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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles tagué ‘congé’

La faculté de résiliation triennale au profit du bailleur

Dans le bail commercial, le preneur dispose du droit de résilier le bail à l’occasion de chaque triennat, sans justification ni indemnité, et avec un préavis de six mois. C’est une disposition impérative en sorte que le bail ne peut l’exclure et ne doit pas la mentionner. Un droit de résiliation triennale existe aussi en […]

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L’expulsion du locataire commercial par l’acquéreur lorsque le bail est devenu à durée indéterminée

Selon l’article 14, al. 3, de la loi sur les baux commerciaux, lorsqu’un bail commercial arrive à expiration sans avoir été renouvelé dans les formes, et que le preneur est laissé en possession dans l’immeuble loué, un bail d’une durée indéterminée prend cours. Voyons comment, dans ce cas, l’acquéreur du bien peut recouvrer la libre […]

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Lorsque le bail commercial devient à durée indéterminée

Lorsqu’un bail commercial arrive à expiration sans avoir été renouvelé dans les formes, et que le preneur est laissé en possession de l’immeuble loué, un bail d’une durée indéterminée prend cours, conformément à l’article 14, alinéa 3, de la loi sur les baux commerciaux. Cette disposition précise que le bailleur peut mettre fin à ce […]

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Peut-on demander la résolution du contrat après sa résiliation ?

Le preneur résilie le bail sans préavis ni indemnité, le bail de résidence principale de neuf années n’ayant pas été enregistré. Mais le preneur avait préalablement installé son frère dans les lieux, sans que le bail ait été cédé et sans sous-location autorisée par le bailleur. La restitution des lieux au bailleur n’est finalement intervenue […]

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Que devient le locataire à la vente du bien loué ? (VIII et fin)

Terminons notre série par quelques régimes particuliers. L’acquéreur en réméré (vente avec pacte de rachat) ne peut user de la faculté d’expulser le preneur, jusqu’à l’expiration du délai de réméré (art. 1751 du Code civil). A mon sens cette disposition ne porte que sur la clause de faculté d’expulsion insérée dans le bail. Elle ne […]

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Que devient le locataire à la vente du bien loué ? (VI)

O sait donc que l’acquéreur « entre dans les chaussures du bailleur » lorsque le bail de résidence principale a été enregistré. Il peut donc donner congé au preneur comme pouvait le faire son vendeur, c’est-à-dire pour occupation personnelle, pour réaliser des travaux importants ou en versant une indemnité. On a vu que ces motifs et conditions […]

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Que devient le locataire à la vente du bien loué ? (V)

Abordons à présent le bail de résidence principale. Ce bail est en principe conclu pour neuf ans (art. 3, § 1, al. 1, loi du 20 février 1991). Les parties peuvent déroger à cette disposition en prévoyant un bail de courte durée, d’une durée de trois ans maximum (art. 3, § 6), un bail de […]

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Redonner congé dans le bail à ferme

En matière de bail à ferme, le congé donné par le bailleur doit soit être accepté par le preneur soit faire l’objet d’une action en validation devant le juge de paix. En effet, l’article 12.4 de la loi sur le bail à ferme prévoit qu’un congé auquel le preneur n’a pas acquiescé par écrit et qui n’a pas été soumis à validation par le juge de paix dans les trois mois, est caduc. Le bailleur peut cependant donner un nouveau congé, mais il […]

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Les anciens baux de résidence

Il est parfois pénible de voir clair dans une situation locative ancienne lorsque l’on reprend la gestion d’un immeuble, que l’on l’achète un immeuble loué ou que l’on en hérite. Comme les situations peuvent se présenter de manières très différentes, avec autant de conséquences diverses, voyons ici les réflexes à prendre en compte en retenant […]

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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