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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Nullité de la convention de renouvellement anticipé de bail commercial

L’article 14 de la loi sur les baux commerciaux fixe les formes et délais dans lesquels le preneur peut demander le renouvellement du bail pour une nouvelle période de 9 ans.

Il doit notamment exprimer sa demande auprès du bailleur par lettre recommandée ou exploit d’huissier entre le 18ième et le 15ième mois précédant l’expiration du bail.

La notification doit indiquer les conditions auxquelles le preneur lui-même est disposé à conclure le nouveau bail et contenir la mention de ce qu’à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d’offres d’un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées.

Ces délais, formes et mentions sont prescrites à peine de nullité de la demande de renouvellement.

Cependant il peut arriver que dans le bail ou en cours de bail, le preneur se soit assuré de ce que le bailleur ne refusera pas le premier renouvellement.

Les parties concluent alors un accord de renouvellement avant la période fixée par la loi pour introduire la demande de renouvellement.

Le bailleur y trouve aussi son compte car il s’assure une location sur une longue période ; il peut aussi obtenir des compensations en contrepartie de cette assurance de renouvellement.

Que vaut pareil accord ?

Rien, car le bailleur peut en obtenir la nullité.

La loi prévoit que le preneur doit demander le renouvellement s’il veut bénéficier d’un nouveau terme (art. 14). Cette disposition est impérative en faveur du bailleur.

Il en résulte que seule la partie protégée, le bailleur en l’occurrence, peut renoncer à cette protection. Pour cela il faut que la protection ait joué, autrement dit il faut que cela se produise au moment où a débuté la période pendant laquelle le renouvellement peut être demandé.

Il en résulte qu’un accord de renouvellement conclu entre le preneur et le bailleur avant que ne débute la période de 3 mois de l’article 14, peut être frappée de nullité relative à la demande du bailleur.

C’est ce que nous dit un arrêt du 28 janvier 2005 de la Cour de cassation (rôle n° C030637N, www.juridat.be).

Mauvaise surprise pour le preneur que pensait avoir assuré son avenir pour neuf années complémentaires.

Le même raisonnement s’applique à la renonciation par le bailleur à l’exigence d’une demande de renouvellement du bail faite par le preneur conformément à l’article 14, alinéa 1, lorsque cette renonciation est faite dans le bail (Cass., 21 mars 2003, rôle n° C.00.0569.N, www.juridat.be).

Il en va de même, à mon avis, pour la simple déclaration unilatérale du bailleur s’engageant à accepter le renouvellement lorsqu’il sera demandé.

Toutefois la jurisprudence et la doctrine ne sont pas en ce sens. En effet, selon Monsieur Louveaux, les réponses du bailleur ne relèvent pas du droit impératif (« Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 933 ; J.P., Bruxelles, 4 canton, 10 mai 1994, J.P.P., 1994, p. 379).

Certes, mais le sujet n’est pas la réponse mais le moment auquel le bailleur peut répondre. Le droit impératif permet au bailleur de répondre jusqu’à un moment où il disposé de presque toute la durée du bail pour apprécier si le preneur a commis des fautes, s’il faut démolir pour reconstruire ou s’il préfère donner au bien une affection non commerciale (art. 16, I, 1° à 4°).

S’appuyant sur un arrêt de la Cour de cassation du 5 avril 1979 (Pas., 1979, I, p. 933), la doctrine estime que le preneur doit respecter les formalités du renouvellement mais que le bailleur doit, en ce cas, respecter son engagement anticipé de répondre positivement (D. Janssens, « Les péripéties du renouvellement », in Le bail commercial, La Charte, 2008, p. 336).

On peut cependant se demander pourquoi exiger du preneur qu’il respecte les formalités et délai applicables à sa demande si c’est pour admettre que le bailleur est déjà lié par une réponse anticipée.

À mon sens, la promesse du bailleur ne vaut que rebus sic standibus. Un changement fondamental et objectif de circonstances doit réveiller la protection que l’article 14 apporte au bailleur.

En revanche, après l’écoulement de la période de trois mois, les parties peuvent valablement convenir de renouveler le bail, mais, en principe, pas avant.

L’alternative légale est de faire homologuer une résiliation du bail par le juge de paix et de conclure un nouveau bail de 18 ans par exemple. En ce cas, la convention doit être passée en forme authentique et transcrite à la conservation des hypothèques.

Les photos : de nouveaux bâtiments, avenue de la Toison d’Or à Bruxelles, développant une architecture que je qualifierais malheureusement de « pâtissière ».

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Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

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Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

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