Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Peut-on reconduire un bail de courte durée en majorant le loyer ?

Une personne loue un studio à Gand pour y établir sa résidence, à partir du 1er septembre 1998, pour un an au loyer de 247 €. Le bail est prolongé à deux reprises pour une durée d’un an contre un loyer de 372 €.

Concernant la durée du bail, le juge déduit de cela, fort correctement, que la relation locative est devenu un bail de neuf ans ayant pris cours au début des relations, le 1er septembre 1998.

Les prolongations avaient été accompagnées d’une augmentation du loyer. A ce sujet, le juge considère que “de partijen hebben blijkbaar in gemeen overleg de huurprijs opgetrokken en wederzijds aanvaard”. On veut bien le penser.

Pour cette raison, le juge condamne le locataire à payer les arriérés de loyers au nouveau montant, et lui refuse la restitution de l’augmentation qu’il avait consentie.

Mais la Cour de cassation casse ce jugement pour violation de l’article 3, § 6, de la loi du 20 février 1991 (Cass., 21 juin 2004, rôle n° C040036N, www.juridat.be).

Pourquoi ?

Le bail de résidence principale, de trois ans au plus, est régi par des dispositions particulières en matière de durée.

Ainsi l’article 3, § 6, de la loi du 20 février 1991 prévoit que ce bail de courte durée ne peut être prorogé qu’une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.

Pour mettre fin au bail de courte durée, il faut un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue.

Nonobstant toute clause ou toute convention contraires, à défaut d’un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur.

La loi ajoute que « dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courre durée ».

On considère donc que le bail de courte durée qui fait l’objet d’un renouvellement, expressément ou tacitement, sans congé préalable, devient un bail de neuf ans à dater du début du bail de courte durée. Rétroactivement en quelque sorte.

Mais dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courte durée.

Il n’est fait exception à cette règle du maintien des conditions du bail que dans le cas de l’indexation et de la révision du loyer.

Ces dispositions relatives et à la durée du bail de courte durée et au maintien de ses conditions sont protectrices du locataire, et sont partant impératives.

Il en découle que le locataire ne peut accepter une augmentation du loyer ni faire abandon de son droit de poursuivre le paiement du loyer initial lorsque le bail de courte durée est prolongé.

Prudence donc lorsqu’un bail de courte durée est reconduit.

D’abord, il ne peut être prorogé qu’une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.

Il prend fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue. Sinon, il devient un bail de neuf à dater du début du bail de courte durée.

Enfin, et surtout, on ne peut en modifier les conditions, par exemple on ne peut augmenter le loyer.

 

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

Lire plus arrow_forward

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

  • Sitothèque

  • close