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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’acquéreur de l’immeuble confronté à un bail de courte durée

Le bien à vendre est loué par bail de résidence principale de trois ans au plus.

Le bailleur pouvait-il, avant de vendre, mettre un terme à ce bail ?

On sait que le bailleur peut donner congé aux motifs et conditions de l’article 3, §§ 2 à 4, c’est à dire dans les cas suivants :

  • Pour occupation personnelle,
  • Pour effectuer des travaux importants,
  • Moyennant le versement d’une indemnité équivalente à neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l’expiration du premier ou du deuxième triennat.

Mais le bail de courte durée, de trois ans au plus, n’est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5 de l’article 3.

Le bailleur ne peut donc résilier le bail de courte durée avant son terme (art. 3, § 6, al. 2, de la loi du 20 février 1991).

Le bien est vendu ; l’acquéreur peut-il donner congé ?

Il faut distinguer trois cas de figure :

  • Le bail a été enregistré avant la vente,
  • Si le bail n’a pas été enregistré avant la vente et l’occupation a moins de 6 mois,
  • Si le bail n’a pas été enregistré mais l’occupation remonte à plus de 6 mois.

Si le bail a acquis date certaine avant l’acte authentique de vente du bien loué, l’acquéreur est subrogé aux droits et obligations du bailleur.

L’enregistrement est la formalité qui donne date certaine et rend le bail opposable. Il en va de même en cas de reconnaissance du bail dans un acte authentique (huissier, notaire).

L’acquéreur doit donc respecter ce bail qui a date certaine, comme s’il était le bailleur originaire, même si le bail autorise l’expulsion en cas d’aliénation.

En d’autre mot, l’acquéreur entre dans les chaussures du vendeur vis-à-vis du locataire et doit respecter le bail même si ce bail contient une clause autorisant l’expulsion en cas de vente.

En revanche, si le bail n’a pas date certaine et si le preneur occupe le bien depuis moins de 6 mois par rapport à l’acte authentique de vente, le bail n’est pas opposable à l’acquéreur qui peut ignorer ce bail.

L’acquéreur peut alors expulser le locataire.

Enfin, si le bail n’a pas acquis date certaine avant la vente mais si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins, l’acquéreur peut mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l’article 3, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent l’acte authentique de vente (art. 9).

En ce cas, l’acquéreur peut donc mettre fin au bail dans les motifs et conditions de l’article 3 §§ 2 à 4, c’est-à-dire, pour rappel, les cas suivants :

  • Pour occupation personnelle,
  • Pour effectuer des travaux importants,
  • Moyennant le versement d’une indemnité dépendant du triennat.

Or ces dispositions visent le bail de neuf ans, comme on l’a vu ; elle sont exclues pour le bail de courte durée.

La question est donc de savoir si l’article 9, qui autorise l’acquéreur à expulser le preneur dans ces conditions, s’applique aussi au bail de courte durée.

Cette question est controversée ; la doctrine est divisée.

Certains auteurs exposent que l’article 9 ne s’applique qu’au bail de neuf ans puisqu’il fait référence à l’article 3 qui vise le bail de neuf ans (J. Ledoux et B. Cambier, Saisie immobilière et opposabilité des baux, Rev. Not. Belge, 1992, p. 165 ; G. Rommel, Le bail de résidence principale, p. 52 ; M. Vanwijck-Alexandre, Baux à loyer, bail de résidence principale et droit commun, 1991, p. 571 ; M. Vanwijck-Alexandre, La vente du bien loué, Chronique du droit à l’usage des juges de paix et de police, cahier n° 7, 16 octobre 1993, p. 13).

Par contre, d’autres auteurs estiment que si l’article 9 permet de résilier un bail de 9 ans, a fortiori doit-il en être de même pour le bail de 3 ans (P.-A. Foriers, La nouvelle réglementation des baux à loyers, n° 91 ; B. Louveaux, Le droit du bail de résidence principale, p. 250).

Enfin, les publications récentes relatent la controverse sans prendre position (M.-H. Mignon-Gillis, Le bail de résidence principale, 5 ans d’application, p. 251) ou en esquivant la question (Y. Merchiers, Rép. Not., T VIII, p. 191).

La seule chose certaine est qu’il faut être prudent, une majorité d’auteur reconnaissant que le bail de courte durée, non enregistré mais exécuté depuis plus de six mois, doit être respecté jusqu’à son terme (M. Hogny et M. De Smedt, La bail de résidence principale : modifications législatives et jurisprudence récentes, in Le Bail et le leasing immobilier, CUP 112, 2009, p. 232).

A mon avis, la référence aux §§ 2, 3 et 4 de l’article 3 doit et peut être conciliée avec les autres conditions de l’article 9 ; il s’agit de poser les motifs et les conditions qui conditionnent le congé, pas de limiter la faculté pour l’acquéreur de donner congé au seul bail de neuf ans (B. Louveaux, Le droit du bail de résidence principale, p. 250).

Même la condition de l’article 3, § 4, est compatible avec le congé dans le bail de trois ans au plus.

Pour mémoire, le congé à l’expiration du premier triennat peut être donné avec une indemnité de neuf mois (six mois à l’expiration du deuxième triennat).

La condition de l’expiration du triennat est exclue puisque l’article 9 dispose expressément que ce congé peut être donné par l’acquéreur à tout moment ; l’indemnité est donc celle du premier triennat puisque c’est à cette durée que le bail de courte durée peut être assimilé (trois an au plus).

En effet, ce congé est permis lorsque le bail n’a pas été enregistré et, depuis la loi du 27 décembre 2006, l’obligation d’enregistrer le bail repose exclusivement sur le bailleur.

Il est donc responsable de la situation qui permet l’expulsion par l’acquéreur.

En conclusion, la présence d’un locataire par bail de résidence de courte durée ne permet pas à l’acquéreur d’occuper le bien à bref délai, avis que je ne partage pas.

L’acquéreur sera donc prudent.

Le propriétaire qui n’exclut pas de vendre doit y être attentif avant de mettre son bien en location ; paradoxalement, il est parfois préférable de louer pour neuf ans, si l’on envisage de vendre à court ou moyen terme …

En effet, dans ce cas, on est certain que l’acquéreur devenu bailleur pourra donner congé pour occupation personnelle, ou pour travaux ou encore moyennant indemnité.

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Redevance « recognitive » d’emphytéose et TVA

Il est possible de constituer un droit d’emphytéose pour une valeur symbolique. En effet, la redevance doit être recognitive du droit de propriété du constituant ; elle n’est pas indemnitaire ni compensatoire. La redevance sert à établir que celui qui exerce toutes les prérogatives de la propriété n’est en fait pas le propriétaire puisqu’il paie son […]

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Il est possible de constituer un droit d’emphytéose pour une valeur symbolique.

En effet, la redevance doit être recognitive du droit de propriété du constituant ; elle n’est pas indemnitaire ni compensatoire.

La redevance sert à établir que celui qui exerce toutes les prérogatives de la propriété n’est en fait pas le propriétaire puisqu’il paie son droit au propriétaire.

Cela doit évidemment s’apprécier dans une perspective historique, le droit d’emphytéose est une ancienne institution.

Peut-on procéder de la sorte sur un bâtiment neuf, le droit étant constitué en régime TVA ?

Ceci ne pose pas de problème en matière de TVA.

L’article 36 du CTVA dispose que les opérations de cessions de bâtiments neufs doivent répondre à une « valeur normale ».

Est-ce que cela s’étend aux cessions ou constitutions de droits réels ?

Le Manuel TVA reprend au numéro 134 que :

« Si la disposition en cause [l’article 36] s’applique en cas de cession de la nue-propriété (v. décision E.T. 20.368 du 12.11.1975 – Revue de la TVA n° 24, pp. 76-77, n° 552), il n’en est pas de même en ce qui concerne les constitutions de droits réels autres que le droit de propriété ».

Donc, il n’est pas nécessaire de reprendre une valeur d’emphytéose « normale ».

Et la TVA peut donc, en toute légalité, trouver à s’appliquer sur la valeur symbolique qui sera définie.

Reste alors à examiner l’impact potentiel que cela aura en matière d’ATN si l’emphytéote est dirigeant ou d’avantager anormal ou bénévole si le droit à prix symbolique échoit à un tiers qui n’est pas taxable sur cet avantage.

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