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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Lorsque le bail commercial devient à durée indéterminée

Lorsqu’un bail commercial arrive à expiration sans avoir été renouvelé dans les formes, et que le preneur est laissé en possession de l’immeuble loué, un bail d’une durée indéterminée prend cours, conformément à l’article 14, alinéa 3, de la loi sur les baux commerciaux.

Cette disposition précise que le bailleur peut mettre fin à ce bail à durée indéterminée moyennant un congé de dix-huit mois. Le preneur peut alors demander le renouvellement.

En revanche, quel est le préavis que doit respecter le preneur qui donne congé durant cette période ?

S’agissant d’un bail à durée indéterminée, on applique l’article 1736 du Code civil.

L’article 1736 du Code civil dispose que « sans préjudice de l’article 1758 (relatif au bail de résidence), le bail conclu pour une durée indéterminée est censé fait au mois. Il ne pourra y être mis fin que moyennant un congé d’un mois. »

Cette disposition s’applique au bail conclu pour une durée indéterminée.

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On pourrait avancer qu’elle ne s’applique pas au bail qui n’a pas été conclu à durée indéterminée mais qui est devenu à durée indéterminée par reconduction.

Cette nuance n’a pas été retenue par un arrêt de la Cour de cassation du 28 avril 2011 (rôle n° C.08.0332.F/10, www.juridat.be), rendu en matière de bail commercial.

La Cour de cassation en déduit que « lorsqu’un nouveau bail naît en application de l’article 14, alinéa 3, précité, il est d’une durée indéterminée et les parties peuvent y mettre fin moyennant un congé relativement court, celui-ci pouvant, pour le bailleur, être limité à dix-huit mois suivant cette dernière disposition et étant, pour le preneur, d’un mois en vertu de l’article 1736 du Code civil. »

D’un côté 18 mois, de l’autre 1 mois ; cette différence de traitement n’est-elle pas génératrice d’une discrimination ? C’est la question qu’un arrêt du 20 novembre 2009 de la Cour de cassation a posée à la Cour constitutionnelle.

Par son arrêt du 10 mai 2007 (R.W., 2007-08, coll. 777) la Cour constitutionnelle a répondu que cette différence de traitement ne viole pas les principes d’égalité et de non-discrimination.

Enfin, l’arrêt de la Cour de cassation du 28 avril 2011 a fait un sort à la controverse sur la durée du préavis.

Certains auteurs affirmaient que le preneur devait respecter une durée de préavis de six mois, conformément à l’article 3 de la loi sur les baux commerciaux, et non le pré vis d’un mois de l’article 1736 du Code Civil.

C’est ce délai d’un mois que la Cour de cassation a retenu.

Les photos : les galeries à Bruxelles avec, dans l’ordre, la galerie Bortier (belle et peu fréquentés), la galerie de la Reine (belle et très fréquentée), et la galerie Ravenstein (moche et peu fréquentée).  Par charité, je vous ai épargné la galerie Agora (moche et très fréquentée).

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Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Avatar
    STEPHANE DUGNOILLE #

    je suis locataire d’une surface commerciale depuis 20 ans en wallonie (ATH). Il n’y a pas de bail écrit.
    La propriétaire (82 ans) refuse un bail commercial. Que se passera-t-il en cas de décès? Durée de préavis, conversion en bail à durée indeterminée ? Que faire vis à vis des héritiers ? Quelle précautions prendre (demande d’un bail écrit par recommandée …) ?

    octobre 22, 2018

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Démolir et reconstruire à 6 %, au même endroit ?

Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit : « Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. » Il est donc question de démolir et […]

Lire plus arrow_forward

Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit :

« Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. »

Il est donc question de démolir et reconstruire un bâtiment, ce qui suppose que c’est sur ce bâtiment.

Les choses ne sont pas toujours aussi simple. Il faut parfois respecter des contraintes urbanistique ou technique, ou encore des charges d’urbanisme, qui imposent de reconstruire à un autre endroit.

La reconstruction sera à proximité et participera bien de la notion de reconstruction sur les plan matériel, même s’il ne partage pas les fondations du bâtiment démoli.

Bien souvent, le propriétaire n’a pas vraiment le choix.

Faut-il ester sur la même empreinte au sol ?

Le Ministre des Finances a précisé cette condition en réponse à une question parlementaire posée le 23 juin 2009 par le député Josy Arens :

« L’administration admet que le bâtiment d’habitation issu de la reconstruction ne se situe pas exactement au même endroit que le bâtiment démoli pour autant cependant qu’il soit érigé sur la même parcelle. »

Il faut donc rester sur la même parcelle cadastrale même si on ne construit pas au même endroit.

Cette condition n’est absolument pas présente dans le texte mais on en comprend évidemment la logique.

Selon une décision du SDA, si le bâtiment neuf est construit en partie sur la parcelle cadastrale du bâtiment démoli et en partie sur un terrain à bâtir adjacent, le taux de TVA réduit de 6 % ne peut pas être appliqué (décision anticipée n° 2019.0626 du 13 août 2019).

Cette décision est excessive et contraire à l’esprit du texte, à l’objectif du législateur, lorsque la différence d’emplacement résulte de considérations urbanistiques ou techniques comme l’ouverture d’une voiries.

L’administration (le SDA aussi) doit appliquer le cadre XXXVII de manière intelligente, au cas par cas et en fonction des contingences, en s’abstenant de position de principe.

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