signé le bail de la maison familiale mais il devait être considéré comme locataire légal durant le mariage. En effet, l’article 215, § 2, du Code civil protège le logement principal de la famille et considère les deux époux comme locataires. Fort bien, mais après le divorce l’époux qui n’a pas signé le bail et qui a […]

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La société loue pour ses employés

Il arrive qu’un employeur doive louer des logements destinés à ses employés, pour une durée qui exclut le recours à l’hébergement en appart-hôtel. Il peut s’agir d’une ambassade qui loge son personnel, d’une entreprise qui loge des experts ou cadres expatriés, de consultants en mission de longue durée, etc. Quel type de location s’ouvre à la société ou à l’ambassade qui […]

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L’enregistrement du bail de résidence

La loi-programme I du 27 décembre 2006 (M.B. du 28 décembre 2006) a modifié les règles en matière d’enregistrement du bail de résidence. Depuis le 1er juillet 2007, c’est au bailleur qu’il incombe d’enregistrer le bail de résidence, sous sa seule responsabilité. C’est le nouvel article 5bis de la loi du 21 février 1991. Nul doute qu’il le […]

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La validité d’une clause diplomatique

Pour mémoire, il s’agit d’une clause insérée dans un bail de résidence principale conclu avec une personne physique temporairement détachée en Belgique, et par laquelle celle-ci se réserve de résilier le bail à tout moment sans indemnité, si elle est renvoyée dans son pays d’origine, ou si elle fait l’objet d’un autre détachement. Cette clause […]

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Interdiction de faire payer l’agent immobilier par le locataire

Est réputée non écrite toute clause qui met à charge du preneur les frais d’intervention d’un tiers relatifs à la location de l’immeuble, sauf si le preneur est le commanditaire de l’intervention Des parlementaires flamands se sont émus d’une pratique en cours à la côte, par laquelle le bailleur fait supporter par le locataire les […]

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La réglementation des formes du bail de résidence

L’article 1bis de la loi du 20 février 1991 fait du bail de résidence un contrat qui doit être écrit et muni d’annexes. Avant d’exposer les obligations en la matière, notons que cet article 1bis a été ajouté par la loi du 26 avril 2007 mais on en parlait déjà dans la loi du 25 […]

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L’appartement présente des vices, le preneur suspend le paiement du loyer

Examinons une affaire soumise à la Cour de cassation qui rappelle de manière heureuse certains principes dans les litiges locatifs (Cass., 24 septembre 2009, première chambre, section néerlandaise, rôle n° C.08.0346.N). Le tribunal de première instance de Gand, statuant en degré d’appel, reconnait que l’appartement loué était bien est affecté de vices troublant la jouissance du […]

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Les anciens baux de résidence

Il est parfois pénible de voir clair dans une situation locative ancienne lorsque l’on reprend la gestion d’un immeuble, que l’on l’achète un immeuble loué ou que l’on en hérite. Comme les situations peuvent se présenter de manières très différentes, avec autant de conséquences diverses, voyons ici les réflexes à prendre en compte en retenant […]

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Le bail à vie

Introduction Le bail à vie présente de l’intérêt en cas de liquidation d’une communauté après divorce, ou en cas de cohabitation, ou encore comme charge d’une vente. La loi du 13 avril 1997 a inséré un paragraphe 8 à l’article 3 de la loi du 20 février 1991 relatif à la durée du bail de […]

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Le vendeur peut-il invoquer l’erreur sur le prix ?

Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice. Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable. C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle […]

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Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice.

Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable.

C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

Le vendeur peut-il poursuivre la nullité de la vente pour erreur substantielle sur le prix ?

L’état du bien, sa fonctionnalité ou son statut urbanistique sont sans doute des éléments déterminants pour l’acheteur, puisqu’ils conditionnent l’usage possible du bien, mais pas pour le vendeur qui, justement, s’en défait.

La motivation du vendeur s’arrête souvent au prix ou du moins à l’intérêt de transformer en argent un bien coûteux ou peu liquide.

Une appréciation maladroite de la valeur du bien, lors de la fixation du prix, est-elle un élément substantiel ?

La jurisprudence est réticente a reconnaître une erreur substantielle dans le prix.

En effet, l’erreur doit porter sur la substance de la chose.

Par ailleurs, l’erreur doit être commune ce qui signifie qu’elle doit porter sur un élément entré dans le champ contractuel (Cass., 23 janvier 2014, rôle n° C.13.0114.N, www.juridat.be).

Or la composition du prix relève d’éléments propres au vendeur.

D’après le Prof. P. Van Ommeslaghe, l’erreur sur la valeur de la chose n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation d’une convention par application de l’article 1110 du Code civil, à défaut d’être substantielle (« Droit des obligation », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, pp. 236 et 243).

Le Prof. Wéry parle, lui, d’erreur indifférentes.

Pour cet auteur , l’erreur sur la valeur ou sur le prix n’est pas prise en considération comme cause de nullité ; en effet, la lésion ne vicie point les conventions sauf le dispositif spécifique de la lésion énorme (art. 1674 du Code civil) ou la lésion qualifiée qui est une variante du dol et non de l’erreur.

Il en va cependant autrement lorsque l’erreur sur le prix est la conséquence d’une erreur sur la substance de la chose (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 224).

En ce cas, on retrouve le concept d’erreur sur la chose, pour autant qu’elle soit substantielle.

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