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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Articles tagué ‘loyer’

Le coronavirus et la force majeure

En matière contractuelle, la force majeure est un évènement imprévisible, irrésistible ou insurmontable et non fautif, qui rend impossible l’exécution d’une obligation. C’est une cause dite de libération du débiteur. De nombreux commerces sont aujourd’hui fermés, les prestataires ou employés étant confinés pour ralentir la propagation de la maladie et éviter de la sorte la […]

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers II

J’ai parlé dans un article du 6 avril 2017 de la confiscation des loyers dans le cadre de la répression des infractions d’urbanisme. L’article 42, 3°, du Code pénal traite de la confiscation spéciale des « avantages patrimoniaux tirés directement de l’infraction », et le tribunaux ont pris la fâcheuse habitude d’ordonner la confiscation des loyers d’une […]

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

En cas de poursuites pénales, on ne va pas en prison pour une infraction d’urbanisme mais on risque une autre peine souvent très lourde, la confiscation des loyers. Ce sera le cas lors que les travaux ou la division en plusieurs logements, non couverts par un permis d’urbanisme, ont généré des loyers que le propriétaire […]

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La valeur locative normale et les travaux du locataire

Lorsque le preneur demande le renouvellement de son bail commercial, le bailleur peut subordonner son accord à des conditions relatives au loyer (art. 14 de la loi sur les baux commerciaux). Il peut ainsi accepter le renouvellement moyennant un loyer sensiblement plus élevé. Si le locataire n’est pas d’accord avec le nouveau loyer, il doit […]

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Travaux contre loyer : et la TVA ?

Monsieur Bodzuliak est bulgare. Il acquiert deux appartements avec son épouse. Les époux concèdent un droit réel de jouissance sur ces appartements, à la société unipersonnelle de Monsieur Boszuliak. La convention prévoit que la société ne doit pas payer de loyer aux propriétaires en contrepartie de quoi elle s’engage à exécuter en son nom et […]

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Le locataire reçoit une remise de loyer pour travaux

Si le bailleur consent une remise de loyer contre des travaux, accorde-t-il au locataire un avantage anormal ou bénévole, dont le montant serait ajouté  à ses revenus imposables suivant l’article 26 CIR/92 ? En principe, non si le locataire est un contribuable taxé en Belgique et, de toute façon, il n’existe un avantage que si la […]

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Multiplier les baux de courte durée

Selon l’article 3, § 6, de la loi du 20 février 1991, on peut conclure un bail de résidence de courte durée, c’est-à-dire de moins de trois ans. Ce bail, même à terme déterminé, prendra fin moyennant un congé avec préavis de trois mois. Peut-on multiplier les baux de courte durée ? Non, avec le même […]

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Loyer et avantages locatifs

Selon l’article 7, § 1, 2°, CIR/92, les revenus des biens immobiliers sont le montant total du loyer et des avantages locatifs. L’article 7, § 2, précise que lorsqu’un avantage locatif consiste en une dépense une fois faite par le locataire, son montant est réparti sur toute la durée du bail. En d’autres termes, cet […]

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Deux baux plutôt qu’un

On sait que le revenu taxé d’un bien immobilier bâti, situé en Belgique, s’entend du revenu cadastral majoré de 40 % si le bien est donné en location à une personne physique qui ne l’affecte ni totalement ni partiellement à l’exercice de son activité professionnelle (art.7 CIR). Autrement, c’est le montant total du loyer et […]

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L’appartement présente des vices, le preneur suspend le paiement du loyer

Examinons une affaire soumise à la Cour de cassation qui rappelle de manière heureuse certains principes dans les litiges locatifs (Cass., 24 septembre 2009, première chambre, section néerlandaise, rôle n° C.08.0346.N). Le tribunal de première instance de Gand, statuant en degré d’appel, reconnait que l’appartement loué était bien est affecté de vices troublant la jouissance du […]

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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