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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’acquéreur de l’immeuble confronté à un bail de courte durée

Le bien à vendre est loué par bail de résidence principale de trois ans au plus.

Le bailleur pouvait-il, avant de vendre, mettre un terme à ce bail ?

On sait que le bailleur peut donner congé aux motifs et conditions de l’article 3, §§ 2 à 4, c’est à dire dans les cas suivants :

  • Pour occupation personnelle,
  • Pour effectuer des travaux importants,
  • Moyennant le versement d’une indemnité équivalente à neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l’expiration du premier ou du deuxième triennat.

Mais le bail de courte durée, de trois ans au plus, n’est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5 de l’article 3.

Le bailleur ne peut donc résilier le bail de courte durée avant son terme (art. 3, § 6, al. 2, de la loi du 20 février 1991).

Le bien est vendu ; l’acquéreur peut-il donner congé ?

Il faut distinguer trois cas de figure :

  • Le bail a été enregistré avant la vente,
  • Si le bail n’a pas été enregistré avant la vente et l’occupation a moins de 6 mois,
  • Si le bail n’a pas été enregistré mais l’occupation remonte à plus de 6 mois.

Si le bail a acquis date certaine avant l’acte authentique de vente du bien loué, l’acquéreur est subrogé aux droits et obligations du bailleur.

L’enregistrement est la formalité qui donne date certaine et rend le bail opposable. Il en va de même en cas de reconnaissance du bail dans un acte authentique (huissier, notaire).

L’acquéreur doit donc respecter ce bail qui a date certaine, comme s’il était le bailleur originaire, même si le bail autorise l’expulsion en cas d’aliénation.

En d’autre mot, l’acquéreur entre dans les chaussures du vendeur vis-à-vis du locataire et doit respecter le bail même si ce bail contient une clause autorisant l’expulsion en cas de vente.

En revanche, si le bail n’a pas date certaine et si le preneur occupe le bien depuis moins de 6 mois par rapport à l’acte authentique de vente, le bail n’est pas opposable à l’acquéreur qui peut ignorer ce bail.

L’acquéreur peut alors expulser le locataire.

Enfin, si le bail n’a pas acquis date certaine avant la vente mais si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins, l’acquéreur peut mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l’article 3, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent l’acte authentique de vente (art. 9).

En ce cas, l’acquéreur peut donc mettre fin au bail dans les motifs et conditions de l’article 3 §§ 2 à 4, c’est-à-dire, pour rappel, les cas suivants :

  • Pour occupation personnelle,
  • Pour effectuer des travaux importants,
  • Moyennant le versement d’une indemnité dépendant du triennat.

Or ces dispositions visent le bail de neuf ans, comme on l’a vu ; elle sont exclues pour le bail de courte durée.

La question est donc de savoir si l’article 9, qui autorise l’acquéreur à expulser le preneur dans ces conditions, s’applique aussi au bail de courte durée.

Cette question est controversée ; la doctrine est divisée.

Certains auteurs exposent que l’article 9 ne s’applique qu’au bail de neuf ans puisqu’il fait référence à l’article 3 qui vise le bail de neuf ans (J. Ledoux et B. Cambier, Saisie immobilière et opposabilité des baux, Rev. Not. Belge, 1992, p. 165 ; G. Rommel, Le bail de résidence principale, p. 52 ; M. Vanwijck-Alexandre, Baux à loyer, bail de résidence principale et droit commun, 1991, p. 571 ; M. Vanwijck-Alexandre, La vente du bien loué, Chronique du droit à l’usage des juges de paix et de police, cahier n° 7, 16 octobre 1993, p. 13).

Par contre, d’autres auteurs estiment que si l’article 9 permet de résilier un bail de 9 ans, a fortiori doit-il en être de même pour le bail de 3 ans (P.-A. Foriers, La nouvelle réglementation des baux à loyers, n° 91 ; B. Louveaux, Le droit du bail de résidence principale, p. 250).

Enfin, les publications récentes relatent la controverse sans prendre position (M.-H. Mignon-Gillis, Le bail de résidence principale, 5 ans d’application, p. 251) ou en esquivant la question (Y. Merchiers, Rép. Not., T VIII, p. 191).

La seule chose certaine est qu’il faut être prudent, une majorité d’auteur reconnaissant que le bail de courte durée, non enregistré mais exécuté depuis plus de six mois, doit être respecté jusqu’à son terme (M. Hogny et M. De Smedt, La bail de résidence principale : modifications législatives et jurisprudence récentes, in Le Bail et le leasing immobilier, CUP 112, 2009, p. 232).

A mon avis, la référence aux §§ 2, 3 et 4 de l’article 3 doit et peut être conciliée avec les autres conditions de l’article 9 ; il s’agit de poser les motifs et les conditions qui conditionnent le congé, pas de limiter la faculté pour l’acquéreur de donner congé au seul bail de neuf ans (B. Louveaux, Le droit du bail de résidence principale, p. 250).

Même la condition de l’article 3, § 4, est compatible avec le congé dans le bail de trois ans au plus.

Pour mémoire, le congé à l’expiration du premier triennat peut être donné avec une indemnité de neuf mois (six mois à l’expiration du deuxième triennat).

La condition de l’expiration du triennat est exclue puisque l’article 9 dispose expressément que ce congé peut être donné par l’acquéreur à tout moment ; l’indemnité est donc celle du premier triennat puisque c’est à cette durée que le bail de courte durée peut être assimilé (trois an au plus).

En effet, ce congé est permis lorsque le bail n’a pas été enregistré et, depuis la loi du 27 décembre 2006, l’obligation d’enregistrer le bail repose exclusivement sur le bailleur.

Il est donc responsable de la situation qui permet l’expulsion par l’acquéreur.

En conclusion, la présence d’un locataire par bail de résidence de courte durée ne permet pas à l’acquéreur d’occuper le bien à bref délai, avis que je ne partage pas.

L’acquéreur sera donc prudent.

Le propriétaire qui n’exclut pas de vendre doit y être attentif avant de mettre son bien en location ; paradoxalement, il est parfois préférable de louer pour neuf ans, si l’on envisage de vendre à court ou moyen terme …

En effet, dans ce cas, on est certain que l’acquéreur devenu bailleur pourra donner congé pour occupation personnelle, ou pour travaux ou encore moyennant indemnité.

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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