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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Redonner congé dans le bail à ferme

En matière de bail à ferme, le congé donné par le bailleur doit soit être accepté par le preneur soit faire l’objet d’une action en validation devant le juge de paix.

En effet, l’article 12.4 de la loi sur le bail à ferme prévoit qu’un congé auquel le preneur n’a pas acquiescé par écrit et qui n’a pas été soumis à validation par le juge de paix dans les trois mois, est caduc.

Le bailleur peut cependant donner un nouveau congé, mais il doit attendre l’écoulement d’un délai qui doit être d’au moins un an.

Après un congé caduc ou non validé, un nouveau congé ne peut être donné pour quelque motif que ce soit avant un an au moins à dater de la notification du précédent (art. 12.8).

Comment calculer ce délai d’un an ?

La Cour de cassation a appliqué les règles des délais de procédure (de minuit à minuit, le dies a quo ne compte pas mais le dies ad quem est compris).

Plus précisément, le délai d’un an se compte de minuit à minuit et est calculé depuis le lendemain du jour de la signification du congé caduc ou déclaré irrégulier, il comprend le jour de l’échéance et se compte de quantième à veille de quantième.

Dans l’affaire soumise à la Cour de cassation, un congé avait été signifié le 14 septembre 2006 et était devenu caduc pour n’avoir pas été suivi dans les trois mois d’un appel en conciliation.

Le bailleur n’a pas voulu attendre ; il a fait signifier un nouveau congé le 14 septembre 2007.

Ce congé respecte-t-il le délai d’un an ?

La Cour de cassation juge que le délai d’un an que devait respecter le bailleur a pris cours le lendemain du 14 septembre 2006, soit le 15 septembre 2006 à zéro heure, et a expiré le vendredi 14 septembre 2007, veille de quantième, à minuit.

Le jugement attaqué, qui déclare valable le congé donné le 14 septembre 2007, soit avant l’expiration du délai ainsi calculé, viole dès lors l’article 12.8 de la loi sur les baux à ferme.

Le nouveau congé était donc lui aussi, irrégulier.

Le bailleur, décidément maladroit, aurait dû donne ce nouveau congé à partir du 15 septembre 2007 (Cass., 2 avril 2012, rôle n° C.10.0512.F, www.juridat.be).

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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