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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’indemnité d’éviction lorsque le locataire a cédé son fonds de commerce

Le bailleur peut opposer un refus au locataire commercial qui demande le renouvellement de son bail pour un nouveau terme de trois ans.

Si ce refus est appuyé par certains motifs prévus par la loi, le bailleur ne devra pas payer d’indemnité d’éviction, ou une indemnité limitée à un an ou deux ans de loyer.

Si le bailleur refuse sans motif ou ne réalise pas les conditions du motif qu’il a invoqué, il devra une indemnité de trois ans de loyer « majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé » (art. 25, 3°, de la loi sur les baux commerciaux).

Pourquoi une indemnité ? Parce que le locataire commercial risque de perdre son fonds de commerce lorsqu’il perd son bail, la loi étant applicable au commerce de détail en contact avec le public (art. 1), ce qui rend la localisation du commerce.

L’article 25, 3°, protège donc le fonds de commerce.

Et c’est pour cette raison que lorsque le locataire sous-loue (et ne détient pas lui-même le fonds de commerce), ou lorsque le fonds appartient au bailleur, il ne détient qu’un droit limité à une indemnité d’éviction (art. 25, 6°, al. 2 et 6).

 Que se passe-t-il lorsque le locataire, confronté à un refus de renouvellement, a vendu son fonds de commerce ?

A-t-il encore droit à une indemnité d’éviction sur base de l’article 25, 3°, précité, dès lors qu’il n’est plus propriétaire du fonds de commerce et que cette indemnité indemnise la perte du fonds ?

Le bailleur s’opposait au paiement d’une indemnité pour cette raison, justement.

Qu’en pense la Cour de cassation (Cass., 14 mars 2013, rôle n° C.12.0243.F, www.juridat.be). La Cour répond en ces termes :

« La loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux a pour but la protection du fonds de commerce. L’indemnité d’éviction, telle qu’elle est fixée par cette loi, vise à indemniser le locataire pour la perte du fonds de commerce, qui est la conséquence de l’éviction.

Le locataire conserve son droit à l’indemnité d’éviction, bien qu’il ait aliéné le fonds de commerce, lorsque cette aliénation est la conséquence du congé.

En considérant que « la cession du fonds de commerce de la société Erji Garden par [le défendeur] n’est […] pas de nature à priver ce dernier du bénéfice de l’indemnité d’éviction ; il est, en effet, acquis que [le défendeur] a dû négocier, dans l’urgence, cette cession en raison du congé dont [la demanderesse] avait pris l’initiative et dont elle poursuivait en justice la validation et qu’il n’a pu céder qu’un fonds de commerce dévalorisé du fait même que le droit au bail n’en était plus un élément constitutif », le jugement attaqué motive régulièrement et justifie légalement sa décision de condamner la demanderesse à payer une indemnité d’éviction au défendeur ès qualités. »

Cette décision est logique.

En effet, la nécessité de protéger l’actif commercial du locataire demeure, même s’il l’a cédé, lorsque cette cession s’inscrit dans une démarche limitant le dommage de la dévalorisation du fonds du fait de la perte du titre d’occupation.

Notons au passage que le locataire n’a pu céder son fonds comme tel, car le bail est un élément constitutif essentiel du fonds de commerce de détail.

Il a probablement cédé des éléments comme le stock, les contrats en cours et le matériel d’exploitation.

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Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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