Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le congé du preneur par bail verbal non enregistré

L’article 5bis de la loi du 20 février 1991 sur le bail de résidence principale, dispose que l’obligation d’enregistrement du bail dans les deux mois (art. 32, 5° CDE), repose sur le bailleur (art. 35, 7° CDE).

Cet enregistrement est désormais gratuit (art. 161, 12°, b) CDE).

Le bailleur qui ne respecte pas cette obligation supporte, outre une amende, la sanction particulière de l’article 3, § 5, al. 3 de la loi :

Si le bailleur n’a pas fait enregistrer le bail dans les deux mois, et aussi longtemps que le bail n’est pas enregistré, le preneur peut donner congé sans préavis ni indemnité. Dans ce cas, le preneur n’est donc pas tenu de respecter le préavis de trois mois et l’indemnité de trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.

Cette sanction du défaut d’enregistrement est destinée à assurer le bon respect de cette formalité et, partant, de mieux protéger le preneur en cas de vente du bien loué (voy. l’art. 9 de la loi). Fort bien. Mais l’enregistrement est une « formalité qui consiste dans la copie, l’analyse ou la mention d’un acte ou d’un écrit, par le receveur de l’enregistrement, dans un registre » (art. 1 CDE).

Il faut donc un écrit pour enregistrer un bail.

Comment appliquer la sanction du défaut d’enregistrement si le bail est verbal ? En matière de vente « verbale » d’immeuble situé en Belgique, l’article 31, 1°, CDE permet de soumettre à l’enregistrement une déclaration écrite. Mais cela n’existe pas pour le bail et le receveur de l’enregistrement refuse généralement de procéder à l’enregistrement d’une déclaration valant bail car l’article 19, 3°, a), vise un « acte portant bail ».

Pour l’administration, cela signifie un contrat signé. Donc pas de sanction civile pour le bailleur qui n’a pas enregistré le bail verbal ? Une certaine jurisprudence le dit, effectivement. En d’autres termes, le preneur par bail verbal doit toujours respecter le délai de préavis de trois mois et l’éventuelle indemnité, alors que dans le cas d’un bail écrit, il en sera dispensé si le bailleur n’a pas fait enregistrer le bail.

De plus, en cas de vente de l’immeuble loué, le preneur par bail non enregistré pourra être expulsé par l’acquéreur moyennant un préavis de trois mois, dans certaines conditions (art. 9). Le preneur est donc désavantagé par la faute du bailleur, sur qui repose l’obligation de faire enregistrer.

Cela n’a pas manqué d’émouvoir la Cour constitutionnelle. Elle y voit, à juste titre, une différence de traitement entre le preneur par bail verbal et le preneur par bail écrit, que rien ne justifie, au contraire. La Cour aurait pu s’arrêter là et dire l’article 3, § 5, al. 3, non constitutionnel. Mais la Cour relève encore que l’article 3, § 5, n’exclut pas expressément que cette disposition soit appliquée au bail verbal d’habitation. Elle en conclut que, dans l’interprétation selon laquelle l’article 3, § 5, s’applique bien au bail verbal, il ne viole pas les articles 10, 11 et 23 de la Constitution. Or, si l’article 3, § 5, n’exclut pas expressément les baux verbaux, c’est parce que l’article 19, 3°, a), CDE le fait déjà en visant un « acte portant bail ».

Il faut donc un instrumentum ; le bail verbal n’est pas enregistrable. La loi est cohérente ; elle précise que le bail de résidence ne peut plus être verbal. Les obligations de mentions (art. 1bis) et d’annexes (art. 11bis) en font un bail obligatoirement écrit. Il est donc normal que la sanction soit applicable au seul bail de résidence écrit puisque ce bail ne peut être qu’écrit …Le problème ne vient donc pas de l’article 3, § 5, il vient de l’absence d’une même sanction du non-respect des articles 1bis et 11bis.

Remarquons que, toujours cohérente, la loi permet au preneur par bail verbal, après mise en demeure, de requérir jugement valant écrit par une procédure simplifiée (art. 1bis, al. 2). Ni la requête ni le jugement ne sont enregistrables (art. 142 CDE), la sanction n’est donc pas perdue par le seul fait de la procédure.

Bref, la discrimination me semble davantage résider dans l’absence de sanction du non-respect du caractère écrit de la convention que dans l’article 3, § 5.

Il faudrait y réfléchir de lege ferenda. La Cour constitutionnelle a cependant dit l’article 3, § 5, non constitutionnel. Il faut dire que si elle peut annuler une loi, elle ne peut annuler une carence par absence de loi.

Commentaires

facebook comments:

  1. Donc en gros un bail verbal de résidence principale d’avant 2007 qui n’a pas été transformé en bail écrit suite à la nouvelle loi , le locataire doit donné un préavis de 3 mois et ne peut donc pas partir à tout moment sans préavis ni indemnité.
    Est ce bien cela.

    Bien à vous.
    cattelain arnaud

    décembre 21, 2011
  2. A mon avis, c’est le contraire…
    Bail verbal = pas enregistré => le locataire peut se barrer quand il veut sans préavis ni indemnité.

    Les articles du présent site sont toujours bien documentés. Mais il est vrai que je me pose parfois la question de la conclusion à en tirer.

    décembre 23, 2011
  3. Claudine #

    Mais avec un bail verbal, le propriétaire peut vous demander de partir dans un mois? ou alors on a droit à 3 mois?
    Mon ami a un bail verbal et son propriétaire a dit qu’il devait être parti le mois prochain

    mars 9, 2013
    • Non, si c’est un bail de résidence principale, il faut appliquer la loi du 20 février 1991.

      mars 10, 2013
  4. konings #

    Moi j’ai un bail écrit ou il fait mentionné que je ne peut y mettre ma résidence principal.J’y ai quand même mis mon domicile,donc le bail est considéré comme verbal (légalement)?

    septembre 19, 2013
  5. konings #

    pourtant je n’ai pas signé de bail de résidence secondaire,j’habite depuis plus d’un an dans l’appartement donc il est logique que ça devienne ma résidence principal surtout que je n’ai jamais eu de contestations vis a vis du propriétaire…..

    septembre 24, 2013
  6. Aline #

    Bonjour,
    En 2004 je suis entré dans un logement social modéré et j’ai signé un bail et payé l’enregistrement au propriétaire pour qu’il fasse le nécessaire.

    J’ai donné mon renon par lettre recommandé (du 20 octobre 2014) pour partir le 14/11 de mon logement. j’ai proposé au propriétaire une date à leur convenance pour état des lieux de sortie, au plus tard le 14/11.

    Premièrement, ils n’ont pas enregistré le bail et m’informent qu’il n’y a jamais eu de bail signé
    Deuxièmement, ils m’imposent de rester le mois complet car ils disent qu’ils me font une fleur car normalement c’est un préavis de 3 mois. De plus je dois payer le mois complet de novembre.

    Puis-je partir à tout moment sans préavis de 3 mois? Dois-je payer le mois de novembre ?

    Malgré 3 courriers recommandé pour dresser un état des lieux de sortie, ils ne me répondent pas. Que faire? Et pour clôturer les relevés des compteurs?

    Un tout grand merci d’avance pour vos éclaircissements!!!

    novembre 17, 2014
  7. Patrice #

    Bonjour,
    Je suis locataire, bail de 9 ans non enregistré et la maison est en vente.
    Donc, un préavis de 3 mois !
    Comme la faute incombe au bailleur du fait de ne pas avoir enregistré le bail, n’est-il pas possible d’introduire une action en justice ?
    Merci d’avance pour votre aide.
    Patrice

    janvier 10, 2017

Laisser un commentaire

Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

Lire plus arrow_forward

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

  • Sitothèque

  • close