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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Que devient le locataire à la vente du bien loué ? (VII)

Qu’en est-il dans le bail de longue durée ?

Le bail de plus de neuf ans (art. 3, § 7) est réglementé comme le bail de neuf ans. On lui appliquera les mêmes règles. Ainsi, il sera prorogé de trois ans à défaut d’un avis y mettant fin notifié au moins six mois avant son échéance. Ce bail est résiliable par le bailleur au troisième triennat et ainsi de suite moyennant une indemnité de 3 mois.

Le bail à vie est prévu dans la loi sur le bail de résidence principale depuis la modification légale du 13 avril 2007 (art. 3, § 8). Ce bail n’est en principe pas régi par l’article 3, §§ 2, 3 et  4 (congé pour occupation personnelle, travaux importants ou moyennant le versement d’une indemnité), sauf si on en dispose autrement dans le bail ce qui n’est pas dans l’esprit du bail à vie. Le bail à vie à présent réglementé est plus intéressant que le droit d’habitation de l’article 632 du Code civil qui est strictement personnel et qui est surtout soumis au droit proportionnel d’enregistrement de 10 % ou 12,5 % selon les Régions alors que la formalité est gratuite pour le bail d’habitation.

Notons enfin que la subrogation de l’article 9 l’article peut pleinement s’appliquer même si le bail de résidence principale a une durée de plus de neuf an et n’est pas transcrit (M. Grégoire, « Publicité foncière, sûretés réelles et privilèges », Bruylant, Bruxelles, 2006, p. 29). En ce cas, l’article 9 prime.

Quelques règles générales à retenir encore :

  1. Lorsque l’expiration du bail est proche et que l’acquéreur veut laisser le bail se terminer, il ne doit pas perdre de vue qu’un congé doit de toute façon être notifié au moins six mois avant l’échéance de la durée de neuf ans, faute de quoi il y aura prorogation (ce n’est pas un nouveau bail) pour trois ans, plusieurs prorogation pouvant se succéder (art. 3, § 1, al 2 et 3).
  2. S’il s’agit d’un bail de courte durée qui va prendre fin, il faut aussi donner congé au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue. Sinon, même en cas de nouveau contrat, le bail est réputé être un bail de neuf an depuis le début du bail initial de courte durée (art. 3, § 6), aux mêmes loyers et conditions.
  3. Le preneur qui a reçu congé du bailleur peut demander (une seule fois) la prorogation de son bail par lettre recommandée un mois avant la fin du bail, s’il justifie de circonstances exceptionnelles (art. 11). Le juge de paix peut accorder une durée déterminée complémentaire « en tenant compte de l’intérêt des deux parties » avec éventuellement une augmentation de loyer. Cela signifie que le bailleur ou l’acquéreur subrogé ne sera jamais certain de la date à laquelle il reprendra possession de son bien en notifiant un congé.
  4. Le preneur qui reçoit congé a le droit de donner un contre-préavis sans indemnité lui permettant de mettre fin au bail après un mois seulement (pour l’hypothèse où, par exemple, il trouve rapidement un autre logement). En dehors d’un congé reçu, le preneur a toujours le droit de résilier le bail de neuf ans à tout moment et sans motif, moyennant un préavis de trois mois prenant cours le premier jour du mois qui suit. Il doit cependant verser au bailleur une indemnité de 3, 2 ou 1 mois de loyer s’il résilie le bail respectivement pendant la première, la deuxième ou la troisième année.
  5. En revanche, si le bail n’est pas enregistré, le preneur peut quitter les lieux sans indemnité ni préavis (article 3, § 5, al. 3). Sa décision prendra-t-elle cours le premier jour du mois qui suit ? A mon avis non, car c’est le délai de préavis qui prend cours le premier jour du mois qui suit et, en ce cas, il n’y a pas de préavis.
  6. Ces deux dernières règles ne valent que pour le bail de neuf ans. Le bail de courte durée (jusqu’à trois ans) n’est en principe pas résiliable. Une clause diplomatique n’est en règle pas une résiliation mais l’effet d’une condition résolutoire.

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Le mandataire achète lui-même l’immeuble

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente. La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant. Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui […]

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Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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