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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Peut-on reconduire un bail de courte durée en majorant le loyer ?

Une personne loue un studio à Gand pour y établir sa résidence, à partir du 1er septembre 1998, pour un an au loyer de 247 €. Le bail est prolongé à deux reprises pour une durée d’un an contre un loyer de 372 €.

Concernant la durée du bail, le juge déduit de cela, fort correctement, que la relation locative est devenu un bail de neuf ans ayant pris cours au début des relations, le 1er septembre 1998.

Les prolongations avaient été accompagnées d’une augmentation du loyer. A ce sujet, le juge considère que “de partijen hebben blijkbaar in gemeen overleg de huurprijs opgetrokken en wederzijds aanvaard”. On veut bien le penser.

Pour cette raison, le juge condamne le locataire à payer les arriérés de loyers au nouveau montant, et lui refuse la restitution de l’augmentation qu’il avait consentie.

Mais la Cour de cassation casse ce jugement pour violation de l’article 3, § 6, de la loi du 20 février 1991 (Cass., 21 juin 2004, rôle n° C040036N, www.juridat.be).

Pourquoi ?

Le bail de résidence principale, de trois ans au plus, est régi par des dispositions particulières en matière de durée.

Ainsi l’article 3, § 6, de la loi du 20 février 1991 prévoit que ce bail de courte durée ne peut être prorogé qu’une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.

Pour mettre fin au bail de courte durée, il faut un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue.

Nonobstant toute clause ou toute convention contraires, à défaut d’un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur.

La loi ajoute que « dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courre durée ».

On considère donc que le bail de courte durée qui fait l’objet d’un renouvellement, expressément ou tacitement, sans congé préalable, devient un bail de neuf ans à dater du début du bail de courte durée. Rétroactivement en quelque sorte.

Mais dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courte durée.

Il n’est fait exception à cette règle du maintien des conditions du bail que dans le cas de l’indexation et de la révision du loyer.

Ces dispositions relatives et à la durée du bail de courte durée et au maintien de ses conditions sont protectrices du locataire, et sont partant impératives.

Il en découle que le locataire ne peut accepter une augmentation du loyer ni faire abandon de son droit de poursuivre le paiement du loyer initial lorsque le bail de courte durée est prolongé.

Prudence donc lorsqu’un bail de courte durée est reconduit.

D’abord, il ne peut être prorogé qu’une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.

Il prend fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue. Sinon, il devient un bail de neuf à dater du début du bail de courte durée.

Enfin, et surtout, on ne peut en modifier les conditions, par exemple on ne peut augmenter le loyer.

 

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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