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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Nullité de la convention de renouvellement anticipé de bail commercial

L’article 14 de la loi sur les baux commerciaux fixe les formes et délais dans lesquels le preneur peut demander le renouvellement du bail pour une nouvelle période de 9 ans.

Il doit notamment exprimer sa demande auprès du bailleur par lettre recommandée ou exploit d’huissier entre le 18ième et le 15ième mois précédant l’expiration du bail.

La notification doit indiquer les conditions auxquelles le preneur lui-même est disposé à conclure le nouveau bail et contenir la mention de ce qu’à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d’offres d’un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées.

Ces délais, formes et mentions sont prescrites à peine de nullité de la demande de renouvellement.

Cependant il peut arriver que dans le bail ou en cours de bail, le preneur se soit assuré de ce que le bailleur ne refusera pas le premier renouvellement.

Les parties concluent alors un accord de renouvellement avant la période fixée par la loi pour introduire la demande de renouvellement.

Le bailleur y trouve aussi son compte car il s’assure une location sur une longue période ; il peut aussi obtenir des compensations en contrepartie de cette assurance de renouvellement.

Que vaut pareil accord ?

Rien, car le bailleur peut en obtenir la nullité.

La loi prévoit que le preneur doit demander le renouvellement s’il veut bénéficier d’un nouveau terme (art. 14). Cette disposition est impérative en faveur du bailleur.

Il en résulte que seule la partie protégée, le bailleur en l’occurrence, peut renoncer à cette protection. Pour cela il faut que la protection ait joué, autrement dit il faut que cela se produise au moment où a débuté la période pendant laquelle le renouvellement peut être demandé.

Il en résulte qu’un accord de renouvellement conclu entre le preneur et le bailleur avant que ne débute la période de 3 mois de l’article 14, peut être frappée de nullité relative à la demande du bailleur.

C’est ce que nous dit un arrêt du 28 janvier 2005 de la Cour de cassation (rôle n° C030637N, www.juridat.be).

Mauvaise surprise pour le preneur que pensait avoir assuré son avenir pour neuf années complémentaires.

Le même raisonnement s’applique à la renonciation par le bailleur à l’exigence d’une demande de renouvellement du bail faite par le preneur conformément à l’article 14, alinéa 1, lorsque cette renonciation est faite dans le bail (Cass., 21 mars 2003, rôle n° C.00.0569.N, www.juridat.be).

Il en va de même, à mon avis, pour la simple déclaration unilatérale du bailleur s’engageant à accepter le renouvellement lorsqu’il sera demandé.

Toutefois la jurisprudence et la doctrine ne sont pas en ce sens. En effet, selon Monsieur Louveaux, les réponses du bailleur ne relèvent pas du droit impératif (« Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 933 ; J.P., Bruxelles, 4 canton, 10 mai 1994, J.P.P., 1994, p. 379).

Certes, mais le sujet n’est pas la réponse mais le moment auquel le bailleur peut répondre. Le droit impératif permet au bailleur de répondre jusqu’à un moment où il disposé de presque toute la durée du bail pour apprécier si le preneur a commis des fautes, s’il faut démolir pour reconstruire ou s’il préfère donner au bien une affection non commerciale (art. 16, I, 1° à 4°).

S’appuyant sur un arrêt de la Cour de cassation du 5 avril 1979 (Pas., 1979, I, p. 933), la doctrine estime que le preneur doit respecter les formalités du renouvellement mais que le bailleur doit, en ce cas, respecter son engagement anticipé de répondre positivement (D. Janssens, « Les péripéties du renouvellement », in Le bail commercial, La Charte, 2008, p. 336).

On peut cependant se demander pourquoi exiger du preneur qu’il respecte les formalités et délai applicables à sa demande si c’est pour admettre que le bailleur est déjà lié par une réponse anticipée.

À mon sens, la promesse du bailleur ne vaut que rebus sic standibus. Un changement fondamental et objectif de circonstances doit réveiller la protection que l’article 14 apporte au bailleur.

En revanche, après l’écoulement de la période de trois mois, les parties peuvent valablement convenir de renouveler le bail, mais, en principe, pas avant.

L’alternative légale est de faire homologuer une résiliation du bail par le juge de paix et de conclure un nouveau bail de 18 ans par exemple. En ce cas, la convention doit être passée en forme authentique et transcrite à la conservation des hypothèques.

Les photos : de nouveaux bâtiments, avenue de la Toison d’Or à Bruxelles, développant une architecture que je qualifierais malheureusement de « pâtissière ».

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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