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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Intérêt légitime au renouvellement du bail commercial

Le preneur peut demander le renouvellement de son bail commercial selon l’article 14 de la loi sur les baux commerciaux.

Le bailleur dispose alors de trois mois pour répondre.

L’article 16, I, 6°, de la loi permet au bailleur de refuser le renouvellement pour motif d’absence d’intérêt légitime dans le chef du preneur.

C’est le cas lorsque le preneur a commencé l’exploitation d’un commerce similaire dans le voisinage immédiat du bien loué.

C’est aussi le cas du preneur qui dispose d’un immeuble dans le voisinage immédiat du bien loué, où il pourrait continuer son exploitation commerciale.

Mais il faut faire attention à la chronologie.

Il faut que le preneur ait commencé l’exploitation du commerce similaire avant que n’expire le délai de réponse du bailleur.

Ou encore, il faut que le preneur dispose à cette même époque d’un emplacement de rechange.

Tout cela est bien logique : il ne faut pas renouveler un bail commercial si le preneur a une autre solution pour poursuivre son commerce.

Et il est logique que cette circonstance doive exister au moment où le bailleur peut refuser pour ce motif, justement.

Dans une affaire soumise à la Cour de cassation le bailleur avait refusé le renouvellement en raison de sa volonté de réaliser des travaux de transformation.

C’est permis par l’article 16, I, 3°, de la loi.

En ce cas, le preneur a droit à une indemnité d’un an de loyer sauf si les travaux sont rendu nécessaire par la vétusté (art. 25, 1°).

Dans cette affaire, le preneur évincé avait pu s’établir à proximité des lieux loués et a pu ainsi conserver sa clientèle.

Le tribunal de première instance francophone de Bruxelles, statuant en degré d’appel, lui avait refusé cette indemnité sur base de l’article 16, I, 6°, de la loi.

Mais le déménagement du preneur était la conséquence du refus de renouvellement du bail et le preneur avait heureusement trouvé à proximité.

La condition de disposer déjà d’un local ou de déjà trouver un local avant l’expiration du délai de refus du bailleur n’était donc pas rencontrée.

Priver le preneur de l’indemnité n’était donc pas possible, dit la Cour de cassation.

Et la Cour de préciser que, certes, l’indemnité d’éviction vise à indemniser le locataire pour la perte du fonds de commerce, qui est la conséquence de l’éviction.

Mais, ajoute la Cour, le locataire conserve son droit à l’indemnité d’éviction, bien qu’il ait installé son fonds de commerce à proximité des lieux loués, lorsque ce déménagement est la conséquence du refus de renouvellement du bail.

Ce n’est que si la possibilité de déménager le commerce à proximité existait au moment où le bailleur pouvait répondre, que s demande de renouvellement est privée d’intérêt légitime.

Et qu’il est dès lors privé d’indemnité.

S’il se réinstalle à proximité dans d’autres circonstances, il conserve son droit à indemnité, même si son éviction n’a pas mis son fonds de commerce en danger.

Cass., 18 novembre 2019, rôle n° C.19.0123.F, www.juridiat.be.

La photo : le Palais de justice, photo prise de restaurant du Hilton, pardon du The Hotel, boulevard de Waterloo. A ce propos, le Palais va retrouver son lustre et sa fonction judiciaire. La décision aurait été prise de dégager les 300.000.000 € nécessaires à sa réhabilitation. Tant mieux, mais je crains que cela prendra tant de temps, que je ne serai plus avocat …

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Les fissures

Il existe dans les actes de vente d’immeuble neuf, des clauses excluant que certaines caractéristiques du bien soient considérées comme un vice caché. Par exemple : « L’attention de l’acquéreur est attirée sur le fait que des fissures propres au tassement du bâtiment peuvent apparaître durant les premières années. Celles-ci sont inhérentes à la construction neuve et […]

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Il existe dans les actes de vente d’immeuble neuf, des clauses excluant que certaines caractéristiques du bien soient considérées comme un vice caché.

Par exemple :

« L’attention de l’acquéreur est attirée sur le fait que des fissures propres au tassement du bâtiment peuvent apparaître durant les premières années. Celles-ci sont inhérentes à la construction neuve et ne sont pas sous garantie du Promoteur ou de l’entrepreneur. Leur réparation est à charge de l’acquéreur. »

Ou encore :

« A aucun moment, pas même à la réception provisoire, le vendeur ne peut être tenu responsable des fissures d’enduits ou de boiseries ceux-ci subissant nécessairement un retrait normal pendant les mois qui suivent leur mise en œuvre. »

Les fissures sont alors contractuellement vues comme un phénomène prévisible et naturel, presque mécanique, exempt de tout caractère vicieux.

De fait, les fissures ne sont pas nécessairement l’effet d’une pathologie liée à la structure du bâtiment ou à la nature du terrain.

Ces fissures, appelées microfissures, fissures d’enduit ou fissures superficielles, sont généralement filiformes, peu profondes et dépassent rarement 0,2 mm de large.

Elles ne mettent pas en péril la stabilité de l’ouvrage et n’exposent en principe pas le bâtiment au risque d’infiltration d’eau.

Elles n’ont en principe pas les mêmes directions que les fissures structurelles.

Les clauses en question sont-elles licites au regard de la prohibition de l’exonération de la garantie des vices cachés par le vendeur entreprise (avec un consommateur) et par le vendeur fabriquant ou spécialisé ?

Oui, indiscutablement, pour deux raisons :

  1. Ces clauses ne visent pas un vice caché, c’est-à-dire un défaut de la chose, tant qu’elles restent dans le domaine du phénomène non vicieux mais techniquement naturel. Elles n’exonèrent pas le promoteur des fissures structurelles.
  1. De manière plus générales, on doit circonscrire la description de la chose avant d’aborder le registre des garanties. Si le bien vendu est décrit comme un immeuble présentant au début des fissures, c’est cela qui peut être livré (conforme car décrit comme tel) et le régime des garanties ne peut être invoqué lorsque la question est réglée au stade de la délivrance conforme.

Bref, il faut bien distinguer les clauses descriptives des clauses exonératoires de garantie.

Les clauses descriptives, entrées dans le champ contractuel, sont parfaitement licites.

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