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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Que devient le locataire à la vente du bien loué ? (VII)

Qu’en est-il dans le bail de longue durée ?

Le bail de plus de neuf ans (art. 3, § 7) est réglementé comme le bail de neuf ans. On lui appliquera les mêmes règles. Ainsi, il sera prorogé de trois ans à défaut d’un avis y mettant fin notifié au moins six mois avant son échéance. Ce bail est résiliable par le bailleur au troisième triennat et ainsi de suite moyennant une indemnité de 3 mois.

Le bail à vie est prévu dans la loi sur le bail de résidence principale depuis la modification légale du 13 avril 2007 (art. 3, § 8). Ce bail n’est en principe pas régi par l’article 3, §§ 2, 3 et  4 (congé pour occupation personnelle, travaux importants ou moyennant le versement d’une indemnité), sauf si on en dispose autrement dans le bail ce qui n’est pas dans l’esprit du bail à vie. Le bail à vie à présent réglementé est plus intéressant que le droit d’habitation de l’article 632 du Code civil qui est strictement personnel et qui est surtout soumis au droit proportionnel d’enregistrement de 10 % ou 12,5 % selon les Régions alors que la formalité est gratuite pour le bail d’habitation.

Notons enfin que la subrogation de l’article 9 l’article peut pleinement s’appliquer même si le bail de résidence principale a une durée de plus de neuf an et n’est pas transcrit (M. Grégoire, « Publicité foncière, sûretés réelles et privilèges », Bruylant, Bruxelles, 2006, p. 29). En ce cas, l’article 9 prime.

Quelques règles générales à retenir encore :

  1. Lorsque l’expiration du bail est proche et que l’acquéreur veut laisser le bail se terminer, il ne doit pas perdre de vue qu’un congé doit de toute façon être notifié au moins six mois avant l’échéance de la durée de neuf ans, faute de quoi il y aura prorogation (ce n’est pas un nouveau bail) pour trois ans, plusieurs prorogation pouvant se succéder (art. 3, § 1, al 2 et 3).
  2. S’il s’agit d’un bail de courte durée qui va prendre fin, il faut aussi donner congé au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue. Sinon, même en cas de nouveau contrat, le bail est réputé être un bail de neuf an depuis le début du bail initial de courte durée (art. 3, § 6), aux mêmes loyers et conditions.
  3. Le preneur qui a reçu congé du bailleur peut demander (une seule fois) la prorogation de son bail par lettre recommandée un mois avant la fin du bail, s’il justifie de circonstances exceptionnelles (art. 11). Le juge de paix peut accorder une durée déterminée complémentaire « en tenant compte de l’intérêt des deux parties » avec éventuellement une augmentation de loyer. Cela signifie que le bailleur ou l’acquéreur subrogé ne sera jamais certain de la date à laquelle il reprendra possession de son bien en notifiant un congé.
  4. Le preneur qui reçoit congé a le droit de donner un contre-préavis sans indemnité lui permettant de mettre fin au bail après un mois seulement (pour l’hypothèse où, par exemple, il trouve rapidement un autre logement). En dehors d’un congé reçu, le preneur a toujours le droit de résilier le bail de neuf ans à tout moment et sans motif, moyennant un préavis de trois mois prenant cours le premier jour du mois qui suit. Il doit cependant verser au bailleur une indemnité de 3, 2 ou 1 mois de loyer s’il résilie le bail respectivement pendant la première, la deuxième ou la troisième année.
  5. En revanche, si le bail n’est pas enregistré, le preneur peut quitter les lieux sans indemnité ni préavis (article 3, § 5, al. 3). Sa décision prendra-t-elle cours le premier jour du mois qui suit ? A mon avis non, car c’est le délai de préavis qui prend cours le premier jour du mois qui suit et, en ce cas, il n’y a pas de préavis.
  6. Ces deux dernières règles ne valent que pour le bail de neuf ans. Le bail de courte durée (jusqu’à trois ans) n’est en principe pas résiliable. Une clause diplomatique n’est en règle pas une résiliation mais l’effet d’une condition résolutoire.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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