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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’indemnité d’éviction lorsque le locataire a cédé son fonds de commerce

Le bailleur peut opposer un refus au locataire commercial qui demande le renouvellement de son bail pour un nouveau terme de trois ans.

Si ce refus est appuyé par certains motifs prévus par la loi, le bailleur ne devra pas payer d’indemnité d’éviction, ou une indemnité limitée à un an ou deux ans de loyer.

Si le bailleur refuse sans motif ou ne réalise pas les conditions du motif qu’il a invoqué, il devra une indemnité de trois ans de loyer « majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé » (art. 25, 3°, de la loi sur les baux commerciaux).

Pourquoi une indemnité ? Parce que le locataire commercial risque de perdre son fonds de commerce lorsqu’il perd son bail, la loi étant applicable au commerce de détail en contact avec le public (art. 1), ce qui rend la localisation du commerce.

L’article 25, 3°, protège donc le fonds de commerce.

Et c’est pour cette raison que lorsque le locataire sous-loue (et ne détient pas lui-même le fonds de commerce), ou lorsque le fonds appartient au bailleur, il ne détient qu’un droit limité à une indemnité d’éviction (art. 25, 6°, al. 2 et 6).

 Que se passe-t-il lorsque le locataire, confronté à un refus de renouvellement, a vendu son fonds de commerce ?

A-t-il encore droit à une indemnité d’éviction sur base de l’article 25, 3°, précité, dès lors qu’il n’est plus propriétaire du fonds de commerce et que cette indemnité indemnise la perte du fonds ?

Le bailleur s’opposait au paiement d’une indemnité pour cette raison, justement.

Qu’en pense la Cour de cassation (Cass., 14 mars 2013, rôle n° C.12.0243.F, www.juridat.be). La Cour répond en ces termes :

« La loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux a pour but la protection du fonds de commerce. L’indemnité d’éviction, telle qu’elle est fixée par cette loi, vise à indemniser le locataire pour la perte du fonds de commerce, qui est la conséquence de l’éviction.

Le locataire conserve son droit à l’indemnité d’éviction, bien qu’il ait aliéné le fonds de commerce, lorsque cette aliénation est la conséquence du congé.

En considérant que « la cession du fonds de commerce de la société Erji Garden par [le défendeur] n’est […] pas de nature à priver ce dernier du bénéfice de l’indemnité d’éviction ; il est, en effet, acquis que [le défendeur] a dû négocier, dans l’urgence, cette cession en raison du congé dont [la demanderesse] avait pris l’initiative et dont elle poursuivait en justice la validation et qu’il n’a pu céder qu’un fonds de commerce dévalorisé du fait même que le droit au bail n’en était plus un élément constitutif », le jugement attaqué motive régulièrement et justifie légalement sa décision de condamner la demanderesse à payer une indemnité d’éviction au défendeur ès qualités. »

Cette décision est logique.

En effet, la nécessité de protéger l’actif commercial du locataire demeure, même s’il l’a cédé, lorsque cette cession s’inscrit dans une démarche limitant le dommage de la dévalorisation du fonds du fait de la perte du titre d’occupation.

Notons au passage que le locataire n’a pu céder son fonds comme tel, car le bail est un élément constitutif essentiel du fonds de commerce de détail.

Il a probablement cédé des éléments comme le stock, les contrats en cours et le matériel d’exploitation.

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

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On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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