Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Redonner congé dans le bail à ferme

En matière de bail à ferme, le congé donné par le bailleur doit soit être accepté par le preneur soit faire l’objet d’une action en validation devant le juge de paix.

En effet, l’article 12.4 de la loi sur le bail à ferme prévoit qu’un congé auquel le preneur n’a pas acquiescé par écrit et qui n’a pas été soumis à validation par le juge de paix dans les trois mois, est caduc.

Le bailleur peut cependant donner un nouveau congé, mais il doit attendre l’écoulement d’un délai qui doit être d’au moins un an.

Après un congé caduc ou non validé, un nouveau congé ne peut être donné pour quelque motif que ce soit avant un an au moins à dater de la notification du précédent (art. 12.8).

Comment calculer ce délai d’un an ?

La Cour de cassation a appliqué les règles des délais de procédure (de minuit à minuit, le dies a quo ne compte pas mais le dies ad quem est compris).

Plus précisément, le délai d’un an se compte de minuit à minuit et est calculé depuis le lendemain du jour de la signification du congé caduc ou déclaré irrégulier, il comprend le jour de l’échéance et se compte de quantième à veille de quantième.

Dans l’affaire soumise à la Cour de cassation, un congé avait été signifié le 14 septembre 2006 et était devenu caduc pour n’avoir pas été suivi dans les trois mois d’un appel en conciliation.

Le bailleur n’a pas voulu attendre ; il a fait signifier un nouveau congé le 14 septembre 2007.

Ce congé respecte-t-il le délai d’un an ?

La Cour de cassation juge que le délai d’un an que devait respecter le bailleur a pris cours le lendemain du 14 septembre 2006, soit le 15 septembre 2006 à zéro heure, et a expiré le vendredi 14 septembre 2007, veille de quantième, à minuit.

Le jugement attaqué, qui déclare valable le congé donné le 14 septembre 2007, soit avant l’expiration du délai ainsi calculé, viole dès lors l’article 12.8 de la loi sur les baux à ferme.

Le nouveau congé était donc lui aussi, irrégulier.

Le bailleur, décidément maladroit, aurait dû donne ce nouveau congé à partir du 15 septembre 2007 (Cass., 2 avril 2012, rôle n° C.10.0512.F, www.juridat.be).

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Travaux immobiliers à un immeuble destiné à être loué en option TVA

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be. Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf. Cela signifie que l’option […]

Lire plus arrow_forward

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

  • Sitothèque

  • close