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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

L’indemnité d’éviction lorsque le locataire a cédé son fonds de commerce

Le bailleur peut opposer un refus au locataire commercial qui demande le renouvellement de son bail pour un nouveau terme de trois ans.

Si ce refus est appuyé par certains motifs prévus par la loi, le bailleur ne devra pas payer d’indemnité d’éviction, ou une indemnité limitée à un an ou deux ans de loyer.

Si le bailleur refuse sans motif ou ne réalise pas les conditions du motif qu’il a invoqué, il devra une indemnité de trois ans de loyer « majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé » (art. 25, 3°, de la loi sur les baux commerciaux).

Pourquoi une indemnité ? Parce que le locataire commercial risque de perdre son fonds de commerce lorsqu’il perd son bail, la loi étant applicable au commerce de détail en contact avec le public (art. 1), ce qui rend la localisation du commerce.

L’article 25, 3°, protège donc le fonds de commerce.

Et c’est pour cette raison que lorsque le locataire sous-loue (et ne détient pas lui-même le fonds de commerce), ou lorsque le fonds appartient au bailleur, il ne détient qu’un droit limité à une indemnité d’éviction (art. 25, 6°, al. 2 et 6).

 Que se passe-t-il lorsque le locataire, confronté à un refus de renouvellement, a vendu son fonds de commerce ?

A-t-il encore droit à une indemnité d’éviction sur base de l’article 25, 3°, précité, dès lors qu’il n’est plus propriétaire du fonds de commerce et que cette indemnité indemnise la perte du fonds ?

Le bailleur s’opposait au paiement d’une indemnité pour cette raison, justement.

Qu’en pense la Cour de cassation (Cass., 14 mars 2013, rôle n° C.12.0243.F, www.juridat.be). La Cour répond en ces termes :

« La loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux a pour but la protection du fonds de commerce. L’indemnité d’éviction, telle qu’elle est fixée par cette loi, vise à indemniser le locataire pour la perte du fonds de commerce, qui est la conséquence de l’éviction.

Le locataire conserve son droit à l’indemnité d’éviction, bien qu’il ait aliéné le fonds de commerce, lorsque cette aliénation est la conséquence du congé.

En considérant que « la cession du fonds de commerce de la société Erji Garden par [le défendeur] n’est […] pas de nature à priver ce dernier du bénéfice de l’indemnité d’éviction ; il est, en effet, acquis que [le défendeur] a dû négocier, dans l’urgence, cette cession en raison du congé dont [la demanderesse] avait pris l’initiative et dont elle poursuivait en justice la validation et qu’il n’a pu céder qu’un fonds de commerce dévalorisé du fait même que le droit au bail n’en était plus un élément constitutif », le jugement attaqué motive régulièrement et justifie légalement sa décision de condamner la demanderesse à payer une indemnité d’éviction au défendeur ès qualités. »

Cette décision est logique.

En effet, la nécessité de protéger l’actif commercial du locataire demeure, même s’il l’a cédé, lorsque cette cession s’inscrit dans une démarche limitant le dommage de la dévalorisation du fonds du fait de la perte du titre d’occupation.

Notons au passage que le locataire n’a pu céder son fonds comme tel, car le bail est un élément constitutif essentiel du fonds de commerce de détail.

Il a probablement cédé des éléments comme le stock, les contrats en cours et le matériel d’exploitation.

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En possession de cette attestation, et en cas de cession des droits réels portant sur le bien immobilier (une vente par exemple) avant l’expiration de la période de couverture de la responsabilité civile décennale, le maitre de l’ouvrage doit transmettre au nouvel acquéreur l’attestation.

Par ailleurs, la transmission de cette attestation doit être vérifiée par le notaire (art. 12, §1, alinéa 3).

Cela dit, la loi ne prévoit pas de sanction spécifique et il convient de s’en remettre au droit commun de la responsabilité.

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