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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Intérêt légitime au renouvellement du bail commercial

Le preneur peut demander le renouvellement de son bail commercial selon l’article 14 de la loi sur les baux commerciaux.

Le bailleur dispose alors de trois mois pour répondre.

L’article 16, I, 6°, de la loi permet au bailleur de refuser le renouvellement pour motif d’absence d’intérêt légitime dans le chef du preneur.

C’est le cas lorsque le preneur a commencé l’exploitation d’un commerce similaire dans le voisinage immédiat du bien loué.

C’est aussi le cas du preneur qui dispose d’un immeuble dans le voisinage immédiat du bien loué, où il pourrait continuer son exploitation commerciale.

Mais il faut faire attention à la chronologie.

Il faut que le preneur ait commencé l’exploitation du commerce similaire avant que n’expire le délai de réponse du bailleur.

Ou encore, il faut que le preneur dispose à cette même époque d’un emplacement de rechange.

Tout cela est bien logique : il ne faut pas renouveler un bail commercial si le preneur a une autre solution pour poursuivre son commerce.

Et il est logique que cette circonstance doive exister au moment où le bailleur peut refuser pour ce motif, justement.

Dans une affaire soumise à la Cour de cassation le bailleur avait refusé le renouvellement en raison de sa volonté de réaliser des travaux de transformation.

C’est permis par l’article 16, I, 3°, de la loi.

En ce cas, le preneur a droit à une indemnité d’un an de loyer sauf si les travaux sont rendu nécessaire par la vétusté (art. 25, 1°).

Dans cette affaire, le preneur évincé avait pu s’établir à proximité des lieux loués et a pu ainsi conserver sa clientèle.

Le tribunal de première instance francophone de Bruxelles, statuant en degré d’appel, lui avait refusé cette indemnité sur base de l’article 16, I, 6°, de la loi.

Mais le déménagement du preneur était la conséquence du refus de renouvellement du bail et le preneur avait heureusement trouvé à proximité.

La condition de disposer déjà d’un local ou de déjà trouver un local avant l’expiration du délai de refus du bailleur n’était donc pas rencontrée.

Priver le preneur de l’indemnité n’était donc pas possible, dit la Cour de cassation.

Et la Cour de préciser que, certes, l’indemnité d’éviction vise à indemniser le locataire pour la perte du fonds de commerce, qui est la conséquence de l’éviction.

Mais, ajoute la Cour, le locataire conserve son droit à l’indemnité d’éviction, bien qu’il ait installé son fonds de commerce à proximité des lieux loués, lorsque ce déménagement est la conséquence du refus de renouvellement du bail.

Ce n’est que si la possibilité de déménager le commerce à proximité existait au moment où le bailleur pouvait répondre, que s demande de renouvellement est privée d’intérêt légitime.

Et qu’il est dès lors privé d’indemnité.

S’il se réinstalle à proximité dans d’autres circonstances, il conserve son droit à indemnité, même si son éviction n’a pas mis son fonds de commerce en danger.

Cass., 18 novembre 2019, rôle n° C.19.0123.F, www.juridiat.be.

La photo : le Palais de justice, photo prise de restaurant du Hilton, pardon du The Hotel, boulevard de Waterloo. A ce propos, le Palais va retrouver son lustre et sa fonction judiciaire. La décision aurait été prise de dégager les 300.000.000 € nécessaires à sa réhabilitation. Tant mieux, mais je crains que cela prendra tant de temps, que je ne serai plus avocat …

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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