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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Peut-on reconduire un bail de courte durée en majorant le loyer ?

Une personne loue un studio à Gand pour y établir sa résidence, à partir du 1er septembre 1998, pour un an au loyer de 247 €. Le bail est prolongé à deux reprises pour une durée d’un an contre un loyer de 372 €.

Concernant la durée du bail, le juge déduit de cela, fort correctement, que la relation locative est devenu un bail de neuf ans ayant pris cours au début des relations, le 1er septembre 1998.

Les prolongations avaient été accompagnées d’une augmentation du loyer. A ce sujet, le juge considère que “de partijen hebben blijkbaar in gemeen overleg de huurprijs opgetrokken en wederzijds aanvaard”. On veut bien le penser.

Pour cette raison, le juge condamne le locataire à payer les arriérés de loyers au nouveau montant, et lui refuse la restitution de l’augmentation qu’il avait consentie.

Mais la Cour de cassation casse ce jugement pour violation de l’article 3, § 6, de la loi du 20 février 1991 (Cass., 21 juin 2004, rôle n° C040036N, www.juridat.be).

Pourquoi ?

Le bail de résidence principale, de trois ans au plus, est régi par des dispositions particulières en matière de durée.

Ainsi l’article 3, § 6, de la loi du 20 février 1991 prévoit que ce bail de courte durée ne peut être prorogé qu’une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.

Pour mettre fin au bail de courte durée, il faut un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue.

Nonobstant toute clause ou toute convention contraires, à défaut d’un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur.

La loi ajoute que « dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courre durée ».

On considère donc que le bail de courte durée qui fait l’objet d’un renouvellement, expressément ou tacitement, sans congé préalable, devient un bail de neuf ans à dater du début du bail de courte durée. Rétroactivement en quelque sorte.

Mais dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courte durée.

Il n’est fait exception à cette règle du maintien des conditions du bail que dans le cas de l’indexation et de la révision du loyer.

Ces dispositions relatives et à la durée du bail de courte durée et au maintien de ses conditions sont protectrices du locataire, et sont partant impératives.

Il en découle que le locataire ne peut accepter une augmentation du loyer ni faire abandon de son droit de poursuivre le paiement du loyer initial lorsque le bail de courte durée est prolongé.

Prudence donc lorsqu’un bail de courte durée est reconduit.

D’abord, il ne peut être prorogé qu’une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.

Il prend fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue. Sinon, il devient un bail de neuf à dater du début du bail de courte durée.

Enfin, et surtout, on ne peut en modifier les conditions, par exemple on ne peut augmenter le loyer.

 

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Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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