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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le congé du preneur par bail verbal non enregistré

L’article 5bis de la loi du 20 février 1991 sur le bail de résidence principale, dispose que l’obligation d’enregistrement du bail dans les deux mois (art. 32, 5° CDE), repose sur le bailleur (art. 35, 7° CDE).

Cet enregistrement est désormais gratuit (art. 161, 12°, b) CDE).

Le bailleur qui ne respecte pas cette obligation supporte, outre une amende, la sanction particulière de l’article 3, § 5, al. 3 de la loi :

Si le bailleur n’a pas fait enregistrer le bail dans les deux mois, et aussi longtemps que le bail n’est pas enregistré, le preneur peut donner congé sans préavis ni indemnité. Dans ce cas, le preneur n’est donc pas tenu de respecter le préavis de trois mois et l’indemnité de trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.

Cette sanction du défaut d’enregistrement est destinée à assurer le bon respect de cette formalité et, partant, de mieux protéger le preneur en cas de vente du bien loué (voy. l’art. 9 de la loi). Fort bien. Mais l’enregistrement est une « formalité qui consiste dans la copie, l’analyse ou la mention d’un acte ou d’un écrit, par le receveur de l’enregistrement, dans un registre » (art. 1 CDE).

Il faut donc un écrit pour enregistrer un bail.

Comment appliquer la sanction du défaut d’enregistrement si le bail est verbal ? En matière de vente « verbale » d’immeuble situé en Belgique, l’article 31, 1°, CDE permet de soumettre à l’enregistrement une déclaration écrite. Mais cela n’existe pas pour le bail et le receveur de l’enregistrement refuse généralement de procéder à l’enregistrement d’une déclaration valant bail car l’article 19, 3°, a), vise un « acte portant bail ».

Pour l’administration, cela signifie un contrat signé. Donc pas de sanction civile pour le bailleur qui n’a pas enregistré le bail verbal ? Une certaine jurisprudence le dit, effectivement. En d’autres termes, le preneur par bail verbal doit toujours respecter le délai de préavis de trois mois et l’éventuelle indemnité, alors que dans le cas d’un bail écrit, il en sera dispensé si le bailleur n’a pas fait enregistrer le bail.

De plus, en cas de vente de l’immeuble loué, le preneur par bail non enregistré pourra être expulsé par l’acquéreur moyennant un préavis de trois mois, dans certaines conditions (art. 9). Le preneur est donc désavantagé par la faute du bailleur, sur qui repose l’obligation de faire enregistrer.

Cela n’a pas manqué d’émouvoir la Cour constitutionnelle. Elle y voit, à juste titre, une différence de traitement entre le preneur par bail verbal et le preneur par bail écrit, que rien ne justifie, au contraire. La Cour aurait pu s’arrêter là et dire l’article 3, § 5, al. 3, non constitutionnel. Mais la Cour relève encore que l’article 3, § 5, n’exclut pas expressément que cette disposition soit appliquée au bail verbal d’habitation. Elle en conclut que, dans l’interprétation selon laquelle l’article 3, § 5, s’applique bien au bail verbal, il ne viole pas les articles 10, 11 et 23 de la Constitution. Or, si l’article 3, § 5, n’exclut pas expressément les baux verbaux, c’est parce que l’article 19, 3°, a), CDE le fait déjà en visant un « acte portant bail ».

Il faut donc un instrumentum ; le bail verbal n’est pas enregistrable. La loi est cohérente ; elle précise que le bail de résidence ne peut plus être verbal. Les obligations de mentions (art. 1bis) et d’annexes (art. 11bis) en font un bail obligatoirement écrit. Il est donc normal que la sanction soit applicable au seul bail de résidence écrit puisque ce bail ne peut être qu’écrit …Le problème ne vient donc pas de l’article 3, § 5, il vient de l’absence d’une même sanction du non-respect des articles 1bis et 11bis.

Remarquons que, toujours cohérente, la loi permet au preneur par bail verbal, après mise en demeure, de requérir jugement valant écrit par une procédure simplifiée (art. 1bis, al. 2). Ni la requête ni le jugement ne sont enregistrables (art. 142 CDE), la sanction n’est donc pas perdue par le seul fait de la procédure.

Bref, la discrimination me semble davantage résider dans l’absence de sanction du non-respect du caractère écrit de la convention que dans l’article 3, § 5.

Il faudrait y réfléchir de lege ferenda. La Cour constitutionnelle a cependant dit l’article 3, § 5, non constitutionnel. Il faut dire que si elle peut annuler une loi, elle ne peut annuler une carence par absence de loi.

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar

    Donc en gros un bail verbal de résidence principale d’avant 2007 qui n’a pas été transformé en bail écrit suite à la nouvelle loi , le locataire doit donné un préavis de 3 mois et ne peut donc pas partir à tout moment sans préavis ni indemnité.
    Est ce bien cela.

    Bien à vous.
    cattelain arnaud

    décembre 21, 2011
  2. Avatar

    A mon avis, c’est le contraire…
    Bail verbal = pas enregistré => le locataire peut se barrer quand il veut sans préavis ni indemnité.

    Les articles du présent site sont toujours bien documentés. Mais il est vrai que je me pose parfois la question de la conclusion à en tirer.

    décembre 23, 2011
  3. Avatar
    Claudine #

    Mais avec un bail verbal, le propriétaire peut vous demander de partir dans un mois? ou alors on a droit à 3 mois?
    Mon ami a un bail verbal et son propriétaire a dit qu’il devait être parti le mois prochain

    mars 9, 2013
    • Avatar

      Non, si c’est un bail de résidence principale, il faut appliquer la loi du 20 février 1991.

      mars 10, 2013
  4. Avatar
    konings #

    Moi j’ai un bail écrit ou il fait mentionné que je ne peut y mettre ma résidence principal.J’y ai quand même mis mon domicile,donc le bail est considéré comme verbal (légalement)?

    septembre 19, 2013
  5. Avatar
    konings #

    pourtant je n’ai pas signé de bail de résidence secondaire,j’habite depuis plus d’un an dans l’appartement donc il est logique que ça devienne ma résidence principal surtout que je n’ai jamais eu de contestations vis a vis du propriétaire…..

    septembre 24, 2013
  6. Avatar
    Aline #

    Bonjour,
    En 2004 je suis entré dans un logement social modéré et j’ai signé un bail et payé l’enregistrement au propriétaire pour qu’il fasse le nécessaire.

    J’ai donné mon renon par lettre recommandé (du 20 octobre 2014) pour partir le 14/11 de mon logement. j’ai proposé au propriétaire une date à leur convenance pour état des lieux de sortie, au plus tard le 14/11.

    Premièrement, ils n’ont pas enregistré le bail et m’informent qu’il n’y a jamais eu de bail signé
    Deuxièmement, ils m’imposent de rester le mois complet car ils disent qu’ils me font une fleur car normalement c’est un préavis de 3 mois. De plus je dois payer le mois complet de novembre.

    Puis-je partir à tout moment sans préavis de 3 mois? Dois-je payer le mois de novembre ?

    Malgré 3 courriers recommandé pour dresser un état des lieux de sortie, ils ne me répondent pas. Que faire? Et pour clôturer les relevés des compteurs?

    Un tout grand merci d’avance pour vos éclaircissements!!!

    novembre 17, 2014
  7. Avatar
    Patrice #

    Bonjour,
    Je suis locataire, bail de 9 ans non enregistré et la maison est en vente.
    Donc, un préavis de 3 mois !
    Comme la faute incombe au bailleur du fait de ne pas avoir enregistré le bail, n’est-il pas possible d’introduire une action en justice ?
    Merci d’avance pour votre aide.
    Patrice

    janvier 10, 2017

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Contrat multi-parties

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit. Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation. En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre. Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit […]

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L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit.

Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation.

En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre.

Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit deux parties. Mais comment appliquer ce principe lorqu’il y a plusieurs parties dans le même contrat ?

Un arrêt du 30 octobre 2020 de la Cour de cassation (rôle n° C.20.0061.N, www.juridat.be) répond à cette question.

La Cour rappelle d’abord que l’exercice de l’ENAC suppose la connexité (verknochtheid) entre les obligations concernées.

Et la Cour poursuit (ma traduction) :

Dans le cas d’un contrat multi-parties, une partie peut, sur base de cette exception, suspendre l’exécution de son obligation à l’égard d’une autre partie si cette partie est en défaut d’exécuter son obligation envers elle ou une obligation envers une autre partie pour autant qu’il existe un lien de connexité envers les obligations.

En d’autres termes, l’ENAC peut porter sur un autre rapport du même contrat, pour autant que les obligations concernées soient connexes.

Dans la langue de l’’arrêt :

« 4. Ingeval van een meerpartijenovereenkomst kan een contractspartij op grond van deze exceptie de uitvoering van haar verbintenissen ten opzichte van een andere partij opschorten indien deze partij in gebreke is een verbintenis jegens haar uit te voeren of een verbintenis tegen een andere partij in zoverre er verknochtheid bestaat tussen de verbintenissen. »

Cela présente de l’intérêt dans les promotions en RDA ou en scission emphytéose. L’acheteur mécontent d’un désordre pourrait suspendre son obligation de payer envers le propriétaire du terrain également.

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