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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Peut-on reconduire un bail de courte durée en majorant le loyer ?

Une personne loue un studio à Gand pour y établir sa résidence, à partir du 1er septembre 1998, pour un an au loyer de 247 €. Le bail est prolongé à deux reprises pour une durée d’un an contre un loyer de 372 €.

Concernant la durée du bail, le juge déduit de cela, fort correctement, que la relation locative est devenu un bail de neuf ans ayant pris cours au début des relations, le 1er septembre 1998.

Les prolongations avaient été accompagnées d’une augmentation du loyer. A ce sujet, le juge considère que “de partijen hebben blijkbaar in gemeen overleg de huurprijs opgetrokken en wederzijds aanvaard”. On veut bien le penser.

Pour cette raison, le juge condamne le locataire à payer les arriérés de loyers au nouveau montant, et lui refuse la restitution de l’augmentation qu’il avait consentie.

Mais la Cour de cassation casse ce jugement pour violation de l’article 3, § 6, de la loi du 20 février 1991 (Cass., 21 juin 2004, rôle n° C040036N, www.juridat.be).

Pourquoi ?

Le bail de résidence principale, de trois ans au plus, est régi par des dispositions particulières en matière de durée.

Ainsi l’article 3, § 6, de la loi du 20 février 1991 prévoit que ce bail de courte durée ne peut être prorogé qu’une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.

Pour mettre fin au bail de courte durée, il faut un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue.

Nonobstant toute clause ou toute convention contraires, à défaut d’un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur.

La loi ajoute que « dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courre durée ».

On considère donc que le bail de courte durée qui fait l’objet d’un renouvellement, expressément ou tacitement, sans congé préalable, devient un bail de neuf ans à dater du début du bail de courte durée. Rétroactivement en quelque sorte.

Mais dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courte durée.

Il n’est fait exception à cette règle du maintien des conditions du bail que dans le cas de l’indexation et de la révision du loyer.

Ces dispositions relatives et à la durée du bail de courte durée et au maintien de ses conditions sont protectrices du locataire, et sont partant impératives.

Il en découle que le locataire ne peut accepter une augmentation du loyer ni faire abandon de son droit de poursuivre le paiement du loyer initial lorsque le bail de courte durée est prolongé.

Prudence donc lorsqu’un bail de courte durée est reconduit.

D’abord, il ne peut être prorogé qu’une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.

Il prend fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue. Sinon, il devient un bail de neuf à dater du début du bail de courte durée.

Enfin, et surtout, on ne peut en modifier les conditions, par exemple on ne peut augmenter le loyer.

 

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La clause linguistique dans les contrats

Dans les contrats, on trouve à présent des clauses de langue couplées aux clauses de compétence en cas de litige. Par exemple : « en cas de litige, les juridictions bruxelloises francophones seront seules compétentes ». Quelle est l’efficacité de pareille clause, vu que la loi du 15 juin 1935 est d’ordre public ? Si le défendeur est établi […]

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Dans les contrats, on trouve à présent des clauses de langue couplées aux clauses de compétence en cas de litige.

Par exemple : « en cas de litige, les juridictions bruxelloises francophones seront seules compétentes ».

Quelle est l’efficacité de pareille clause, vu que la loi du 15 juin 1935 est d’ordre public ?

Si le défendeur est établi en Région wallonne, pas de problème.

Mais s’il est établi en Flandre ?

L’article 40, alinéa 1er, de la loi sur l’emploi des langues a été assoupli par la loi du 25 mai 2018 :

« Sans préjudice de l’application des articles 794, 861 et 864 du Code judiciaire, les règles qui précèdent sont prescrites à peine de nullité. »

La référence aux article 861 à 864 signifie qu’un acte ne peut plus être déclaré nul au regard de l’emploi des langues sans que l’irrégularité n’ait causé grief.

Or si le défendeur a accepté dans le contrat la langue et la compétence française, il n’y a pas de grief.

Malheureusement, la Cour constitutionnelle, saisie par des magistrats flamands, a annulé l’alinéa 1er de l’article 40 (arrêt n° 120/2019 du 19 septembre 2019).

Depuis le 10 octobre 2019, l’ancienne version de l’article 40 est revenue : le juge doit d’office annuler un acte irrégulier sur le plan de la langue.

Or, selon l’article 4 de la loi du 15 juin 1935, un défendeur « domicilié » en Flandre doit être cité en néerlandais à Bruxelles.

Si le juge considère que le siège servant à présent de « domicile » est en Flandre, il doit frapper la citation de nullité, agissant d’office si une parties ne le demande pas.

Les clauses linguistiques dans les contrats ne peuvent rien y faire. Elles sont en réalité inopérantes.

Les clauses d’élection de domicile à Bruxelles sont pareillement impuissantes.

En effet, on ne peut déroger à une loi d’ordre public par des conventions particulières.

L’homogénéité linguistiques des Régions est l’un des fondements de l’organisation de l’Etat et donc de l’organisation judiciaire, d’où son caractère d’ordre public.

Cette homogénéité n’est cependant pas totale.

L’article 7, § 1er, de la loi permet en effet aux parties de demander conjointement que la cause soit renvoyée devant une juridiction de l’autre langue.

Ce n’est pas normal dans un Etat fédéral mais, rassurez-vous, ce respect du choix des parties disparaîtra lorsque la justice sera régionalisée …

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