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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’acquéreur de l’immeuble confronté à un bail de courte durée

Le bien à vendre est loué par bail de résidence principale de trois ans au plus.

Le bailleur pouvait-il, avant de vendre, mettre un terme à ce bail ?

On sait que le bailleur peut donner congé aux motifs et conditions de l’article 3, §§ 2 à 4, c’est à dire dans les cas suivants :

  • Pour occupation personnelle,
  • Pour effectuer des travaux importants,
  • Moyennant le versement d’une indemnité équivalente à neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l’expiration du premier ou du deuxième triennat.

Mais le bail de courte durée, de trois ans au plus, n’est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5 de l’article 3.

Le bailleur ne peut donc résilier le bail de courte durée avant son terme (art. 3, § 6, al. 2, de la loi du 20 février 1991).

Le bien est vendu ; l’acquéreur peut-il donner congé ?

Il faut distinguer trois cas de figure :

  • Le bail a été enregistré avant la vente,
  • Si le bail n’a pas été enregistré avant la vente et l’occupation a moins de 6 mois,
  • Si le bail n’a pas été enregistré mais l’occupation remonte à plus de 6 mois.

Si le bail a acquis date certaine avant l’acte authentique de vente du bien loué, l’acquéreur est subrogé aux droits et obligations du bailleur.

L’enregistrement est la formalité qui donne date certaine et rend le bail opposable. Il en va de même en cas de reconnaissance du bail dans un acte authentique (huissier, notaire).

L’acquéreur doit donc respecter ce bail qui a date certaine, comme s’il était le bailleur originaire, même si le bail autorise l’expulsion en cas d’aliénation.

En d’autre mot, l’acquéreur entre dans les chaussures du vendeur vis-à-vis du locataire et doit respecter le bail même si ce bail contient une clause autorisant l’expulsion en cas de vente.

En revanche, si le bail n’a pas date certaine et si le preneur occupe le bien depuis moins de 6 mois par rapport à l’acte authentique de vente, le bail n’est pas opposable à l’acquéreur qui peut ignorer ce bail.

L’acquéreur peut alors expulser le locataire.

Enfin, si le bail n’a pas acquis date certaine avant la vente mais si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins, l’acquéreur peut mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l’article 3, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent l’acte authentique de vente (art. 9).

En ce cas, l’acquéreur peut donc mettre fin au bail dans les motifs et conditions de l’article 3 §§ 2 à 4, c’est-à-dire, pour rappel, les cas suivants :

  • Pour occupation personnelle,
  • Pour effectuer des travaux importants,
  • Moyennant le versement d’une indemnité dépendant du triennat.

Or ces dispositions visent le bail de neuf ans, comme on l’a vu ; elle sont exclues pour le bail de courte durée.

La question est donc de savoir si l’article 9, qui autorise l’acquéreur à expulser le preneur dans ces conditions, s’applique aussi au bail de courte durée.

Cette question est controversée ; la doctrine est divisée.

Certains auteurs exposent que l’article 9 ne s’applique qu’au bail de neuf ans puisqu’il fait référence à l’article 3 qui vise le bail de neuf ans (J. Ledoux et B. Cambier, Saisie immobilière et opposabilité des baux, Rev. Not. Belge, 1992, p. 165 ; G. Rommel, Le bail de résidence principale, p. 52 ; M. Vanwijck-Alexandre, Baux à loyer, bail de résidence principale et droit commun, 1991, p. 571 ; M. Vanwijck-Alexandre, La vente du bien loué, Chronique du droit à l’usage des juges de paix et de police, cahier n° 7, 16 octobre 1993, p. 13).

Par contre, d’autres auteurs estiment que si l’article 9 permet de résilier un bail de 9 ans, a fortiori doit-il en être de même pour le bail de 3 ans (P.-A. Foriers, La nouvelle réglementation des baux à loyers, n° 91 ; B. Louveaux, Le droit du bail de résidence principale, p. 250).

Enfin, les publications récentes relatent la controverse sans prendre position (M.-H. Mignon-Gillis, Le bail de résidence principale, 5 ans d’application, p. 251) ou en esquivant la question (Y. Merchiers, Rép. Not., T VIII, p. 191).

La seule chose certaine est qu’il faut être prudent, une majorité d’auteur reconnaissant que le bail de courte durée, non enregistré mais exécuté depuis plus de six mois, doit être respecté jusqu’à son terme (M. Hogny et M. De Smedt, La bail de résidence principale : modifications législatives et jurisprudence récentes, in Le Bail et le leasing immobilier, CUP 112, 2009, p. 232).

A mon avis, la référence aux §§ 2, 3 et 4 de l’article 3 doit et peut être conciliée avec les autres conditions de l’article 9 ; il s’agit de poser les motifs et les conditions qui conditionnent le congé, pas de limiter la faculté pour l’acquéreur de donner congé au seul bail de neuf ans (B. Louveaux, Le droit du bail de résidence principale, p. 250).

Même la condition de l’article 3, § 4, est compatible avec le congé dans le bail de trois ans au plus.

Pour mémoire, le congé à l’expiration du premier triennat peut être donné avec une indemnité de neuf mois (six mois à l’expiration du deuxième triennat).

La condition de l’expiration du triennat est exclue puisque l’article 9 dispose expressément que ce congé peut être donné par l’acquéreur à tout moment ; l’indemnité est donc celle du premier triennat puisque c’est à cette durée que le bail de courte durée peut être assimilé (trois an au plus).

En effet, ce congé est permis lorsque le bail n’a pas été enregistré et, depuis la loi du 27 décembre 2006, l’obligation d’enregistrer le bail repose exclusivement sur le bailleur.

Il est donc responsable de la situation qui permet l’expulsion par l’acquéreur.

En conclusion, la présence d’un locataire par bail de résidence de courte durée ne permet pas à l’acquéreur d’occuper le bien à bref délai, avis que je ne partage pas.

L’acquéreur sera donc prudent.

Le propriétaire qui n’exclut pas de vendre doit y être attentif avant de mettre son bien en location ; paradoxalement, il est parfois préférable de louer pour neuf ans, si l’on envisage de vendre à court ou moyen terme …

En effet, dans ce cas, on est certain que l’acquéreur devenu bailleur pourra donner congé pour occupation personnelle, ou pour travaux ou encore moyennant indemnité.

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Le vendeur peut-il invoquer l’erreur sur le prix ?

Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice. Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable. C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle […]

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Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice.

Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable.

C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

Le vendeur peut-il poursuivre la nullité de la vente pour erreur substantielle sur le prix ?

L’état du bien, sa fonctionnalité ou son statut urbanistique sont sans doute des éléments déterminants pour l’acheteur, puisqu’ils conditionnent l’usage possible du bien, mais pas pour le vendeur qui, justement, s’en défait.

La motivation du vendeur s’arrête souvent au prix ou du moins à l’intérêt de transformer en argent un bien coûteux ou peu liquide.

Une appréciation maladroite de la valeur du bien, lors de la fixation du prix, est-elle un élément substantiel ?

La jurisprudence est réticente a reconnaître une erreur substantielle dans le prix.

En effet, l’erreur doit porter sur la substance de la chose.

Par ailleurs, l’erreur doit être commune ce qui signifie qu’elle doit porter sur un élément entré dans le champ contractuel (Cass., 23 janvier 2014, rôle n° C.13.0114.N, www.juridat.be).

Or la composition du prix relève d’éléments propres au vendeur.

D’après le Prof. P. Van Ommeslaghe, l’erreur sur la valeur de la chose n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation d’une convention par application de l’article 1110 du Code civil, à défaut d’être substantielle (« Droit des obligation », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, pp. 236 et 243).

Le Prof. Wéry parle, lui, d’erreur indifférentes.

Pour cet auteur , l’erreur sur la valeur ou sur le prix n’est pas prise en considération comme cause de nullité ; en effet, la lésion ne vicie point les conventions sauf le dispositif spécifique de la lésion énorme (art. 1674 du Code civil) ou la lésion qualifiée qui est une variante du dol et non de l’erreur.

Il en va cependant autrement lorsque l’erreur sur le prix est la conséquence d’une erreur sur la substance de la chose (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 224).

En ce cas, on retrouve le concept d’erreur sur la chose, pour autant qu’elle soit substantielle.

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