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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Lorsque le bail commercial devient à durée indéterminée

Lorsqu’un bail commercial arrive à expiration sans avoir été renouvelé dans les formes, et que le preneur est laissé en possession de l’immeuble loué, un bail d’une durée indéterminée prend cours, conformément à l’article 14, alinéa 3, de la loi sur les baux commerciaux.

Cette disposition précise que le bailleur peut mettre fin à ce bail à durée indéterminée moyennant un congé de dix-huit mois. Le preneur peut alors demander le renouvellement.

En revanche, quel est le préavis que doit respecter le preneur qui donne congé durant cette période ?

S’agissant d’un bail à durée indéterminée, on applique l’article 1736 du Code civil.

L’article 1736 du Code civil dispose que « sans préjudice de l’article 1758 (relatif au bail de résidence), le bail conclu pour une durée indéterminée est censé fait au mois. Il ne pourra y être mis fin que moyennant un congé d’un mois. »

Cette disposition s’applique au bail conclu pour une durée indéterminée.

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On pourrait avancer qu’elle ne s’applique pas au bail qui n’a pas été conclu à durée indéterminée mais qui est devenu à durée indéterminée par reconduction.

Cette nuance n’a pas été retenue par un arrêt de la Cour de cassation du 28 avril 2011 (rôle n° C.08.0332.F/10, www.juridat.be), rendu en matière de bail commercial.

La Cour de cassation en déduit que « lorsqu’un nouveau bail naît en application de l’article 14, alinéa 3, précité, il est d’une durée indéterminée et les parties peuvent y mettre fin moyennant un congé relativement court, celui-ci pouvant, pour le bailleur, être limité à dix-huit mois suivant cette dernière disposition et étant, pour le preneur, d’un mois en vertu de l’article 1736 du Code civil. »

D’un côté 18 mois, de l’autre 1 mois ; cette différence de traitement n’est-elle pas génératrice d’une discrimination ? C’est la question qu’un arrêt du 20 novembre 2009 de la Cour de cassation a posée à la Cour constitutionnelle.

Par son arrêt du 10 mai 2007 (R.W., 2007-08, coll. 777) la Cour constitutionnelle a répondu que cette différence de traitement ne viole pas les principes d’égalité et de non-discrimination.

Enfin, l’arrêt de la Cour de cassation du 28 avril 2011 a fait un sort à la controverse sur la durée du préavis.

Certains auteurs affirmaient que le preneur devait respecter une durée de préavis de six mois, conformément à l’article 3 de la loi sur les baux commerciaux, et non le pré vis d’un mois de l’article 1736 du Code Civil.

C’est ce délai d’un mois que la Cour de cassation a retenu.

Les photos : les galeries à Bruxelles avec, dans l’ordre, la galerie Bortier (belle et peu fréquentés), la galerie de la Reine (belle et très fréquentée), et la galerie Ravenstein (moche et peu fréquentée).  Par charité, je vous ai épargné la galerie Agora (moche et très fréquentée).

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Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Avatar
    STEPHANE DUGNOILLE #

    je suis locataire d’une surface commerciale depuis 20 ans en wallonie (ATH). Il n’y a pas de bail écrit.
    La propriétaire (82 ans) refuse un bail commercial. Que se passera-t-il en cas de décès? Durée de préavis, conversion en bail à durée indeterminée ? Que faire vis à vis des héritiers ? Quelle précautions prendre (demande d’un bail écrit par recommandée …) ?

    octobre 22, 2018

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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