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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Intérêt légitime au renouvellement du bail commercial

Le preneur peut demander le renouvellement de son bail commercial selon l’article 14 de la loi sur les baux commerciaux.

Le bailleur dispose alors de trois mois pour répondre.

L’article 16, I, 6°, de la loi permet au bailleur de refuser le renouvellement pour motif d’absence d’intérêt légitime dans le chef du preneur.

C’est le cas lorsque le preneur a commencé l’exploitation d’un commerce similaire dans le voisinage immédiat du bien loué.

C’est aussi le cas du preneur qui dispose d’un immeuble dans le voisinage immédiat du bien loué, où il pourrait continuer son exploitation commerciale.

Mais il faut faire attention à la chronologie.

Il faut que le preneur ait commencé l’exploitation du commerce similaire avant que n’expire le délai de réponse du bailleur.

Ou encore, il faut que le preneur dispose à cette même époque d’un emplacement de rechange.

Tout cela est bien logique : il ne faut pas renouveler un bail commercial si le preneur a une autre solution pour poursuivre son commerce.

Et il est logique que cette circonstance doive exister au moment où le bailleur peut refuser pour ce motif, justement.

Dans une affaire soumise à la Cour de cassation le bailleur avait refusé le renouvellement en raison de sa volonté de réaliser des travaux de transformation.

C’est permis par l’article 16, I, 3°, de la loi.

En ce cas, le preneur a droit à une indemnité d’un an de loyer sauf si les travaux sont rendu nécessaire par la vétusté (art. 25, 1°).

Dans cette affaire, le preneur évincé avait pu s’établir à proximité des lieux loués et a pu ainsi conserver sa clientèle.

Le tribunal de première instance francophone de Bruxelles, statuant en degré d’appel, lui avait refusé cette indemnité sur base de l’article 16, I, 6°, de la loi.

Mais le déménagement du preneur était la conséquence du refus de renouvellement du bail et le preneur avait heureusement trouvé à proximité.

La condition de disposer déjà d’un local ou de déjà trouver un local avant l’expiration du délai de refus du bailleur n’était donc pas rencontrée.

Priver le preneur de l’indemnité n’était donc pas possible, dit la Cour de cassation.

Et la Cour de préciser que, certes, l’indemnité d’éviction vise à indemniser le locataire pour la perte du fonds de commerce, qui est la conséquence de l’éviction.

Mais, ajoute la Cour, le locataire conserve son droit à l’indemnité d’éviction, bien qu’il ait installé son fonds de commerce à proximité des lieux loués, lorsque ce déménagement est la conséquence du refus de renouvellement du bail.

Ce n’est que si la possibilité de déménager le commerce à proximité existait au moment où le bailleur pouvait répondre, que s demande de renouvellement est privée d’intérêt légitime.

Et qu’il est dès lors privé d’indemnité.

S’il se réinstalle à proximité dans d’autres circonstances, il conserve son droit à indemnité, même si son éviction n’a pas mis son fonds de commerce en danger.

Cass., 18 novembre 2019, rôle n° C.19.0123.F, www.juridiat.be.

La photo : le Palais de justice, photo prise de restaurant du Hilton, pardon du The Hotel, boulevard de Waterloo. A ce propos, le Palais va retrouver son lustre et sa fonction judiciaire. La décision aurait été prise de dégager les 300.000.000 € nécessaires à sa réhabilitation. Tant mieux, mais je crains que cela prendra tant de temps, que je ne serai plus avocat …

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Démolir et reconstruire à 6 %, au même endroit ?

Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit : « Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. » Il est donc question de démolir et […]

Lire plus arrow_forward

Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit :

« Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. »

Il est donc question de démolir et reconstruire un bâtiment, ce qui suppose que c’est sur ce bâtiment.

Les choses ne sont pas toujours aussi simple. Il faut parfois respecter des contraintes urbanistique ou technique, ou encore des charges d’urbanisme, qui imposent de reconstruire à un autre endroit.

La reconstruction sera à proximité et participera bien de la notion de reconstruction sur les plan matériel, même s’il ne partage pas les fondations du bâtiment démoli.

Bien souvent, le propriétaire n’a pas vraiment le choix.

Faut-il ester sur la même empreinte au sol ?

Le Ministre des Finances a précisé cette condition en réponse à une question parlementaire posée le 23 juin 2009 par le député Josy Arens :

« L’administration admet que le bâtiment d’habitation issu de la reconstruction ne se situe pas exactement au même endroit que le bâtiment démoli pour autant cependant qu’il soit érigé sur la même parcelle. »

Il faut donc rester sur la même parcelle cadastrale même si on ne construit pas au même endroit.

Cette condition n’est absolument pas présente dans le texte mais on en comprend évidemment la logique.

Selon une décision du SDA, si le bâtiment neuf est construit en partie sur la parcelle cadastrale du bâtiment démoli et en partie sur un terrain à bâtir adjacent, le taux de TVA réduit de 6 % ne peut pas être appliqué (décision anticipée n° 2019.0626 du 13 août 2019).

Cette décision est excessive et contraire à l’esprit du texte, à l’objectif du législateur, lorsque la différence d’emplacement résulte de considérations urbanistiques ou techniques comme l’ouverture d’une voiries.

L’administration (le SDA aussi) doit appliquer le cadre XXXVII de manière intelligente, au cas par cas et en fonction des contingences, en s’abstenant de position de principe.

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