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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La sanction du non enregistrement du bail de résidence par le bailleur

L’article 3, § 5, de la loi du 20 février 1991 sur le bail de résidence principale prévoit que, dans le bail de droit commun (neuf ans), le preneur peut mettre fin au bail à tout moment.

Ce congé doit être donné avec un préavis de trois mois (alinéa 1er). De  plus, le preneur doit payer une indemnité (alinéa 2) de trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.

La loi du 27 décembre 2006, en son article 73, a porté une exception à ces modalités : si le bailleur n’a pas enregistré le bail dans le délai de deux mois (art. 32, 5°, C. En.), « tant le délai du congé visé à l’alinéa 1er (de l’article 3, § 5) que l’indemnité visée à l’alinéa 2 ne sont pas d’application. »

Autrement dit, si le bail n’est pas enregistré dans le délai, le preneur peut quitter les lieux sans préavis ni indemnité durant toute la durée du bail de neuf ans.

Cela sanctionne le bailleur pour n’avoir pas enregistré le bail. En effet, la même loi, en son article 74, met désormais à charge du seul bailleur l’obligation d’enregistrer le bail ; et l’article 71 prévoit à cet effet que l’enregistrement est gratuit.

On relève que la sanction pour défaut d’enregistrement vise les modalités du congé donné dans le bail de droit commun, soit d’une durée de  9 ans.

Or l’obligation d’enregistrer le bail pesant sur le bailleur porte sur les baux de l’article 19, 3°, a) C. En., c’est-à-dire ceux affectés exclusivement au logement d’une famille ou d’une personne seule.

Aucune distinction n’est faite selon que ce bail est de neuf ans ou moins.

Toutefois, la sanction est réservée au défaut d’enregistrement du seul bail de droit commun, à l’exclusion du bail de courte durée. Ce n’est pas logique.

Les travaux parlementaires indiquent clairement que l’intention du législateur était d’augmenter le nombre de baux présentés à l’enregistrement et d’offrir ainsi une meilleure protection aux locataires puisque cette formalité confère date certaine et protection en cas de vente (DOC 51 2773/001, projet de loi-programme I, p. 267).

Le projet du Gouvernement poursuit : « En outre, du moins lorsque le contrat de bail concerne la résidence principale, le bailleur est incité à demander l’enregistrement par le fait que, aussi longtemps que la formalité n’aura pas été exécutée, il ne pourra pas réclamer l’indemnité prévue par le Code civil en cas de résiliation anticipée du bail par le locataire. »

Pour la gratuité de l’enregistrement du bail d’habitation, la loi opère une distinction entre ces baux et les autres (art. 19, 3°, a). Cette distinction ne porte pas sur les seuls baux de longue durée. Tous les baux d’habitation sont visés.

Or la sanction civile du non enregistrement, étant l’exonération du préavis et de l’indemnité, ne se conçoit que pour le bail de 9 ans puisqu’elle est couplée à la résiliation de ce bail.

Cette restriction ne trouve aucune justification dans les travaux parlementaires qui ne font nullement la différence entre les baux de courte durée (jusqu’à trois ans) et les autres (neuf ans).

Voici ce qu’en disent les travaux parlementaires : « La modification du Code civil entraîne que aussi longtemps que la convention de bail n’est pas enregistrée, le preneur ne sera pas tenu de respecter de délai de préavis et le bailleur ne pourra pas réclamer du locataire l’indemnité pour résiliation anticipée du contrat de bail. Ceci devrait inciter le bailleur à faire enregistrer le contrat de bail. Il faut cependant remarquer que cet incitant ne vaut pas pour tous les contrats de bail visés à l’article 19, 3°, a), du C. enreg., mais seulement pour les contrats de bail relatifs à la résidence principale du locataire. Car c’est dans le cadre de cette dernière sorte de location que le locataire doit être le mieux protégé. Par ailleurs, il est souligné que cette nouvelle réglementation sera applicable à tous ces types de baux quelle que soit la date de la conclusion du contrat. Cet article a été adapté suite aux remarques du Conseil d’État. »

Ici encore, aucune justification de ce que les baux soient traités différemment quant à leur durée, au regard de l’objectif poursuivi par le législateur.

Il fallait s’y attendre : une question a été posée à la Cour constitutionnelle concernant la différence de traitement entre les baux de courte et de longue durée, résultant de ce que la sanction du non enregistrement est limitée aux seuls baux d’une durée de neuf ans alors que l’exposé des motifs du projet de loi-programme prévoyait expressément que ladite sanction était applicable à l’ensemble des baux, en ce compris ceux de courte durée.

Par son arrêt n° 109/2009 du 9 juillet 2009, la Cour constitutionnelle a jugé que cette différence de traitement repose sur un critère objectif, étant la durée du bail.

En outre, la Cour relève que le régime du congé à tout moment ne concerne que le bail de neuf ans, en sorte qu’appliquer la sanction du non enregistrement qui est propre aux modalités de ce congé, perturberait  l’économie de la différence de régime des contrats de bail de neuf ans et des contrats de bail de trois ans maximum.

Et la Cour ajoute que le législateur pouvait partir du principe que les effets civils du non-enregistrement étaient plus sérieux dans le cas des contrats de bail conclus pour une longue durée. Dans cette optique, conclut la Cour, la mesure n’a donc pas d’effet déraisonnable.

La Cour constitutionnelle a répété cette motivation dans les arrêts n° 10/2010 du 14 février 2010 et n° 50/2010 du 29 avril 2010, qui concernaient la même question.

La cause est donc entendue.  La motivation de la Cour constitutionnelle est exempte de critique ; en revanche, le législateur n’a pas été très cohérent en se limitant de cette manière au bail de longue durée.

Quant à la doctrine, elle est peu diserte puisque la loi est récente.

Notons la contribution de Nicolas Bernard, « Le bail à loyer en 2009 : à la croisée des chemins », in Le Bail, actualité et danger, Anthemis, 2009, p. 14 : «  (…) cette sanction civile ne s’applique nullement aux baux de droit commun (c’est d’ailleurs au sein de la loi-programme, la seule différence de traitement d’avec les baux de résidence principale) ni même, à l’intérieur des baux de résidence principales, aux baux de courtes durées (trois ans ou moins). Certes, c’était pour le législateur l’endroit le plus commode dans la loi du 20 février 1991 pour insérer son dispositif, dès lors que les baux de courte durée, eux, ne sauraient souffrir de résiliation anticipée, à s’en tenir au texte à tout le moins. Il n’empêche, l’ambiguïté est là. »

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar
    leguy didier #

    Bonjour peut on vous poser des questions sur la rupture de bail de courte durée.?
    Merci par avance pour la réponse

    décembre 7, 2011
    • Avatar

      J’essaie de répondre à toutes les questions ; je préfère répondre aux questions d’intérêt général qui peuvent être utiles à tous.

      décembre 7, 2011
    • Avatar
      Duarte sara #

      Bonjour, mes parents on signé un bail de un an en septembre 2006, est-ce que ce bail avait l’obligation d’être enregistré ou pas ? Nous habitons au même endroit depuis 9 ans et ce même bail n’a jamais été re -signé, il s’est donc transformé en bail de 9 ans si je ne me trompe pas. Doit-on donner 3 mois de préavis ? Merci d’avance

      octobre 30, 2015
  2. Avatar
    Madames #

    Bonjour, je loue un appartement avec un bail d un an, et je suis resté dedans sans envoyer de courrier et sans en recevoir de mon proprietaire,(car j’ai signé en mai 2012, et je suis toujours dedans) mon bail passe automatiquement a un bail de 9 ans? (si j ai bien compris) et donc, ce qui est mon cas, mon bail n est pas enregistrer, je peux partir sous un délai d un mois de preavis, puisque je suis maintenant sur un bail de 9 ans et que celui ci n a pas été enregistrer? ( j ai été verifier directement a l enregistrement et il n est pas enregistrer). Donc le proprietaire ne pourra pas refuser mon preavis, ou nous poursuivre? car j aimerais partir et etre sur d etre dans mes droits. Et si je veux partir pour fin mars, je dois envoyer mon renon avant fin fevrier? et partir fin mars?
    Un tout grand merci

    février 18, 2015
  3. Avatar

    Bonjour,

    J’ai redige un bail d’un an le 15/11/2012.
    Le locataire m’envoie un renon ce 30 /7/18 d’une durée de trois mois pour partir le 1/11/18.
    Mais je n’ai enregistré le bail qu’ en février 2017.
    Qu’ en ppensez-vous ?
    Merci d’avance.
    Dan.

    août 2, 2018

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Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

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Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

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