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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Lorsque le bail commercial devient à durée indéterminée

Lorsqu’un bail commercial arrive à expiration sans avoir été renouvelé dans les formes, et que le preneur est laissé en possession de l’immeuble loué, un bail d’une durée indéterminée prend cours, conformément à l’article 14, alinéa 3, de la loi sur les baux commerciaux.

Cette disposition précise que le bailleur peut mettre fin à ce bail à durée indéterminée moyennant un congé de dix-huit mois. Le preneur peut alors demander le renouvellement.

En revanche, quel est le préavis que doit respecter le preneur qui donne congé durant cette période ?

S’agissant d’un bail à durée indéterminée, on applique l’article 1736 du Code civil.

L’article 1736 du Code civil dispose que « sans préjudice de l’article 1758 (relatif au bail de résidence), le bail conclu pour une durée indéterminée est censé fait au mois. Il ne pourra y être mis fin que moyennant un congé d’un mois. »

Cette disposition s’applique au bail conclu pour une durée indéterminée.

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On pourrait avancer qu’elle ne s’applique pas au bail qui n’a pas été conclu à durée indéterminée mais qui est devenu à durée indéterminée par reconduction.

Cette nuance n’a pas été retenue par un arrêt de la Cour de cassation du 28 avril 2011 (rôle n° C.08.0332.F/10, www.juridat.be), rendu en matière de bail commercial.

La Cour de cassation en déduit que « lorsqu’un nouveau bail naît en application de l’article 14, alinéa 3, précité, il est d’une durée indéterminée et les parties peuvent y mettre fin moyennant un congé relativement court, celui-ci pouvant, pour le bailleur, être limité à dix-huit mois suivant cette dernière disposition et étant, pour le preneur, d’un mois en vertu de l’article 1736 du Code civil. »

D’un côté 18 mois, de l’autre 1 mois ; cette différence de traitement n’est-elle pas génératrice d’une discrimination ? C’est la question qu’un arrêt du 20 novembre 2009 de la Cour de cassation a posée à la Cour constitutionnelle.

Par son arrêt du 10 mai 2007 (R.W., 2007-08, coll. 777) la Cour constitutionnelle a répondu que cette différence de traitement ne viole pas les principes d’égalité et de non-discrimination.

Enfin, l’arrêt de la Cour de cassation du 28 avril 2011 a fait un sort à la controverse sur la durée du préavis.

Certains auteurs affirmaient que le preneur devait respecter une durée de préavis de six mois, conformément à l’article 3 de la loi sur les baux commerciaux, et non le pré vis d’un mois de l’article 1736 du Code Civil.

C’est ce délai d’un mois que la Cour de cassation a retenu.

Les photos : les galeries à Bruxelles avec, dans l’ordre, la galerie Bortier (belle et peu fréquentés), la galerie de la Reine (belle et très fréquentée), et la galerie Ravenstein (moche et peu fréquentée).  Par charité, je vous ai épargné la galerie Agora (moche et très fréquentée).

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Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. STEPHANE DUGNOILLE #

    je suis locataire d’une surface commerciale depuis 20 ans en wallonie (ATH). Il n’y a pas de bail écrit.
    La propriétaire (82 ans) refuse un bail commercial. Que se passera-t-il en cas de décès? Durée de préavis, conversion en bail à durée indeterminée ? Que faire vis à vis des héritiers ? Quelle précautions prendre (demande d’un bail écrit par recommandée …) ?

    octobre 22, 2018

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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