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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Lorsque le bail commercial devient à durée indéterminée

Lorsqu’un bail commercial arrive à expiration sans avoir été renouvelé dans les formes, et que le preneur est laissé en possession de l’immeuble loué, un bail d’une durée indéterminée prend cours, conformément à l’article 14, alinéa 3, de la loi sur les baux commerciaux.

Cette disposition précise que le bailleur peut mettre fin à ce bail à durée indéterminée moyennant un congé de dix-huit mois. Le preneur peut alors demander le renouvellement.

En revanche, quel est le préavis que doit respecter le preneur qui donne congé durant cette période ?

S’agissant d’un bail à durée indéterminée, on applique l’article 1736 du Code civil.

L’article 1736 du Code civil dispose que « sans préjudice de l’article 1758 (relatif au bail de résidence), le bail conclu pour une durée indéterminée est censé fait au mois. Il ne pourra y être mis fin que moyennant un congé d’un mois. »

Cette disposition s’applique au bail conclu pour une durée indéterminée.

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On pourrait avancer qu’elle ne s’applique pas au bail qui n’a pas été conclu à durée indéterminée mais qui est devenu à durée indéterminée par reconduction.

Cette nuance n’a pas été retenue par un arrêt de la Cour de cassation du 28 avril 2011 (rôle n° C.08.0332.F/10, www.juridat.be), rendu en matière de bail commercial.

La Cour de cassation en déduit que « lorsqu’un nouveau bail naît en application de l’article 14, alinéa 3, précité, il est d’une durée indéterminée et les parties peuvent y mettre fin moyennant un congé relativement court, celui-ci pouvant, pour le bailleur, être limité à dix-huit mois suivant cette dernière disposition et étant, pour le preneur, d’un mois en vertu de l’article 1736 du Code civil. »

D’un côté 18 mois, de l’autre 1 mois ; cette différence de traitement n’est-elle pas génératrice d’une discrimination ? C’est la question qu’un arrêt du 20 novembre 2009 de la Cour de cassation a posée à la Cour constitutionnelle.

Par son arrêt du 10 mai 2007 (R.W., 2007-08, coll. 777) la Cour constitutionnelle a répondu que cette différence de traitement ne viole pas les principes d’égalité et de non-discrimination.

Enfin, l’arrêt de la Cour de cassation du 28 avril 2011 a fait un sort à la controverse sur la durée du préavis.

Certains auteurs affirmaient que le preneur devait respecter une durée de préavis de six mois, conformément à l’article 3 de la loi sur les baux commerciaux, et non le pré vis d’un mois de l’article 1736 du Code Civil.

C’est ce délai d’un mois que la Cour de cassation a retenu.

Les photos : les galeries à Bruxelles avec, dans l’ordre, la galerie Bortier (belle et peu fréquentés), la galerie de la Reine (belle et très fréquentée), et la galerie Ravenstein (moche et peu fréquentée).  Par charité, je vous ai épargné la galerie Agora (moche et très fréquentée).

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PI et improductivité en Wallonie

Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année. Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire. Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée […]

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Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année.

Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire.

Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée dans la mesure où la période d’inoccupation dépasse douze mois sauf dans le cas d’un immeuble dont le contribuable ne peut exercer les droits réels pour cause de calamité, de force majeure, d’une procédure ou d’une enquête administrative ou judiciaire empêchant la jouissance libre de l’immeuble.

Que signifie ici le concept de force majeure ?

La Cour de cassation répond : « la force majeure empêchant l’exercice par le contribuable de ses droits réels sur l’immeuble suppose une circonstance indépendante de la volonté humaine que celle-ci n’a pu ni prévoir ni conjurer. »

Le caractère extérieur, imprévisible et irrésistible est similaire en matière civile. Mais c’est très restrictif ici en matière fiscale.

Cass., 8 septembre 2017, rôle n° F.16.0098.F, www.juridat.be.

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