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Carnoy & Braeckeveldt, avocats de l’immobilier à Bruxelles

Articles tagué ‘bail commercial’

Le droit de préemption ne survit pas au bail qui l’a vu naître

Supposons qu’un bail contienne un droit de préemption au profit du preneur. Que se passe-t-il lorsque le bail est expiré, reconduit, prorogé ou renouvelé ? Le droit commun (fédéral) du bail, sous l’article 1738 prévoit que « si à l’expiration du bail écrit conclu pour une durée déterminée, le preneur reste dans les lieux sans opposition du […]

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La jurisprudence d’appel des loyers sous covid n’est pas homogène

Un jugement inédit du 13 octobre 2022 du tribunal de première instance francophone de Bruxelles (section civile, 16ème chambre, rôle n° 20/3201/A, en cause Zoni) se montre bien sévère envers un preneur commercial exploitant une pizzeria. Le tribunal n’accorde pas de remise de loyer durant le première période de covid, lorsque les commerces de détail […]

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Les clauses covid dans les baux commerciaux

On apprend par l’expérience. Les bailleurs professionnels ont beaucoup appris avec le covid. Ils ont eu la mauvaise surprise de se voir privés de loyer quand leur locataire commercial invoquait la théorie des risques consécutive à la force majeure que constituait le covid. En effet, le bailleur s’est trouvé dans l’impossibilité de procurer au locataire […]

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Les loyers sous covid : la jurisprudence d’appel est arrivée

De nombreux commerces ont été fermés en raison des mesures adoptées lors de la crise sanitaire. Les commerçants se sont trouvés sans recette pour payer leur loyer. On le sait, ils ont invoqué la théorie des risques leur permettant de se libérer du loyer puisque le bailleur, par force majeure, ne pouvait leur assurer la […]

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Intérêt légitime au renouvellement du bail commercial

Le preneur peut demander le renouvellement de son bail commercial selon l’article 14 de la loi sur les baux commerciaux. Le bailleur dispose alors de trois mois pour répondre. L’article 16, I, 6°, de la loi permet au bailleur de refuser le renouvellement pour motif d’absence d’intérêt légitime dans le chef du preneur. C’est le […]

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Formalisme obtus dans le bail commercial

Le preneur par bail commercial a droit à trois renouvellements. Il doit introduire sa demande selon des formes prescrites à peine de nullité et dans un délai prescrit à peine de forclusion. La matière est essentielle car le preneur déchu du droit au renouvellement s’expose au risque de perdre la clientèle cristallisée sur les lieux […]

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Bail commercial : pas d’accord sur l’indemnité d’éviction avant la naissance de ce droit

Un bail commercial de 18 années est conclu en 1995 pour l’exploitation d’un magasin de bricolage. En 2011, dans les formes et délais, le preneur demande le renouvellement. Il se heurte à un refus. Le bailleur motive son refus par l’intention d’exploiter effectivement et personnellement le bien loué. Les parties décident alors de résilier amiablement […]

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La faculté de résiliation triennale au profit du bailleur

Dans le bail commercial, le preneur dispose du droit de résilier le bail à l’occasion de chaque triennat, sans justification ni indemnité, et avec un préavis de six mois. C’est une disposition impérative en sorte que le bail ne peut l’exclure et ne doit pas la mentionner. Un droit de résiliation triennale existe aussi en […]

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L’expulsion du locataire commercial par l’acquéreur lorsque le bail est devenu à durée indéterminée

Selon l’article 14, al. 3, de la loi sur les baux commerciaux, lorsqu’un bail commercial arrive à expiration sans avoir été renouvelé dans les formes, et que le preneur est laissé en possession dans l’immeuble loué, un bail d’une durée indéterminée prend cours. Voyons comment, dans ce cas, l’acquéreur du bien peut recouvrer la libre […]

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Lorsque le bail commercial devient à durée indéterminée

Lorsqu’un bail commercial arrive à expiration sans avoir été renouvelé dans les formes, et que le preneur est laissé en possession de l’immeuble loué, un bail d’une durée indéterminée prend cours, conformément à l’article 14, alinéa 3, de la loi sur les baux commerciaux. Cette disposition précise que le bailleur peut mettre fin à ce […]

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La valeur locative normale et les travaux du locataire

Lorsque le preneur demande le renouvellement de son bail commercial, le bailleur peut subordonner son accord à des conditions relatives au loyer (art. 14 de la loi sur les baux commerciaux). Il peut ainsi accepter le renouvellement moyennant un loyer sensiblement plus élevé. Si le locataire n’est pas d’accord avec le nouveau loyer, il doit […]

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Occupation personnelle : discrimination dans le bail commercial ?

Aux termes de l’article 16, I, § 1, de la loi sur les baux commerciaux, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail en invoquant l’occupation personnelle, ‘es-à-dire : Sa volonté d’occuper le bien personnellement et effectivement. Ou de le faire occuper de telle manière par ses descendants, ses enfants adoptifs ou ses ascendants, par son […]

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Renouvellement de bail commercial par le sous-locataire

On sait que le locataire commercial peut demander trois renouvellements de son bail commercial. Il doit introduire sa demande dans une période de trois mois, entre le 18ième et le 15ième mois qui précède la fin du bail et il doit respecter certaines formes à peine de nullité (art. 14, al. 1). Le bailleur dispose […]

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Que devient le locataire à la vente du bien loué ? (IV)

L’article 1743 du Code civil ne s’applique pas au bail à ferme. L’article 55 de la loi du 4 novembre 1969 sur le bail à ferme subroge l’acquéreur dans les droits du vendeur avec pour effet que l’acquéreur doit subir le bail à ferme même s’il n’a pas date certaine, le preneur devant seulement prouver […]

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Bailleresses sociétés de capitaux et sociétés de personnes inégales devant le refus de renouvellement de bail commercial

La Cour constitutionnelle a jugé que l’article 17 de la loi sur les baux commerciaux n’est pas contraire au principe d’égalité et de non-discrimination des articles 10 et 11 de la Constitution. La question tient dans la différence de traitement entre les sociétés de capitaux (SA) et les sociétés de personnes (SPRL) en matière d’occupation […]

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Le sort du droit de superficie constitué par la société quand elle est dissoute

En cas de liquidation d’une société dissoute, le partage de l’avoir social est considéré comme un dividende distribué. Les dividendes comprennent tous les avantages attribués par une société aux actions quelle que soit leur dénomination (art. 18, 1° CIR). Une société a concédé un droit de superficie à ses actionnaires qui ont construit sur le […]

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En cas de liquidation d’une société dissoute, le partage de l’avoir social est considéré comme un dividende distribué.

Les dividendes comprennent tous les avantages attribués par une société aux actions quelle que soit leur dénomination (art. 18, 1° CIR).

Une société a concédé un droit de superficie à ses actionnaires qui ont construit sur le terrain.

La société est dissoute. Si la dissolution de la société met fin au droit de superficie, les constructions reviennent à la société et le dividende (boni de liquidation) porte sur le terrain et les constructions.

Si la dissolution ne met pas fin au droit de superficie, seul le terrain est attribué aux actionnaires, comme dividende. En ce cas, le droit s’éteint pas confusion, les actionnaires devenant à la fois tréfonciers et superficiaires.

La dissolution de la société doit être considérée comme le décès pour un constituant personne physique. Or, en règle, le décès ne met pas fin au droit de superficie.

Donc la dissolution de la personne morale n’entraine pas l’extinction du droit de superficie.

Donc c’est le terrain grevé du droit qui est transmis aux actionnaires au titre de partage de l’avoir social, et le droit s’éteint par confusion et non par dissolution de la société.

Cela signifie que le dividende de liquidation n’inclut pas les bâtiments, contrairement à la thèse de l’administration.

(Tribunal de première instance de Flandre Occidentale, div. Bruges, 10ième chambre, 15 mai 2023, rôle n° 21/2976/A, publié sur taxwin.be).

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