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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les anciens baux de résidence

Il est parfois pénible de voir clair dans une situation locative ancienne lorsque l’on reprend la gestion d’un immeuble, que l’on l’achète un immeuble loué ou que l’on en hérite.

Comme les situations peuvent se présenter de manières très différentes, avec autant de conséquences diverses, voyons ici les réflexes à prendre en compte en retenant qu’une réflexion individualisée devra chaque fois être menée.

En préalable, supposons qu’il s’agit de baux de résidence principale des locataires (bail d’habitation), auxquels la loi du 20 février 1991 est ou deviendra d’application.

C’est pourquoi nous avons relaté ci-dessous des cas pratiques à titre d’exemple.

A- Les prorogations légales avant la loi du 20 février 1991

  1. L’article 2 de la loi du 22 décembre 1989 reconduit pour un an les baux venant à échéance avant le 1er janvier 1991 et les préavis qui seraient notifiés avant le 1er janvier 1991 voient leurs effets suspendus pendant la durée de la prorogation.
  2. La loi du 28 décembre 1990, en son article 66 § 1, organise une reconduction légale des baux échus entre le 31 décembre 1990 et le 28 février 1991, jusqu’au 28 février 1991.
  3. La loi du 20 février 1991 prend cours le 28 février 1991. Son article 14 dispose qu’elle régit les baux en cours (sauf pour le précompte immobilier, la garantie et la sous-location).
  4. Mais cette loi ne régit pas les baux écrits à durée déterminée conclus avant cette loi.
  5. Enfin l’article 15 de cette loi prévoit que le congé suspendu conformément aux lois de prorogation est réputé non avenu.

B – La loi du 20 février 1991

La règle générale (9 ans)

L’article 3 § 1 de cette loi dispose que :

  1. Tout bail de résidence est réputé conclu pour une durée de neuf années.
  2. Il prend fin à l’expiration d’une période de neuf années moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins six mois avant l’échéance.
  3. A défaut d’un congé notifié dans ce délai, le bail est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions.

Si donc un bail à durée indéterminée ou verbal est conclu avant cette loi et est en cours au 28 février 1991, c’est par référence à cette loi qu’il faut envisager les conséquences de la reconduction du bail.
Si donc un bail à durée indéterminée ou verbal est conclu avant cette loi et est en cours au 28 février 1991, c’est par référence à cette loi qu’il faut envisager les conséquences de la reconduction du bail.

L’application de la loi sera cependant différente selon que le bail a ou non date certaine. Dans l’affirmative, on partira de la date de prise de cours du bail, sinon de l’inscription du locataire dans sa Commune, sans pouvoir partir d’une date antérieure au 1er janvier 1987.

Les baux de courte durée (3ans au plus)

S’il est question d’un bail écrit d’une durée inférieure ou égale à trois ans conclu après le 28 février 1991, on appliquera l’article 3 § 6 de la loi.

Autrement dit, ce bail ne peut être prorogé qu’une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.

Il prend fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue.

A défaut d’un congé notifié dans les délais ou si le locataire continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur.

C – Cas pratiques :

1. Bail de 9 ans, ayant date certaine et entré en vigueur le 1er mai 1976. Le locataire est toujours dans les lieux : quelle est la situation ?

  • Le bail est expiré le 30 avril 1985
  • Il a été tacitement reconduit le 1er mai 1985 à durée indéterminée.
  • Vu la loi du 20 février 1991 (art. 3 § 1):
  • Le bail devient d’une durée de 9 ans depuis le 1er mai 1985,
  • Le bail expire le 30 avril 1994,
  • Le bail est prorogé pour trois ans jusqu’au 30 avril 1997,
  • Le bail est encore prorogé pour trois ans jusqu’au 30 avril 2000,
  • Et encore le 30 avril 2003,
  • Il faudra un congé avec un préavis de 6 mois pour y mettre fin le 30 avril 2006,
  • Idem en 2009 et ainsi de suite.

2. Même bail, mais n’ayant pas date certaine.

  • En ce cas, le bail est censé prendre cours le premier jour du mois de l’inscription du locataire dans les registres de la population ou à défaut à la date de l’entrée en vigueur du bail mais sans pouvoir être antérieur au 1er janvier 1987 (art. 16 de la loi du 20 février 1991).
  • Vu la loi du 20 février 1991 (art. 3 § 1) :
  • Le bail est de 9 ans depuis le 1er janvier 1987,
  • Le bail est prorogé pour 3 ans le 31 décembre 1995,
  • Le bail est prorogé pour trois ans jusqu’au 31 décembre 1998,
  • Le bail est encore prorogé pour trois ans jusqu’au 31 décembre 2001,
  • Et encore jusqu’au 31 décembre 2004, et ainsi de suite tous les 3 ans,
  • Il faudra un congé avec un préavis de 6 mois pour y mettre avant une nouvelle prorogation.

3. Un bail écrit à durée déterminée de 9 ans est conclu le 1er juin 1989 et le locataire est toujours dans les lieux.

  • Comme la loi du 20 février 1991 ne s’applique pas (art. 14),
  • Le bail se terminera le 31 mai 1998, avec ou sans préavis selon les termes du bail,
  • Les parties pourront librement définir le renouvellement ou un nouveau bail (3 ans ou plus),
  • A défaut, le nouveau bail est de 9 ans et sera régi par la loi du 20 février 1991,
  • Le bail expirera le 31 mai 2007 (sauf application des congés de l’article 3 : occupation personnelle, travaux, etc.).
  • Il sera éventuellement prorogé de 3 ans à défaut de congé.

4. Un bail écrit à durée indéterminée ou verbal est expiré par l’effet d’un congé le 30 juin 1990 et le locataire est toujours dans les lieux.

  • Vu l’article 2 de la loi du 22 décembre 1989 et l’article 66 de la loi du 28 décembre 1990,
  • Le bail a été reconduit jusqu’au 28 février 1991,
  • Le congé est réputé non avenu (art. 15 de la loi du 20 février 1991),
  • Un nouveau bail de 9 ans débute le 28 février 1991,
  • Un bail prorogé a débuté le 1er mars 2000 de 3 ans,
  • Ce bail a été prorogé le 1er mars 2003 pour 3 ans, et ainsi de suite par période de 3 ans.
  • Il pourra y être mis fin pour le 1er mars du dernier terme de 3 ans moyennant un congé de 6 mois.

5. Un bail écrit de 3 ans a été conclu le 1er septembre 1995 et le locataire est toujours dans les lieux.

  • Vu l’article 3 § 6 de la loi du 20 février 1991,

Le bail a été prorogé à dater du 1er septembre 1995 pour une durée de 9 ans,

Commentaires

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  1. Avatar
    Wégimont #

    Bonjour,
    J’ai signé un contrat de bail pour l’immeuble que j’occupe toujours actuellement le 28/07/2004. Je viens de voir qu’il a été enregistré à la commune de Léron , le 25/06/2007.Sur la page au point 3 le bail est consenti pour un terne de 1 an prenant cours le 01/09/2006 au 31/08/2007 (je pense que mon propriétaire avait tipexé les dates lui-même). Nous sommes le 04/02/2019 et quand il me calcul l »indexation il démarre de 2004 et donc mon loyer qui au départ était de 575euros est passé à 690 euros. Est-il en droit de faire ce calcul 575 x nouvel index /137,49……comment devrait il calculer car il y a 1 ans et demi il m’a dit que mon loyer passait de 650 à 700 euros « c’est l’association des propriétaires » qui lui a dit de calculer ainsi et que c’était correct! de plus quand il passe me faire mon nouveau calcul « savant »il tipexe mon contrat ( les dates ainsi que le nouveau loyer). Je ne veux pas partir et risquer des problèmes avec lui (en bolquant ma garantie locative à la banque). Merci pour votre réponse……Mme Wégimont

    février 4, 2019

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Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

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Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

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