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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Les loyers sous covid : la jurisprudence d’appel est arrivée

De nombreux commerces ont été fermés en raison des mesures adoptées lors de la crise sanitaire.

Les commerçants se sont trouvés sans recette pour payer leur loyer.

On le sait, ils ont invoqué la théorie des risques leur permettant de se libérer du loyer puisque le bailleur, par force majeure, ne pouvait leur assurer la jouissance du bien loué.

Les preneurs ne pouvaient invoquer la force majeure pour leur propre obligation de paiement : l’obligation de payer n’est jamais suspendue par cas fortuit.

Et, de fait, la fermeture du magasin n’empêche juridiquement pas de payer, même si, économiquement c’est beaucoup plus difficile.

La jurisprudence des juges de paix est partagée.

Certains juge de paix appliquent la théorie des risques, partiellement ou totalement ; d’autres la rejette. Certains distinguent selon les périodes des différentes mesures.

Un autre courant applique l’imprévision en se fondant sur l’exécution de bonne foi du bail.

Mais très généralement les bailleurs parfois fort compréhensifs ont anticipés et conclu des accords avec leurs locataires.

Comeos, la Fédération belge du commerce et des services, a du reste préconisé cette solution.

La jurisprudence a aussi été influencée par les mesures de soutien financier, surtout par l’arrêté de pouvoirs spéciaux du 17 décembre 2020 organisant un prêt aux locataires commerciaux.

Le principe étant que le locataire ne peut à la fois recevoir un soutien du Gouvernement et réclamer le soutien du bailleur.  

Aujourd’hui les jugements d’appel arrivent et vont fixer la jurisprudence.

On trouvera ci-dessous les deux jugements des 5ième et 6ième chambres du tribunal de première instance francophone de Bruxelles, prononcés fin octobre.

Ces décisions sont nuancées et solidement motivées.  En voici un résumé :

Comment la 6ième chambre envisage-t-elle la problématique ?

Le tribunal distingue trois phases :

  • Du 19 mars au 10 mai 2020 : fermeture obligatoire de tous les commerces non essentiels,
  • Du 11 mai au 1er novembre 2020 : période de déconfinement,
  • Du 2 novembre au 13 décembre 2020 : fermeture obligatoire des commerces non essentiels avec la possibilité de livraison et de retrait en magasin.

La théorie de l’imprévision est rejetée car elle n’a pas de fondement légal autonome (du moins actuellement car cela changera avec le livre 5 (art. 5.74 sur le « changement de circonstances »).

La force majeure est retenue en revanche, et on relève deux considérations importantes :

  • L’impossibilité d’exécution doit être appréciée in concreto de de manière humaine. Le tribunal préconise donc de faire preuve de réalisme au regard des critères très stricts de la théorie de la force majeure.
  • L’impossibilité de fournir la jouissance prévue (commerce de détail accessible au public) pèse sur le bailleur car c’est lui qui doit faire jouir le preneur, comme le dit l’article 1719 de l’ancien Code civil. Le tribunal donne à cette obligation un contour actif et non passif (au contraire du jugement de la 5ième chambre commenté plus loin). Le bailleur ne remplit pas son obligation en mettant le bien à disposition, il est vraiment responsable de ce que le bien soit accessible au public. Cette position me paraît novatrice. Le tribunal parle même d’une « intervention décidée du bailleur » en la matière, ajoutant (citant Laurent) que le droit de jouissance concédé au preneur ne porte pas sur la chose mais sur la jouissance de la chose. On verra que cette partie du jugement est remarquablement motivée.

Le tribunal en déduit que, pour la première période, le bailleur s’est trouvé dans l’impossibilité de procurer au locataire la jouissance prévue des lieux loués.

L’exécution des obligations corrélatives du preneur est en conséquence suspendue, conclut le tribunal.

Mais cela n’est pas applicable à la deuxième période car les commerces étaient accessibles, sous certaines conditions.

Il en va de même pour la troisième période, les commerces pouvant fonctionner sur rendez-vous ou sur click and collect.

Enfin, le tribunal examine la demande sur base de le théorie de l’abus de droit.

En réclamant la totalité du loyer, le bailleur n’abuse pas de son droit pour la deuxième période, décide le tribunal.

Mais il n’en va pas de même pour la troisième période.

Dans le contexte particulier de la crise sanitaire, exiger le paiement intégral du loyer et des charges pendant cette période pourrait créer un déséquilibre radical dans l’équilibre du contrat et donc constituer un abus de droit, juge le tribunal qui réouvre les débats pour être mieux informé.

En résumé :

  • Le preneur est libéré durant la première période par répercussion de l’impossibilité pour le bailleur de le faire jouir,
  • Il doit payer le loyer de la deuxième période,
  • Et lui réclamer l’intégralité du loyer et des charges durant la troisième période peut constituer un abus de droit dans le chef du bailleur.

Qu’en pense à présent la 5ième chambre ?

Son jugement est totalement différent … c’est cela la richesse de la jurisprudence.

Le tribunal considère ici que les mesures sanitaires n’empêchent pas le bailleur de fournir la jouissance paisible des lieux loués au locataire.

Ces mesures imposent à ceux qui exploitent les lieux loués d’en interdire l’accès au public.

Mais, ajoute le tribunal, le bailleur a continué pendant ce temps à assurer la jouissance paisible des lieux.  

C’est l’exploitant des lieux qui a été dans l’impossibilité totale ou partielle de pouvoir en jouir.

Le tribunal exclut doc l’application de la théorie des risques résultant d’une force majeure pesant sur le bailleur.

Le tribunal rejette également la théorie de la caducité du contrat.

En effet, si l’objet du bail (la jouissance) a disparu du fait des mesures sanitaires, ces mesures n’ont été que temporaires de sorte que le bail n’a pas subi une perte définitive de son objet.

En revanche, le tribunal se réfère abondamment à la théorie de l’abus de droit et accueille ce moyen.

Dans les circonstances en question, dit le tribunal, en continuant à imposer l’exécution d’un contrat dont l’économie est radicalement déséquilibrée et qui préjudicie grandement au preneur, le bailleur a commis un abus de droit.

Quelle conclusion en tire le tribunal ?

« La sanction de cet abus de droit est la réduction de ce droit à son exercice normal de sorte que le loyer aurait dû être réduit de moitié en avril, mai et juin 2020 et de 25 % à partir du 19 octobre 2020 compte tenu des opportunités laissées durant cette 2ième période par le gouvernement pour limiter ce déséquilibre, dont la vente à emporter. »

On notera que le moyen de l’abus de droit est particulièrement bien motivé dans ce jugement.

Finalement les deux jugements aboutissent à une solution assez similaire mais en retenant par priorité des moyens différents.

Ce sont des jugements de qualité, on se convaincra en les lisant ci-dessous.

Ils se complètent d’ailleurs ; le jugement de la 6ième chambre est novateur et remarquable sur le point de l’obligation du bailleur et de la force majeure, tandis que le jugement de la 5ième chambre est très pertinent et documenté sur l’abus de droit.

De manière générale, ces jurisprudences seront un secours pour le preneur de bonne foi.

Voyons à présent les passages pertinents de ces deux jugements.

TPIFB, 6ième chambre, 29 octobre 2021, R.G. n° 20/7256/A, affaire STS tot STS :

DISCUSSION

Thèse de l’appelante

9.

Se fondant sur la théorie des risques, celle de l’imprévision ou encore sur le principe de l’abus de droit dans le chef du bailleur, la srl STS estime n’être redevable d’aucun loyer d’avril à décembre 2020 inclus.

Elle invoque d’une part, les mesures de fermeture obligatoire des commerces pris en vertu des arrêtés ministériels des 13, 18 et 23 mars 2020 « portant des mesures d’urgence pour limiter la propagation du coronavirus Covid-19 », modifiés les 24 mars, 3 avril, 17 avril 2020 et  30 avril 2020, et d’autre part, les arrêtés ministériels des 28 juillet, du 25 septembre et enfin du 1er novembre 2020 qui imposent des restrictions d’accès à la clientèle, ayant affecté le chiffre d’affaires de son commerce.

Enfin, la sprl STS fait état de ce qu’ « au moment de la réouverture du magasin, la clientèle, en manque de confiance, n’a pas repris le chemin vers le Sablon et la Rue Haute » et que « dès lors la vie commerciale n’a jamais vraiment repris depuis le 16.03.2020, même pendant la période dite de  ‘déconfinement’ ».

10.

Pour la clarté de l’analyse, le tribunal distingue donc trois périodes :

  • du 19 mars au 10 mai 2020 inclus : fermeture obligatoire de tous les commerces non essentiels (A.M. 13 mars 2020, pub. M.B. 14 mars 2020 ; A.M. 23 mars 2020, publ. 23 mars 2020 ; A.M. du 3 avril 2020 ; A.M. du 17 avril 2020 et A.M. du 30 avril 2020) ;
  • du 11 mai au 1er novembre 2020 : la période dite de « déconfinement » ;
  • Du 2 novembre 2020 au 13 décembre 2020 : fermeture obligatoire des commerces essentiels avec la possibilité de livraison et de retrait en magasin (A.M. 1er novembre 2020, publ. 1er novembre 2020).

11.

La question en litige porte donc sur le sort à réserver à l’obligation du preneur de payer le loyer convenu à l’aune des mesures prises par les autorités pour lutter contre le coronavirus et donc à se demander quelle partie au contrat, preneur ou bailleur, supporte le risque financier des mesures adoptées par le gouvernement dans le cadre de la lutte contre le coronavirus.

Rappel des principes en matière de bail

12.

L’obligation essentielle du bailleur est de fournir la jouissance des lieux loués au locataire (Article 1719, 3o, du Code civil). « Le bailleur doit prester la pleine et entière jouissance de la chose louée » (H. De Page, Traité, t. IV, 1972, p. 595). Il s’agit d’une obligation de facere (de le faire jouir du bien). Comme le souligne la Cour de cassation, “l’impossibilité de ”fournir la jouissance promise » ne peut se concevoir que dans le chef de la personne qui est tenue à cette prestation, c’est-à-dire, dans le chef du bailleur (article 1719 Code civ.) » (Cass., 27 juin 1946, Pas., 1946, I, pp. 249-253, J.T., 1947, pp. 166-168 note M. Sluzny, R.C.J.B., 1947, pp. 268-290, note A. De Bersaques.).

L’imprévision

13.

En vertu de la théorie de l’imprévision, une convention peut, nonobstant le principe de la convention-loi, être adaptée lorsque des circonstances, inexistantes au moment de la conclusion du contrat et totalement imprévisibles, viennent en bouleverser l’économie rendant l’exécution de la convention exceptionnellement lourde.

Si une certaine doctrine défend cette théorie, dont Denis Philippe dans son article « Le juge et la révision du contrat : le bouleversement de l’économie contractuelle », Le juge et le contrat / De rol van de rechter in het contract, die Keure, la Charte, 2014, pp. 11 et s.), la jurisprudence belge la rejette notamment, la Cour de cassation dans son arrêt de principe du 14 avril 1994 (Cass., 14 avril 1994, Pas., 1994, I, p. 65).

La demande formée sur cette base n’est dès lors pas fondée.

Force majeure

14.

La sprl STS soutient que la fermeture obligatoire de son commerce de meubles en raison des mesures gouvernementales constitue un cas de force majeure qui a empêché le bailleur de remplir son obligation de lui fournir la jouissance des lieux loués en raison de la destination contractuellement fixée par la convention de bail commercial.

Elle en déduit une perte temporaire de la chose louée, ce qui justifie, selon elle, qu’elle soit libérée intégralement de son obligation de payer le loyer d’avril à décembre 2020.

En droit

15.

Conformément à une jurisprudence constante, et à défaut de définition légale, la force majeure ne peut résulter que d’un événement indépendant de la volonté humaine que l’homme n’a pu prévoir ou prévenir (Cass., 12 juin 1947, Pas., 1947, I, p. 264 ; Cass., 15 février 1951, Pas., 1951, I, p. 388 ; Cass., 9 décembre 1976, Pas., 1977, I, p. 408, Cass., 18 septembre 2000, Pas., 2000, p. 1357).

Le Professeur Van Ommeslaghe propose de définir la force majeure comme étant un  événement  à  caractère  insurmontable,  imprévisible,  indépendant  de  toute  faute  du  débiteur,  qui  empêche  ce  dernier  d’exécuter  ses  obligations  ou  de  se  conformer  aux  normes, exclusives de faute, tout en restant dans les limites de la diligence que l’on peut attendre de lui.

L’ordre de la loi, appelé parfois « fait du prince » s’entend comme tout empêchement résultant d’un ordre ou d’une prohibition émanant de l’autorité publique et qui constitue une cause étrangère justifiant l’inexécution des obligations telles que prévues par le contrat. (P. Van Ommeslaghe, Les obligations, Coll.de Page, T. II, Vol. 2, Bruxelles, Bruylant, 2013, p. 1424, n° 966).

La force majeure répond donc à deux conditions.

D’une part, comme le rappelle F. Glansdorff, en principe, l’obstacle doit placer le débiteur contractuel dans l’impossibilité d’exécuter les obligations découlant du contrat, et le défendeur à l’action en responsabilité civile extracontractuelle dans l’impossibilité d’agir autrement qu’il ne l’a fait.

Il ne suffit donc pas que les événements aient rendu l’exécution plus difficile ou plus onéreuse, l’impossibilité d’exécution devant s’apprécier in abstracto, c’est-à-dire au regard de tout autre débiteur qui se trouverait placé dans les mêmes circonstances. Il faut aussi, pour qu’on puisse parler d’impossibilité, qu’aucune solution de remplacement ne soit raisonnablement envisageable (par exemple, se faire livrer auprès d’un autre fournisseur que celui qui est empêché) (F. Glansdorff, « La force majeure à l’heure du Coronavirus », J.T., 2020/18, n°6814, 9 mai 2020, p. 326 et suiv.).

D’autre part, l’événement de force majeure doit être imprévisible (Cass., 19 décembre 2017, Pas., 2017, 2475) et être élisif de toute faute dans le chef du débiteur (P. Wéry, op. cit., no 564 ; Cass., 4 juin 2015, Pas., 2015, 1460 ; Cass., 8 septembre 2017, J.L.M.B., 2018 p. 521.).

Il convient de préciser que l’impossibilité d’exécution du débiteur de l’obligation doit s’apprécier de manière raisonnable et humaine, en fonction de l’économie de l’obligation en cause.

La charge de la preuve d’une cause étrangère libératoire doit être assumée par le débiteur dont la responsabilité est querellée (P. Wery, Droit des obligations, vol. 1, 2e éd., Bruxelles, Larcier, 2011, p. 542, no 566).

Lorsque la force majeure est établie, le débiteur est libéré des obligations qui sont affectées par l’événement, ainsi que des obligations qui en dépendraient ou qui en seraient l’accessoire (le respect d’une clause pénale, par exemple). Si le contrat est synallagmatique, les deux débiteurs sont libérés (F. Glandsdorff, « La force majeure à l’heure du Coronavirus », J.T., 2020/18, n°6814, 9 mai 2020, p. 328).

La suspension du contrat peut aussi n’être que temporaire, lorsque l’impossibilité d’exécution n’est pas définitive (P. Wéry, Droit des obligations, vol. 1, Bruxelles, Larcier 2010, n°574).

Application des principes

16.

Pour déterminer si l’on est, dans le contexte de la crise du Covid‑19 tel que décrite ci-dessus, confronté à un cas de force majeure  avec  les  conséquences  y  attachées  sur, d’une part, la responsabilité de celui qui en est le débiteur et, d’autre part, la position de son créancier dans l’hypothèse d’un rapport synallagmatique, il convient de déterminer si, in specie, il y a impossibilité d’exécution de l’obligation concernée et si elle est ou non imputable au débiteur.

  1. Première période

Le texte de l’arrêté ministériel précité paraît clair en ce qu’il écrit que « les commerces et les magasins sont fermés » sauf les exceptions énumérées.

Ainsi, en vertu desdits arrêtés ministériels, et à partir du 18 mars 2020, le gouvernement fédéral a imposé la fermeture de tous les magasins et commerces de marchandises sous réserve des exceptions qu’il a énumérées exhaustivement.

Les magasins dont l’objet commercial était la vente des meubles ne faisaient pas partie des exceptions énumérées limitativement par les dispositions gouvernementales précitées, sans que cela ne soit d’ailleurs contesté par les parties.

Les mesures de fermeture des commerces « non essentiels » prises par les arrêts ministériels précités ont donc entraîné une impossibilité d’exécution des obligations du contrat de bail.

En effet, si certes, l’obligation de payer le loyer ne relève pas d’une impossibilité d’exécution dans le chef du preneur en vertu de l’adage « genera non pereunt » et ainsi que l’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 28 juin 2018 (Cass. (1e ch.), 28 juin 2018, Pas., 2018, p. 1476 et R.G.D.C., 2020, p. 26, note J. van Zuylen), le bail est un contrat synallagmatique de telle sorte que c’est sous l’angle des obligations du bailleur qu’il convient d’apprécier si les mesures prises par le gouvernement constituent pour ce dernier une impossibilité d’exécuter ses obligations dérivant du contrat de bail commercial.

A cet égard, en raison de la fermeture obligatoire de son commerce, la sprl STS n’a plus pu jouir des lieux loués à partir du 13 mars 2020. Le fait que ce manque de jouissance paisible soit le résultat de mesures gouvernementales signifie que le bailleur n’a pas été en mesure de garantir cette jouissance paisible pour des raisons de force majeure.

A cet égard, en vertu de la décision du gouvernement de fermer les commerces non « essentiels », le bailleur s’est trouvé dans l’impossibilité de donner au locataire la jouissance paisible des lieux loués.

L’obligation du bailleur de donner la jouissance des lieux loués s’envisage au regard de la destination des lieux loués telle qu’elle a été consacrée dans le contrat (M. Higny, « Le paiement du loyer et des charges au bailleur dans le bail d’un bien immeuble face au coronavirus »op. cit., p. 268 ; N. Bernard, op. cit., p. 42).

Patricia F ne peut dès lors soutenir avoir rempli son obligation contractuelle de fournir à la sprl STS la pleine jouissance des lieux loués en ce que la sprl STS disposait de la faculté d’entreposer ou de stocker des marchandises dans les lieux loués.

Ce n’est en effet pas parce que le preneur d’un magasin de meubles peut encore procéder à de l’entreposage dans son commerce fermé que le bailleur fournit la jouissance selon la destination convenue. La destination contractuelle est en effet de vendre des meubles au public qui se présente dans les lieux loués et non celle de procéder à l’entreposage de meubles.

Il s’ensuit donc qu’en vertu des mesures gouvernementales, la sprl Strjjthem a été contrainte de fermer son commerce de meubles, de telle sorte que l’événement peut être qualifié d’insurmontable et irrésistible.  Les mesures précitées se sont en effet imposées à l’ensemble de la population, et les parties en cause n’ont évidemment eu d’autre choix que de se conformer aux mesures gouvernementales.

La situation était également imprévisible dans le chef des parties. Les mesures de fermeture obligatoire des commerces non essentiels ont en effet pris de court l’ensemble de la population. Personne ne pouvait prévoir ni l’ampleur de la pandémie qui a secoué le monde, ni les décisions gouvernementales qui ont été prises ensuite pour lutter contre la propagation du Covid 19.

Par conséquent, le tribunal est d’avis de considérer que les mesures prises par le gouvernement ont rendu l’exécution des obligations issues du contrat de bail commercial impossibles et ce pour des raisons totalement indépendantes de la volonté des parties, sans d’ailleurs qu’aucune faute ne puisse leur être reprochée.

Au vu des circonstances précitées, les arrêtés ministériels de fermeture obligatoire des commerces non essentiels pris du 19 mars au 10 mai 2020 inclus constituent un cas de force majeure : le bailleur était dans l’impossibilité de fournir la jouissance des lieux loués.

Par un arrêt de principe du 13 janvier 1956 (Pas., 1956, I, p. 460.), la Cour de cassation est venue consacrer l’effet suspensif de la force majeure temporaire en ces termes, dans le cadre de la théorie des risques : « La force majeure, qui empêche une partie de remplir ses obligations, suspend l’exécution de tous les engagements nés d’un contrat synallagmatique, lorsque cet empêchement n’est que temporaire et que le contrat peut encore être utilement exécuté après le délai convenu ».

Dès lors que les obligations du bailleur sont rendues impossibles en raison de la force majeure, par répercussion, et en application de la théorie des risques, l’exécution des obligations corrélatives du locataire sont suspendues (M. Higny, « Le paiement du loyer et des charges au bailleur dans le bail d’un bien immeuble face au coronavirus », J.T., 2020, pp. 267 et s. ; N. Bernard, « Dernières tendances jurisprudentielles en matière de bail commercial et de Covid-19 », J.L.M.B., 2021, p. 39  ; J. Van Zuylen, « Coronavirus et force majeure : questions choisies », R.G.D.C., 2020, pp. 383 et s., pp. 392 et s.).

La sprl STS est donc libérée temporairement de l’exécution de ses propres obligations contractuelles, soit en l’espèce, le paiement du loyer et des charges. Cette libération temporaire est fondée pour la période du 19 mars 2020 au 10 mai 2020 inclus.

L’appel principal sur ce point sera donc déclaré fondé.

Des décomptes s’imposent entre les parties, les loyers étant payés par anticipation le 1er de chaque mois.

Il y a lieu de rouvrir les débats afin que les parties déposent un décompte précis quant à ce. 

  • Deuxième période

Il est acquis qu’à partir du 11 mai 2020, tous les commerces ont été accessibles au public. Toutefois, des modalités d’ouverture ont été définies: un client par 10 m2, et les visites ont été limitées à 30 minutes.

Le tribunal considère qu’à l’aune des principes précités, nous ne sommes en l’espèce pas dans un contexte de force majeure.

En effet, dans la mesure où les commerces ont été rouverts au public, le bailleur n’était plus dans l’impossibilité de fournir la jouissance des lieux loués au locataire.

La demande formée sur ce fondement n’est donc pas établie.

  • Troisième période

Par arrêté ministériel du 28 octobre 2020 portant des mesures d’urgence pour limiter la propagation du coronavirus COVID-19, les commerces non-essentiels ont dû fermer leurs portes dans les conditions suivantes :

«§ 2. Les entreprises et associations offrant des biens aux consommateurs sont fermées au public, mais elles peuvent poursuivre leurs activités au moyen de livraisons ou d’un système de rendez-vous pour collecter en plein air les biens commandés préalablement, dans le respect des règles minimales visées au paragraphe 1er, alinéa 3.


Par dérogation à l’alinéa 1er, les établissements ou les parties des établissements suivants peuvent rester ouverts au public pour autant qu’ils offrent principalement des biens essentiels, et ce uniquement pour la fourniture de ces biens :


1° les magasins d’alimentation, y compris les magasins de nuit ;


2° les magasins de produits d’hygiène et de soins ;


3° les magasins d’alimentation pour animaux ;


4° les pharmacies ;


5° les marchands de journaux et les librairies ;


6° les stations-services et fournisseurs de carburants et combustibles ;


7° les magasins de télécommunications, à l’exclusion des magasins qui ne vendent que des accessoires ;


8° les magasins de dispositifs médicaux ;


9° les magasins de bricolage ;


10° les jardineries et pépinières ;


11° les magasins de fleurs et de plantes ;

(…) ».

Ces mesures ont été d’application du 2 novembre au 13 décembre 2020.

Seule l’impossibilité pour le bailleur de fournir la jouissance de  la  chose  peut  déclencher  l’application  de  la  théorie  des  risques  (M.  Higny,  «Le  paiement  du  loyer,  des  charges  au  bailleur  dans  le  bail  d’un  immeuble  face  au  Coronavirus», J.T., 2020, pages 265 et suivantes).

En l’espèce, la sprl STS ne démontre pas le caractère insurmontable des circonstances évoquées.

En effet, les mesures prises par le gouvernement permettent de continuer à jouir des lieux pour assurer des livraisons ou prévoir un système de rendez-vous, de telle sorte que le  preneur  peut  toujours exploiter son commerce.

Certes, la possibilité de faire des livraisons et système de rendez-vous pouvait rendre plus difficile l’activité commerciale de la sprl STS, mais l’exploitation de son commerce n’était pas impossible.

On ne ferme donc pas les immeubles et il n’y a donc pas, dans les circonstances prédécrites, l’impossibilité pour le bailleur de fournir la jouissance des lieux loués. Le principe de la force majeure qui entraîne  une  suspension  temporaire  des  obligations  des  parties  à  un  contrat  synallagmatique  ne s’applique  que lorsque  l’interdiction  d’exploiter les lieux  est totale.

Le locataire est seulement troublé dans les profits ou les bénéfices qu’il espérait tirer de l’usage ou de la jouissance de la chose louée, c’est un  aléa dont il doit assumer la charge. 

Il s’ensuit que la sprl STS ne peut revendiquer une suspension du paiement du loyer et charges pour la période précitée sur la base de la théorie des risques. L’appel principal sur ce point sera déclaré non fondé.

Abus de droit

17.

La sprl STS invoque un troisième fondement à sa demande : la théorie de l’abus de droit.

Elle soutient que le fait d’exiger le paiement de l’intégralité des loyers, outre la résolution du contrat de bail, procèderait d’un abus de droit dans le chef de Patricia F et d’un manquement à l’exécution de bonne foi de la convention de bail.

Elle estime que cette manière d’agir est de nature à créer un déséquilibre entre l’avantage recherché par le bailleur et le préjudice que cela engendre dans son chef.

Elle demande à être déchargée de son obligation de payer le loyer jusqu’en décembre 2020.

17.1. En droit

Le principe de l’exécution de bonne foi des conventions, consacré par l’article 1134, alinéa 3, de l’ancien Code civil, interdit à une partie à un contrat d’abuser des droits que lui confère celui-ci.

L’abus de droit consiste à exercer un droit d’une manière qui excède manifestement les limites de l’exercice normal de ce droit par une personne prudente et diligente.

Le juge est tenu d’examiner la proportion entre l’avantage recherché ou obtenu par le titulaire du droit et le dommage causé à l’autre partie.

Dans l’appréciation des intérêts en présence, le juge doit tenir compte de toutes les circonstances de la cause ( Cass., 4 mars 2021, R.G. C.20.00404.F).

Il y a abus de droit lorsqu’un droit est exercé sans intérêt raisonnable et suffisant, notamment lorsque le préjudice causé est sans proportion avec l’avantage recherché ou obtenu par le titulaire du droit (Cass., 30 janvier 1992, Pas., p. 475).

Cela consiste à exercer son droit d’une manière qui excède manifestement les limites de l’exercice de ce droit par une personne diligente et prudente (Cass., 3 février 2017, R.D.C. 2018, p. 579).

La Cour de cassation a eu également l’occasion de rappeler que dans l’appréciation des intérêts en présence, le juge doit tenir compte de toutes les circonstances de la cause et vérifier notamment si le préjudice causé est ou non sans proportion avec l’avantage recherché ou obtenu par le titulaire du droit (Cass., 17 mai 2002, Arr. Cass., 2002, liv. 5 , 1306).

17.2. Application des principes

  1. Première période

Le tribunal a fait droit à la demande de la sprl Strijtem sur le fondement de la théorie des risques (cfr point 16 du présent jugement). Il n’y a pas lieu de répondre à la demande sur le fondement de l’abus de droit.

  • Deuxième période

Le 11 mai 2020, les lieux loués ont été rouverts au public. En vertu de l’article 6 de l’arrêté ministériel du 30 juin 2020 portant des mesures d’urgence pour limiter la propagation du coronavirus COVID−19, « § 2. Les achats sont effectués seuls et pendant une période de maximum 30 minutes, sauf en cas de rendez-vous. ».

La sprl STS estime que ces mesures ont entrainé une perte de son chiffres d’affaire, en manière telle que Madame F commet un abus de droit en réclamant pour cette période le loyer et les charges afférentes à la location des lieux.

L’abus de droit n’est pas démontré en l’espèce par la sprl STS.

La preuve d’une éventuelle perte du chiffre d’affaires relatif à l’exploitation de son commerce de meubles n’est pas rapportée par la sprl STS.

Elle ne produit aucun élément qui permet de considérer que son commerce de meubles a été impacté par les mesures sanitaires en vigueur lors du « déconfinement » et mises en place par l’arrêté ministériel précité.

La sprl STS n’explique pas en quoi le bailleur aurait, en l’espèce, en poursuivant l’exécution du contrat de bail, crée un déséquilibre  dans l’économie du contrat, à son désavantage.

Le tribunal estime qu’il n’est donc pas établi que le bailleur a agi de manière manifestement déraisonnable en exigeant le respect du bail commercial dans les circonstances présentes.

La preuve d’un abus de droit dans le chef de Madame F n’est donc pas établie par les éléments produits, cette dernière n’ayant commis aucune faute en réclamant le paiement du loyer pendant cette période.

Troisième période

Du 2 novembre au 13 décembre 2020, les commerces ont, en vertu de l’arrêté ministériel du 28 octobre 2020, fermé leur porte au public, avec la possibilité de livraisons et d’un système de rendez-vous.

A cet égard, s’il est vrai que les commerçants avaient la possibilité de livrer leurs marchandises et de proposer un système de rendez-vous, le locataire s’est retrouvé dans des conditions d’exploitation de son commerce modifiées.

L’exigence de bonne foi dans l’exécution des conventions implique dans le chef des cocontractants, le bailleur et le locataire, un devoir de solidarité et de loyauté.

Dans le contexte particulier de la crise sanitaire, exiger le paiement intégral du loyer et des charges pendant cette période pourrait créer un déséquilibre radical dans l’équilibre du contrat et donc constituer un abus de droit.

Toutefois, en l’espèce, le tribunal ne s’estime pas suffisamment éclairé sur la situation de la sprl STS : quel a été son chiffre d’affaire pendant cette période par rapport à l’année 2019 ? Son activité a-t-elle été impactée par les mesures gouvernementales et si oui, dans quelle proportion ?

Il y a lieu de rouvrir les débats afin de permettre à la sprl STS de produire tout document y relatif.

TPIFB, 5ième chambre, 26 octobre 2021, R.G. n° 20/7370/A, affaire L F :

DISCUSSION

  1. Demande principale

La sprl LF reproche au bailleur d’avoir abusé de la procédure par défaut sans en déduire une quelconque conséquence juridique. Ce reproche est dès lors sans intérêt. Pour le surplus, il ne peut entrainer à lui seul l’irrecevabilité de l’action originaire.

  • Arriérés de loyers et résolution du bail

La sprl LF reste en défaut de paiement, notamment, des loyers depuis le 1er mars 2020 jusqu’à la libération des lieux, seule la somme de 6.500 EUR ayant été versée à ce titre.

Cette dernière oppose qu’aux termes du contrat de bail « les lieux loués sont utilisés aux fins de l’exploitation d’un fonds de commerce de restaurant »  qui suppose qu’ils soient accessibles au public et que « suite aux arrêtés ministériels des 23.3, 5.6 et 18.10.2020 frappant le secteur HORECA, [elle]s’est vue interdire d’exploiter son restaurant qui est resté fermé  du 18.3 au 7.6 et du 18.10.2020 à ce jour (31.3.2021), soit plus de 233/365 jours de fermeture ».

Elle indique que, dans ces circonstances, les parties ont été confrontées à un fait du prince assimilable à un cas de force majeure qui rend impossible l’exécution par le bailleur de son obligation de faire jouir le preneur des lieux loués et le preneur de jouir des lieux en  bon père de famille.

Elle demande également la résiliation du bail, celui-ci n’ayant plus d’objet, et oppose que tout refus de résiliation du bail de commun accord serait constitutif d’abus de droit dans le chef des consorts Y K & B.

La sprl LF s’oppose ainsi à la demande de paiement des loyers et de résolution du contrat à ses torts en se basant sur la théorie des risques, sur la caducité du contrat par disparition de son objet et sur la théorie de l’abus de droit.

Contrairement à ce qu’affirment les consorts Y K & B, la sprl LF n’affirme pas que cette force majeure rend impossible l’exécution de son obligation de paiement.

Elle affirme, se basant sur la théorie des risques, que la sprl LF a été confrontée à un fait du prince rendant impossible pour les consorts Y K & B l’exécution de son obligation de la faire jouir du biens loué de sorte  qu’elle n’est pas tenue au paiement des loyers pendant cette période d’absence de jouissance.

La théorie des risques suppose qu’une ou plusieurs obligations prévues par un contrat synallagmatique soient devenues impossibles à exécuter à la suite d’un événement de force majeure ou toute autre cause d’exonération telle le fait du prince. Cette inexécution des obligations contractuelles par l’une des parties, à la suite de cette cause d’exonération, entraine, en application de cette théorie, dans l’hypothèse où la cause d’exonération entraine une inexécution temporaire de ses obligations par l’une des parties, non seulement la suspension des obligations contractuelles de cette partie mais également de l’autre partie et, dans l’hypothèse où cette inexécution est définitive, la dissolution du contrat (P. Van Ommeslaghe, Les obligations, T.II, Vol.1, in H. De Page, Traité de droit civil belge, Bruylant, 2013, n° 564, p.865).

Cette théorie des risques est consacrée par des dispositions de l’ancien Code civil, dont l’article 1722 aux termes duquel « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. ».

Elle est également reconnue comme un principe général de droit par la Cour de cassation depuis un arrêt du 27 juin 1946 (Pas., 1946, I, p.270 et notes).

Aux termes de cet arrêt de principe, la Cour de cassation a énoncé «  que, dans les contrats synallagmatiques, l’extinction par la force majeure, des obligations d’une partie, entraine l’extinction des obligations corrélatives de l’autre partie et justifie dès lors la dissolution du contrat ;

Que si cette règle de droit n’est pas formulée en termes exprès par une disposition générale du Code civil, elle est néanmoins consacrée par celui-ci, puisqu’il en fait application dans diverses dispositions particulières, notamment, dans les articles 1790 et 1867, et spécialement en cas de destruction ou de perte de choses immobilières louées, dans les articles 1722 et 1741».

La doctrine, reprenant l’exemple du bailleur, précise dès lors qu’« en vertu de l’article 1722 du Code civil, le bailleur dont l’immeuble a péri par cas fortuit est libéré de son obligation d’en fournir la jouissance au preneur, mais il perd sa créance de loyer encore que le preneur ne soit pas, de son côté, frappé par un événement de force majeure le mettant dans l’impossibilité de payer : l’extinction du droit de créance du bailleur résulte de la théorie des risques. C’est donc lui qui supporte les risques ». (P. Van Ommeslaghe,  Les obligations, T.II, Vol.1, in H. De Page, Traité de droit civil belge, Bruylant, 2013, n° 565, p.866 et Vol 2, n°616, p.955).

Les arrêtés ministériels dont ceux des 18, 23 et 24 mars 2020 ainsi que l’arrêté ministériel des 18 octobre 2020 ordonnant la fermeture des commerces dits « non-essentiels » rendent ils impossibles ou non l’exécution d’une ou plusieurs obligations du bailleur, en l’espèce ?

La sprl LF ne conteste pas que le bailleur a délivré une chose conforme à la convention de bail.

Elle estime, par contre, que le bailleur ne lui a pas assuré une jouissance paisible de l’immeuble loué, lesdits arrêtés rendant impossible l’exécution de cette obligation.

Le bailleur est tenu de fournir une jouissance paisible de la chose loué et est tenu, à ce titre, de garantir le preneur de son fait personnel mais également des troubles de droit d’un tiers c’est-à-dire de toute prétention par un tiers d’un droit sur la chose louée  qui entrave la jouissance paisible du preneur. Si le bailleur ne peut assurer cette obligation mais qu’il n’est pas tenu pas l’une de ces garanties, il y a lieu d’appliquer, le cas échéant, la théorie des risques.

Outre le fait qu’en l’espèce, le bailleur n’est  tenu à aucune des garanties précitées, le trouble invoquée par le preneur n’étant pas le fait du bailleur et ne résultant pas d’une prétention par un tiers à un droit sur la chose loué, lesdits arrêtés n’empêchent pas plus le bailleur de fournir la jouissance paisible des lieux loués à la sprl LF.

Lesdits arrêtés imposent à ceux qui exploitent les lieux aux fins précisées dans ces arrêtés dont l’HORECA, d’en interdire l’accès au public.

Durant l’application de ces arrêtés, le bailleur a continué à assurer la jouissance paisible des lieux mais c’est l’exploitant des lieux et, en l’espèce,  le locataire qui a été, le cas échéant, dans l’impossibilité totale ou partielle de pouvoir en jouir, celui-ci s’étant vu interdire par lesdits arrêtés d’en autoriser, en tout ou partie,  l’accès au public.

C’est sans doute pour ces motifs que les primes diverses accordées l’ont été principalement en faveur des exploitants desdits lieux.

En conséquence, la théorie des risques ne trouve pas à s’appliquer dans le cas d’espèce. Elle ne permettrait d’ailleurs pas de justifier que la sprl LF ait gardé la jouissance des lieux, nonobstant cette absence d’accès au public, sans contrepartie en faveur du bailleur qui lui n’a pas été autorisé en principe à pénétrer dans les lieux loués.

L’article 1722 de l’Ancien code civil précité ne trouve pas plus à s’appliquer en  l’espèce non seulement pour les motifs précités mais également en l’absence de toute destruction totale ou partielle de l’immeuble loué. Certes, la destruction visée par cet article vise tant la perte matérielle que juridique de l’immeuble loué.

Toutefois, outre le fait qu’il n’y a ni perte matérielle, ni perte juridique, cette impossibilité n’a été que temporaire et non définitive.

Aucune faute n’ayant été commise par le bailleur, comme il sera développé ci-après, et la théorie des risques ne trouvant pas à s’appliquer, la sprl LF se fonde sur la théorie de la caducité du contrat par disparition de son objet pour fonder sa demande.

Il y a caducité du contrat par disparition de son objet lorsque l’objet de celui-ci devient impossible à exécuter en nature.

La caducité du contrat par disparition de son objet suppose une perte définitive de son objet.

Dans un arrêt du 2 février 2018, la Cour de cassation a décidé que « la caducité d’une obligation par disparition de son objet suppose qu’il soit définitivement impossible d’exécuter son objet en nature » (R.G.D.C., 2018, pp 519-524 et la note de P.-A. Foriers  « Caducité par perte de l’objet de l’obligation et disparition de sa raison d’être ».

En conséquence, même à supposer que l’objet dudit contrat ait disparu par la prise de ces mesures, celles-ci n’ont été que temporaires de sorte que ledit contrat n’a pas subi une perte définitive de son objet.

Ce mode dissolution du contrat ne trouve dès lors pas à s’appliquer dans le cas d’espèce.

Enfin, la sprl LF oppose que toute demande de paiement des loyers et des charges ainsi que tout refus de résiliation  du bail de commun accord serait constitutif d’abus de droit dans le chef des consorts Y K & B.

La Cour de cassation a, dans de nombreux arrêts, défini l’abus de droit en matière contractuelle en se fondant sur le principe d’exécution de bonne foi. (Cass. 19 septembre 1983, Pas., 1984, I, n°34, pp.55 et s. ; Cass. 1er février 1996, Pas., n° 66, pp.158 et suiv. ; Cass.  8 février 2001, Pas., I, 2001, n°78, pp 244 et s. ; Cass 17 janvier 2011 ; Pas, I, n°47, pp 200 et suiv.).

Ainsi, dans son arrêt du 9 mars 2009, la Cour de cassation énonce qu’ « en vertu de l’article 1134, alinéa 1er du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le principe consacré par le troisième alinéa de cette disposition, en vertu duquel les conventions doivent être exécutées de bonne foi, interdit à une partie d’abuser d’un droit qui lui est reconnu par la convention.

L’abus de droit consiste à exercer un droit d’une manière qui excède manifestement les limites de l’exercice normal de ce droit par une personne normalement prudente et diligente. Tel est le cas spécialement lorsque le préjudice causé est sans proportion avec l’avantage recherché ou obtenu par le titulaire du droit. Dans l’appréciation des intérêts en présence, le juge doit tenir compte de toutes les circonstances de la cause. » (Pas., I, .2009, n°182, pp689 et s.).

Ainsi, « il appartient donc au juge de déterminer, dans chaque cas, si l’usage du droit est normal, c’est-à-dire s’il est conforme à celui qu’en ferait toute personne diligente, prudente et soucieuse des intérêts d’autrui » (P. Van Ommeslaghe,  Les obligations, T.II, Vol.2, in H. De Page, Traité de droit civil belge, Bruylant, 2013, n° 25, p.70).

La sanction de l’exercice abusif d’un droit contractuel est, selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation, d’imposer au titulaire de ce droit l’exercice normal dudit droit ou la réparation du dommage résultant de cet abus (Cass. 16 décembre 1982, Pas., 1983, I, n° 231, pp.472 et suiv., Cass. 8 février 2001, Pas., I, 2001, n°78, pp. 244 et suiv.).

Le Procureur Général W. Ganshof van der Meersch, a dans ses conclusions précédant l’arrêt de la Cour de cassation du 10 septembre 1971, écrit que le juge a « le devoir de refuser la protection judiciaire à l’exercice abusif d’un droit ».

En 1983, la Cour de cassation a fait application de ce principe et a décidé que le principe d’exécution de bonne foi (des conventions) consacré par l’article 1134 de l’Ancien Code civil interdit à une partie d’abuser des droits que lui confère celui-ci. Il y a abus lorsque le titulaire, usant dans son seul intérêt d’un droit qu’il puise dans la convention, en retire un avantage disproportionné à la charge corrélative de l’autre partie (Cass. 19 septembre 1983, Pas., I, 1984, n° 34, pp. 55 et suiv. ; Cass. 6 janvier 2011, Pas., I, 2011, n° 12, pp.44 et suiv. et du 6 janvier 2011, rôle n° C.09.0624.F, www.juridat.be).

En l’espèce, les consorts Y K & B ont poursuivi l’exécution du contrat de bail  tel que conclu initialement entre parties, nonobstant le bouleversement de son économie contractuelle à la suite des arrêtés précités lesquels constituent des circonstances totalement imprévisibles.

Par ces arrêtés, l’économie de ce contrat a en effet  été radicalement bouleversée du 18 mars 2020 à juin 2020 et d’octobre 2020 à mai 2021.

En procédant de la sorte, les consorts Y K & B ont  recherché un avantage hors de proportion avec la charge corrélative pour la sprl LF qui aurait pu conduire à lui seul à la ruine de cette dernière. Les avantages retirés par l’exercice de ce droit pour les consorts Y K & B sont ainsi sans commune mesure avec  la charge imposée à la sprl LF.

Il existe dès lors incontestablement dans le cas d’espèce une disproportion manifeste entre le préjudice causé à la sprl LF et l’avantage recherché par les consorts Y K & B durant la période de fermeture imposée par le gouvernement.

Dans ces circonstances, en continuant à imposer l’exécution d’un contrat dont l’économie est radicalement déséquilibrée et qui préjudicie grandement à la sprl LF, les consorts Y K & B ont commis un abus de droit.

La sanction de cet abus de droit est la réduction de ce droit à son exercice normale de sorte que le loyer aurait dû entre réduit de moitié en avril, mai et juin 2020 et de 25% à partir du 19 octobre 2020 compte tenu des opportunités laissés durant cette 2ème période par le gouvernement pour limiter ce déséquilibre, dont la vente à emporter. Elle n’est pas, par contre, celle d’imposer une résiliation bilatérale du bail commercial.

Cet abus de droit, pas plus que les troubles de jouissance invoqués par la sprl LF et que le tribunal de céans examinera ci-après, ne constitue ensemble ou séparément un manquement grave justifiant la résolution du bail aux torts des consorts Y K & B.

Par contre, il apparait néanmoins des pièces du dossier que la sprl LF est restée en défaut de payer son loyer le 1er mars 2020 et ce, alors qu’aucune mesure ne sera prise avant le milieu dudit mois et restera de même en défaut de payer un loyer fut-ce réduit à l’exception de 6.500 EUR sur plus d’une année et demi. Il y a lieu de constater également qu’à aucun moment, elle n’a tenté de commercialiser la vente à emporter ou même d’installer une terrasse dès juin 2021.

Dans ces circonstances, la sprl LF a manqué gravement à ses obligations  de sorte que le contrat de bail doit être résolu à ses torts exclusifs.

La photo : La maison communale de Saint-Gilles. Quel palais ! Ce bâtiment monumental en style néo-renaissance française fut conçu en 1896 par les architectes Albert Dumont et Auguste Hebbelynck (1898). L’entrepreneur Monnoyer exécuta l’ouvrage, non sans peine car il connut des problèmes de stabilité (posé sur une ancienne carrière de sable). L’Hôtel de Ville est aussi impressionnant que le Palais du Roi. C’est dire combien la Constitution de l’époque accordait de l’importance à l’autonomie communale, grand principe de droit administratif. Aujourd’hui, la survenance des Régions comme niveau de pouvoir intermédiaire a considérablement tempéré l’importance des Communes.  Mais on retrouve ce faste communal dans d’autres Hôtels de Ville, comme Forest, Schaerbeek, Uccle, Woluwé Saint Lambert, etc.  Même si les temps ont changé, Etterbeek s’est tout récemment dotée d’une maison communale digne du 19ième siècle, qui est une réussite architecturale (et économique puisqu’elle a été financée par la vente de propriétés communales en vue de réaliser du logement).

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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