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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Peut-on reconduire un bail de courte durée en majorant le loyer ?

Une personne loue un studio à Gand pour y établir sa résidence, à partir du 1er septembre 1998, pour un an au loyer de 247 €. Le bail est prolongé à deux reprises pour une durée d’un an contre un loyer de 372 €.

Concernant la durée du bail, le juge déduit de cela, fort correctement, que la relation locative est devenu un bail de neuf ans ayant pris cours au début des relations, le 1er septembre 1998.

Les prolongations avaient été accompagnées d’une augmentation du loyer. A ce sujet, le juge considère que “de partijen hebben blijkbaar in gemeen overleg de huurprijs opgetrokken en wederzijds aanvaard”. On veut bien le penser.

Pour cette raison, le juge condamne le locataire à payer les arriérés de loyers au nouveau montant, et lui refuse la restitution de l’augmentation qu’il avait consentie.

Mais la Cour de cassation casse ce jugement pour violation de l’article 3, § 6, de la loi du 20 février 1991 (Cass., 21 juin 2004, rôle n° C040036N, www.juridat.be).

Pourquoi ?

Le bail de résidence principale, de trois ans au plus, est régi par des dispositions particulières en matière de durée.

Ainsi l’article 3, § 6, de la loi du 20 février 1991 prévoit que ce bail de courte durée ne peut être prorogé qu’une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.

Pour mettre fin au bail de courte durée, il faut un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue.

Nonobstant toute clause ou toute convention contraires, à défaut d’un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur.

La loi ajoute que « dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courre durée ».

On considère donc que le bail de courte durée qui fait l’objet d’un renouvellement, expressément ou tacitement, sans congé préalable, devient un bail de neuf ans à dater du début du bail de courte durée. Rétroactivement en quelque sorte.

Mais dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courte durée.

Il n’est fait exception à cette règle du maintien des conditions du bail que dans le cas de l’indexation et de la révision du loyer.

Ces dispositions relatives et à la durée du bail de courte durée et au maintien de ses conditions sont protectrices du locataire, et sont partant impératives.

Il en découle que le locataire ne peut accepter une augmentation du loyer ni faire abandon de son droit de poursuivre le paiement du loyer initial lorsque le bail de courte durée est prolongé.

Prudence donc lorsqu’un bail de courte durée est reconduit.

D’abord, il ne peut être prorogé qu’une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.

Il prend fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue. Sinon, il devient un bail de neuf à dater du début du bail de courte durée.

Enfin, et surtout, on ne peut en modifier les conditions, par exemple on ne peut augmenter le loyer.

 

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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