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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Lorsque le bail commercial devient à durée indéterminée

Lorsqu’un bail commercial arrive à expiration sans avoir été renouvelé dans les formes, et que le preneur est laissé en possession de l’immeuble loué, un bail d’une durée indéterminée prend cours, conformément à l’article 14, alinéa 3, de la loi sur les baux commerciaux.

Cette disposition précise que le bailleur peut mettre fin à ce bail à durée indéterminée moyennant un congé de dix-huit mois. Le preneur peut alors demander le renouvellement.

En revanche, quel est le préavis que doit respecter le preneur qui donne congé durant cette période ?

S’agissant d’un bail à durée indéterminée, on applique l’article 1736 du Code civil.

L’article 1736 du Code civil dispose que « sans préjudice de l’article 1758 (relatif au bail de résidence), le bail conclu pour une durée indéterminée est censé fait au mois. Il ne pourra y être mis fin que moyennant un congé d’un mois. »

Cette disposition s’applique au bail conclu pour une durée indéterminée.

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On pourrait avancer qu’elle ne s’applique pas au bail qui n’a pas été conclu à durée indéterminée mais qui est devenu à durée indéterminée par reconduction.

Cette nuance n’a pas été retenue par un arrêt de la Cour de cassation du 28 avril 2011 (rôle n° C.08.0332.F/10, www.juridat.be), rendu en matière de bail commercial.

La Cour de cassation en déduit que « lorsqu’un nouveau bail naît en application de l’article 14, alinéa 3, précité, il est d’une durée indéterminée et les parties peuvent y mettre fin moyennant un congé relativement court, celui-ci pouvant, pour le bailleur, être limité à dix-huit mois suivant cette dernière disposition et étant, pour le preneur, d’un mois en vertu de l’article 1736 du Code civil. »

D’un côté 18 mois, de l’autre 1 mois ; cette différence de traitement n’est-elle pas génératrice d’une discrimination ? C’est la question qu’un arrêt du 20 novembre 2009 de la Cour de cassation a posée à la Cour constitutionnelle.

Par son arrêt du 10 mai 2007 (R.W., 2007-08, coll. 777) la Cour constitutionnelle a répondu que cette différence de traitement ne viole pas les principes d’égalité et de non-discrimination.

Enfin, l’arrêt de la Cour de cassation du 28 avril 2011 a fait un sort à la controverse sur la durée du préavis.

Certains auteurs affirmaient que le preneur devait respecter une durée de préavis de six mois, conformément à l’article 3 de la loi sur les baux commerciaux, et non le pré vis d’un mois de l’article 1736 du Code Civil.

C’est ce délai d’un mois que la Cour de cassation a retenu.

Les photos : les galeries à Bruxelles avec, dans l’ordre, la galerie Bortier (belle et peu fréquentés), la galerie de la Reine (belle et très fréquentée), et la galerie Ravenstein (moche et peu fréquentée).  Par charité, je vous ai épargné la galerie Agora (moche et très fréquentée).

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Commentaires

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  1. Avatar
    STEPHANE DUGNOILLE #

    je suis locataire d’une surface commerciale depuis 20 ans en wallonie (ATH). Il n’y a pas de bail écrit.
    La propriétaire (82 ans) refuse un bail commercial. Que se passera-t-il en cas de décès? Durée de préavis, conversion en bail à durée indeterminée ? Que faire vis à vis des héritiers ? Quelle précautions prendre (demande d’un bail écrit par recommandée …) ?

    octobre 22, 2018

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Que devient le projet de nouveau RRU à Bruxelles ?

Plus personne n’entend parler depuis quelques mois1 du projet de révision du RRU ; la crise sanitaire actuelle en est sans doute pour quelque chose. Pour rappel, le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU) actuellement en vigueur a été adopté par le Gouvernement en 2006, reprenant le texte précédant (datant de 1999) avec quelques petites (très petites) adaptations. […]

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Plus personne n’entend parler depuis quelques mois1 du projet de révision du RRU ; la crise sanitaire actuelle en est sans doute pour quelque chose.

Pour rappel, le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU) actuellement en vigueur a été adopté par le Gouvernement en 2006, reprenant le texte précédant (datant de 1999) avec quelques petites (très petites) adaptations.

Le texte actuel date donc pour l’essentiel d’une vingtaine d’années.

Entretemps, la matière de l’urbanisme a considérablement évolué, les pratiques architecturales, de vie et de construction ont connu d’importants changements.

Le texte actuel ne permet donc plus de répondre à tous les enjeux auxquels la Région est confrontée et notamment aux nouveaux modes d’habitation (colocation, etc.), aux questions liées à la performance énergétique et au réchauffement climatique ou encore à la question de la densité
et des gabarits d’immeubles tours à ériger.

C’est pourquoi, le Gouvernement bruxellois a initié la révision du RRU durant la législature 2014-2019 et a adopté début 2019, en première lecture, un projet de RRU accompagné de son Rapport sur les Incidences Environnementales (RIE).

Le projet a été soumis à l’enquête publique ainsi qu’à la consultation des communes et des différentes instances dont la liste est fixée par le CoBAT.

Au printemps 2020, la Commission régionale de développement (CRD) a remis son avis sur le projet de RRU, le RIE et les avis et réclamations / observations émis pendant l’enquête publique.

Toutefois, suite aux dernières élections régionales, le nouveau Gouvernement s’est engagé, dans le cadre de sa déclaration de politique générale, à accentuer la réforme du RRU notamment en ce qui concerne la gestion et la composition de l’espace public, le stationnement et la lutte contre le réchauffement climatique.

A ces thématiques, est venue s’ajouter la crise sanitaire que nous connaissons depuis mars 2020. Celle-ci a pu mettre en exergue l’importance des espaces de vie en plein air (terrasses, jardins, parcs), l’amélioration du cadre de vie ou encore la taille et l’adéquation des logements.

Ces éléments constituent autant de défis justifiant la nécessité d’adapter le projet de RRU en y apportant des modifications importantes permettant de le mettre à niveau.

Aussi, le Secrétaire d’État à l’Urbanisme, Pascal Smet, envisage de soumettre au Gouvernement bruxellois, dès 2021, un nouveau projet de RRU intégrant ces modifications substantielles devant permettre de répondre aux besoins identifiés.

Dès lors, le projet sera, à nouveau, soumis à l’enquête publique ainsi qu’à l’avis de l’ensemble des communes et instances consultatives.

L’issue de ce processus devrait aboutir à la révision du RRU pour la fin 2022 / début 2023, apportant ainsi un nouveau cadre réglementaire urbanistique correspondant mieux aux besoins actuels de la Région de Bruxelles-Capitale.

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