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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La sanction du non enregistrement du bail de résidence par le bailleur

L’article 3, § 5, de la loi du 20 février 1991 sur le bail de résidence principale prévoit que, dans le bail de droit commun (neuf ans), le preneur peut mettre fin au bail à tout moment.

Ce congé doit être donné avec un préavis de trois mois (alinéa 1er). De  plus, le preneur doit payer une indemnité (alinéa 2) de trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.

La loi du 27 décembre 2006, en son article 73, a porté une exception à ces modalités : si le bailleur n’a pas enregistré le bail dans le délai de deux mois (art. 32, 5°, C. En.), « tant le délai du congé visé à l’alinéa 1er (de l’article 3, § 5) que l’indemnité visée à l’alinéa 2 ne sont pas d’application. »

Autrement dit, si le bail n’est pas enregistré dans le délai, le preneur peut quitter les lieux sans préavis ni indemnité durant toute la durée du bail de neuf ans.

Cela sanctionne le bailleur pour n’avoir pas enregistré le bail. En effet, la même loi, en son article 74, met désormais à charge du seul bailleur l’obligation d’enregistrer le bail ; et l’article 71 prévoit à cet effet que l’enregistrement est gratuit.

On relève que la sanction pour défaut d’enregistrement vise les modalités du congé donné dans le bail de droit commun, soit d’une durée de  9 ans.

Or l’obligation d’enregistrer le bail pesant sur le bailleur porte sur les baux de l’article 19, 3°, a) C. En., c’est-à-dire ceux affectés exclusivement au logement d’une famille ou d’une personne seule.

Aucune distinction n’est faite selon que ce bail est de neuf ans ou moins.

Toutefois, la sanction est réservée au défaut d’enregistrement du seul bail de droit commun, à l’exclusion du bail de courte durée. Ce n’est pas logique.

Les travaux parlementaires indiquent clairement que l’intention du législateur était d’augmenter le nombre de baux présentés à l’enregistrement et d’offrir ainsi une meilleure protection aux locataires puisque cette formalité confère date certaine et protection en cas de vente (DOC 51 2773/001, projet de loi-programme I, p. 267).

Le projet du Gouvernement poursuit : « En outre, du moins lorsque le contrat de bail concerne la résidence principale, le bailleur est incité à demander l’enregistrement par le fait que, aussi longtemps que la formalité n’aura pas été exécutée, il ne pourra pas réclamer l’indemnité prévue par le Code civil en cas de résiliation anticipée du bail par le locataire. »

Pour la gratuité de l’enregistrement du bail d’habitation, la loi opère une distinction entre ces baux et les autres (art. 19, 3°, a). Cette distinction ne porte pas sur les seuls baux de longue durée. Tous les baux d’habitation sont visés.

Or la sanction civile du non enregistrement, étant l’exonération du préavis et de l’indemnité, ne se conçoit que pour le bail de 9 ans puisqu’elle est couplée à la résiliation de ce bail.

Cette restriction ne trouve aucune justification dans les travaux parlementaires qui ne font nullement la différence entre les baux de courte durée (jusqu’à trois ans) et les autres (neuf ans).

Voici ce qu’en disent les travaux parlementaires : « La modification du Code civil entraîne que aussi longtemps que la convention de bail n’est pas enregistrée, le preneur ne sera pas tenu de respecter de délai de préavis et le bailleur ne pourra pas réclamer du locataire l’indemnité pour résiliation anticipée du contrat de bail. Ceci devrait inciter le bailleur à faire enregistrer le contrat de bail. Il faut cependant remarquer que cet incitant ne vaut pas pour tous les contrats de bail visés à l’article 19, 3°, a), du C. enreg., mais seulement pour les contrats de bail relatifs à la résidence principale du locataire. Car c’est dans le cadre de cette dernière sorte de location que le locataire doit être le mieux protégé. Par ailleurs, il est souligné que cette nouvelle réglementation sera applicable à tous ces types de baux quelle que soit la date de la conclusion du contrat. Cet article a été adapté suite aux remarques du Conseil d’État. »

Ici encore, aucune justification de ce que les baux soient traités différemment quant à leur durée, au regard de l’objectif poursuivi par le législateur.

Il fallait s’y attendre : une question a été posée à la Cour constitutionnelle concernant la différence de traitement entre les baux de courte et de longue durée, résultant de ce que la sanction du non enregistrement est limitée aux seuls baux d’une durée de neuf ans alors que l’exposé des motifs du projet de loi-programme prévoyait expressément que ladite sanction était applicable à l’ensemble des baux, en ce compris ceux de courte durée.

Par son arrêt n° 109/2009 du 9 juillet 2009, la Cour constitutionnelle a jugé que cette différence de traitement repose sur un critère objectif, étant la durée du bail.

En outre, la Cour relève que le régime du congé à tout moment ne concerne que le bail de neuf ans, en sorte qu’appliquer la sanction du non enregistrement qui est propre aux modalités de ce congé, perturberait  l’économie de la différence de régime des contrats de bail de neuf ans et des contrats de bail de trois ans maximum.

Et la Cour ajoute que le législateur pouvait partir du principe que les effets civils du non-enregistrement étaient plus sérieux dans le cas des contrats de bail conclus pour une longue durée. Dans cette optique, conclut la Cour, la mesure n’a donc pas d’effet déraisonnable.

La Cour constitutionnelle a répété cette motivation dans les arrêts n° 10/2010 du 14 février 2010 et n° 50/2010 du 29 avril 2010, qui concernaient la même question.

La cause est donc entendue.  La motivation de la Cour constitutionnelle est exempte de critique ; en revanche, le législateur n’a pas été très cohérent en se limitant de cette manière au bail de longue durée.

Quant à la doctrine, elle est peu diserte puisque la loi est récente.

Notons la contribution de Nicolas Bernard, « Le bail à loyer en 2009 : à la croisée des chemins », in Le Bail, actualité et danger, Anthemis, 2009, p. 14 : «  (…) cette sanction civile ne s’applique nullement aux baux de droit commun (c’est d’ailleurs au sein de la loi-programme, la seule différence de traitement d’avec les baux de résidence principale) ni même, à l’intérieur des baux de résidence principales, aux baux de courtes durées (trois ans ou moins). Certes, c’était pour le législateur l’endroit le plus commode dans la loi du 20 février 1991 pour insérer son dispositif, dès lors que les baux de courte durée, eux, ne sauraient souffrir de résiliation anticipée, à s’en tenir au texte à tout le moins. Il n’empêche, l’ambiguïté est là. »

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar
    leguy didier #

    Bonjour peut on vous poser des questions sur la rupture de bail de courte durée.?
    Merci par avance pour la réponse

    décembre 7, 2011
    • Avatar

      J’essaie de répondre à toutes les questions ; je préfère répondre aux questions d’intérêt général qui peuvent être utiles à tous.

      décembre 7, 2011
    • Avatar
      Duarte sara #

      Bonjour, mes parents on signé un bail de un an en septembre 2006, est-ce que ce bail avait l’obligation d’être enregistré ou pas ? Nous habitons au même endroit depuis 9 ans et ce même bail n’a jamais été re -signé, il s’est donc transformé en bail de 9 ans si je ne me trompe pas. Doit-on donner 3 mois de préavis ? Merci d’avance

      octobre 30, 2015
  2. Avatar
    Madames #

    Bonjour, je loue un appartement avec un bail d un an, et je suis resté dedans sans envoyer de courrier et sans en recevoir de mon proprietaire,(car j’ai signé en mai 2012, et je suis toujours dedans) mon bail passe automatiquement a un bail de 9 ans? (si j ai bien compris) et donc, ce qui est mon cas, mon bail n est pas enregistrer, je peux partir sous un délai d un mois de preavis, puisque je suis maintenant sur un bail de 9 ans et que celui ci n a pas été enregistrer? ( j ai été verifier directement a l enregistrement et il n est pas enregistrer). Donc le proprietaire ne pourra pas refuser mon preavis, ou nous poursuivre? car j aimerais partir et etre sur d etre dans mes droits. Et si je veux partir pour fin mars, je dois envoyer mon renon avant fin fevrier? et partir fin mars?
    Un tout grand merci

    février 18, 2015
    • Avatar
      Nadine Sempo #

      Bjr jai pareil un bail 1 ans ki est pas rengistre et pas recue un autre de ma proprietaire. Alor je peux partir comme sa et peux me dire de partir malgre je payeent mes loyees merci

      juillet 25, 2020
  3. Avatar

    Bonjour,

    J’ai redige un bail d’un an le 15/11/2012.
    Le locataire m’envoie un renon ce 30 /7/18 d’une durée de trois mois pour partir le 1/11/18.
    Mais je n’ai enregistré le bail qu’ en février 2017.
    Qu’ en ppensez-vous ?
    Merci d’avance.
    Dan.

    août 2, 2018
  4. Avatar
    geerts marc #

    Je suis en plein divorce, ma femme a louer notre maison sans me le dire , je n’ai signé aucun papiers, le bail n’est pas enregistrer.
    Cela peut-il me porter prejudice?

    octobre 9, 2019

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

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On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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