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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les anciens baux de résidence

Il est parfois pénible de voir clair dans une situation locative ancienne lorsque l’on reprend la gestion d’un immeuble, que l’on l’achète un immeuble loué ou que l’on en hérite.

Comme les situations peuvent se présenter de manières très différentes, avec autant de conséquences diverses, voyons ici les réflexes à prendre en compte en retenant qu’une réflexion individualisée devra chaque fois être menée.

En préalable, supposons qu’il s’agit de baux de résidence principale des locataires (bail d’habitation), auxquels la loi du 20 février 1991 est ou deviendra d’application.

C’est pourquoi nous avons relaté ci-dessous des cas pratiques à titre d’exemple.

A- Les prorogations légales avant la loi du 20 février 1991

  1. L’article 2 de la loi du 22 décembre 1989 reconduit pour un an les baux venant à échéance avant le 1er janvier 1991 et les préavis qui seraient notifiés avant le 1er janvier 1991 voient leurs effets suspendus pendant la durée de la prorogation.
  2. La loi du 28 décembre 1990, en son article 66 § 1, organise une reconduction légale des baux échus entre le 31 décembre 1990 et le 28 février 1991, jusqu’au 28 février 1991.
  3. La loi du 20 février 1991 prend cours le 28 février 1991. Son article 14 dispose qu’elle régit les baux en cours (sauf pour le précompte immobilier, la garantie et la sous-location).
  4. Mais cette loi ne régit pas les baux écrits à durée déterminée conclus avant cette loi.
  5. Enfin l’article 15 de cette loi prévoit que le congé suspendu conformément aux lois de prorogation est réputé non avenu.

B – La loi du 20 février 1991

La règle générale (9 ans)

L’article 3 § 1 de cette loi dispose que :

  1. Tout bail de résidence est réputé conclu pour une durée de neuf années.
  2. Il prend fin à l’expiration d’une période de neuf années moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins six mois avant l’échéance.
  3. A défaut d’un congé notifié dans ce délai, le bail est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions.

Si donc un bail à durée indéterminée ou verbal est conclu avant cette loi et est en cours au 28 février 1991, c’est par référence à cette loi qu’il faut envisager les conséquences de la reconduction du bail.
Si donc un bail à durée indéterminée ou verbal est conclu avant cette loi et est en cours au 28 février 1991, c’est par référence à cette loi qu’il faut envisager les conséquences de la reconduction du bail.

L’application de la loi sera cependant différente selon que le bail a ou non date certaine. Dans l’affirmative, on partira de la date de prise de cours du bail, sinon de l’inscription du locataire dans sa Commune, sans pouvoir partir d’une date antérieure au 1er janvier 1987.

Les baux de courte durée (3ans au plus)

S’il est question d’un bail écrit d’une durée inférieure ou égale à trois ans conclu après le 28 février 1991, on appliquera l’article 3 § 6 de la loi.

Autrement dit, ce bail ne peut être prorogé qu’une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.

Il prend fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue.

A défaut d’un congé notifié dans les délais ou si le locataire continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur.

C – Cas pratiques :

1. Bail de 9 ans, ayant date certaine et entré en vigueur le 1er mai 1976. Le locataire est toujours dans les lieux : quelle est la situation ?

  • Le bail est expiré le 30 avril 1985
  • Il a été tacitement reconduit le 1er mai 1985 à durée indéterminée.
  • Vu la loi du 20 février 1991 (art. 3 § 1):
  • Le bail devient d’une durée de 9 ans depuis le 1er mai 1985,
  • Le bail expire le 30 avril 1994,
  • Le bail est prorogé pour trois ans jusqu’au 30 avril 1997,
  • Le bail est encore prorogé pour trois ans jusqu’au 30 avril 2000,
  • Et encore le 30 avril 2003,
  • Il faudra un congé avec un préavis de 6 mois pour y mettre fin le 30 avril 2006,
  • Idem en 2009 et ainsi de suite.

2. Même bail, mais n’ayant pas date certaine.

  • En ce cas, le bail est censé prendre cours le premier jour du mois de l’inscription du locataire dans les registres de la population ou à défaut à la date de l’entrée en vigueur du bail mais sans pouvoir être antérieur au 1er janvier 1987 (art. 16 de la loi du 20 février 1991).
  • Vu la loi du 20 février 1991 (art. 3 § 1) :
  • Le bail est de 9 ans depuis le 1er janvier 1987,
  • Le bail est prorogé pour 3 ans le 31 décembre 1995,
  • Le bail est prorogé pour trois ans jusqu’au 31 décembre 1998,
  • Le bail est encore prorogé pour trois ans jusqu’au 31 décembre 2001,
  • Et encore jusqu’au 31 décembre 2004, et ainsi de suite tous les 3 ans,
  • Il faudra un congé avec un préavis de 6 mois pour y mettre avant une nouvelle prorogation.

3. Un bail écrit à durée déterminée de 9 ans est conclu le 1er juin 1989 et le locataire est toujours dans les lieux.

  • Comme la loi du 20 février 1991 ne s’applique pas (art. 14),
  • Le bail se terminera le 31 mai 1998, avec ou sans préavis selon les termes du bail,
  • Les parties pourront librement définir le renouvellement ou un nouveau bail (3 ans ou plus),
  • A défaut, le nouveau bail est de 9 ans et sera régi par la loi du 20 février 1991,
  • Le bail expirera le 31 mai 2007 (sauf application des congés de l’article 3 : occupation personnelle, travaux, etc.).
  • Il sera éventuellement prorogé de 3 ans à défaut de congé.

4. Un bail écrit à durée indéterminée ou verbal est expiré par l’effet d’un congé le 30 juin 1990 et le locataire est toujours dans les lieux.

  • Vu l’article 2 de la loi du 22 décembre 1989 et l’article 66 de la loi du 28 décembre 1990,
  • Le bail a été reconduit jusqu’au 28 février 1991,
  • Le congé est réputé non avenu (art. 15 de la loi du 20 février 1991),
  • Un nouveau bail de 9 ans débute le 28 février 1991,
  • Un bail prorogé a débuté le 1er mars 2000 de 3 ans,
  • Ce bail a été prorogé le 1er mars 2003 pour 3 ans, et ainsi de suite par période de 3 ans.
  • Il pourra y être mis fin pour le 1er mars du dernier terme de 3 ans moyennant un congé de 6 mois.

5. Un bail écrit de 3 ans a été conclu le 1er septembre 1995 et le locataire est toujours dans les lieux.

  • Vu l’article 3 § 6 de la loi du 20 février 1991,

Le bail a été prorogé à dater du 1er septembre 1995 pour une durée de 9 ans,

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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