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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Nullité de la convention de renouvellement anticipé de bail commercial

L’article 14 de la loi sur les baux commerciaux fixe les formes et délais dans lesquels le preneur peut demander le renouvellement du bail pour une nouvelle période de 9 ans.

Il doit notamment exprimer sa demande auprès du bailleur par lettre recommandée ou exploit d’huissier entre le 18ième et le 15ième mois précédant l’expiration du bail.

La notification doit indiquer les conditions auxquelles le preneur lui-même est disposé à conclure le nouveau bail et contenir la mention de ce qu’à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d’offres d’un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées.

Ces délais, formes et mentions sont prescrites à peine de nullité de la demande de renouvellement.

Cependant il peut arriver que dans le bail ou en cours de bail, le preneur se soit assuré de ce que le bailleur ne refusera pas le premier renouvellement.

Les parties concluent alors un accord de renouvellement avant la période fixée par la loi pour introduire la demande de renouvellement.

Le bailleur y trouve aussi son compte car il s’assure une location sur une longue période ; il peut aussi obtenir des compensations en contrepartie de cette assurance de renouvellement.

Que vaut pareil accord ?

Rien, car le bailleur peut en obtenir la nullité.

La loi prévoit que le preneur doit demander le renouvellement s’il veut bénéficier d’un nouveau terme (art. 14). Cette disposition est impérative en faveur du bailleur.

Il en résulte que seule la partie protégée, le bailleur en l’occurrence, peut renoncer à cette protection. Pour cela il faut que la protection ait joué, autrement dit il faut que cela se produise au moment où a débuté la période pendant laquelle le renouvellement peut être demandé.

Il en résulte qu’un accord de renouvellement conclu entre le preneur et le bailleur avant que ne débute la période de 3 mois de l’article 14, peut être frappée de nullité relative à la demande du bailleur.

C’est ce que nous dit un arrêt du 28 janvier 2005 de la Cour de cassation (rôle n° C030637N, www.juridat.be).

Mauvaise surprise pour le preneur que pensait avoir assuré son avenir pour neuf années complémentaires.

Le même raisonnement s’applique à la renonciation par le bailleur à l’exigence d’une demande de renouvellement du bail faite par le preneur conformément à l’article 14, alinéa 1, lorsque cette renonciation est faite dans le bail (Cass., 21 mars 2003, rôle n° C.00.0569.N, www.juridat.be).

Il en va de même, à mon avis, pour la simple déclaration unilatérale du bailleur s’engageant à accepter le renouvellement lorsqu’il sera demandé.

Toutefois la jurisprudence et la doctrine ne sont pas en ce sens. En effet, selon Monsieur Louveaux, les réponses du bailleur ne relèvent pas du droit impératif (« Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 933 ; J.P., Bruxelles, 4 canton, 10 mai 1994, J.P.P., 1994, p. 379).

Certes, mais le sujet n’est pas la réponse mais le moment auquel le bailleur peut répondre. Le droit impératif permet au bailleur de répondre jusqu’à un moment où il disposé de presque toute la durée du bail pour apprécier si le preneur a commis des fautes, s’il faut démolir pour reconstruire ou s’il préfère donner au bien une affection non commerciale (art. 16, I, 1° à 4°).

S’appuyant sur un arrêt de la Cour de cassation du 5 avril 1979 (Pas., 1979, I, p. 933), la doctrine estime que le preneur doit respecter les formalités du renouvellement mais que le bailleur doit, en ce cas, respecter son engagement anticipé de répondre positivement (D. Janssens, « Les péripéties du renouvellement », in Le bail commercial, La Charte, 2008, p. 336).

On peut cependant se demander pourquoi exiger du preneur qu’il respecte les formalités et délai applicables à sa demande si c’est pour admettre que le bailleur est déjà lié par une réponse anticipée.

À mon sens, la promesse du bailleur ne vaut que rebus sic standibus. Un changement fondamental et objectif de circonstances doit réveiller la protection que l’article 14 apporte au bailleur.

En revanche, après l’écoulement de la période de trois mois, les parties peuvent valablement convenir de renouveler le bail, mais, en principe, pas avant.

L’alternative légale est de faire homologuer une résiliation du bail par le juge de paix et de conclure un nouveau bail de 18 ans par exemple. En ce cas, la convention doit être passée en forme authentique et transcrite à la conservation des hypothèques.

Les photos : de nouveaux bâtiments, avenue de la Toison d’Or à Bruxelles, développant une architecture que je qualifierais malheureusement de « pâtissière ».

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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