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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Redonner congé dans le bail à ferme

En matière de bail à ferme, le congé donné par le bailleur doit soit être accepté par le preneur soit faire l’objet d’une action en validation devant le juge de paix.

En effet, l’article 12.4 de la loi sur le bail à ferme prévoit qu’un congé auquel le preneur n’a pas acquiescé par écrit et qui n’a pas été soumis à validation par le juge de paix dans les trois mois, est caduc.

Le bailleur peut cependant donner un nouveau congé, mais il doit attendre l’écoulement d’un délai qui doit être d’au moins un an.

Après un congé caduc ou non validé, un nouveau congé ne peut être donné pour quelque motif que ce soit avant un an au moins à dater de la notification du précédent (art. 12.8).

Comment calculer ce délai d’un an ?

La Cour de cassation a appliqué les règles des délais de procédure (de minuit à minuit, le dies a quo ne compte pas mais le dies ad quem est compris).

Plus précisément, le délai d’un an se compte de minuit à minuit et est calculé depuis le lendemain du jour de la signification du congé caduc ou déclaré irrégulier, il comprend le jour de l’échéance et se compte de quantième à veille de quantième.

Dans l’affaire soumise à la Cour de cassation, un congé avait été signifié le 14 septembre 2006 et était devenu caduc pour n’avoir pas été suivi dans les trois mois d’un appel en conciliation.

Le bailleur n’a pas voulu attendre ; il a fait signifier un nouveau congé le 14 septembre 2007.

Ce congé respecte-t-il le délai d’un an ?

La Cour de cassation juge que le délai d’un an que devait respecter le bailleur a pris cours le lendemain du 14 septembre 2006, soit le 15 septembre 2006 à zéro heure, et a expiré le vendredi 14 septembre 2007, veille de quantième, à minuit.

Le jugement attaqué, qui déclare valable le congé donné le 14 septembre 2007, soit avant l’expiration du délai ainsi calculé, viole dès lors l’article 12.8 de la loi sur les baux à ferme.

Le nouveau congé était donc lui aussi, irrégulier.

Le bailleur, décidément maladroit, aurait dû donne ce nouveau congé à partir du 15 septembre 2007 (Cass., 2 avril 2012, rôle n° C.10.0512.F, www.juridat.be).

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Le CWATUPE imposait une obligation d’information au notaire, au vendeur et à son mandataire en matière urbanistique, en vue de la vente ou la location de plus de neuf ans. L’article 152 imposait d’indiquer sans équivoque, dans la publicité, la destination urbanistique la plus récente du bien concerné en utilisant les termes prévus par le […]

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Le CWATUPE imposait une obligation d’information au notaire, au vendeur et à son mandataire en matière urbanistique, en vue de la vente ou la location de plus de neuf ans.

L’article 152 imposait d’indiquer sans équivoque, dans la publicité, la destination urbanistique la plus récente du bien concerné en utilisant les termes prévus par le zonage des plans de secteur.

La publicité devait aussi mentionner les permis en vigueur ou les certificats d’urbanisme délivrés, en vigueur.

Et dans le CoDT, en vigueur depuis le 1er juin 21017 ?

Le titre 5 relatif aux « obligations d’information sur le statut administratif des biens » débute au chapitre 1 par les « mentions dans les actes de cession » (art. D.IV.99).

Rien sur la publicité à la vente ou à la location. Bref, on a oublié de reprendre l’obligation de l’ex article 152…

La seule publicité prévue porte sur les mentions de la Commune, de la date et du numéro du permis en matière de vente de lots créés par un permis d’urbanisation ou un permis d’urbanisme de constructions groupées (art. D.IV.76).

Sinon, le CoDT a oublié l’information urbanistique précontractuelle dans la vente d’immeuble et c’est bien regrettable.

Que les agents immobiliers ne se réjouissent pas trop vite.

L’information urbanistique dans leur publicité doit aussi porter sur le statut urbanistique, en exécution des articles 12 et 53 du Code de déontologie de l’IPI.

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