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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Redonner congé dans le bail à ferme

En matière de bail à ferme, le congé donné par le bailleur doit soit être accepté par le preneur soit faire l’objet d’une action en validation devant le juge de paix.

En effet, l’article 12.4 de la loi sur le bail à ferme prévoit qu’un congé auquel le preneur n’a pas acquiescé par écrit et qui n’a pas été soumis à validation par le juge de paix dans les trois mois, est caduc.

Le bailleur peut cependant donner un nouveau congé, mais il doit attendre l’écoulement d’un délai qui doit être d’au moins un an.

Après un congé caduc ou non validé, un nouveau congé ne peut être donné pour quelque motif que ce soit avant un an au moins à dater de la notification du précédent (art. 12.8).

Comment calculer ce délai d’un an ?

La Cour de cassation a appliqué les règles des délais de procédure (de minuit à minuit, le dies a quo ne compte pas mais le dies ad quem est compris).

Plus précisément, le délai d’un an se compte de minuit à minuit et est calculé depuis le lendemain du jour de la signification du congé caduc ou déclaré irrégulier, il comprend le jour de l’échéance et se compte de quantième à veille de quantième.

Dans l’affaire soumise à la Cour de cassation, un congé avait été signifié le 14 septembre 2006 et était devenu caduc pour n’avoir pas été suivi dans les trois mois d’un appel en conciliation.

Le bailleur n’a pas voulu attendre ; il a fait signifier un nouveau congé le 14 septembre 2007.

Ce congé respecte-t-il le délai d’un an ?

La Cour de cassation juge que le délai d’un an que devait respecter le bailleur a pris cours le lendemain du 14 septembre 2006, soit le 15 septembre 2006 à zéro heure, et a expiré le vendredi 14 septembre 2007, veille de quantième, à minuit.

Le jugement attaqué, qui déclare valable le congé donné le 14 septembre 2007, soit avant l’expiration du délai ainsi calculé, viole dès lors l’article 12.8 de la loi sur les baux à ferme.

Le nouveau congé était donc lui aussi, irrégulier.

Le bailleur, décidément maladroit, aurait dû donne ce nouveau congé à partir du 15 septembre 2007 (Cass., 2 avril 2012, rôle n° C.10.0512.F, www.juridat.be).

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Tout le dommage et rien que le dommage

Un médecin est licencié irrégulièrement d’un hôpital et non réintégré. Il invoque cette circonstance avec succès pour obtenir la rupture du contrat aux torts de l’hôpital. Il se voit attribuer une indemnité correspondant au préavis qui lui revenait vu son ancienneté, son l’âge et sa fonction. Mais la Cour d’appel de Mons ne s’arrête pas […]

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Un médecin est licencié irrégulièrement d’un hôpital et non réintégré.

Il invoque cette circonstance avec succès pour obtenir la rupture du contrat aux torts de l’hôpital.

Il se voit attribuer une indemnité correspondant au préavis qui lui revenait vu son ancienneté, son l’âge et sa fonction.

Mais la Cour d’appel de Mons ne s’arrête pas là.

Elle lui accord en outre une indemnité de 15.000 € « pour perte d’une chance de pouvoir poursuivre sa carrière en assumant les fonctions qui étaient les siennes jusqu’à l’âge de soixante-cinq ans ou, à tout le moins, de retrouver, dans de bonnes conditions, une autre institution prête à l’accueillir ».

Cela ne fait un peu double emploi ?

La Cour de cassation casse l’arrêt montois au motif de ce que :

« Le juge qui constate que la faute d’une partie justifie la résolution judiciaire du contrat et qui accorde à l’autre partie la réparation du dommage consistant en la privation du profit qu’elle escomptait ne peut allouer en outre à celle-ci la réparation du dommage consistant en la perte de la chance de ne pas subir cette privation. »

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